Kapitaltillskott BRF Hästhagen Sundbyberg 2009-03-15 Underlag när Du pratar med banken Bostadsrättsföreningen Hästhagen Sundbyberg Org nr 716416-5347 Ursviksvägen 5 172 75 SUNDBYBERG 1
Kapitaltillskott På ordinarie årsstämma den 26 maj 2008 beslutade föreningen med kvalificerad majoritet att genomföra ett kapitaltillskott på ca 24 MSEK. Beslutet innebär att medlemmarna tillför föreningen detta kapital. Fördelen med upplägget är att medlemmar som lånefinansierar detta kapitaltillskott erhåller en räntesubvention på 30 % av räntan. Samtidigt minskar föreningens lån med motsvarande summa vilket stärker föreningens ekonomi. Merparten av kapitaltillskottet kommer att användas till att sänka avgifterna för lägenheterna vilket kommer att påverka marknadsvärdet på lägenheterna positivt. Föreningens belåningsgrad blir efter kapitaltillskottet ca 26MSEK/68 MSEK (Taxeringsvärdet på byggnader och mark) = 38 % Denna förändring innebär inga ökade kostnader för den enskilde medlemmen utan boendekostnaden kommer att sjunka för samtliga lägenheter. Orsaken till detta är, dels möjligheten att utnyttja räntesubventionen då en stor del av föreningens lån flyttas över till medlemmarna, dels att avgifterna på lägenheterna sänks med ca 23 %. Exempel: 1. Insats = Det kapitaltillskott som den boende skall betala. 2. Avgift = den nya lägre avgiften efter genomfört kapitaltillskott 3. Ränta = Räntan på lånet till insats (netto efter skatteavdrag) 4. Ränta + avgift = Den nya boendekostnaden (allt annat oförändrat) 5. Den nettobesparing som bostadsrättsinnehavaren gör per månad. I kalkylen ovan är kalkylräntan 5 %. En lägre ränta innebär att bostadsrättsinnehavarens totala månadskostnad för sitt boende sjunker ytterligare. Marknadsvärden bostadsrätter Sundbyberg är en integrerad del av Storstockholms bostadsmarknad och prisförändringarna följer i huvudsak denna. De genomsnittliga priserna var som högst på nivån 34 000 kr/m² under sommaren 2007, men prisnivån har varit relativt stabil undantaget slutet av 2008 då oron på finansmarknaden slog igenom i betalda priser. Under inledningen av 2009 har noterats ett ökat köpintresse, bland annat beroende på sjunkande räntor. Vår uppfattning är att priserna Bostadsrättsföreningen Hästhagen Sundbyberg Org nr 716416-5347 Ursviksvägen 5 172 75 SUNDBYBERG 2
stabiliserats och att man i kommande prisstatistik även kommer att kunna notera en viss prisuppgång. Sju typlägenheter i föreningen har värderats efter en avgiftsjustering baserad på kapitaltillskott. Dessa lägenheter har valts ut av föreningen som representativa för respektive typ och storlek. Vidare har antagits att lägenheterna har vissa generella egenskaper förknippade med fastighetens läge och karaktär. För var lägenhet har upprättats ett fullständigt värdeutlåtande vilket bilagts. Marknadsvärdetär bedömt utifrån en antagen värdetidpunkt 2009-02-01. Marknadsvärdet är som vid all värdebedömning bedömt med ett visst osäkehetsintervall. Fördelar med ett kapitaltillskott För att räkna ut den exakta månadsbesparingen per lägenhet kan följande formel användas: Nuvarande avgift Den nya lägre avgiften +(kapitaltillskott för lägenheten x erbjuden ränta x 0,7)/12 Bostadsrättsföreningen Hästhagen Sundbyberg Org nr 716416-5347 Ursviksvägen 5 172 75 SUNDBYBERG 3
Det finns ett starkt samband mellan bostadsrättslägenheters marknadsvärde och avgift till föreningen. En hög eller låg månadsavgift har stor betydelse för den enskilda lägenhetens pris/värde. Hur stor denna värdepåverkan är beror på marknadskrafter samt utbud och efterfrågan på bostadslägenheter. Det är styrelsen förhoppning att bankerna kommer att se positivt på detta kapitaltillskott och beviljar lån till de medlemmar som så önskar. Kapitaltillskottet innebär att samtliga medlemmar får mer kvar att leva för när månadsavgift + räntor på eventuella lån är betalda. Kortfattat kan man sammanfatta fördelarna med kapitaltillskottet på följande sätt: För medlemmarna För Föreningen Sänkt boendekostnad Värdestegring på lägenheterna Lägenheterna blir attraktivare att köpa Ökad handlingsfrihet Ökat engagemang i föreningen Starkare balansräkning Lägre belåningsgrad Bättre kreditvärdighet Ökad handlingsfrihet Ökad kostnadsmedvetenhet Sundbyberg 2009-03-15 Styrelsen i BRF Hästhagen I bilaga 1 visas kalkylen för samtliga 84 lägenheter inom vår förening. Observera att kalkylräntan är 5 % i denna kalkyl. I bilaga 2 nedan visas ett fullständigt värdeutlåtande för varje typlägenhet. Bostadsrättsföreningen Hästhagen Sundbyberg Org nr 716416-5347 Ursviksvägen 5 172 75 SUNDBYBERG 4
5
6
7
8
9
10
11
12
13