Bygg för ett ungt Stockholm 12 förslag för fler bostäder för unga och studenter Oktober 2009 Uppdaterad augusti 2010 Stockholms stad
Inledning Stockholm växer och får en allt yngre befolkningsstruktur. De tre senaste åren har befolkningen i Stockholms län ökat med över 100 000 personer. För Stockholms län gäller det att förbereda för en befolkningsökning på upp till en halv miljon personer fram till år 2030. 1 Det ställer krav på mer än en kvarts miljon nya bostäder. Befolkningsökningen består framför allt av inflyttade från andra länder och delar av Sverige samt att den unga befolkningen medför ett stadigt födelseöverskott. Bland dem som flyttar in från övriga landet är unga den största gruppen. Stockholm är en attraktiv studentstad och allt fler väljer att studera på grund av lågkonjunkturen. Stadens ungdomar och studenter är en fantastisk tillgång som måste värnas inför framtiden. Idag är situationen snarare tvärtom, särskilt på bostadsmarknaden. Enligt SSCO:s nya rapport finns idag fler bostadssökande studenter än någonsin. 2 Ungdomar och studenter riskerar att behöva tacka nej till studier och/eller jobb, de tvingas till trångboddhet eller ofrivilligt boende hos sina föräldrar, långa pendlingsavstånd eller osäkra, dyra och/eller olagliga andra- och tredjehandslösningar. Bostadsbristen blir till hinder för utveckling och kompetensförsörjning för hela Stockholm. Bostadssituationen i Stockholm är akut och kräver snabba åtgärder, dels genom tillfälliga lösningar, och dels genom att förändra det bostadsbestånd som redan finns. Samtidigt måste nybyggnationen inriktad på lägenheter för unga och studenter öka. Det behövs ett ökat helhetsperspektiv i bostadsplaneringen. Vid planering av nya bostäder utgår de allra flesta nybyggnationer från kärnfamiljsnormen, trots att denna boendekonstellation är i minoritet. Det gör att det saknas en mångfald i lägenhetsutbudet särskilt bostäder som unga och studenter kan ha råd med. Miljöpartiet vill ha en jämn och hög byggtakt som ger en långsiktigt hållbar boendemiljö för alla. Vi vill ha en stad med bibehållna kvalitéer, exempelvis boende nära natur och parker, kombinerat med en ökad variation i bostadsbyggandet. I den här rapporten presenterar vi såväl långsiktiga strategier som tillfälliga lösningar och enklare förändringar av bostadsmarknaden. Här följer tolv förslag för hur Stockholms unga och studenter ska få ett mer modernt, mänskligt och miljövänligt boende. 1 Länsstyrelsen i Stockholms län; Läget i Länet. Bostadsmarknaden i Stockholms län 2010. 2 SSCO; Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter (2010-08-17) Bygg för ett ungt Stockholm 2/10
Bakgrund Bostadssituationen i Stockholm är ett resultat av höga inflyttningstal, brist på mark, ombildningar och minskat bostadsbyggande på grund av finanskrisen. Bristen på hyresrätter är särskilt allvarlig, något som ytterst drabbar unga och nyinflyttade studenter, ensamstående och andra som inte har ekonomiska möjligheter att köpa sin bostad. Hyresrätterna i Stockholm blir allt färre på grund av den massiva ombildningsvågen. I Stockholm stad såldes 8600 bostäder bara under 2009. 3 Hittills under mandatperioden har 25 273 hyresrätter ombildats i Stockholm stad. 4 Bristen på hyresrätter har medfört att kraven för förstahandskontrakt ökar ytterligare högre krav på typ av inkomst, anställningsform och avsaknad av betalningsanmärkningar. 5 Även bankerna ställer högre krav för att ge lån och kräver mer i kapitalinsats. I en lågkonjunktur är det ungdomar, som oftare har tillfälliga jobb, som först blir arbetslösa. Under innevarande mandatperiod (1 januari 2007-30 juni 2010) har 15 183 bostäder färdigställts i Stockholm. Om sista kvartalet 2006 räknas med har 16 827 bostäder färdigställts. Tittar man istället på påbörjade bostäder var antalet under mandatperioden (1 januari 2007-30 juni 2010) 10 972. Om sista kvartalet 2006 räknas med har 16 621 bostäder påbörjats. 6 Särskilt viktigt är att få igång byggnationen av små bostäder. Under innevarande mandatperiod har endast ca 8% av de påbörjade och/eller färdigställda varit ettor, d v s ett rum och kök 7. Av de nybyggnadsprojekt som påbörjades i Stockholms tre allmännyttiga bostadsbolag år 2009-2010, var bara ca 4,5% av lägenheterna ettor. Det är långt ifrån vårt krav på att minst 20% av lägenheterna ska vara små. Det råder inga tvivel om att det byggts för få studentbostäder och små hyresrätter i Stockholm under de senaste åren, Idag är det byggföretagen som bestämmer var bostäder ska byggas. Staden har ingen övergripande planering för att få fram studentbostäder, utan förlitar sig till byggföretag, som helst inte bygger studentbostäder. Det här är en metod som onekligen inte fungerar. Det håller även Stockholms stads Exploateringskontor med om 8. Miljöpartiet vill att staden tar ett övergripande ansvar för att det ska byggas fler studentbostäder. Det finns mycket staden kan göra, och vi måste börja nu. Ungdomar Redan idag saknar varannan ung vuxen (20 27 år) eget boende. Det finns ett akut behov av minst 37 000 bostäder för unga i Stockholms län, varav 22 000 i Stockholms stad. 9 Ungdomar födda 1985 1994 är nästan lika många som 40-talisterna. För 40-talisternas boom byggdes miljonprogrammet. Boverket konstaterar att den stora ökningen av ungdomar 20 24 år fram till 2012 kommer att sätta ytterligare press på bostadsmarknaden, särskilt i 3 Länsstyrelsen i Stockholms län, Läget i länet. Bostadsmarknaden i Stockholms län 2010. 4 Tidningen City, 2010-08-23 5 Boverket; Första bostaden Ungdomars möjligheter på bostadsmarknaden i storstäderna (november 2008) 6 USKAB; Bostadsbyggande per upplåtelseform 2003-juni 2010 ( 2010-08-23) 7 USKAB; Bostadsbyggande smålägenheter per storlek och år (2010-08-23) 8 Exploateringskontoret; Långsiktig strategi för en god tillgång på studentbosäder. Svar på skrivelse. Exploateringsnämnden 2010-08-26. 9 Länsstyrelsen; Läget i länet (2008) Bygg för ett ungt Stockholm 3/10
storstadsområdena. År 2012 2017 kommer många unga vuxna flytta från andra högskoleorter till Stockholm. Olika undersökningar visar att ungdomar främst efterfrågar hyresrätt och att en tvåa är den mest efterfrågade bostadsstorleken. Enligt Boutredningens enkätstudie är de tre egenskaper som ungdomar värderar högst att bostaden har ett riktigt kök, att bostadsområdet är tryggt och att ha ett eget kontrakt. Yngre ungdomar värderar billigt och centralt boende mer än äldre ungdomar som värderar eget kontrakt och större bostad. Deras rimliga önskemål motsvarar ofta inte deras betalningsförmåga på bostadsmarknaden idag. 10 Intresseorganisationen jagvillhabostad.nu har visat att det går bygga billigt. Den 4 december 2007 invigdes VillBo 31 lägenheter i Huddinge med en nyproduktionshyra på 4352 kr/månad för en tvåa på ca 38 kvadratmeter. I Villbo måste hyresgästerna vara under 35 år när de flyttar in, men sedan har de fullt besittningsskydd. För närvarande pågår ett liknande projekt i samarbete med Stockholmshem i Råcksta, där 75 100 lägenheter ska byggas och förmedlas till unga genom Stockholms bostadsförmedling. Studenter I Stockholms län finns ungefär 80 000 studenter men bara 12 300 studentbostäder, varav ca 7 700 i Stockholms stad. Antalet studenter beräknas öka ytterligare på grund av att ungdomskullarna ökar kraftigt, att arbetsmarknaden har försämrats framför allt för ungdomar och för att antalet studieplatser är flera. De senaste åtta åren har det färdigställts ungefär 140 studentlägenheter per år i Stockholms stad. 11 Idag är ca 52 000 aktivt sökande i SSSB:s 12 bostadskö och i Stockholms stads bostadsförmedling finns ca 18 000 registrerade som studenter. Den kortaste kötiden hos SSSB är omkring 20 månader för ett korridorrum och drygt tre år för en etta med pentry. I stadens bostadsförmedling är kötiden för en studentlägenhet minst fyra år. Många studenter väljer istället osäkra andra- eller tredjehandsboenden. Bostadsbristen blir särskilt svår för studenter, som oftast endast har stått i kö en kort tid och som samtidigt har en osäker ekonomi. Bristen på studentbostäder leder till allvarliga konsekvenser för både den enskilda studenten, högskolan och samhället. Studenter som vill studera i Stockholm men inte får tag i en bostad tvingas söka sig till en annan ort eller låta bli att studera. Det blir också svårare för högskolan att ta emot gästforskare och utländska studenter och doktorander, vilket i sin tur minskar Stockholms studenters möjligheter att åka utomlands. Studenter är en heterogen grupp. 29% av de kvinnliga och 8% av de manliga studenterna har barn och behöver därför en större bostad men har samtidigt låg betalningsförmåga. Studenter från stockholmsområdet är i ökad utsträckning mambos (bor hemma hos mamma ). År 2005 bodde 34% av studenterna i Stockholm under 26 år kvar hemma. Nyutexaminerade studenter bor ofta kvar i sin studentbostad på grund av att de inte får tag i en annan bostad, vilket förvärrar köerna till studentbostäderna. 10 Boverket; Första bostaden Ungdomars möjligheter på bostadsmarknaden i storstäderna (november 2008) 11 Exploateringskontoret; Långsiktig strategi för en god tillgång på studentbostäder. Svar på skrivelse. Exploateringsnämnden 2010-08-26 12 SSSB = Stiftelsen Stockholms studentbostäder Bygg för ett ungt Stockholm 4/10
Enligt en undersökning från SSCO 13 med flera kan studenter betala max 3000 kronor per månad (inklusive bostadsbidrag) för en bostad. Det innebär att studenternas bostadsbrist inte enbart kan lösas genom den nyproduktion som sker idag, eftersom en nyproducerad studentlägenhet har en genomsnittlig hyra på 4000 kr/månad. Det är därför nödvändigt att stat och kommun tar ansvar för att det finns små och billiga studentlägenheter med en god standard. Om studenter på grund av höga boendekostnader tvingas arbeta vid sidan av studierna drabbar det både den enskilde studenten och samhällsekonomin, eftersom studentens studietid då riskerar att förlängas. Bostadssituationen för studenter i Stockholm skapar ojämlika villkor för att kunna studera eftersom det i praktiken antingen krävs kontakter eller gott om pengar för att hitta en bostad. 13 SSCO = Stockholms studentkårers centralorganisation Bygg för ett ungt Stockholm 5/10
12 förslag för fler bostäder för unga och studenter 1. Minst var femte lägenhet till ungdomar och studenter! Vårt förslag: Minst 20% av nyproduktionen ska vara små lägenheter Bostadsrätter och större lägenheter dominerar nyproduktionen idag. När nya bostadsområden planeras behöver det finnas en större variation av storlekar och boendeformer det vill säga en högre andel av nyproduktion ska vara bostäder avsedda för studenter och ungdomar. Idag är små lägenheter, särskilt små ettor och tvåor samt studentbostäder, starkt underrepresenterade i bostadsprojekten. Stockholm stad måste använda markanvisningarna bättre för att styra mot fler små lägenheter. I samband med markanvisning ska säkerställas att byggföretag och allmännyttan bygger en viss andel små hyresrätter. I planeringen av nya områden ska mark reserveras så att minst 20% av nyproduktionen utgörs av små lägenheter för unga och studenter. För att ta tillvara kunskap kring smarta bostadslösningar ska Stockholm ha nära samarbete mellan staden och intresseorganisationer för ungdomar och studenter, exempelvis jagvillhabostad.nu och SSCO. I följande aktuella nybyggnadsprojekt vill vi ha särskild satsning på bostäder för unga och studenter: Norra Djurgårdsstaden-Värtan 1000 lägenheter Norra Stationsområdet 1000 lägenheter Råcksta 500 lägenheter Älvsjö 100 lägenheter Ulvsunda 400 lägenheter Därtill är det viktigt att bygga fler små lägenheter vid Telefonplan, i Järva och i den föreslagna Farstaskrapan (ett höghus i Farsta centrum). 2. Bygg små och effektiva bostäder! Vårt förslag: En hög och jämn produktion av yt- och kostnadseffektiva bostäder Att bygga små, yteffektiva lägenheter är den snabbaste och effektivaste vägen till en lägre boendekostnad. När det görs på rätt sätt innebär det inte en standardsänkning, utan snarare en förbättring eftersom den boende då inte betalar för onödig yta. Yteffektiva lägenheter minskar också resurs- och energianvändningen. Med hjälp av yteffektivt byggsätt blir nyproduktionshyran cirka 1500 kr per kvadratmeter och år, vilket ger en hyra på ca 5000 kr i månaden för en nybyggd tvåa på 40 m2. Idag byggs många lägenheter som kallas ettor och tvåor, men som egentligen är ganska stora lägenheter, och som har hyror därefter. Exemplet Villbo visar att det går bygga tvåor med god standard och till en lägre kostnad. Små effektiva bostadslösningar är attraktiva på bostadsmarknaden. Därför kan produktionen lättare hållas på en hög och jämn nivå eftersom efterfrågan alltid kommer att vara hög. Bostadsföretagen blir därmed mindre konjunkturkänsliga om de breddar sitt produktutbud. Bygg för ett ungt Stockholm 6/10
3. Minska onödiga kostnader för parkeringsplatser! Vårt förslag: Ta bort parkeringsnormen för små lägenheter Parkeringsnormen kräver idag att en parkeringsplats per lägenhet ska planeras vid nybyggnation. Produktionskostnaden för varje parkeringsplats i garage kan kosta så mycket som 250 000 400 000 kr. Betalningsviljan för en garageplats är inte alls lika stor som betalningsviljan för en bostad. Parkeringsnormen är mycket fördyrande för nybyggnation, vilket innebär att en betydande del av garagekostnaden läggs ut på lägenheterna. Det blir alltså alla hyresgästerna, oavsett om de har bil eller inte, som betalar garageplatserna. Unga och studenter har sällan bil och de ska inte behöva subventionera parkeringsplatser för bilägare genom sin hyra. De höga kostnaderna för parkeringsplatser gör det svårt att skapa tillräckligt många vilket leder till att färre och större lägenheter byggs för att hålla nere antalet parkeringsplatser. Parkeringsplatserna kan till och med göra att projektets totalkostnad överskrider vad hyresgästerna kan betala i hyra, och då kan projektet inte genomföras. Vi anser att parkeringsnormen aldrig ska överstiga 0,5 platser per lägenhet. I kollektivtrafiknära områden och klimatneutrala stadsdelar vill vi sänka parkeringsnormen ytterligare. För små lägenheter och studentlägenheter behövs inga vanliga parkeringsplatser. De parkeringsplatser som byggs ska vara reserverade för funktionshindrade. 4. Satsa på minikorridorer! Vårt förslag: Bygg studentrum i minikorridorer Nya studentrum i korridor har inte byggts i Stockholm på 15 år. För att kombinera kostnadseffektivitet med tillräcklig efterfrågan bör man satsa på minikorridorer fyra till max åtta rum per korridor. Minikorridorer är mer personliga än de reguljära korridorer med tio till tolv rum och kan därför locka studenter som inte annars kan tänka sig korridor. Boendet kombinerar privat och gemensamt, och blir billigt för den enskilda studenten. 5. Planera bättre! Vårt förslag: Staden måste ta ansvar över stadsplaneringen! Staden måste ta ett större ansvar för stadsplaneringen i Stockholm. Genom områdesplanering ska staden titta på varje område för att hitta bästa lämpliga placering av nya bostäder. Nya områden ska byggas med utgångspunkt i en demokratisk process, bland annat genom så kallad omvänd planprocess, som innebär att invånarna får komma med idéer till nya projekt. Staden ska också kräva att en viss andel av lägenheterna i nybyggnadsprojekt ska vara små, billiga lägenheter som passar unga och studenter. Idag är det byggföretagen och inte staden som tar initiativ till nya bostadsprojekt. Det är byggföretagen som letar upp mark att exploatera och inkommer med en projektidé som staden sedan ger markanvisning till. När staden till stor del endast utreder inkomna projektidéer, istället för att ta planera egna, blir konsekvensen den frimärksplanering som råder idag. Byggföretag är sällan intresserade av att bygga studentbostäder eller små billiga hyresrätter. Staden har ett ansvar för alla invånares bostadsbehov och behöver därför se till att det planeras en mångfald av bostäder i hela Stockholm. Bygg för ett ungt Stockholm 7/10
Exploateringskontoret menar att stadens system att via markanvisningar fördela mark till byggherrar bygger till stor del på att det är byggherrarna som letar lämplig mark att exploatera och presenterar en projektidé samt ansöker om markanvisning för att genomföra projektet. Exploateringskontoret utreder om platsen är lämplig att exploatera ur bl.a. park-, trafik- och miljösynpunkt. Det är svårt att i dagsläget peka ut konkreta projekt eftersom många markanvisningar i normalstora projekt ofta inte är kända förrän några månader innan markanvisningen görs. 6. Skapa incitament för små hyresrätter! Vårt förslag: Inför en statlig subvention för byggandet av små hyresrätter Miljöpartiet, Socialdemokraterna och Vänsterpartiet är överens om att införa ett statligt investeringsstöd på 500 respektive 900 miljoner kronor under 2011 och 2012 för nya energisnåla hyresrätter.stödet ska riktas mot orter där bristen på ändamålsenliga och efterfrågade bostäder är särskilt stor, vilket inte minst stämmer för Stockholm. Även kooperativa hyresrätter omfattas av stödet. 7. Låt allmännyttan bygga små lägenheter! Vårt förslag: Uppdra åt de allmännyttiga bostadsbolagen att bygga fler små bostäder Av de nybyggnadsprojekt som påbörjas i Stockholms tre allmännyttiga bostadsbolag år 2009-2010, var bara ca 4,5% av lägenheterna ettor. Stockholmshems siffror från maj 2010 visar en något bättre utveckling, då var ca 7,5% av de planerade lägenheterna ettor. Det är fortfarande långt ifrån vårt krav på att minst 20% av lägenheterna ska vara små. Storleken på ettorna är dock oftast runt 50 kvadratmeter, medan tvåorna är mellan 50 och 70 kvadratmeter vilket knappast kan räknas som små lägenheter. År 2009 påbörjades inga nya studentlägenheter i Stockholm stad och endast 21 stycken färdigställdes. 14 Tyvärr planeras 175 nya studentlägenheter i Albano, ett område som ligger inom Nationalstadsparken, där nya bostäder inte är lämpligt. Detta visar tydligt att den nuvarande borgerliga majoriteten inte prioriterar nyproduktion av studentlägenheter och små hyresrätter. Stockholms stads allmännyttiga bostadsbolag Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder ska vara ledande på att bygga små bostäder till unga och studenter. Uppdraget ska ges i ägardirektiven som kommunfullmäktige beslutar om. 8. Avkontorisera city! Vårt förslag: Ta fram en konkret plan på hur vi kan bygga fler bostäder i innerstaden, och hur vi kan flytta fler kontor till förorten Många av innerstadens lägenheter används idag som kontor. Det är slöseri med fungerande och attraktiva bostäder och skapar dessutom miljöer utan folkliv på kvällar och helger. Incitament behöver skapas för företagen att flytta sina kontor till förorter, till exempel nya moderna kontor nära kollektivtrafik. Samtidigt har många av Stockholms förorter det omvända problemet det finns för få arbetsplatser och därmed för lite liv på dagtid exempelvis för lågt kundunderlag för lunchrestauranger. 14 SSCO; Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter. 2010 Bygg för ett ungt Stockholm 8/10
Idag finns krav på att nya kontor i city ska kompenseras med bostäder, men detta sker inte i verkligheten. Staden måste se till att även bostäder byggs i innerstaden. Dessutom behövs en plan för hur stadens egna förvaltningar och andra offentliga verksamheter kan flytta till förorter och därmed ge plats till nya lägenheter i innerstaden. 9. Utnyttja stadens tomma lokaler! Vårt förslag: Se över vilka av stadens tomma lokaler som kan omvandlas till bostäder I Stockholms stad finns idag tomma lokaler som inte utnyttjas. Det kan exempelvis handla om fastigheter som står tomma, stadsdelsförvaltningslokaler som inte används efter kommunens omorganisation 2006 eller delar av äldreboenden som tillfälligt har färre boenden. Ett exempel på detta är Farsta stadsdelsförvaltnings kontor i Gubbängen, en byggnad på tre våningar som stått tomt i drygt tre år. Staden bör inventera dessa lokaler och där så är möjligt använda dem till bostäder. 10. Skapa tillfälliga bostäder nu! Vårt förslag: Använd marken för planerade bostadsområden, se över möjligheten att använda räls och båtar för att skapa tillfälliga bostäder med en god standard Planerade bostadsområden kan användas för tillfälliga studentbostäder på mark där nybyggnation planerats innan projektet kommit igång. Det har tidigare gjorts med baracker i exempelvis Hammarby sjöstad. Staden bör inventera vilka platser som skulle vara möjliga för upprättande av tillfälliga bostäder, där byggnation redan är planerad. Ofta kan sådana bostäder upplåtas under flera år. Ett exempel på mark som skulle passa bra för tillfälliga studentbostäder är gamla Årstalänken. Det finns redan en privat finansiär som visat intresse att bygga 1000 studentlägenheter på platsen redan i år. För att avhjälpa akut behov av studentbostäder är det möjligt att använda en stor färja samt undersöka förutsättningarna för att använda sovvagnar, under förutsättning att säkerhet och rimlig bostadsstandard kan garanteras. 11. Tillåt kompiskontrakt! Vårt förslag: Låt ungdomar dela ett lägenhetskontrakt med sina kompisar De allmännyttiga bolagen ska erbjuda unga mellan 18 och 30 år möjligheten att teckna kontrakt på ett rum plus del av gemenskapsytorna i en lägenhet. Hyresgästernas sammanlagda inkomst ska räknas vid inkomstprövningen inför inflyttning, vilket gör att personer med lägre individuella inkomster kan få tillfälle att hyra. Vid utflyttning sägs bara den individuella delen upp och inte hela lägenheten. Kompiskontrakt underlättar för vänner som vill bo ihop men ändå vill ha friheten att flytta när man vill utan att det påverkar vännernas möjligheter att bo kvar. Denna modell praktiseras idag av Botkyrkabyggen. Bygg för ett ungt Stockholm 9/10
12. Säkrare andrahandsförmedling! Vårt förslag: Ge bostadsförmedlingen i uppdrag att förmedla andrahandskontrakt I väntan på ett hyreskontrakt är andrahandsboende ofta det enda alternativet för många unga. Vi vill öka bostadsförmedlingens service så att den även förmedlar andrahandsbostäder. Det skulle öka tryggheten för både den som hyr ut sin lägenhet, och den som flyttar in. Det skulle också öka insynen i andrahandsuthyrningen samt öka rörligheten på bostadsmarknaden, eftersom fler skulle hyra ut sin lägenhet även under kortare perioder. I de tre allmännyttiga bostadsbolagen ska reglerna för andrahandsuthyrning göras flexiblare så att fler har möjlighet att hyra ut sin lägenhet på ett lagligt och säkert sätt. Bygg för ett ungt Stockholm 10/10