3. inledning 4. förutsättningar - läget i siffror - befolkningstillväxt och stora ungdomskullar - brist på högutbildade

Transkript

1 SSCO Stockholms studentkårers centralorganisation BOSTADSRAPPORT 211 Ursäkta röran de bygger inte nytt studentbostäder är en tillväxtfråga för hela länet

2 Innehåll 3. inledning 4. förutsättningar - läget i siffror - befolkningstillväxt och stora ungdomskullar - brist på högutbildade 5. förutsättningar - läget i siffror, fortsättning - låg nyproduktion av studentbostäder - en bostadsmarknad i obalans 6. alla kommuner har ett ansvar - brist överallt - stockholms stad, klarar de sitt vallöfte? 7. alla kommuner har ett ansvar, fortsättning - sammanställning av läget i projekten i studentpaketet 8. konsekvenser av en bostadsmarknad i obalans - långa bostadsköer - färre utbildar sig - hårt slag mot tillväxten och den internationella konkurrenskraften 9. åtgärder för en hög nyproduktion - rättvisa förutsättningar - ge studenterna betalningsförmåga 1. åtgärder för en hög nyproduktion, fortsättning - kommunal politisk vilja - lättare att hyra ut sin bostadsrätt 1. dags att agera! 11. källor Producerad av SSCO - Stockholms studentkårers centralorganisation 211 Text - Lorentz Tovatt, politisk sekreterare Layout och design - Mimmi Toreheim

3 Inledning Stockholms bostadsmarknad är i obalans. Det har sagts förut, men det krävs av oss att vi säger det igen: situationen för regionens studenter är ohållbar. Att 8 studenter ska dela på 12 studentbostäder är helt enkelt en ekvation som inte går ihop. För Stockholm är detta en utvecklingsfråga. Det är en fråga som handlar om hur vi ska klara kompetenstillförseln i offentlig och privat sektor. Det är en fråga som handlar om hur vi ska kunna konkurrera i framtidens globaliserade värld med kunskap, innovation och ett högt humankapital. Kort sagt är det en fråga som handlar om hur vi ska garantera framtidens välfärd och stärka tillväxten. En satsning på nybyggnation av bostäder för studenter är nämligen en satsning på just framtidens arbetskraft och framtidens entreprenörer. Med den här rapporten vill vi på Stockholms studentkårers centralorganisation lyfta frågan om den låga nyproduktionen av bostäder som studenter kan efterfråga. Vi föreslår även några politiska åtgärder som kan få fart på byggandet. I grund och botten handlar det om att skapa goda förutsättningar för att faktiskt bygga nytt. Här har politikerna stora utmaningar framför sig. Rapporten är också en uppmaning till att alla kommuner i Stockholms län ska ta sin del av ansvaret. Många kommuner som ligger i närheten av campusmiljöer eller bra kollektivtrafiksförbindelser har idag ytterst få eller inga studentbostäder. Vi vill se en bostadspolitik för hela länet. LINA GLANS Ordförande Stockholms studentkårers centralorganisation 3

4 Förutsättningar läget i siffror Befolkningstillväxt och stora ungdomskullar Stockholm växer rekordartat. Bara under första halvåret 211 ökade länets befolkning med personer och överstiger nu med råge två miljoner. 1 Det finns inget som tyder på att denna positiva befolkningstillväxt kommer att avstanna. Enligt regionplanekontoret förväntas länets befolkning att öka med upp till en halv miljon personer till år 23. Samtidigt är ungdomskullarna för år 211, 212 och 213 rekordstora. De höga födelsetalen från början av 199-talet har medfört att ungdomarna i åldern år i dag är cirka 1 fler än vad som var fallet år Befolkningsökningen och de rekordstora ungdomskullarna leder till att det idag finns 68 8 personer i åldern 2-27 år som säger sig vilja ha en bostad i Stockholm. 3 Brist på högutbildade Enligt Regionplanekontoret kommer det att råda brist på 73 högutbildade i Stockholmsregionen år Om Stockholm i framtiden inte kan erbjuda studenterna tak över huvudet riskerar man att gå miste om än mer högutbildad arbetskraft. Detta skulle ge negativa konsekvenser både för regionens tillväxt och dess internationella konkurrenskraft. 4

5 Förutsättningar läget i siffror, fortsättning låg nyproduktion av studentbostäder Den låga nyproduktionen av studentbostäder och små hyresrätter har hållit i sig sedan början av tjugohundratalet. År 211 har det färdigställts 63 studentlägenheter och den negativa trenden förväntas fortsätta. Det planerade tillskottet av studentbostäder i hela länet för år är, enligt kommunernaa egna uppgifter i Bostadsmarknadsenkäten, 261 stycken. Dessa lägenheter planeras i två av länets kommuner, resten uppger att det inte kommer ske någon nyproduktion alls. en övrig bostadsmarknad i obalans I Stockholms län uppger 22 av 26 kommuner att de år 211 har brist på bostäder. Allra främst är det små hyresrätter som det råder brist på. 5 En övrig bostadsmarknad i obalans ger negativa konsekvenser även för studentbostadsmarknaden. Studenter som egentligen vill söka sig bort från sin studentbostad, men som inte får annat boende, väljer i många fall att bo kvar, vilket leder till att genomströmningen i studentbostadsbeståndet minskar. Detta syns tydligt i Stiftelsen Stockholms studentbostäder (SSSB), där genomströmningen i bostäderna har minskat kraftigt de senaste åren. 6 Källa: USK 5

6 Alla kommuner har ett ansvar Bland de kommuner i Stockholms län som svarade på frågorna om studentbostäder i Länsstyrelsens Bostadsmarknadsenkät hade alla (18 stycken) utom två, brist på bostäder som studenter kan efterfråga. De övriga två saknade underlag för att kunna svara. Totalt i länet finns det renodlade studentbostäder, av dessa återfinns 7 5 i Stockholm stad och 2 6 i Solna. Brist överallt Det råder alltså brist på lägenheter som kan efterfrågas av studenter i nästan samtliga av länets kommuner. Även kommuner som ligger nära ett campus eller har bra kollektivtrafiksförbindelser har brist. I grafen följer en lista på just de kommuner som är extra relevanta för en ökad nyproduktion av studentbostäder. Kommun Brist på bostäder som studenter kan efterfråga Bestånd januari 211 Planerat tillskott genom ny och ombyggnad Botkyrka Danderyd haninge huddinge nacka Sollentuna Solna Stockholm Sundbyberg Södertälje Tyresö Täby Totalt i länet 18 kommuner med brist Det är enbart två kommuner som planerar nybyggnation av studentbostäder under åren Stockholms stad och Huddinge. Båda kommunerna uppger emellertid att de har en brist på bostäder som kan efterfrågas av studenter. Det är enbart två kommuner som planerar nybyggnation av studentbostäder under åren Flertalet kommuner, däribland Haninge, Nacka, Tyresö och Täby, menar att deras studentbostäder brister i flera avseenden, bland annat i fråga om pris och läge. Några kommuner, främst Sollentuna och Danderyd, som både har bra kollektivtrafiksförbindelser och ligger i närheten av stora campusområden, har inga studentbostäder alls, och heller inga planer på att bygga sådana under Stockholm stad klarar de sitt vallöfte? Inför valet 21 gav moderaterna i stadshuset ett löfte om att 41 nya studentbostäder skulle påbörjas under kommande mandatperiod. Bostadstillskottet, som döptes till studentpaketet, fördelades över ett tiotal olika projekt, samt en mindre del bostäder ännu ospecificerade. Om vallöftet ska uppfyllas, kommer det krävas att byggprojekten startas så snart som möjligt. För att undersöka hur långt fram i arbetet staden har kommit har en genomgång av projekten gjorts. Studentpaketet innehåller 1 utpekade projekt som omfattar totalt 31 bostäder. Återstående 1 bostäder ska markanvisas de kommande fem åren. 8 Av de 1 utpekade projekten som studentpaketet innehåller har inget påbörjats, i definitionen att själva bostäderna har börjat byggas. Planprocessen har emellertid påbörjats i flera av projekten. 6

7 Alla kommuner har ett ansvar, fortsättning Nedan följer en sammanställning av läget i projekten i studentpaketet: Projektnamn Antal lgh studentpaketet Skede Antal lgh i beslut Kommentar Akka 12 Ställningstagande inför samråd 35 Ordentlig sänkning av antalet studentbostäder Plankan 5 Antagande av förslag till detaljplan 42 Beslutat innan mandatperioden påbörjades Lappis Tallkrogsplan Skålen Ej påbörjat Startpromemoria antagen Detaljplan antagen Beslutat innan mandatperioden påbörjades. Antagen 23 september, efter valet, men innan mandatperiod påbörjades. Vetenskapsstaden Orkanen Hjorthagen Norra Albano Ej påbörjat Beslut om startpromemoria Ej påbörjat Beslut genomförande av plansamråd Ökat antal. bostäder. Osäkerhet i projektet på grund av lagstiftning. Spånga 15 1 Ordentlig sänkning. Osäkerhet i projektet p.g.a. boendemiljö. Därutöver har ett antal ytterligare studentbostadsprojekt varit uppe för beslut i stadsbyggnadsnämnden. På KTH campus har startpromemoria antagits för ca 5 studentlägenheter, på Valhallavägen har starpromemoria antagits för 15 studentbostäder och på Gärdet har startpromemoria tagits för ca 17 lägenheter. Utöver detta har bygglov beviljats för 5 lägenheter på en båt. 9 Sammantaget pågår alltså planarbete för drygt 25 studentlägenheter. Frågan är om detta kommer att räcka för att staden ska lyckas infria sitt vallöfte. Flera av projekten är osäkra. Planprocesser är långa och innehåller flera steg, och att planarbetet har påbörjats innebär inte att det kommer att finnas färdigställda bostäder inom de närmaste åren. 1 I ett flertal av projekten har antalet bostäder sänkts. I många av de andra projekten är status osäker. En handläggare på Stockholms stadshus AB bekräftar exempelvis att det finns stor osäkerhet i studentbåtsprojektet, tidpunkten för när detta kan vara klart skjuts hela tiden på framtiden. 11 Albano är fortfarande i ett tidigt skede och långt ifrån verklighet. Att projektet delvis byggs i nationalstadparksområdet medför svårigheter och troligt är att beslut överklagas till högsta instans. Även projekt som Björkhagen och Spånga råder det osäkerhet kring. 7

8 Konsekvenser av en bostadsmarknad i obalans Det är uppenbart att den extrema bristen på bostäder för studenter får negativa konsekvenser för Stockholm. Bred kompetens inom alla vetenskapsområden är en förutsättning för tillväxt och utveckling i en internationellt konkurrenskraftig storstadsregion. Om Stockholm ska kunna fortsätta att utvecklas och växa är möjligheten att leva och studera i regionen en grundförutsättning. långa bostadsköer Den extrema bristen på bostäder som kan efterfrågas av studenter resulterar i att kötiden i de bostadsbolag som finns är för lång. Ingenting tyder på att utvecklingen kommer att vända i år. Idag finns det, på grund av befolkningsökning och stora ungdomskullar 68 För en etta med pentry är kötiden minst två år. 8 personer i åldern 2-27 år som säger sig vilja ha en bostad i Stockholm. 12 Att de 8 studenter som studerar i Stockholm ska dela på cirka 12 studentbostäder leder givetvis till långa köer. Den kortaste väntetiden hos SSSB är ett och ett halvt år. Det gäller för ett korridorrum i Nacka. För en etta med pentry är kötiden minst två år. 13 Detta innebär att många studenter hinner genomgå halva sin utbildning innan de har möjlighet att flytta in i en studentbostad. I Stockholm stads bostadsförmedling har den med kortast kötid väntat sedan januari 26 det vill säga drygt fem och ett halvt år. Detta gäller en etta med pentry i Nockeby Gård. Flera av lägenheterna som ligger uppe har närmare tio års kötid. (14) En av de negativa konsekvenserna av en bostadsmarknad i obalans är risken att studenter från andra delar av Sverige och världen behöver tacka nej till sina utbildningsplatser. Redan idag riskerar Stockholm att år 23 lida brist på upp emot 73 högutbildade. Om studentbostadsbyggandet inte kommer igång kan siffran bli ännu högre. Samtidigt går arbetsmarknaden in i ett rekordstort generationsskifte. För första gången i historien har Sverige fler äldre människor än yngre, och detta är en trend som kommer att hålla i sig. Den närmaste femtonårsperioden väntas 1,6 miljoner pensionsavgångar, vilket enligt arbetsförmedlingen är drygt 25 fler än under den senaste femtonårsperioden. 15 Om bostadsbristen inte byggs bort kan detta i förlängningen slå hårt mot välfärden. För att på sikt stärka och garantera kompetenstillförseln inom både offentlig och privat sektor krävs det att de studenter och forskare som kommer till Stockholm har goda förutsättningar att bedriva sina studier. hårt slag mot tillväxten och den internationella konkurrenskraften Vårt samhälle befinner sig i en övergångsfas. Produktionskraften går över till fokus på innovation och högt humankapital. Därför är bred kompetens inom alla vetenskapsområden en förutsättning för tillväxt och utveckling och en grundbult i den internationella konkurrenskraften. Om inte Stockholm kan erbjuda sina studenter goda förutsättningar och tak över huvudet riskerar man att på allvar tappa delar av den konkurrenskraft man faktiskt har. Studenter tvingas välja bort Stockholm Karta Räntmästarhuset

9 åtgärder för en hög nyproduktion Rättvisa förutsättningar Flertalet skatter och avgifter är satta så att de missgynnar nybyggnation av studentlägenheter och andra bostäder som studenter kan efterfråga. Ett exempel på detta är den kommunala fastighetsavgiften. Den infördes efter avskaffandet av fastighetsskatten och är utformad så att alla som äger en bostadslägenhet betalar cirka 1 3 kronor i avgift per lägenhet och år. Summan är helt oberoende av storlek och standard och avser därmed såväl korridorrummet på Lappkärrsberget som en paradvåning på Strandvägen. Detta gör att avgiften slår oproportionerligt hårt mot aktörerna på studentbostadsmarknaden eftersom dessa måste betala samma summa, trots att själva lägenheten kanske bara består av ett enda rum. Den kommunala fastighetsavgiften bör i första hand avskaffas. I andra hand bör den ses över och anpassas så att den speglar lägenhetens storlek och standard. Även momsen på bostadshyror är orättvist utformad. I dag betalar fastighetsägare moms på i princip alla varor och tjänster. Momssatsen på 25 procent driver upp både hyrorna och kostnaderna för nyproduktion. Det vore rimligare att placera momsen på hyrorna, ett förslag som även framförts av Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och SABO. Det skulle innebära att fastighetsägarna skulle kunna göra avdrag för ingående moms vilket markant skulle minska kostnaderna för fastighetsägarna och göra hyresrätter mer lönsamt jämfört med andra upplåtelseformer. 16 Ett annat sätt att få ekonomi i att bygga hyresrätter generellt och, studentbostäder specifikt, vore att minska underhållskostnaderna för fastighetsägarna. I dag finns en uppenbar obalans mellan olika upplåtelseformer. Egnahemsägare och bostadsrättsföreningar kan göra avsättningar för framtida periodiska underhållskostnader skattefritt. Detta innebär att underhåll blir väsentligt billigare för andra upplåtelseformer än just hyresrätten. Samma sak gäller ROT-avdraget, som innebär att bostadsrättsföreningar och egnahemsägare får skattereduktion för reparation, underhåll och om- och tillbyggnader. Att införa möjligheten till skattefria avsättningar för underhåll även för bostadsföretagen och införa ROT-avdrag även för hyreshus skulle skapa en bättre och rättvisare balans mellan olika upplåtelseformer på bostadsmarknaden. Ge studenterna betalningsförmåga Att ge studenterna ökad betalningsförmåga kan få två positiva effekter. För det första kan det leda till att studenter kan efterfråga även andra delar av det ordinarie bostadsbeståndet. För det andra kan deras ökade betalningsförmåga i längden stimulera nyproduktion av studentbostäder, i och med det ekonomiska incitament de högre hyrorna skulle innebära. Hyran är den största enskilda utgiften för studenter. Därför är bostadsbidraget en stor del av studenters trygghetssystem. Dessvärre är bostadsbidragets utformning inte heltäckande. Idag omfattas endast studenter med barn samt studenter i åldersgruppen år av möjligheten att söka bidraget. Denna åldersgräns innebär att en tredjedel av Idag tar endast 13 procent av Sveriges studenter bostadsbidrag. studenterna inte har möjlighet att ta del av bostadsbidraget. Idag tar endast 13 procent av Sveriges studenter bostadsbidrag. 17 Studenter har också svårt att förutse hur det kan drabba deras ekonomi. Ansökan om bostadsbidrag görs i början av varje år. I ansökan ska inkomsten för året förutses, vilket kan vara svårt för många studenter då de flesta som arbetar vid sidan av sina studier inte vet hur mycket de kommer att tjäna ett år framöver. Detta resulterar i att en tredjedel av alla studenter blir återbetalningsskyldiga efter att ha tagit bostadsbidrag. 18 Bostadsbidraget har inte anpassats över tid, det är helt enkelt inte särskilt tillgängligt för stora delar av studentpopulationen. Om man dessutom skulle höja eller utvidga bidraget skulle detta öka studenternas köpkraft och därmed kunna stimulera byggandet av studentbostäder. Trygghetssystem får inte förvandlas till fasader. Ska vi ha bostadsbidrag i Sverige bör systemet omarbetas så att de faktiskt ger det stöd som är avsett. Ett annat sätt att stärka studenternas betalningsförmåga, som i längden kan leda till att fler företag ger sig in i studentbostadsmarknaden är att höja studiemedlet. Om studenterna på allvar ska bli konkurrenskraftiga gentemot andra grupper på bostadsmarknaden krävs emellertid en ganska reell ökning. 9

10 Åtgärder för en hög nyproduktion, fortsättning Kommunal politisk vilja Mycket av det politiska ansvar som finns för den låga nyproduktionen av studentbostäder ligger på kommunal nivå. Kommuner bör i större utsträckning använda sina allmännyttiga bolag för att faktiskt se till så att fler bostäder för studenter byggs. Fler kommuner skulle kunna använda sig av tomträttsgälder. Man kan också sänka tomträttsavgälden för små yteffektiva lägenheter i flerbostadshus. Detta skulle innebära att kommunerna aktivt skulle ge incitament för de privata bolag och stiftelser som väljer att bygga för unga och studenter. Vidare handlar det kommunala ansvaret om att effektivisera de planprocesser som rör nybyggnation av bostäder. Nya studentbostadsprojekt tar orimligt lång tid att genomföra, vilket skrämmer bort byggherrar och i allmänhet saktar ner nyproduktionen. En tredje kommunal åtgärd för att stimulera nybyggnation är att slopa parkeringsnormen för studentbostadsprojekt. Detta skulle resultera i att det blir billigare att genomföra byggnadsprojekt. Väldigt få studenter i Stockholm har bil. På dagens bostadsmarknad i Stockholmregionen är det viktigt att alla kommuner ser att de har ett ansvar och en roll att fylla. För stunden finns det bara en kommun som faktiskt har reella planer på nybyggnation av studentbostäder, samtidigt som flera kommuner ligger geografiskt väldigt passande för att skaffa detsamma. Det är viktigare för Stockholms studenter att bo antingen campusnära eller kollektivtrafiksnära än att bo centralt, och därför finns det flera kommuner som bör ta ett större ansvar. I slutändan är det viktigaste att det finns politisk vilja och mod att prioritera byggandet av studentbostäder. Lättare att hyra ut sin bostadsrätt Det är många personer i Stockholm som äger en övernattningslägenhet i innerstaden, samtidigt som de bor någon annanstans. På samma sätt finns många bor i stora bostadsrätter och har ett rum över. Det som förenar dessa är att de ofta har svårt att hyra ut rum i andra hand på grund av sin bostadsrättsförening. Vi vill att man utreder möjligheten att stoppa bostadsrättsföreningarna från att hindra en uthyrning i andra hand. Förslaget skapar inte fler studentbostäder men skulle kunna resultera i att många unga och studenter har lättare att hitta ett första ställe att bo på. Dags att agera! Det är uppenbart att Stockholms bostadsbyggande inte matchar den unika befolkningstillväxten som regionen har. Detta hotar att slå hårt mot den konkurrensfördel vi har i form av en välutbildad befolkning. Med denna rapport utmanar vi politikerna att ta den här frågan på största allvar och börja agera. Nyproduktionen av bostäder för studenter måsta komma igång omedelbart, annars hotas regionens utveckling. 1

11 Källor (1). SCB, siffror från augusti se (211815) (2) Student söker bostad, Boveket. Student_soker_bostad.pdf (3) Unga vuxnas boende, Stockholms län 211, Hyresgästföreningen se/om_oss/ladda_hem/rapporter/ungas_boende/ Documents/Unga%2vuxnas%2boende_Stockholms%2l%C3%A4n.pdf (4) Regional utvecklingsplan för Stockholmsregionen RUFS 21, (Regionplane- och trafikkontoret). publ/21/rufs1_hela.pdf (5) Bostadsmarknadsenkäten, Stockholms län 211, Länsstyrelsen i Stockholms län. bostadsmarknadsenkaten-stockholms-lan-211-.aspx (6) SSSB, genomströmningsstatistik, dn.se/sthlm/studenter-kringgar-boregler- (7) Bostadsmarknadsenkäten, Stockholms län 211, Länsstyrelsen i Stockholms län. bostadsmarknadsenkaten-stockholms-lan-211-.aspx (8) Studentpaketet för Stockholm, Moderaterna 21, s. 12. (12) Unga vuxnas boende, Stockholms län 211, Hyresgästföreningen se/om_oss/ladda_hem/rapporter/ungas_boende/ Documents/Unga%2vuxnas%2boende_Stockholms%2l%C3%A4n.pdf (13) SSSB:s bostadskö, (211815). SSSB är den största studentbostadsaktören i Stockholms län. (14) Stockholms stads bostadsförmedling, (211811), (15) Arbetsförmedlingen, siffror från november 21, Pressrum/Pressmeddelanden/Pressmeddelandeartik- lar/riket/ miljoner-pensionsavgangar-- -brist-pa-arbetskraft-i-manga-kommuner-.html (16) Läs mer: Balanserade ekonomiska villkor en skattereform för hyresrätten, Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och SABO (21), rapporter/documents/12_balanserade_ekonomiska_villkor.pdf (17) Student söker bostad, Boveket. Student_soker_bostad.pdf (18) mid=1646&artikel= (9) Protokoll Stadsbyggnadsämnden sep 21 aug 211, tillgängliga via Namnd/Startsida/ (1) Information om planprocessens olika satadier: Stadsplanering/Planprocessen/ (11) Samtal med handläggare vid Stockholms Stadshus AB