O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AB Kvartalsrapport december 2015
Innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Drift och förvaltning 5 Portföljöversikt 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Om rapporten 8 Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com
Huvudpunkter Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet haft en negativ utveckling på 4,61 procent. Det senast beräknade värdet per aktie är 9,73 kronor per aktie. Som tidigare meddelats har styrelsen tillsammans med förvaltare engagerat ABG Sundal Collier till att bistå i samband med realisering av bolagets portfölj. Då bolaget närmar sig utsatt avvecklingstidpunkt har man vid denna kursjustering valt att göra avsättningar för kostnader som uppstår i samband med bolagets avveckling. Arbetet med fastigheten Paramounts hissar påbörjades i mitten av oktober och förväntas vara färdigställda i mitten av januari 2016. Bolaget har hittills sålt tio lägenheter till värde om 3,5 miljoner amerikanska dollar i Waterscape. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på totalt 17,49 procent, justerat för utbetalningar på totalt 3,50 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR US OPPORTUNITIES AB Värde av fastigheter (MSEK) 1 108,4 GEOGRAFISK FÖRDELNING USA 100 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 78 % Annat 22 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 94,6 Ekonomisk vakans 19 % Areal (Kvm) 78 003 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 176,8 Genomsnittlig låneränta 4,7 % Genomsnittlig löptid lån (år) 1,6 MANDAT Etableringsår 2008 Avvecklingsperiod 2014-2016 UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE (PER 16.12.2015)* Utveckling senaste kvartalet -4,61 % Utveckling senaste året -0,41 % Utveckling senaste tre åren 19,89 % Utveckling sedan start 17,49 % HISTORISKA UTBETALNINGAR 2013 0,50 2014 2,00 2015 1,00 Totalt 3,50 * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. KVARTALSRAPPORT december 2015 3
BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE OCH UTDELNINGAR INLEDNING Det beräknade värdet per aktie i US Opportunities AB (USO) har minskat med 4,61 procent till 9,73 kronor per aktie. Det beräknade värdet per aktie påverkas isolerat sett positivt av en svagare svensk krona mot amerikanska dollar. Portföljen har totalt sett minskat i värde under det senaste kvartalet. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 30:e september 2015. Bolaget har inte hämtat in nya värderingar av fastighetsbeståndet under detta kvartal. Nytt för detta kvartal är att bolaget valt att göra en avsättning för kostnader knutna till bolagets avveckling. UTVECKLING AV VALUTA Investeringsportföljen påverkas av valutarörelser eftersom portföljens tillgångar värderas i amerikanska dollar. Det senaste kvartalet har den amerikanska dollarn stärkts mot den svenska kronan med cirka 1,9 procent. Valutaeffekten påverkar isolerat sett aktiekursen positivt. Valutakurser är avlästa den 30:e september. SAMMANFATTNING BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE Senaste beräkning per den 15 september ger ett beräknat värde per aktie på 9,73 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 17,49 procent. Kursutveckling SEK 14 SEK 12 SEK 10 Kurs per aktie SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 15.06.2008 15.09.2008 15.12.2008 15.03.2009 15.06.2009 15.09.2009 15.12.2009 15.03.2010 15.06.2010 15.09.2010 15.12.2010 15.03.2011 15.06.2011 15.09.2011 15.12.2011 15.03.2012 15.06.2012 15.09.2012 15.12.2012 15.03.2013 15.06.2013 15.09.2013 15.12.2013 15.03.2014 15.06.2014 15.09.2014 15.12.2014 15.03.2015 15.06.2015 15.09.2015 15.12.2015 4 KVARTALSRAPPORT december 2015
DRIFT OCH FÖRVALTNING PARAMOUNT (80 PROCENTS ÄGARANDEL) Hyresmarknaden i Orlando är för närvarande stark och bolaget gynnas av hög efterfrågan. Uthyrningsgraden för fastigheten ligger på 97 procent. Bolaget arbetar med att reducera hyresrabatter för att öka uthyresnivån för fastigheten. Arbetet med fastighetens hissar påbörjades i mitten av oktober, hissarna förväntas vara färdigställda i mitten av januari 2016. WATERSCAPE (75 PROCENTS ÄGARANDEL) Bolaget har hittills sålt tio lägenheter i år jämfört med samma period i fjol då enbart sju lägenheter såldes. Dessa försäljningar har resulterat i att hyresintäkterna i bolaget ökat med totalt sju procent jämfört med 2014. För att upprätthålla de höga hyresnivåerna har bolaget beslutat att måla om stora delar av fastighetens fasader under 2016 man kommer även att ersätta äldre möbler och mattor i fastigheten. DISCOVERY PALMS Bolaget gynnas av den goda uthyrningsmarknaden i Orlando, cirka 78 procent av hyresavtalen förnyas årligen. Dessutom återkommer flera tidigare hyrestagare till Discovery Palms efter negativa vistelser hos konkurrerande fastigheter i närheten. Fastigheten har också ett program där hyresgäster mottar ekonomisk kompensation i de fall där deras prestation via rekommendationer eller vitsord resulterat i att fastigheten fått ytterligare hyresgäster. Programmet har visat sig vara ett mycket effektivt verktyg för marknadsföring. Uthyrningsgraden på fastigheten är cirka 99 procent, ett resultat av hög efterfrågan på hyresbostäder i området vilket resulterat i ökad hyresnivåerna. MURANO Fem av fastighetens 93 lägenheter står för närvarande tomma till följd av vattenskador samt problem med mögelangrepp. De vattenskadade lägenheterna kommer att renoveras så snart som möjligt. Vakansnivån i fastigheten är cirka 18 procent. Bolaget arbetar tätt med lokala mäklare för att reducera vakansnivån i fastigheten. ATLANTA LAND I + II Det finns interesse för flera av tomtområdena i Atlanta. I mitten av november var 571 av bolagets 1 212 tomter sålda. Betydligt fler tomter förväntas säljas av år 2016. Paramount, Orlando KVARTALSRAPPORT december 2015 5
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Paramount Orlando Bostäder USD 80 % 32 236 44 148 47 % Waterscape Fort Walton Beach Bostäder USD 75 % 5 110 15 271 16 % Discovery Palms Kissimmee Bostäder USD 100 % 14 833 14 929 16 % Murano Delray Beach Bostäder USD 100 % 10 480 10 984 12 % Whitney West Palm Beach Bostäder USD 100 % 15 344 9 233 10 % Atlanta Land I JV Atlanta Tomter USD 100 % 0 0 0 % Atlanta Land II JV Atlanta Tomter USD 75 % 0 0 0 % Fieldstone Land Kissimmee Tomter USD 80 % 0 0 0 % Sum 78 003 94 565 100 % geografisk fördelning (andel av kvm) Andel Av eget kapital (marknadsvärde lån 43+21+18+13+5+0 48+16+16+11+9 Delray Beach 13 % Kissimmee 19 % Fort Walton Beach 7 % West Palm Beach 20 % Orlando 41 % Discovery Palms 16 % Murano 12 % Whitney 10 % Waterscape 16 % Paramount 47 % 6 KVARTALSRAPPORT december 2015
struktur Cirka 2 500 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 4 200 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) US Opportunities AS (Norge) US Opportunities AB (Sverige) 54 % 46 % US Opportunities Norway AS 100 % 75 % 100 % 100 % 100 % 80 % 75 % 80 % Atlanta Land Atlanta Land II JV Whitney Murano Discovery Palms Paramount Waterscape Fieldstone Land JV ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde en emission 2008 och har investeringar i två delstater i USA. Bolaget har investerat i cirka 700 lägenheter i Florida och i cirka 1 200 tomter totalt, varav cirka 1 000 stycken ligger i och kring Atlanta i Georgia, och resterande ligger i Florida. INVESTERINGSMANDAT USO är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige, som investerar i tomter, bostäder och bostadsutvecklingsprojekt i USA. Investeringar ska huvudsakligen göras i tillgångar som fallit betydligt i värde. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 15-20 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALINGAR Det planeras inga årliga utbetalningar till aktieägarna. Utbetalningar till aktieägare kommer att göras när fastigheter säljs. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2016, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. KVARTALSRAPPORT december 2015 7
om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget USO. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i USO. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT december 2015
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com