Hyresfastigheter Holding II AB Kvartalsrapport september 2014
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Strukturbild efter transaktionen 6 Drift, förvaltning och finansiering 7 Allmänt om bolaget 8 Marknadskommentar 9 2 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en negativ utveckling på 0,2 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till 33,21 kronor per A-aktie. Samtliga B-aktier är nu återköpta. Sammanslagningen av Hyresbostäder i Sverige II AB:s (HBS II) bostadsportfölj, som tidigare ägdes av Hyresfastigheter Holding II AB (HFH II) och Boligutleie Holding II AS (BUH), och D. Carnegie & Co genomfördes den 4:e juli 2014. Transaktionen godkändes på en extra bolagsstämma i HFH II den första juli 2014. Bolaget har under augusti genomfört ett återköp av resterande B-aktier, och kommer under september att göra en utdelning om 4,60 kronor per A-aktie till aktieägarna. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 145,1 procent, justerat för utbetalningar på totalt 5,00 kronor per aktie* (exklusive den utdelning som skall göras under september). NYCKELTAL FÖR HYRESFASTIGHETER HOLDING II AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 9 700 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 100 % SEGMENTFÖRDELNING Hyresrätter 100 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 1 010 Areal (Kvm) 989 528 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 15.09.2014* Utveckling senaste kvartalet -0,2 % Utveckling senaste året 25,0 % Utveckling senaste tre åren 52,8 % Utveckling sedan start 145,1 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 100 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2005 6 % 0 0,3 2006 8 % 0 0,4 2007 20 % 0 1 2008 20 % 0 1 2009 0 % 0 0 2010 8 % 0 0,40 2011 8 % 0 0,40 2012 0 % 0 0,00 2013 0 % 0 0,00 2014 30% 0 1,5 Totalt 100% 0 5,00 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 3
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktien har det senaste kvartalet haft en negativ utveckling med 0,2 procent. Den viktigaste förklaringen till aktiekursutvecklingen är att innehavet i D. Carnegie & Co AB har sjunkit i värde under perioden. Bolaget har tillgångar och skulder exponerade och noterade i svenska kronor och bolagets egenkapital är därför inte utsatt för någon valutarisk. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation per den första september 2014. Bolaget har en väsentlig tillgång i aktier i D. Carnegie & Co. AB. Aktiekursen i D. Carnegie & Co per den första september ligger till grund för beräkningen av aktiekursen. UTBETALNING 2014 Bolaget har under perioden utbetalat motsvarande 1,50 krona per ursprunglig aktie i bolaget, en krona i juni och 50 öre i augusti/september. Utbetalningarna har skett genom återköp av B-aktier och samtliga B-aktier är nu återköpta. Bolaget har sedan start utbetalat motsvarande 5,00 kronor per ursprunglig aktie till aktieägarna. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 15 september ger en kurs per A-aktie på 33,21 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är på 145,1 procent. Kurs per aktie 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
FASTIGHETSÖVERSIKT Portfölj Nr Uthyrningsbar areal m 2 Brutto hyra SEKm Kista 1 109 717 116 Huddinge 2 40 106 38 Bromsten 3 43 957 45 Spånga 4 60 855 62 Vårberg 5 25 346 24 Solna 6 1 876 2 Trojeborg 7 - - Uppsala 8 71 364 71 Märsta 9 56 804 55 Bro 10 43 098 42 Haninge 11 79 461 87 Huddinge 12 51 580 53 Södertälje - Ronna Park 13 91 144 105 Södertälje - Wasagårdarna 14 73 060 81 Strängnäs 15 35 052 35 Eskilstuna 16 141 209 134 Göteborg 17 64 899 61 Summa 989 528 1011 D. Carnegie portfölj HBS II portfölj KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 5
STRUKTUR Cirka 3900 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 2600 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding II AS Hyresfastigheter Holding II AB Övriga aktieägare 80 % 20 % 65 % Svensk Bolig Holding AB 100 % 35 % Skuldinstrument i D. Carnegie & Co. AB Aktier i D. Carnegie & Co. AB 100 % Hyresbostäder I Sverige II AB Stendörren Bostäder AB 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING BOLAGET EFTER TRANSAKTIONEN Sammanslagningen av Hyresbostäder i Sverige II AB:s (HBS II) bostadsportfölj, som tidigare ägdes av Hyresfastigheter Holding II AB (HFH II) och Boligutleie Holding II AS (BUH), och D. Carnegie & Co genomfördes den 4:e juli 2014. Transaktionen godkändes på en extra bolagsstämma i HFH II den första juli 2014. Till följd av transaktionen äger HFH II inte längre aktier i HBS II, utan istället aktier i D. Carnegie. HFH II har genom detta fått en mindre ägarandel i en större fastighetsportfölj. Utöver aktierna i D. Carnegie har bolaget betydliga värden i form av lån (säljarkredit och konvertibla lån) utställda av D. Carnegie. Genom dessa tillgångar har bolaget exponering, både genom egenkapital och lån, mot den svenska hyresrättsmarknaden. Portföljen är huvudsakligen geografiskt begränsad till Mälardalen och Storstockholmsområdet. En inlösenmekanism för de investerare som önskar realisera sina investeringar kommer att presenteras inom de kommande sex månaderna. D. Carnegie önskar att ta vara på och utnyttja den erfarenhet som Obligo Investment Management (OIM) har av förvaltning av den här typen av fastigheter och kommer att hyra in resurser från OIM för att bistå med vissa arbetsuppgifter inom bland annat utveckling av strategi, investeringsbeslut, finansiering och uppföljning av drift och förvaltning av fastighetsportföljerna. D. CARNEGIE D. Carnegie är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar bostäder i Stockholmsregionen. Förutom effektiv förvaltning renoverar bolaget lägenheterna löpande i samband med att befintliga hyresgäster byts ut. Detta görs snabbt och effektivt genom ett egenutvecklat renoveringsprogram, kallat Bosystem. Bolaget utvecklar även fastigheter genom att detaljplanera mark för byggande av bostäder. Dagens drift startades 1995 då fastighetsbolaget Stendörren etablerades. Bolaget har under nästan 20 år byggt upp en betydande portfölj bestående av både bostäder, handels- och logistiklokaler. 2014 separerade Stendörrens ägare, Kvalitena, ut Stendörrens bostadsportfölj till D. Carnegie som noterades på Nasdaq OMX First North den nionde april 2014 under börssymbolen DCAR. Efter sammanslagningen med HBS har D. Carnegie blivit Sveriges största börsnoterade bostadsbolag. UTBETALNING TILL AKTIEÄGARNA Enligt beslut vid bolagsstämman i juli skulle bolaget återköpa bolagets resterande B-aktier. Detta gjordes den 29:e augusti 2014. Återköpet av återstående B-aktier motsvarar en utbetalning till aktieägarna om 50 öre per ursprungligt antal aktier. Därtill ska bolaget göra en utdelning till aktieägarna under september. Avstämningsdag för denna utdelning har satts till den 15:e september 2014, och utdelningen kommer att ske så snabbt som möjligt därefter. Utdelningen är på 4,60 kronor per A-aktie (när utdelningen sker finns det bara kvar A-aktier i bolaget). Denna utdelning motsvarar 2,30 kronor per ursprungligt antal aktier i bolaget. Återköpet och utdelningen tillsammans motsvarar således totalt 2,80 kronor per ursprungligt antal aktier i bolaget. Transaktionen med D. Carnegie gjordes delvis upp i kontanter och dessa kontanter har bolaget för avsikt att betala ut till aktieägarna. Totalt motsvarade kontantdelen av betalningen 5,50 kronor per ursprungligt antal aktier, resterande 2,70 kronor avser bolaget att betala ut under 2015, så snart det låter sig praktiskt genomföras (bolagsstämmobeslut krävs). Målsättningen är att detta ska ske under det första kvartalet 2015. När bolaget har gjort utbetalningen under 2015 kommer aktieägarna att ha mottagit 10,00 kronor per ursprunglig aktie i utbetalning sedan start i bolaget, det vill säga lika mycket som den ursprungliga aktiekursen var vid bolagets första emission. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 7
ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2004 och äger aktier i D. Carnegie och skuldinstrument (säljarkredit och konvertibla lån) utställda av D. Carnegie. INVESTERINGSMANDAT HFH II har mandat att investera, direkt eller indirekt i svenska fastigheter. Investeringar skall primärt göras i bostadsfastigheter med en mindre andel naturligt tillhörande kommersiella lokaler i Stockholmsregionen, Mälardalen och andra områden med stark demografisk utveckling. HFH II kan också, direkt eller indirekt, driva fastighetsutveckling och annan relaterad verksamhet, inkluderat men inte begränsat till förvärv och avyttring av fast egendom, reinvestering, refinansiering, emissioner och andra transaktioner genom eget eller externt kapital. HFH har inte en definierad löptid. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Målsättningen för portföljen är att skapa en stabil avkastning för aktieägarna genom värdeökning i fastighetsportföljen, både genom nyinvesteringar och förädling av existerande portfölj. PERIODISKA UTBETALNINGAR Bolaget kommer göra utbetalningar, om styrelsen menar att det är i bolagets bästa, innanför det som innebär en försvarlig drift och som följer av lagar och regler. Bolagets utbetalningar är i stor grad beroende av utbetalningar från underliggande bolag. Eskilstuna Stockholm Göteborg Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. Malmö 8 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
MARKNADSKOMMENTAR Global ekonomi har under det senaste kvartalet i hög grad påverkats av geopolitiska konflikter. Framförallt har den pågående konflikten i Ukraina samt den eskalerande spänningen mellan Ryssland och västvärlden fått mycket utrymme. Den internationella valutafonden (IMF) justerade i juli marginellt ner sin tillväxtprognos för den globala ekonomin till 3,4 procent för innevarande år. USA väntas växa med 1,7 procent och Eurozonen med 1,1 procent. USA Den ekonomiska tillväxten i USA var bättre än väntat under det andra kvartalet, och makroekonomiska nyckeltal som lämnat amerikansk ekonomi den senaste tiden, sänder fortsatt signaler om starkare tillväxt framöver. Stigande optimism bland industriledare och starka arbetsmarknadstal sänder hoppfulla signaler om tillståndet i amerikansk ekonomi. ISM-index som mäter stämningen i amerikansk industri steg från 55,3 till 57,1 under juli månad. Motsvarande siffra för amerikansk tjänstenäring steg från 57,5 till 62,4. Även sysselsättningen steg under juli och månaden blev den femte i rad med stigande sysselsättning på över 200 000 personer. Bättre tillväxt kombinerat med starka makroekonomiska nyckeltal får den amerikanska centralbanken att överväga räntehöjningar tidigare än vad som förut annonserats. Centralbankschef Janet Yellen meddelade i mitten av juli att en räntehöjning kan komma tidigare än vad som tidigare antagits. Många analytiker tror nu att en räntehöjning kan komma under mars 2015 istället för i mitten av nästa år som centralbankens nuvarande prognos säger. EUROPA Nya orosmoln tornade upp sig över Europa under sommaren. Den europeiska regionen påverkas av den geopolitiska oron i omvärlden och under sommaren presenterades svagare tillväxttal än väntat för regionen som helhet. I Tyskland föll BNP med 0,2 procent under årets andra kvartal. Tyskland som ses som Europas lokomotiv är en viktig indikator för regionen framöver. En utdragen konflikt mellan Ukraina och Ryssland och utökade sanktioner mot Ryssland riskerar minska efterfrågan på europeiska varor vilket oroat investerare och fått dem att fly till traditionellt trygga statsobligationer. Räntan på 10-åriga tyska statsobligationer har till följd av detta fallit löpande under det senaste kvartalet och handlas nu till under en procent, vilket är den lägsta nivån någonsin. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte så sent som i juni räntan till rekordlåga 0,15 procent för att visa krafttag mot den fallande aktiviteten samt det deflationshot som bitit sig fast i den europeiska ekonomin. Samtidigt annonserades ett åtgärdspaket på 400 miljarder euro som ska användas av bankerna för att finansiera företag inom privat sektor. Skulle dessa åtgärder visa sig ha begränsad effekt kommer ECB troligtvis att införa kvantitativa lättnader under hösten. NORDEN Den svenska Riksbanken förväntar att svensk ekonomi växer med 2,2 procent under året för att därefter växla upp till 3,3 procent under kommande år. Riksbanken valde i samband med sitt möte i juli att sänka styrräntan till rekordlåga 0,25 procent, samtidigt som räntebanan justerades ner påtagligt. Beslutet baseras på att inflationstalen fortsatt ligger långt under Riksbankens målsättning på omkring två procent. Finansminister Anders Borg uttalade nyligen att en minskning av offentliga utgifter samt skattehöjningar kommer att vara nödvändiga för att förbättra landets statsfinanser. Åtgärderna väntas ge Sverige bättre handlingsutrymme om tillväxtutsikterna inhemskt och i omvärlden försämras ytterligare. Norsk ekonomi har växt med jämn takt det senaste året. Arbetslösheten är låg, inflationen håller sig omkring Norges Banks målsättning och konsumenternas köplust har förbättrats. Däremot har bostadsbyggandet stagnerat och investeringarna inom oljesektorn minskat. Norges Bank förväntar i sin senaste prognos en tillväxt under året på två procent för att därefter stiga till 2,3 procent under nästa år. Enligt Norges Banks prognoser förväntas styrräntan hållas oförändrad på nuvarande 1,5 procent fram till sommaren 2015. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 9
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget HFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i HFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 10 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no