O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport mars 2015
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Portföljöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Om rapporten 8 Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com
Huvudpunkter Det beräknade värdet per aktie har de senaste sex månaderna haft en positiv utveckling på 8,8 procent. Senaste beräknade värde per aktie är 34,03 kronor per aktie. I december 2014 gjordes försök att genomföra den planerade börsnoteringen av Polar Star Realty Trust Inc. i USA. Till följd av framförallt osäkra förhållanden på kapitalmarknaden i USA sköts transaktionen upp till 2015. Nybyggnationen i Linköping går som planerat och bolaget är i dialog med flera potentiella statliga hyresgäster. Dialogen med Riksarkivet om ett nytt 25-årigt hyresavtal på Lysbomben pågår fortsatt. Förutsättningarna för ett nytt hyresavtal kommer eventuellt att vara att bolaget gör en omfattande renovering av byggnaden. Bolagets har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 201,7 procent, justerat för utbetalningar på totalt 6,48 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR OFFENTLIGA FASTIGHETER HOLDING I AB Värde av fastigheter (MSEK) 3,140 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige SEGMENTFÖRDELNING Kontor INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga hyresintäkter (MSEK) 235 Ekonomisk vakans 0,8 % Areal (Kvm) 157 426 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 1,549 Genomsnittlig låneränta 1 % Löptid lån (år) 6,3 MANDAT Etableringsår 2004 Avvecklingsperiod 2013-2017 UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE * Utveckling senaste sex månaderna 8,8 % Utveckling senaste året 11,4 % Utveckling senaste tre åren 34,0 % Utveckling sedan start 201,7 % HISTORISKA UTBETALINGER INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2005 4 % 0 0,20 2006 47,5 % 0 2,38 2007 20 % 0 1,00 2008 10 % 0 0,50 2009 8 % 0 0,40 2010 8 % 0 0,40 2011 2,5 % 2,75 % 0,40 2012 0 % 4 % 0,40 2013 0 % 4 % 0,40 2014 0 % 4 % 0,40 Totalt 0 6,48 * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 3
BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE OCH UTDELNINGAR INLEDNING Det beräknade värdet per aktie har de senaste sex månaderna ökat med 8,8 procent. Den viktigaste förklaringen till att det beräknade värdet per aktie stiger är högre värderingar på bolagets fastigheter. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31 december 2014. Värdering av fastighetsportföljen är inhämtad från externa bolag under januari och har totalt sett påverkat det beräknade värdet per aktie positivt. UTVECKLING AV VALUTA UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Överkursen på bolagets fasträntelån har reducerats de senaste sex månaderna. Detta påverkar det beräknade värdet positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla sina lån med fast ränta per den 31 december 2014. Så länge bolagets lån löper som planerat fram till avtalad förfallodag medför detta inte någon kassaflödespåverkan för bolaget. SAMMANFATTNING BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE Senaste beräknade värde per aktie per den 16 mars är 34,03 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 201,7 procent. Bolaget har investeringar i Sverige och är därför inte utsatt för någon valutarisk för svenska investerare. Kursutveckling Kurs per aktie SEK 36 SEK 34 SEK 32 SEK 30 SEK 28 SEK 26 SEK 24 SEK 22 SEK 20 SEK 18 SEK 16 SEK 14 SEK 12 SEK 10 SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Garnisonen Sverige Kontor SEK 76,914 103,731 48 % Östersund Sverige Kontor SEK 49,172 63,752 30 % Lysbomben Sverige Kontor SEK 31,340 47,492 22 % Sum 157 426 214 975 100,0 % GEOGRAFISK FÖRDELNING (andel av kvm) ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) Östersund 31 % 49+31+20 48+30+22 Stockholm 20 % Linköping 49 % Lysbomben 22 % Östersund 30 % Garnisonen 48 % KVARTALSRAPPORT MARS 2015 5
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING PÅGÅENDE FÖRSÄLJNINGSPROCESS AV FASTIGHETSPORTFÖLJEN I december 2014 gjordes försök att genomföra den planerade börsnoteringen av Polar Star Realty Trust Inc. i USA. Men till följd av framförallt osäkra förhållanden på den amerikanska kapitalmarknaden, så blev transaktionen beslutad framflyttad till 2015. Obligo Investment Management och de finansiella rådgivare som engagerats i samband med börsnoteringen arbetar vidare med att skapa underlag för att kunna genomföra transaktionen under det första halvåret 2015. Om den planerade börsnoteringen inte genomförs kommer bolaget att utvärdera andra alternativ för realisering av fastighetsportföljen inom den tid som definieras av investeringsmandatet. Bolaget kommer att återkomma med mer information när utfallet av transaktionen är klart. GARNISONEN I LINKÖPING Utvecklingen av den nya 6 300 kvadratmeter stora fastigheten på Garnisonen i Linköping samt tillhörande parkeringsgarage går enligt planerna och förväntas färdigställas under det första kvartalet 2016. Det är stort intresse för kontorslokalerna i byggnaden och bolaget är i kontakt med flera statliga och privata aktörer som är intresserade av att hyra lokaler. Bolaget har nu startat en förhandling med Polisen om förlängning av deras hyresavtal, samtidigt som bolaget jobbar med Polisen gällande hyresgästanpassningar. CAMPUS I ÖSTERSUND Bolaget har påbörjat arbetet med att montera solcellspaneler på Energimyndighetens fastighet. Investeringen beräknas betala sig över sju år och kommer ytterligare att stärka miljöprofilen på fastigheten. Kronofogden har förlängt sitt hyresavtal fram till december 2021, och bolaget är i förhandlingar med Mittuniversitet om förlängning av hyresavtal. LYSBOMBEN I STOCKHOLM Bolaget arbetar med hyresgästanpassningar för Socialstyrelsen enligt det nya hyresavtalet. Det är också planerat generellt underhåll av byggnaderna med hissar för Socialstyrelsen samt värme- och kylanläggningen för Riksarkivet. Dialogen med Riksarkivet om ett nytt 25 år långt hyresavtal på Lysbomben pågår fortsatt. Förutsättningarna för ett nytt hyresavtal kommer eventuellt att vara att bolaget gör en omfattande renovering av byggnaden. ÅRSSTÄMMA 2015 Årsstämma kommer att hållas under andra halvan av maj månad. Kallelse kommer att publiceras på bolagets hemsida fyra veckor före Årsstämman. Även förslag inför Årsstämman kommer att publiceras på bolagets hemsida. Tidigare år har bolaget skickat ut brev med kallelser men av kostnadsbesparings- och miljöskäl så skickas i år inga fysiska kallelser. Campus i Östersund 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
Struktur Cirka 1 700 aktieägare i Norge Cirka 950 aktieägare i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Öffentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) ca 78 % ca 22 % Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB Regementsfastigheter R Holding AB Öffentliga Fastigheter i Sverige C AB Öffentliga Fastigheter i Sverige B AB A4 Campus I4/A1 Garnisonsfastigheter AB Fastighets AB Lysbomben Östersund Universitetscampus 48 255 kvm Sept. 2004 Årshyra MNOK 63,8 Linköping Kontor 76 629 kvm Sept. 2004 Årshyra MNOK 103,7 Stockholm Kontor 31 476 kvm Dec. 2005 Årshyra MNOK 47,5 Haninge Bostäder 79 461 kvm Mars 2005 Årshyra MSEK 85.7 Uppsala Bostäder 71 364 kvm Feb. 2005 Årshyra MSEK 69.6 Spridd Bostäder 224 542 kvm Juni 2005 Årshyra MSEK 229.1 ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2004 och 2005 och har investeringar i kommersiella fastigheter med huvudsakligen offentliga hyresgäster i Sverige. Fastigheterna ligger i Stockholm, Östersund och Linköping. Totalt sett består fastighetsportföljen av cirka 157 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT Bolaget är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige. Bolaget ska investera i fastighets- och infrastrukturprojekt som i huvudsak har statliga och andra offentliga hyresgäster inom EU/EES-länder. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2013 och 2017, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Förvaltaren fortsätter att arbeta med den planerade transaktion som godkändes av aktieägarna i samband med en extra bolagsstämma den 2 april. Förväntningarna är att transaktionen kommer att genomföras första kvartalet 2015. Aktieägarna kommer att uppdateras löpande om utvecklingen. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget bedriver verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet uppnås. UTBETALNINGAR Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation bedömer styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 7
om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget OFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i OFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com