o b l i g o i n v e s t m e n t m a n a g e m e n t Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Kvartalsrapport juni 2015
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Portföljöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 8 Allmänt om bolaget 8 Om rapporten 9 Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com 2 Kvartalsrapport juni 2015
Huvudpunkter Bolaget har under våren värderat olika alternativ i förhållande till försäljning av TRES och Kongsberg till Polar Star Reality Trust Inc., och Bolaget menar nu att det är andra alternativ som mest sannolikt kommer att kunna ge högre värden för Bolagets aktieägare. Det är för närvarande konkreta dialoger med flera stora fastighetsaktörer och det kommer således inte att publiceras något nytt beräknat värde per aktie (net asset value) i den här kvartalsrapporten. Bolaget har förlängt hyresavtalet med OpusCapita i TRES portföljen i Årsta till fem nya år. Hyresgästen minskar sin hyrda yta med cirka 1 500 kvadratmeter, men kommer framöver att betala en högre hyra per kvadratmeter. Fastigheten i Västerås, på cirka 14 000 kvadratmeter, står vakant efter att hyresgästen flyttat ut under slutet av 2014. Bolaget arbetar aktivit tillsammans med uthyrningsmäklare och fastighetsutvecklare för att finna nya hyresgäster. Liknande uthyrningsarbete föregår på fastigheten i Solna, där Posten gradvis kommer att flytta ut ur från logistikarealer fram tills kontraktet löper ut under 2016. Lånen i Waterfront, Troubadour, Bad Kissingen och Elisa förföll ursprungligen i december 2014. De fyra lånen är förlängda med existerande långivare till respektive juni 2015, december 2015, mars 2016 och december 2015. Bolaget arbetar med att få på plats långsiktig finansiering. Bolaget hade per den 15 mars 2015 sedan det etablerades haft en avkastning på -45,8 procent, justerat för utbetalningar på 0,8 kronor per aktie. Nyckeltal för Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (1) Värde av fastigheter (MSEK) 7005 GEOGRAFISK FÖRDELNING Tyskland 61 % Sverige 23 % Norge 9 % USA 7 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 46 % Kontor 24 % Industri/lager 15 % Annat 15 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 687 Ekonomisk vakans 5,8 % Areal (Kvm) 927 890 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 5192 Räntebindning 68 % Genomsnittlig låneränta 3,8 % Låneförfall 2016.05.22 Löptid lån (år) 1,4 Överkurs MNOK** -255 Etableringsår 2007 Avvecklingsperiod 2018-2019 Utveckling av beräknat värde per aktie (Per 16.03.2015)* Utveckling senaste sex månaderna 9,1% Utveckling senaste året 12,2% Utveckling senaste tre åren 24,0% Utveckling sedan start -45,8 * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen Historiska utbetalningar INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2008 8 % 0 0,4 2012 2 % 0 0,1 2013 2 % 0 0,1 2014 4 % 0 0,2 Totalt 16 % 0 0,8 ****** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. (1) Eftersom bolaget inte beräknar nytt NAV detta kvartal är siffrorna i tabellen per 31.12.2014. Kvartalsrapport juni 2015 3
BERÄKNAT VÄRDER PER AKTIE OCH UTDELNINGAR Bolaget har under våren värderat olika alternativ i förhållande till försäljning av TRES och Kongsberg till Polar Star Reality Trust Inc., och Bolaget menar nu att det är andra alternativ som mest sannolikt kommer att kunna ge högre värden för Bolagets aktieägare. Processen med börsnoteringen har dessutom gjort att flera aktörer har visat konkret intresse för Bolaget och dess fastigheter. Med bakgrund i detta har Bolaget engagerat ABG Sundal Collier som finansiell rådgivare för att utreda möjligheter för försäljning av hela eller delar av fastighetsportföljen. Det är redan igångsatt en strukturerad process med målsättning om att ta reda på om det skall rekommenderas att bolagets fastigheter bör realiseras helt eller delvis. Som en del av detta arbete pågår för närvarande konkreta dialoger med flera intressenter och det kommer därför inte att beräknas något nytt värde per aktie (net asset value) det här kvartalet. KURSUTVECKLING SEK 12 SEK 10 SEK 8 Kurs per aktie SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 Kvartalsrapport juni 2015
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Troubadour Tyskland Bostäder EUR 100 % 224 264 99 429 19 % Elisa Tyskland Äldrebostäder EUR 100 % 73 364 87 250 17 % Kongsberg Kongsberg Kontor NOK 80 % 71 000 84 048 16 % TRES Sverige Logistik / Industri SEK 25 % 367 585 81 747 16 % 633 Denver Denver, USA Kontor USD 80 % 51 374 57 299 11 % Waterfront Göteborg Kontor SEK 100 % 36 935 56 398 11 % Chemnitz Tyskland Bostäder EUR 100 % 57 111 26 995 5% Greenhouse Värmdö Kontor SEK 100 % 11 440 14 064 3% Bad Kissingen Tyskland Äldrebostäder EUR 50 % 34 374 12 025 2% Sum 966 873 519 255 100 % *100% oberoende av ägarandel Geografisk fördelning (andel av kvm) ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) Norge 9 % USA 7 % Norge 9 % USA 7 % Waterfront 11 % Chemnitz 5 % Greenhouse Bad Greenhouse Kissingen 3 % Chemnitz 2 % 3 % 5 % Waterfront 11 % Bad Kissingen 2 % Troubadour 19 % Troubadour 19 % Sverige 23 % Sverige 23 % Tyskland 61 % Tyskland 61 % 633 Denver 11 % 633 Denver 11 % Elisa 17 % Elisa 17 % TRES 16 % TRES 16 % Kongsberg 16 % Kongsberg 16 % Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. Kvartalsrapport juni 2015 5
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING TRES (25 PROCENTS ÄGARANDEL) Bolaget har under det senaste kvartalet reförhandlat hyresavtalet med OpusCapita AB gällande 4 484 kvadratmeter på fastigheten i Årsta. OpusCapita flyttar därmed ut ur 1 500 kvadratmeter, men betalar en högre hyra per kvadratmeter än tidigare. Ytan består huvudsakligen av lager, men också några kontor. Hyresavtalet är 5-årigt och träder i kraft den första september 2015. På samma fastighet har bolaget signerat ett nytt hyresavtal med Best Transport AB gällande 688 kvadratmeter som tidigare stod tomma. Hyresavtalet är 5-årigt och träder i kraft den första augusti 2015. Fastigheten i Västerås, på cirka 14 000 kvadratmeter, står vakant efter att hyresgästen flyttat ut under slutet av 2014. Bolaget arbetar aktivt tillsammans med uthyrningsmäklare och fastighetsutvecklare för att finna nya hyresgäster. Liknande uthyrningsarbete föregår på fastigheten i Solna, där Posten gradvis kommer att flytta ut ur från logistikarealer fram tills kontraktet löper ut under 2016. 633 DENVER (80 PROCENTS ÄGARANDEL) Den högra uthyrningsaktiviteten fortsätter och under de senaste tolv månaderna har hyresförhållanden på över 5 500 blivit förlängda eller uthyrda. Med de avtal som är under förhandling kommer vakansen att sjunka till under 10 procent. Portföljen levererar negativ kontantström detta kvartal på grund av hyresgästanpassningar som en följd av uthyrningsaktiviteten. TROUBADOUR Låneavtalet i Troubadourportföljen som förföll den 31 december 2014 har blivit förlängt med 12 månader fram till den 31 december 2015. Långivaren fick en likviditetsgaranti från bolaget för att säkra stabilitet i portföljen under avvecklingsperioden mellan 2015 och 2018. Den föreslagna strategien är att sälja alla fastigheterna i portföljen under 2015 och 2016. Bolaget arbetar med långivaren och rådgivare för att att utveckla en försäljningsstrategi för portföljen. BAD KISSINGEN (50 PROSENT EIERANDEL) Lånet för portföljen Bad Kissingen kunde inte refinansieras som planerat under 2014, på grund av hög belåningsgrad. Det är inte realistiskt att förvänta att lånet kan refinansieras med motsvarande belåningsgrad som idag. Kapital som investeras för att nå en lägre belåningsgrad förväntas heller inte ha en tillfredsställande avkastning. Bolaget har fått låneavtalet förlängt till den 31 mars 2016. Bolaget utvärderar flera olika refinansieringsalternativ samt möjligheten för en försäljning av portföljen. Under bolagets genomgång av möjliga exitalternativ för Bad Kissingen fastslogs det att operatören / hyresgästen inte har uppfyllt sina avtalsmässiga förpliktelser om att underhålla fastigheten. Operatören har vägrat att ta ansvar för dessa reparationer och detta underhåll och vägrar vidare att förhandla med bolaget. Som en följd av detta har bolaget stämt operatören. Bolaget tar detta på största allvar och har fått juridiska värderingar från flera advokater i ärendet. Dessa värderingar har det gemensamt att de menar att bolaget har en god sak vid en stämning. Den juridiska processen förväntas ta cirka tolv månader. ELISA Det nuvarande hyresavtalet med operatören Curanum, löper ut 2017. Bolaget och operatören har efter förhandlingar kommit överens om de villkor som ska ligga till grund för ett nytt hyresavtal och arbetar nu med att få avtal och dokumentation på plats. Det nya hyresavtalet förväntas ha en längd på cirka 20 år och kommer tydligt att definiera ansvarsfördelningen för pågående och framtida reparationskostnader mellan ägare och hyresgäst. Enligt det nya hyresavtalet kommer bolaget att påläggas att betala cirka hälften av de reparationsoch renoveringskostnader som väntas uppstå i samband med att en ny lag träder i kraft i perioden 2018-2020. Lagen innehåller minimikrav för äldrebostäder gällande bland annat antal enkelrum, storlek per rum och antal badrum, och kommer att innebära behov 6 Kvartalsrapport juni 2015
av större investeringar i portföljen. Dessa investeringar förväntas dock öka fastighetsvärdena i portföljen. Parallellt med det nya hyresavtalet har bolaget arbetar med förhandlingar med banken om refinansiering av lånet som förföll i december 2014. Låneavtalet är förlängt med 12 månader fram till 31 december 2015. Låneavtalet inkluderar en möjlighet att lägga om det kortsiktiga lånet till ett långsiktigt lån efter att hyresavtalet med operatören skrivits under. WATERFRONT Lånet är tillfälligt förlängt till den 30 juni 2015 med existerande långivare och bolaget arbetar med att få på plats en långsiktig finansiering. Samtidigt är bolaget i dialog med Ericsson som hyr fastigheten om ett nytt hyresavtal från 2018. Kvartalsrapport juni 2015 7
struktur Cirka 4 900 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 5 600 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (Norge) Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (Sverige) 72 % 28 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS 100 % 80 % 100 % 100 % 100 % 25 % 80 % 50 % 100 % Kongsberg Greenhouse Waterfront Troubadour Elisa TRES 633 Denver Bad Kissingen Chemnitz Allmänt om bolaget OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2007 och har nio investeringar i Norge, Sverige, Tyskland och USA. Totalt sett består fastighetsportföljen av cirka 930 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GFU är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Bolaget har investerat i hyresbostäder och kommersiella fastigheter (kontorsbyggnader, hotell, lager- och industribyggnader samt handelsfastigheter) i huvudsakligen Europa och Nordamerika. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2018 och 2019, beroende på när marknadsläget gör detta mest gynnsamt för investerarna. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget bedriver verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålsättningen uppnås. PERIODISKA UTBETALNINGAR Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation bedömer styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget ska göra årliga utbetalningar till aktieägarna. 8 Kvartalsrapport juni 2015
Om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget GFU. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i GFU. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. Kvartalsrapport juni 2015 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no