ARENAPANELENS ARENAREKOMMENDATION 2011-10-06 1
Innehåll 1 Bakgrund 3 Arenarapporten 3 Arenapanelen 4 Utvärderingskriterier 4 Ekonomiska villkor 4 Anläggningens utformning och AIK:s tillgång till densamma 5 Anläggningens geografiska läge 6 Möjlighet för AIK att bedriva AIK:s övriga fotbollsverksamhet och övrig verksamhet inom AIK 6 Möjligheter att förbättra marknadsintäkter 7 Service 7 2 Anbudsbegäran 7 3 Anbud 8 Swedish Arena Management - Swedbank Arena 9 Stockholm Globe Arenas - Stockholmsarenan 9 Förhandlingar 10 4 Utvärdering 10 Utvärderingskriterier 10 Utvärderingsmetod 11 Hyreskalkyl 11 Ekonomi 11 Utformning och Geografiskt läge 11 Möjlighet att samla verksamhet 12 Möjlighet till affärsutveckling 12 Marknadsundersökning 13 5 Resultat av utvärdering 14 Hyreskalkyl 14 Utformning och Geografiskt läge 14 Möjlighet att samla verksamhet 15 Möjlighet till affärsutveckling 15 Sammantagen ekonomi 16 6 Slutsats och rekommendation 17 7 Intern arbets- och beslutsprocess 18 8 Process efter beslut 18 Bilaga: 19 Sammanfattning AIK Fotboll marknadsundersökning Arenafrågan 2
Bakgrund Arenarapporten Arbetet med arenafrågan har bedrivits i enlighet med det beslut som togs av AIK FF:s årsmöte den 8 mars 2011 inkluderanden den rapport och de rekommendationer som den tidigare Arenagruppen presenterade. I enlighet med rapporten så bildades den nuvarande Arenapanelen med representanter från AIK Fotboll AB, AIK FF, AIK HS samt medlemsrepresentation, men till skillnad från Arenagruppens rekommendation så beslutades att ingen i Arenapanelen ska ha utslagsröst. På årsmötet informerades också om att inget beslut kommer att tas i arenafrågan innan Arenapanelens rekommendation - och bakgrunden till rekommendationen - presenterats för AIK FF:s medlemmar. I Arenapanelens rapport fastställdes de fem viktigaste utvärderingskriterierna för att värdera olika arenaalternativ, till Ekonomi, Utformning och Geografiskt läge, Möjlighet att samla verksamhet samt Möjlighet till affärsutveckling. Arenapanelen har lagt till ytterligare ett utvärderingskriterium i anbudsbegäran, service. I rapporten rekommenderas vidare att AIK Fotboll gör en konkurrensutsatt upphandling, som påminner om en offentlig upphandling. Tillvägagångssättet rekommenderas inte i första hand för att skydda anbudsgivarna, utan för att skapa bra förutsättningar för beslutsfattarna och för att AIK:s medlemmar, ägare och övriga intressenter ska känna sig trygga med att upphandlingen och förhandlingarna genomförs på ett affärsmässigt sätt. Dessutom innebär en strukturerad upphandlingsprocess en kvalitetssäkring samt en bra grund för jämförelser och grund för kommande avtalsförhandlingar. De två arenaalternativ som i rapporten bedöms vara realistiska inför 2013 är Swedbank Arena i Solna samt Stockholmsarenan i Stockholm varför anbudsbegäran föreslås riktas till dessa parter. Övriga potentiella ännu inte identifierade anbudsgivare ska också ges möjlighet att lämna anbud. Slutligen rekommenderas i rapporten att ett eget arenaalternativ ska utredas parallellt med upphandlingen. Om detta alternativ inte är avfärdat vid tecknande av avtal med någon av offererande parter så ska avtalstiden begränsas med hänsyn till pågående utredning av eget alternativ. Arbetet med ett eget arenaalternativ har bedrivits av en arbetsgrupp inom AIK FF och har inte varit föremål för behandling i Arenapanelen. Samtliga rekommendationer enligt ovan beslutades av årsmötet och har legat till grund för Arenapanelens fortsatta arbete med upphandlingen. 3
Arenapanelen Arenapanelen består av representanter från AIK Huvudstyrelse, AIK Fotbollsförening, medlemsrepresentant AIK FF samt representanter från AIK Fotboll AB enligt nedan: Johan Strömberg, Ordförande (nominerad av styrelsen i AFAB) Annela Yderberg, Sekreterare (vd AFAB) Erik Saers (nominerad av styrelsen i AFAB) Henrik Lannér (nominerad av styrelsen i AIK FF) Lars Rekke (nominerad av huvudstyrelsen i AIK) Patrik Samuelsson (nominerad av medlemsmöte i AIK FF) Under utvärderingsfasen har marknadschef Johan Cederbrant adjungerats in i Arenapanelen. AIK Huvudstyrelse har utsett Mats Gustavsson till ersättare för Lars Rekke och han deltog i ett av de gemensamma styrelsemötena i Rekkes frånvaro samt vid ett arenapanelsmöte där även Rekke deltog. Utvärderingskriterier För att utröna vilket anbud, som för AIK, är att betrakta som det mest fördelaktiga, kommer AIK främst att beakta nedanstående kriterier och därunder förekommande underkriterier. Dessa kriterier utgjorde grunden i anbudsbegäran. Ekonomiska villkor Vid bedömningen av utvärderingskriteriet Ekonomiska villkor kommer bland annat nedanstående underkriterier att beaktas (utan inbördes ordning): Storleken på hyran och hyrans beräkningsgrund samt vilken nyttjanderätt till anläggningen som AIK kommer att erhålla (matcher, träning, andra evenemang). Vad som ingår i hyran och vilka kostnader som därutöver kan komma att belasta AIK. Tillgång till antalet VIP-platser för AIK, var AIK:s VIP-platser skulle vara belägna, villkor för intäkter från AIK:s VIP-platser och anläggningens övriga VIP-platser samt eventuellt övriga villkor i anledning härav. Tillgång till loger för AIK, var AIK:s loger skulle vara belägna, villkor för intäkter från AIK:s loger och anläggningens övriga loger samt eventuellt övriga villkor i anledning härav. I vilken utsträckning intäkter tillfaller AIK vad gäller försäljning i kiosker, restauranger, butiker för souvenirförsäljning samt eventuellt övriga villkor i anledning härav. Möjligheten till reklam och marknadsintäkter. Detta innebär även att AIK välkomnar bindande sponsorsåtaganden i de anbud som inges. Huruvida, och graden av, egen personal kan ersätta anläggningens egen personal. Huruvida AIK äger relationen till de kunder som köper biljett. 4
Anläggningens utformning och AIK:s tillgång till densamma Vid bedömningen av utvärderingskriteriet Anläggningens utformning och AIK:s tillgång till densamma kommer bland annat följande underkriterier att beaktas (utan inbördes ordning): Åskådarkapacitet. Antal sittplatser respektive antal ståplatser och desammas läge i anläggningen. Förekomsten av och antal etager i anläggningen jämte utformning av etagerna samt förekomsten av, eller eventuell möjlighet att skapa, olika sektioner inom ett etage. Anläggningens utförande med avseende på säkerhet för åskådare och spelare samt möjlighet för busstransporter inom anläggningens område (transport av spelare, supporters, m.m.). Förekomsten av och antal VIP-stolar samt platsernas läge i anläggningen. Förekomsten av och antal loger, logernas utformning (antal platser, inredning, tillgång till servering osv.) samt logernas läge i anläggningen. Anläggningens flexibilitet vad gäller möjlighet till tak och möjlighet till läktaranpassning. Anläggningens faciliteter för spelare, AIK:s medarbetare (cirka 400 personer) och åskådare (exempelvis omklädningsrum, tillfälliga kontor, Tifo-förråd, toaletter, m.m.) vid AIK:s arrangemang. Förekomsten av eventuellt press- och mediacenter. Anläggningens tekniska utrustning (storbildsskärmar, belysning, ljud, m.m.). Typ av gräs (konstgräs, naturgräs) och eventuellt underhåll av detsamma. Anläggningens värmesystem (förekomsten av planvärme, m.m.). Förekomsten av och antal restauranger, restaurangernas storlek (kapacitet) och läge i anläggningen, restaurangernas utbud samt restaurangernas öppettider före, under och efter match. Förekomsten av och antal kiosker, kioskernas storlek och läge i anläggningen, kioskernas utbud samt kioskernas öppettider före, under och efter match. Förekomsten av och antalet butiker för souvenirförsäljning, butikernas storlek och läge i anläggningen. Tillgång till anläggningen för matcher (även i förehållande till anläggningens övriga arrangemang) och vilka villkor som gäller för det fall arenan inte är tillgänglig för AIK. Tillgång till anläggningen för träning. Tillgång till anläggningen före och efter matcher. Möjlig tillgång till anläggningen för annan verksamhet (eventdagar, m.m.). Möjlighet för AIK att hyra kontorslokaler i, eller i anslutning till, anläggningen och eventuell tillgång till låsbara lagerutrymmen för AIK. 5
Anläggningens geografiska läge Vid bedömningen av utvärderingskriteriet Anläggningens geografiska läge kommer bland annat följande underkriterier att beaktas (utan inbördes ordning): Anläggningens läge i relation till Stockholms centrum. Anläggningens läge och möjligheter att ta sig till och från anläggningen med hjälp av bil, allmänna kommunikationsmedel, cykel eller gåendes samt förekomsten av antal parkeringsplatser i anslutning till anläggningen. Beräknad miljöbelastning som åskådarna anses orsaka vid ett besök på arenan samt för resa till och från anläggningen. Omgivningen kring anläggningen (näringsliv, m.m.). Möjlighet för AIK att bedriva AIK:s övriga fotbollsverksamhet och övrig verksamhet inom AIK Vid bedömningen av utvärderingskriterier Möjlighet för AIK att bedriva AIK:s övriga verksamhet och övrig verksamhet inom AIK kommer bland annat följande underkriterie att beaktas: Möjlighet för AIK att bedriva verksamhet på anläggningen vad avser Dam, Junior, Akademi (Pojk och Flick) samt basverksamheterna (Pojk och Flick). Inom övrig AIK-verksamhet ingår övriga sektioner. 6
Möjligheter att förbättra marknadsintäkter Vid bedömningen av utvärderingskriteriet Möjligheter att förbättra marknadsintäkter kommer bland annat följande underkriterier att beaktas (utan inbördes ordning): Specifikation av hur långt marknadsrättigheterna för reklam på arenan och utanför arenan sträcker sig för AIK. Utrymmen för reklamplatser att disponeras av AIK och desammas läge i anläggningen. I vilken utsträckning elektroniska reklamskyltar tillhandahålls. Service Värdet för utvärderingskriteriet Service kommer att inkluderas i kriteriet Möjlighet till affärsutveckling, följande underkriterier kommer att beaktas (utan inbördes ordning): Anbudsgivarens möjligheter och eventuella villkor för marknadsföring av AIK:s evenemang. Anbudsgivarens möjligheter och eventuella villkor för biljettförsäljning, årskort med mera. Typ av inpasseringssystem. Upphandling. Anbudsbegäran Anbudsbegäran har tagits fram i samarbete med extern juridisk part som är specialiserad på upphandling för att kvalitetssäkra processen och skapa en god grund för kommande avtal samt för att i möjligaste mån göra anbuden jämförbara. Arenagruppens arenarapport har varit utgångspunkt i framtagandet av anbudsbegäran. I anbudsbegäran har minimikrav, utvärderingskriterier samt tillvägagångssätt tydligt framkommit. Anbudets inlämnande, sista anbudsdag, anbudets giltighet samt tillvägagångssätt vid öppnande av anbud har också angivits. Efterfrågad information avseende anbudet i anbudsbegäran har sammanfattningsvis avsett information om anbudsgivaren inom ett antal områden samt att anbuden ska vara bindande. Vidare har efterfrågats beskrivning av anläggning samt beskrivning av vad anbudsgivaren offererar med hänsyn till respektive utvärderingskriterier, avtalsförslag och garantiförbindelse från fastighetsägaren. Det sista innebär att fastighetsägaren förbinder sig att, på oförändrade villkor, överta avtalet i händelse av anbudsgivarens konkurs, obestånd eller likvidation. Det framkommer i anbudsbegäran att AIK kommer att anta det anbud som sammantaget för AIK framstår som det mest fördelaktiga. AIK har i anbudsbegäran också förbehållit sig rätten att avbryta upphandlingen, anta eller förkasta anbudsgivares anbud oavsett anbudsgivares uppfyllande av uppställda krav och kriterier. Dessutom har AIK förbehållit sig rätten 7
att medge att anbudsgivare ska ges möjlighet till skriftlig komplettering, muntlig presentation och/eller att förhandling ska ske med en eller flera av de anbudsgivare som lämnat anbud. Anbudsgivarna hade möjlighet att skriftligt ställa frågor med anledning av anbudsunderlaget fram till den 15 juli 2011. Inga frågor inkom under perioden. Anbudsbegäran har behandlats med sekretess och endast de två anbudsgivarna (Swedbank Arena och Stockholmsarenan), Arenapanelens deltagare, styrelsen för AIK Fotboll AB samt de två anlitade advokaterna har tagit del av anbudsbegäran i sin helhet. Anbud AIK Fotboll AB mottog två anbud i tid innan anbudstidens utgång. Anbuden öppnades av Notarius Publicus den 25 juli 2011, kopierades av densamma direkt efter öppnandet, förseglades och har därefter förvarats i ett låst kassaskåp. Kopior av anbuden har distribuerats till medlemmarna i Arenapanelen, inklusive adjungerade medlemmar. Totalt har åtta kopior distribuerats. Anbudsbegärans struktur medförde att anbuden var strukturerade på ett jämförbart sätt och att erforderlig information återfanns i anbuden. Båda anbudsgivarna lämnade dock anbud där vissa områden lämnades öppna för förhandling. 8
Swedish Arena Management - Swedbank Arena Anbud avseende Swedbank Arena inkom från Swedish Arena Management (SAM) innan anbudstidens utgång. All erforderlig information återfanns i anbudet, men förtydliganden och förhandlingar har skett under utvärderingens gång. De ekonomiska villkoren avseende såväl hyresvillkor som övriga möjligheter till affärsutveckling samt affärsmodellen har varit föremål för förhandlingar. SAM har justerat sitt anbud och förbättrat de ekonomiska villkoren för AIK Fotboll under förhandlingarnas gång. Anbudet inkluderar åtaganden av extern part. Affärsmodellen inkluderar en rörlig omsättningshyra för biljetter, VIP-stolar och loger. Avseende VIP-stolar och loger ska all försäljning ske via SAM:s marknadsorganisation mot provision. Prissättning, paketering och den praktiska hanteringen vid försäljning ska överenskommas mellan de två parterna. Stockholm Globe Arenas - Stockholmsarenan Anbud avseende Stockholmsarenan inkom från Stockholm Globe Arenas (SGA) innan anbudstidens utgång. Erforderlig information återfanns i anbudet, men förtydliganden och förhandlingar har skett under utvärderingens gång. SGA har justerat sitt anbud och förbättrat de ekonomiska villkoren för AIK Fotboll under förhandlingarnas gång. Affärsmodellen har inte varit föremål för förhandling då den motsvarade de krav och förväntningar som AIK har haft. Affärsmodellen bygger på rörlig omsättningshyra för biljetter, VIP-stolar och loger. Endast AIK kommer att sälja biljetter, VIP-stolar och loger till AIK:s evenemang. Dessutom innehåller anbudet en möjlighet för AIK att mot provision sälja SGA:s produkter på Stockholmsarenan. 9
Förhandlingar Arenapanelen har utsett två representanter att föra förhandlingarna med anbudsgivarna, Johan Strömberg och Annela Yderberg. I förhandlingarna med SAM (Swedbank Arena) avseende affärsmodellen deltog också marknadschef Johan Cederbrant vid ett tillfälle. Förhandlingar har förts med båda anbudsgivarna och båda parterna har under förhandlingarna förbättrat de villkor AIK erbjuds. Med SGA (Stockholmsarenan) har förhandlingar förts framförallt avseende förbättrade hyresvillkor och möjlighet till förbättrade marknadsintäkter. Affärsmodellen har inte varit föremål för förhandling då den motsvarade de krav och förväntningar som AIK har haft. Förhandlingarna med SAM (Swedbank Arena) har varit mer omfattande då de ekonomiska villkoren, möjligheten till förbättrade marknadsintäkter samt den övergripande affärsmodellen varit uppe för förhandling. Båda parter informerades muntligt och skriftligt om deadline för anbud inför sista arenapanelmötet samt att styrelsemötet den 27 september 2011 kunde resultera i en rekommendation i arenafrågan. SGA (Stockholmsarenan) meddelade att de inte hade för avsikt att ytterligare förbättra sitt anbud. SAM (Swedbank Arena) lämnade in ett förbättrat anbud innan tidsfristens utgång. Utvärdering AIK kommer att anta det anbud som sammantaget för AIK framstår som det mest fördelaktiga mot bakgrund av bland annat de utvärderingskriterier och underkriterier till respektive utvärderingskriterier enligt nedan. De kriterier som kan omräknas i ekonomiska tal ska omräknas och inkluderas i den översiktliga ekonomiska kalkylen som anger vilket alternativ som totalt sett är det bästa för AIK Fotboll. Utvärderingskriterier Ekonomi hyreskalkyl, bindande sponsoravtal, möjlig affärsutveckling, provision, ökade eller minskade kostnader samt omräkning av övriga kriterier till ekonomiska tal summeras. Geografiskt läge omräknas via marknadsundersökning i ekonomiska tal. Utformning omräknas via marknadsundersökning i ekonomiska tal. Möjlighet att samla verksamhet värderas och omräknas i ekonomiska tal om möjligt. Vid likvärdiga alternativ värderas detta med +/- avseende det alternativ som bedöms som mest fördelaktigt. Möjlighet till affärsutveckling prognostiseras och beräknas i ekonomiska tal. Service värderas och omräknas i ekonomiska tal och inkluderas i utvärderingen under möjlighet till affärsutveckling. 10
Utvärderingsmetod Samtliga utvärderingskriterier har värderats på ett så rationellt sätt som möjligt och tillförts ett ekonomiskt värde där det har varit möjligt. Den relativa skillnaden mellan alternativens summa av värdena för samtliga kriterier har mätts. Stor vikt har lagts vid genomförd marknadsundersökning som har analyserats och tillämpats i utvärderingsarbetet i samarbete med extern part. Hyreskalkyl De ekonomiska villkor som erbjuds i den affärsmodell som offererats av respektive anbudsgivare har kalkylerats i enlighet med följande förutsättningar: Med stöd i benchmarking, genomförd marknadsundersökning samt expertis på området har publiksiffrorna för en säsong på en ny arena prognostiserats match för match. Bedömningen är att från år två kunna öka publiksnittet med drygt 20% till 17 000 åskådare per match. Denna prognos har legat till grund för jämförelsekalkylen. Som känslighetsanalys har sju snittpubliksintervaller kalkylerats 10 000, 12 500, 15 000, 17 500, 20 000, 25 000 och 30 000 samt ytterligare sju scenarion där varje match har beräknats match för match med följande publiksnitt 11 000, 13 000, 15 000, 17 000, 19 000, 21 000 samt 23 000. Dessutom har varje scenario beräknats med olika snittintäkter per åskådare, dels till dagens snittintäkt samt ytterligare två scenarion med högre snittintäkt per åskådare. Den prognostiserade skillnaden mellan de båda alternativen har använts i den övergripande bedömningen. Samma kalkylpris och antal för VIP-stolar samt loger har prognostiserats för respektive alternativ. Prognoserna och antagandena har baserats på genomförd marknadsundersökning, benchmarking gjord på andra allsvenska klubbar samt befintlig kundstock och egna erfarenheter. Detsamma gäller antaganden som har gjorts avseende volym och snittintäkt för mat, dryck och kiosk för respektive alternativ. Ekonomi Den sammanlagda bedömningen har gjorts i ekonomiska tal vilket vid behov kommer att vägas mot möjligheten att samla verksamhet. Respektive utvärderingskriterium inkluderas i den övergripande ekonomiska kalkylen. Utformning och Geografiskt läge Värdering av det geografiska läget har delvis bedömts med anledning av AIK:s aktuella hemvist samt övriga ovan nämnda kriterier. Utformningen har delvis bedömts i enlighet med ovan nämnda kriterier. Men den totala bedömningen och värderingen av dessa kriterier har tydligt framkommit i genomförd marknadsundersökning som pekar på en signifikant skillnad i preferens hos publik och sponsorer och där undersökningen också visar på en signifikant skillnad i hur respektive grupps preferens kommer att påverka framtida arenabesök. 11
Denna skillnad i framtida arenabesök avseende huruvida man kommer att besöka den ena eller den andra arenan har fastställt värderingen av dessa kriterier. Det sammanlagda värdet av dessa kriterier är summan av publikbortfallet som blir resultatet av AIK:arnas preferenser avseende framtida hemmaarena. Möjlighet att samla verksamhet Värdering av möjligheten att samla verksamhet har genomförts i samråd med AIK Fotbollsförening och AIK Huvudstyrelse. Detta kriterium är av stor vikt, men svårt att värdera då arenavalet inte ska äventyra annan AIK-verksamhet. Solna Stad har tydligt presenterat sina intentioner och kommande satsningar på AIK:s verksamhet i kommunen. Stockholms Stad har haft svårare för att presentera en liknande information med hänsyn till att det redan idag råder platsbrist för bredd- och elitidrott i Stockholms Stad. Möjlighet till affärsutveckling Under möjlighet till affärsutveckling har rättigheter till exponering på och kring arenan via respektive parts kanaler beaktats. Vidare har möjlighet att mot provision sälja respektive anbudsgivares övriga produkter samt sponsoranbud beaktats under förutsättning att de har varit bindande. Prognoserna och antagandena har baserats på benchmarking gjord på andra allsvenska klubbar samt befintlig kundstock och egna erfarenheter. Utvärderingskriteriet Service har inkluderats i denna del av utvärderingen. 12
Marknadsundersökning 1 Arenapanelen har givit en extern part, Sponsor Insight, i uppdrag att genomföra en undersökning bland olika intressenter till AIK Fotboll. Huvudsyftet med undersökningen har varit att utröna hur de olika intressenterna ser på den aktuella arenafrågan för AIK Fotboll. Vidare har ett antal frågor ställts, mer eller mindre kopplade till arenafrågan i syfte att få fram ett så relevant beslutsunderlag som möjligt. Intressenterna har delats in i fyra olika grupper, årskortsinnehavare, vanliga biljettköpare, sponsorer/partners och AIK-sympatisörer i allmänhet (oavsett om man går på match eller ej). Svarsfrekvensen har varit hög och c:a 40% har svarat på marknadsundersökningen. Det har framkommit att de som svarat på enkäten har varit mycket insatta i arenafrågan och så många som 95% av de som har svarat har valt att lämna kommentarer på frågorna med öppna svar. Marknadsundersökningen är statistiskt säkerställd och med en hög svarsfrekvens. Extern part har tolkat och värderat resultatet av marknadsundersökningen. För varje rådgivande kriterium i marknadsundersökningen har signifikansen beräknats innan resultatet har tagits i beaktande. Det kan konstateras att marknadsundersökningen har givit tydliga och tillförlitliga svar på ett antal frågor. Marknadsundersökningen anger att majoriteten av respondenterna har Swedbank Arena som preferens. Av undersökningen framkommer tydligt att om valet faller på Stockholmsarenan så kommer det medföra ett betydande publiktapp på 15% samt 20% av besökande sponsorer/samarbetspartners jämfört med Swedbank Arena. 1 Se Sponsor Insights tolkning av undersökningen i bilaga 1. 13
Resultat av utvärdering Varje kriterium har värderats, service har inkluderats i kriteriet möjlighet till affärsutveckling och övriga kriterier har utvärderats var för sig enligt nedan: Hyreskalkyl Swedbank Arena har erbjudit bättre hyresvillkor än Stockholmsarenan. Dock medför vissa delar i avtalet i kombination med de antaganden som har gjorts avseende volym att det prognostiserade ekonomiska nettot för AIK som hyresgäst vid en jämförelse i enlighet med ovanstående scenarion ger en marginell fördel för Stockholmsarenan. Swedbank Arena har redan påbörjat sin försäljning vilket medför att ett begränsat antal VIP-stolar och loger inte genererar intäkter till AIK. Dessa volymer har räknats bort i hyreskalkylen. Det medför att stora möjligheter till uppsida finns i det avseendet vilket inte har kalkylerats. Skillnaden mellan alternativen är på sådan nivå att det kan betraktas som felräkningsmarginal. Den genomsnittliga skillnaden för de prognostiserade olika intervallerna för de två arenorna är c:a 0,10 mkr i nettointäkt/år i Stockholmsarenans favör. För kalkylprognosen som använts i hyreskalkylen är skillnaden 0,56 mkr/år i Stockholmsarenan favör. Vid snittpublik över 17 000 åskådare så är nettointäkten i Swedbank Arenas favör. I hyreskalkylerna är alla antaganden avseende pris och volym lika för de två alternativen. Ingen hänsyn är tagen i hyreskalkylen till marknadsundersökningens resultat, vilken kommer att hanteras separat. Utformning och Geografiskt läge I den marknadsundersökning som har genomförts av extern part har respondenternas preferenser tydligt framkommit. En betydande större andel, som är signifikant, av årskortsinnehavare, vanliga biljettköpare, sponsorer/partners och AIK-sympatisörer i allmänhet anger att de kommer att besöka Swedbank Arena om det blir AIK:s hemmaarena i jämförelse med om Stockholmsarenan blir hemmaarena. Med hjälp av extern part har detta värderats, baserat på kalkylprognosen, till att vid ett val av Stockholmsarenan så kommer skillnaden mellan de två alternativen för biljetter och VIP-stolar att bli c:a 8,7 mkr/år till Swedbank Arenas favör. Dessutom har beaktats extra kostnader för anpassning av träningsanläggning till arena med konstgräs vilket kostar c:a 800 tkr/år vilken beaktas i övriga ekonomiska parametrar nedan. För övrigt har naturgräs som underlag av sportledningen bedömts som önskvärt varför det har betraktats som en fördel för Swedbank Arena som dock inte har tillförts ett monetärt värde. Båda arenorna har erbjudit utrymme för att förvara och tillverka Tifo-material. 14
Enligt marknadsundersökningen kommer publikens och sponsorernas preferenser medföra ett publiktapp vid val av Stockholmsarenan jämfört med Swedbank Arena. De ekonomiska fördelarna kvarstår för Swedbank Arena fram tills ett scenario där Stockholmsarenan skulle få 7,5% högre publiksnitt jämfört med Swedbank Arena. Möjlighet att samla verksamhet AIK har vid val av Swedbank Arena erbjudits en ny träningsanläggning i mycket nära anslutning till arenan till mycket låg hyra. Solna Stad har gjort ett åtagande att köpa tomträtten där dagens träningsanläggning på Karlberg finns om AIK så önskar. Därmed kommer kostnaderna för träningsanläggning för Herrar A att minska med minst 1 mkr/år jämfört med aktuell kostnad. Möjligheten att samla övrig verksamhet har inte värderats i monetära tal trots att framtida möjlighet för övrig verksamhet är av största vikt. Möjligheten att samla verksamhet har dock bedömts som större vid val av Swedbank Arena med hänsyn tagen till de möjligheter Solna Stad respektive Stockholm Stad har kunnat redovisa. Möjlighet till affärsutveckling Vid val av Swedbank Arena finns bindande anbud med bättre netto avseende möjlighet till affärsutveckling jämfört med vid val av Stockholmsarenan. Exponering på arenan bedöms som likvärdig i de två arenorna, men övriga bindande anbud i form av sponsoråtaganden, tillhandahållna tjänster och organisation, möjlighet till provisionsförsäljning samt marknadsföring, osv., värderas högre på Swedbank Arena än på Stockholmsarenan. Alla åtaganden är utöver dagens befintliga åtaganden. Den totala relativa skillnaden är c:a 2,85 mkr i nettointäkt/år. 15
Sammantagen ekonomi I nedanstående tabell redogörs för nettot av de ekonomiska skillnaderna (alltså den relativa skillnaden mellan alternativen avseende intäkter och kostnader) per år mellan respektive alternativ för varje utvärderingskriterium som går att värdera monetärt. Swedbank Arena Stockholmsarenan Hyreskalkyl +0,56 mkr Möjlighet till affärsutveckling (exempelvis sponsorer) Träningskostnader Övriga ekonomiska parametrar Totalt nettoskillnad +2,85 mkr +1,00 mkr +0,80 mkr +4,10 mkr Geografi och utformning -8,70 mkr Totalt ekonomisk differens 12,79 mkr I enlighet med ovanstående helhetsbedömning i ekonomiska termer så värderas anbudet från Swedbank Arena till 12,79 mkr högre i nettointäkt per år. Kalkylen är beräknad på ett publiksnitt på 17 000 och en högre snittintäkt än idag. Dock krävs inga volym- eller prisökningar för att Swedbank Arena ska vara ett bättre ekonomiskt alternativ än Stockholmsarenan eller Råsunda. Oaktat ett eventuellt publiktapp med anledning av publikens och sponsorernas preferenser så kvarstår de ekonomiska fördelarna för Swedbank Arena oavsett prognostiserat publiksnitt. 16
Intäktsökning på Swedbank Arena jämfört med Råsunda vid samma snittintäkt vid olika publikscenarion. Stort uppsving via VIP-stolar och loger på Swedbank Arena medför att den faktiska och relativa intäktsökningen är störst vid lägre publiksiffror. De totala intäkterna ökar dock med ökande publiksnitt. Slutsats och rekommendation Oavsett vilket val som görs av dessa två alternativ medför det att AIK i alla beräknade scenarion kommer att öka sina intäkter avsevärt jämfört med idag. Råsunda har stora begränsningar när det gäller intäktsgenererande faciliteter som VIP-stolar, loger och hospitality. Båda anbudsgivarnas arenor innebär nya intäktsmöjligheter via försäljning av nya potentiella marknadsytor, hospitality, VIP-stolar, loger och kringförsäljning. Därmed kommer arenavalet medföra betydande ökning av matchintäkterna. Mot bakgrund av den väsentliga relativa differensen avseende värdering av utvärderingskriterierna så kan Arenapanelen via denna rationella beslutsprocess konstatera att Swedbank Arena erbjuder den bästa helhetslösningen avseende ny hemmaarena för AIK Fotbolls herrlag från 2013. Därmed är Arenapanelens rekommendation att AIK tecknar avtal med Swedbank Arena. 17
Intern arbets- och beslutsprocess Arbetet har genomförts med stor sekretess för att inte störa upphandling och förhandling. Den utsedda Arenapanelen har arbetat löpande med upphandlingen med hjälp av ytterligare en tjänsteman som adjungerats in i arbetet med utvärdering av anbuden. Dessutom har extern expertis anlitats vid olika tillfällen under arbetets gång. För att uppnå bästa möjliga utfall i förhandlingarna har det varit nödvändigt att utnyttja en begränsad och definerad tidsperiod innan beslut tas. Detta har inneburit stor fördel i den sammanvägda förhandlingen. I detta syfte har, som tidigare nämnts, två personer utsetts att sköta de praktiska förhandligarna, vilket gjort förhandlingarna effektiva. Det finns naturligtvis två aspekter med detta: 1) Att ju mer tid man lägger på att analysera anbuden, ju mer detaljerad utfallsbild av det totala nettoresultatet för AIK Fotboll kan man skapa sig. 2) De personer som i praktiken sköter förhandlingarna har mer information än övriga panelmedlemmar och det vilar ett stort ansvar på dessa att förmedla den viktigaste informationen till övriga medlemmar. Panelen har gjort bedömningen att ytterligare analys av anbuden inte varit nödvändig då skillnaden i anbuden varit väsentliga. Styrelserna i AIK Fotboll AB och i AIK Fotbollsförening har under arbetets gång fått övergripande information om anbuden, resultatet av utvärderingen och genomförda förhandlingar. Efter att Arenapanelen enats om en rekommendation har den presenterats för de två styrelserna som enhälligt har ställt sig bakom rekommendationen. Med anledning av de informationskrav som är kopplade till AIK Fotboll AB:s börsnotering så var Bolaget skyldiga att omgående meddela marknaden genom ett pressmeddelande att beslut om rekommendation var fattat. Om medlemmarna stödjer rekommendation är det avtalsparten AIK Fotboll AB som beslutar i frågan och tar ansvar för beslutet. Aktuell rekommendation kommer inte genomföras utan huvudägarens stöd. Process efter beslut Vid stöd för rekommendationen kommer samtliga avtal att granskas och säkerställas med stöd av extern juridisk expertis för att få samtliga avgörande parametrar på plats. Fler avtalspartners än arenabolaget är involverade i dessa avtal såsom nya samarbetspartners, markägare och Solna Stad. 18
BILAGA 1 - MARKNADSUNDERSÖKNING SPONSOR INSIGHT Sammanfattning AIK Fotboll marknadsundersökning Arenafrågan Kort om undersökningen AIK Fotboll gav Sponsor Insight i uppdrag att genomföra en undersökning i syfte att utröna hur olika intressenter i AIK Fotboll ser på den aktuella frågan gällande val av arena. Vi identifierade fyra grupper som relevanta för undersökningen; årskortsinnehavare, vanliga biljettköpare, sponsorer/partners och AIK-sympatisörer i allmänhet (oavsett om man går på match eller ej). Utöver en opinionsundersökning i 08-området (i syfte att fånga upp AIK-sympatisörer i bred bemärkelse) har AIK själva tillhandahållit urvalet i form av register över årskortsinnehavare, biljettköpare och sponsorer/partners. Totalt genomfördes 3 109 intervjuer under en veckas tid, 25 maj t o m 1 juli 2011, svarsfrekvensen i de olika grupperna blev omkring 40%. Undersökningen fångar en mängd aspekter kopplat till arenafrågan, i detta dokument sammanfattas en del av dessa. Ger en ny arena med ökad komfort mer publik? Denna fråga är givetvis svår att svara på genom en undersökning eftersom många aspekter spelar in såsom tabelläge, m.m. Årskortsinnehavarna går redan på många matcher, 8% av de säger dock att de kommer att gå på fler matcher. Bland biljettköparna är det 24% som säger att de ska gå på fler matcher och 3 av 10 medel-aik:are (utifrån Stockholmsmätningen) säger att de kommer att gå på fler matcher. Detta innebär att AIK Fotboll kan anta att en viss arenaeffekt kommer att erhållas. Totalt sett om AIK väljer Swedbank Arena pekar undersökningen på att 16% kommer att gå på fler matcher, den siffran är för Stockholmsarenan 10%. Vi har dock inte analyserat hur många fler matcher och dessutom kan ju så klart nya målgrupper som idag inte går på match kunna attraheras av en ny, modern arena. Stockholmsarenan vs. Swedbank Arena Opinionen bland AIK:arna är entydig i alla fyra grupperna, Swedbank Arena är det alternativ som de flesta föredrar i konkurrens med Stockholmsarenan. Starkast är opinionen bland sponsorer/partners där 69% föredrar Swedbank Arena mot 19% för Stockholmsarenan. Slår man ut ett snitt utifrån en hopslagning av alla fyra urvalsgrupper så är det 64% som föredrar Swedbank Arena, 22% föredrar Stockholmsarenan och för resterande 14% spelar arenavalet ingen roll. 19
BILAGA 1 - MARKNADSUNDERSÖKNING SPONSOR INSIGHT ÅRSKORT 24% 62% 14% BILJETTKÖPARE 22% 65% 13% STOCKHOLM 14,4% 64,4% 21,3% SPONSOR/PARTNER 19% 69% 12% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Stockholmsarenan i Globenområdet Swedbank Arena i Solna Spelar ingen roll Oavsett de ekonomiska förutsättningarna för AIK Fotboll, vilket av följande alternativ skulle du föredra som ny hemmaarena för AIK Fotboll? Respondenterna har också getts möjlighet att motivera sina val i arenafrågan, vilket ungefär 95% valde att göra. Vid en analys av de öppna svaren ser vi tydligt att det främst är geografiska motiv som ligger till grund för Swedbank Arena. Solna uppfattas bland väldigt många AIK:are som en bärande del av AIK:s identitet. Bland de som föredrar Stockholmsarenan är det emellertid utformningen av arenan som uppfattas som mer anpassad för AIK:s behov än Swedbank Arena. En annan viktig aspekt är givetvis om AIK:arna som idag går på match kommer att fortsätta att göra det utifrån de olika arenascenarierna som finns. Därför frågade vi även respondenterna om de kommer att gå på match om Stockholmsarenan respektive Swedbank Arena väljs. Totalt sett (sammanslaget) så säger 77% att de kommer att gå på matcherna om Stockholmsarenan väljs, att jämföra med 92% för Swedbank Arena. ÅRSKORT 79% 21% ÅRSKORT 94% 6% BILJETTKÖPARE 80% 20% BILJETTKÖPARE 94% 6% STOCKHOLM 48% 52% STOCKHOLM 62% 38% SPONSOR/PARTNER 68,5% 31,5% SPONSOR/PARTNER 92% 8% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Ja Nej Ja Nej 20
AIK Fotboll AB Org-nr 556520-1190 Box 1257, 171 24 Solna Besöksadress: Parkvägen 4B Telefon: +46 (0)8 735 96 50 Telefax +46 (0)8 735 96 79 Webbadress: www.aikfotboll.se Epost: fotboll@aik.se 21