Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att överlämna en anbudsförteckning i samband med att förmedlingsuppdraget slutförts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet NN har haft i uppdrag från ett dödsbo att förmedla en fastighet. I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en av de fyra dödbodelägarna riktat kritik mot NN. Fastighetsmäklarinspektionen har från NN begärt yttranden och kopior av uppdragavtalet, köpekontraktet, anbudsförteckningen och ett gåvobrev. NN har yttrat sig och lämnat in uppdragsavtalen, köpekontraktet och anbudsförteckningen, men inget gåvobrev. Anmälan Anmälaren har huvudsakligen anfört följande. På fastigheten fanns skog, en gård, en fäbodvall och en golfbana. Samtliga POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) dödsbodelägare träffade NN den 14 maj 2012. Då bestämdes att allt skulle säljas förutom fäbodvallen. Alla var överens om avstyckningens gränser. NN skulle ombesörja ansökan om avstyckning av fäbodvallen och en avstyckning av gården. Om köparen även skulle vilja ha gården skulle den ansökan om avstyckning återkallas. De fick ett annonsförslag för godkännande. De påpekade att en karta saknades, trots att det i annonsen stod att en avstyckning skulle ske runt vallen i enlighet med en bifogad karta. De fick till svar att kartan skulle bifogas i den slutliga annonsen och att de skulle få se den dessförinnan. De fick även veta att en kollega till NN höll på med avstyckningen. Av en slump upptäckte de sedan annonsen på en webbplats med bostadsannonser 19 dagar efter det att den publicerats. När anbuden öppnats kontaktade NN dem och ville att de omedelbart skulle acceptera det högsta budet. Dessutom föreslog han att fäbodvallen skulle ingå i överlåtelsen. De kontaktade själva Lantmäteriet och fick veta att ingen ansökan om avstyckning hade lämnats in. NN skyllde på att det tog lång tid och kom med förslaget om att köparen skulle skriva ett gåvobrev på fäboden. Alla dödsbodelägare var nöjda med lösningen att köpekontraktet, gåvobrevet och ansökan om avstyckning skulle upprättas samtidigt. Den 23 november 2012 fick de ett köpekontrakt som hade undertecknats av köparna i oktober, men utan något gåvobrev. Av den anledningen ville inte anmälaren skriva under kontraktet. NN menade att de inte skulle oroa sig över gåvobrevet eller avstyckningen och ansåg att de skulle skriva på kontraktet så länge. Eftersom NN inte hade bifogat någon karta på den blivande avstyckningen ritade hon själv in den gemensamt överenskomna nya gränsen på en egen karta. Hon hade i kontakt med Lantmäteriet fått ett förslag på avstyckning, där den tilltänkta avstycknigen hade samma areal som överenskommelsen. NN försökte då övertala henne att gåvan skulle vara mindre än den avstyckning som de fått klartecken för från Lantmäteriet. Hon godtog inte hans förslag. Till slut lämnade NN in ett förslag på gåvobrev till Lantmäteriet. Det framkom därefter att NN inte pratat med köparna om den aktuella avstyckningen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) NN menade att köpet skulle bli klart mycket fortare om de avstod från en del av vallen. En av de andra dödsbodelägarna vädjade till henne att tillgodose detta önskemål, eftersom det fanns en risk att köpet annars inte skulle bli av. För att få ett avslut gick hon under protest med på att köparna skulle få en del av vallen. När NN, efter flera påstötningar, kunde visa kartan och gåvobrevet framkom att det aktuella området var mycket mindre än den ursprungligen tänkta avstyckningen. Det är oacceptabelt att mäklaren tillsammans med köparna bestämmer gränsdragningen utan att först rådfråga säljarna. De fick inte se den slutgiltiga annonsen, köpekontraktet, gåvobrevet eller kartan innan köparna skrev på. Inte heller har de, som säljare, fått någon anbudsförteckning. Handlingar Den av NN inlämnade anbudsförteckningen är daterad den 27 juni 2013, vilket är 15 dagar efter det att Fastighetsmäklarinspektionen begärt att NN skulle skicka in förteckningen. Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat att det i köpekontraktet saknas uppgift om att överlåtelsen villkorades av att köparna överlät en del av fastigheten genom en gåva till säljarna. Fastighetsmäklarens yttranden NN har uppgett följande. Den aktuella fastigheten är taxerad som en lantbruksenhet. De fyra delägarna hade mycket olika uppfattningar om såväl fastighetens marknadsvärde som villkoren för försäljningen. Trots uppdragsgivarnas skilda uppfattningar lyckades han få till stånd en försäljning med ett mycket förmånligt pris. Villkoren tillgodosåg visserligen inte någon av de inblandande parternas önskemål fullt ut, men utgjorde en väl avvägd kompromiss. Han bestrider att han har brutit mot god fastighetsmäklarsed. Det är korrekt att de fyra delägarna vid mötet i maj 2012 tycktes vara överens om en avstyckning. Då hade emellertid inte något förmedlingsuppdrag ingåtts. Därför saknades förutsättningar att träffa ett bindande avtal
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) om hur försäljningen skulle utföras, än mindre var det möjligt för honom att påbörja arbetet med en ansökan om avstyckningen. Den 2 juli 2012 undertecknade den siste uppdraggivaren uppdragsavtalet och under hösten upprättade han en ansökan om avstyckning som skickades till en av de fyra dödsbodelägarna för undertecknande och vidarebefordran till övriga säljare. Vid det här laget visade det sig att delägarnas meningar hade börjat gå isär. En av delägarna ansåg inte längre att upplägget med en avstyckning var det bästa alternativet att genomföra försäljningen på. När ett område av en fastighet ska avstyckas måste lantmäteriförrättningen vinna laga kraft och registreras för att köparen av restfastigheten ska kunna få lagfart. Tillträde respektive betalning till säljarna sker därför typiskt sett avsevärt senare än vid en försäljning av hela fastigheten. Två av delägarna föredrog en försäljning av fastigheten i dess helhet för att slippa avvakta en lagakraftvunnen förrättning. De skrev därför inte under ansökan. Han förklarade för anmälaren, som försökte förmå honom att driva igenom avstyckningen ändå, att det var omöjligt för honom att skicka in en ansökan om avstyckning om inte alla fyra delägare var eniga om detta. Han hänvisade delägarna till att diskutera detta sinsemellan, men av allt att döma kunde delägarna inte enas. Som ett alternativ lade han fram det förslag som anmälaren redogör för, nämligen att hela fastigheten skulle säljas och att köparna i samband med undertecknandet av köpekontraktet skulle skänka ett område av fastigheten till säljarna. En förutsättning för en sådan överenskommelse är att det på förhand är känt att området som omfattas av gåvan också kan bilda en egen fastighet. För att inte säljarna skulle hamna i en situation då de inte fick behålla stugan med tillhörande tomtområde måste han därför genomföra affären i nära samråd med Lantmäteriet. Samtidigt hade nu de tilltänkta köparna kommit in i diskussionen. De hade lämnat ett bud som var över förväntan. Om de skulle backa ur var risken stor att fastigheten skulle säljas till ett väsentligt lägre pris. Ett av de tre förslagen till gåvobrev som fanns kunde lantmätaren lämna förhandsbesked för. Eftersom han visste att anmälaren ville ha ett större område frågade han lantmätaren om det skulle vara möjligt att göra avstyckningslotten något större genom att utvidga den upp mot skogen. Detta var en utökning som lantmätaren sade sig kunna godta. När han sedan träffade köparna visade det sig att en av de andra dödsbodelägarna på eget initiativ hade kontaktat köparna och uppmanat dem
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) att inte ge bort någon mark utöver tomtområdet runt stugan. Köparna, som vid det här laget började bli otåliga och irriterade över att säljarna tycktes ha svårt att enas började tala om att dra sig ur köpet helt och hållet. Deras önskemål var i första hand att få köpa hela fastigheten. Efter förhandlingar accepterade de att fullfölja affären under förutsättning att endast själva tomtområdet skulle ges som en gåva till säljarna. Efter att ha förklarat detta för delägarna bestämde de sig för att acceptera överenskommelsen. Han medger att tomtområdet som köparna gav till säljarna blev betydligt mindre än den avstyckning som anmälaren och en av de andra dödsbodelägarna ursprungligen hade tänkt sig. Det beror emellertid inte på att han på misskött sitt uppdrag utan bland annat på de meningsskiljaktigheter som fanns mellan dödsbodelägarna. Gåvobrevet Han upprättade gåvobrevet, som först undertecknades av köparna. Därefter vidarebefordrade han gåvobrevet till säljarna för att de skulle underteckna och återsända det till honom. I detta skede hade en av dödsbodelägarna redan beslutat att ta ärendet om avstyckning i egna händer. Säljarna skickade själva in gåvobrevet och ansökan om avstyckning till Lantmäteriet. Han fick aldrig någon kopia av den undertecknade gåvohandlingen. Att ordna gåvan av markområdet i samband med försäljningen var en kompromisslösning som han föreslog för att hjälpa parterna att genomföra överlåtelsen trots de meningsskiljaktigheter som hade uppstått angående avstyckningen. Att göra gåvan av markområdet till ett villkor för köpets fullbordan och bestånd hade inte varit ett möjligt alternativ. Köparna hade i sådant fall endast kunnat få vilande lagfart i avvaktan på att det bortgivna markområdet styckades av. Han sände köpekontraktet till anmälaren med information om att hon kunde behålla det till dess att hon också fått gåvohandlingen skickad till sig. Dödsbodelägarna hade således hela tiden valet att inte genomföra försäljningen om de ansåg att området som de skulle få inte blev som de hade önskat. Redovisning av anbudsförteckningen Budgivningen var sluten. På sista anbudsdagen den 15 oktober 2012
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) redogjorde han muntligt för de inkomna buden. Ingen av uppdragsgivarna hade vid det tillfället någon invändning mot att förteckningen redovisades på detta sätt och ingen efterfrågade ett skriftligt underlag. Hade någon av dem uttryckt önskemål om det hade han överlämnat en utskriven budgivnings lista till dem. Eftersom uppdragsgivarna fick fullständig information om buden och nöjde sig med detta får ett eventuellt skriftlighetskrav i 20 andra stycket fastighetsmäklarlagen anses ha avtalats bort, vilket är både tillåtet och brukligt vid kommersiella förmedlingar. Budgivningslistan är upprättad i det mäklarprogram som han använder. För att undvikande missförstånd vill han framföra att dateringen motsvarar datumet för utskrift, som alltså gjordes med anledning av Fastighetsmäklarinspektionens begäran. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Anbudsförteckningen Enligt 20 första stycket fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. I paragrafens andra stycke anges att dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen. Förteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som framförts till mäklaren också förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 sid. 36). Varken i lagen eller i dess förarbeten anges några undantag från en fastighetsmäklares skyldighet att upprätta och överlämna en anbudsförteckning. Det kan ifrågasättas om NN har upprättat en anbudsförteckning i förmedlingsuppdraget innan dess att Fastighetsmäklarinspektionen begärde
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) förteckningen. Ostridigt är i vart fall att NN inte har överlämnat anbudsförteckningen till säljaren. NN har uppgett att det är brukligt att avtala bort skyldigheten att överlämna en skriftlig anbudsförteckning vid kommersiella förmedlingar. Han har emellertid inte ens påstått att en sådan överenskommelse har träffats med parterna. Därmed har det enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning funnits en skyldighet för NN att överlämna en anbudsförteckning till parterna när uppdraget slutfördes. Genom att inte överlämna anbudsförteckningen har NN brutit mot en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen utgör grund för en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.