Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport september 2014
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Marknadskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 0,5 procent. Senaste kurs per A-aktie är beräknad till 31,27 kronor. Under första halvåret signerades fem nya hyresavtal, omfattande totalt 560 kvadratmeter, samt omförhandlades sju befintliga hyreskontrakt omfattande ytterligare 5289 kvadratmeter. I slutet av juni förlängdes hyresavtalet med Socialstyrelsen omfattande totalt 14384 kvadratmeter i sex år. Avtalet löper till den 31 mars 2021 med en årlig grundhyra på cirka 24 miljoner kronor. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 177,2 procent, justerat för utbetalningar på totalt 6,48 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR OFFENTLIGA FASTIGHETER HOLDING I AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 2 853 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige SEGMENTFÖRDELNING Kontor INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga hyresintäkter (MSEK) 215 Ekonomisk vakans 0,8 % Areal (Kvm) 157 426 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 1499 Räntebindning 90 % Genomsnittlig låneränta 4,9 % Löptid lån (år) 6,9 Överkurs MSEK** -16,2 MANDAT Etableringsår 2004 Avvecklingsperiod 2013-2017 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 15.09.2014* Utveckling senaste kvartalet 0,5 % Utveckling senaste året 7,1 % Utveckling senaste tre åren 37,6 % Utveckling sedan start 177,2 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 100 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2005 4 % 0 0,20 2006 47,5 % 0 2,38 2007 20 % 0 1,00 2008 10 % 0 0,50 2009 8 % 0 0,40 2010 8 % 0 0,40 2011 2,5 % 2,75 % 0,40 2012 0 % 4 % 0,40 2013 0 % 4 % 0,40 2014 0 % 4 % 0,40 Totalt 0 6,48 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 3
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet gått upp med 0,5 procent. Fastighetsvärdena faller under kvartalet huvudsakligen till följd av större osäkerhet kring de utvecklingsprojekt som finns i portföljen. Kursutvecklingen kompenseras till viss del av ett förbättrat kassaflöde samt en positiv utveckling för bolagets låneportfölj. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över-/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 30 juni 2014. Värderingar av bolagets fastigheter har inhämtats från externa bolag i juli, och dessa påverkar den beräknade aktiekursen negativt främst på grund av ökad osäkerhet kring utvecklingspotentialen i portföljen. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Överkursen på bolagets fasträntelån har reducerats i förhållande till föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla sina lån med fast ränta per den 30 juni 2014. Så länge bolagets lån löper som planerat fram till avtalad förfallodag medför detta inte någon kassaflödespåverkan för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 15 september ger en kurs per aktie på 31,27 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 177,2 procent. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige och är därför inte utsatt för någon valutarisk för svenska investerare. Kurs per aktie SEK 34 SEK 32 SEK 30 SEK 28 SEK 26 SEK 24 SEK 22 SEK 20 SEK 18 SEK 16 SEK 14 SEK 12 SEK 10 SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Garnisonen Sverige Kontor SEK 76,914 103,731 48 % Sverige Kontor SEK 49,172 63,752 30 % Lysbomben Sverige Kontor SEK 31,340 47,492 22 % Summa 157,426 214,975 *100% oberoende av ägarandel GEOGRAFISK FÖRDELNING (andel av kvm) ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) Stockholm 20 % Stockholm 20 % Lysbomben 22 % Lysbomben 22 % Linköping 49 % Linköping 49 % Garnisonen 48 % Garnisonen 48 % 31 % 31 % 30 % 30 % Sundsvall Karlstad Stockholm Göteborg Linköping Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 5
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING GARNISONEN I LINKÖPING Under det första halvåret har bolaget signerat fem nya hyreskontrakt, omfattande totalt 560 kvadratmeter, samt omförhandlat sju existerande hyresavtal för ytterligare 5289 kvadratmeter. Det byggprojekt som tidigare omtalats i kvartalsrapporten i juni förväntas bli färdigt under första kvartalet 2016. Skolan som drabbades av stora skador i samband med en brand under våren upprustas och hyresgästen har kunnat flytta in i delar av byggnaden. Förväntningarna är att allt ska vara färdigställt vid årsskiftet. CAMPUS I ÖSTERSUND I är det ingen vakans och bolaget har nu tagit initiativ till att utreda om det finns möjlighet att uppföra en ny byggnad på fastigheten. Under det senaste halvåret har bolaget tecknat nya hyresavtal med bland annat Norconsult, M-Konsult och Mittuniversitetet omfattande totalt cirka 1 000 kvadratmeter. LYSBOMBEN I STOCKHOLM I slutet av juni förlängdes hyresavtalet med Socialstyrelsen i sex år. Avtalet omfattar totalt 14384 kvadratmeter och löper till den 31 mars 2021 med en årlig grundhyra på cirka 24 miljoner kronor. Förhandlingar om en förlängning av Riksarkivets hyresavtal pågår. Linköping 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
STRUKTUR Cirka 1 700 aktieägare i Norge Cirka 950 aktieägare i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Öffentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) ca 78 % ca 22 % Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB Regementsfastigheter R Holding AB Öffentliga Fastigheter i Sverige C AB Öffentliga Fastigheter i Sverige B AB A4 Campus I4/A1 Garnisonsfastigheter AB Fastighets AB Lysbomben Universitetscampus 48 255 kvm Sept. 2004 Årshyra MNOK 63,8 ALLMÄNT OM BOLAGET Linköping Kontor 76 629 kvm Sept. 2004 Årshyra MNOK 103,7 Stockholm Kontor 31 476 kvm Dec. 2005 Årshyra MNOK 47,5 Haninge Bostäder 79 461 kvm Mars 2005 Årshyra MSEK 85.7 Uppsala Bostäder 71 364 kvm Feb. 2005 Årshyra MSEK 69.6 Spridd Bostäder 224 542 kvm Juni 2005 Årshyra MSEK 229.1 OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2004 och 2005 och har investeringar i kommersiella fastigheter med huvudsakligen offentliga hyresgäster i Sverige. Fastigheterna ligger i Stockholm, och Linköping. Totalt sett består fastighetsportföljen av cirka 155 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT Bolaget är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige. Bolaget ska investera i fastighets- och infrastrukturprojekt som i huvudsak har statliga och andra offentliga hyresgäster inom EU/EES-länder. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2013 och 2017, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget bedriver verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet uppnås. UTBETALNINGAR Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation bedömer styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 7
MARKNADSKOMMENTAR Global ekonomi har under det senaste kvartalet i hög grad påverkats av geopolitiska konflikter. Framförallt har den pågående konflikten i Ukraina samt den eskalerande spänningen mellan Ryssland och västvärlden fått mycket utrymme. Den internationella valutafonden (IMF) justerade i juli marginellt ner sin tillväxtprognos för den globala ekonomin till 3,4 procent för innevarande år. USA väntas växa med 1,7 procent och Eurozonen med 1,1 procent. USA Den ekonomiska tillväxten i USA var bättre än väntat under det andra kvartalet, och makroekonomiska nyckeltal som lämnat amerikansk ekonomi den senaste tiden, sänder fortsatt signaler om starkare tillväxt framöver. Stigande optimism bland industriledare och starka arbetsmarknadstal sänder hoppfulla signaler om tillståndet i amerikansk ekonomi. ISM-index som mäter stämningen i amerikansk industri steg från 55,3 till 57,1 under juli månad. Motsvarande siffra för amerikansk tjänstenäring steg från 57,5 till 62,4. Även sysselsättningen steg under juli och månaden blev den femte i rad med stigande sysselsättning på över 200 000 personer. Bättre tillväxt kombinerat med starka makroekonomiska nyckeltal får den amerikanska centralbanken att överväga räntehöjningar tidigare än vad som förut annonserats. Centralbankschef Janet Yellen meddelade i mitten av juli att en räntehöjning kan komma tidigare än vad som tidigare antagits. Många analytiker tror nu att en räntehöjning kan komma under mars 2015 istället för i mitten av nästa år som centralbankens nuvarande prognos säger. EUROPA Nya orosmoln tornade upp sig över Europa under sommaren. Den europeiska regionen påverkas av den geopolitiska oron i omvärlden och under sommaren presenterades svagare tillväxttal än väntat för regionen som helhet. I Tyskland föll BNP med 0,2 procent under årets andra kvartal. Tyskland som ses som Europas lokomotiv är en viktig indikator för regionen framöver. En utdragen konflikt mellan Ukraina och Ryssland och utökade sanktioner mot Ryssland riskerar minska efterfrågan på europeiska varor vilket oroat investerare och fått dem att fly till traditionellt trygga statsobligationer. Räntan på 10-åriga tyska statsobligationer har till följd av detta fallit löpande under det senaste kvartalet och handlas nu till under en procent, vilket är den lägsta nivån någonsin. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte så sent som i juni räntan till rekordlåga 0,15 procent för att visa krafttag mot den fallande aktiviteten samt det deflationshot som bitit sig fast i den europeiska ekonomin. Samtidigt annonserades ett åtgärdspaket på 400 miljarder euro som ska användas av bankerna för att finansiera företag inom privat sektor. Skulle dessa åtgärder visa sig ha begränsad effekt kommer ECB troligtvis att införa kvantitativa lättnader under hösten. NORDEN Den svenska Riksbanken förväntar att svensk ekonomi växer med 2,2 procent under året för att därefter växla upp till 3,3 procent under kommande år. Riksbanken valde i samband med sitt möte i juli att sänka styrräntan till rekordlåga 0,25 procent, samtidigt som räntebanan justerades ner påtagligt. Beslutet baseras på att inflationstalen fortsatt ligger långt under Riksbankens målsättning på omkring två procent. Finansminister Anders Borg uttalade nyligen att en minskning av offentliga utgifter samt skattehöjningar kommer att vara nödvändiga för att förbättra landets statsfinanser. Åtgärderna väntas ge Sverige bättre handlingsutrymme om tillväxtutsikterna inhemskt och i omvärlden försämras ytterligare. Norsk ekonomi har växt med jämn takt det senaste året. Arbetslösheten är låg, inflationen håller sig omkring Norges Banks målsättning och konsumenternas köplust har förbättrats. Däremot har bostadsbyggandet stagnerat och investeringarna inom oljesektorn minskat. Norges Bank förväntar i sin senaste prognos en tillväxt under året på två procent för att därefter stiga till 2,3 procent under nästa år. Enligt Norges Banks prognoser förväntas styrräntan hållas oförändrad på nuvarande 1,5 procent fram till sommaren 2015. 8 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget OFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i OFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no