Beslutet i webbversion 1 (14) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning, kundkännedom - skärpta åtgärder, kundkännedom - dokumentation och bevarande och provision och annan ersättning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att tillhandahålla tilltänkta köpare en objektsbeskrivning som innehåller uppgifter om driftskostnader. I avgörandet har också granskats om fastighetsmäklaren har vidtagit skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom innan uppdragsavtalet har ingåtts på distans. Bedömning av om dokumentationen av de vidtagna grundläggande åtgärderna för att uppnå kundkännedom har bevarats på ett säkert sätt. I beslutet har även berörts om mäklaren har handlat på ett sätt som är förenligt med god fastighetsmäklarsed i en ersättningsfråga. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN1 en varning. Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet mot fastighetsmäklaren NN2 från ytterligare handläggning. Ärendena I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har två uppdragsgivare och säljare av en fastighet framfört kritik mot NN1 för hans agerande i samband med förmedlingsuppdraget och mot NN2 i hans egenskap av verkställande direktör (VD) för mäklarföretaget. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (14) Till Fastighetsmäklarinspektionen har NN1 och NN2 lämnat in varsitt yttrande och kopior av uppdragsavtalet med en prislista, en skriftlig bekräftelse av att förmedlingsuppdraget har upphört och en spekulantlista. NN1 har även lämnat in kopior av ett e-postmeddelande från en av anmälarna, dokumentet Fastighetsinfo, objektsbeskrivningen, journalen, dokumentationen avseende en identitetkontroll av den ena uppdragsgivaren och en polisanmälan avseende en stöld. NN2 har lämnat in ett beslut från Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN). Med anledning av anmälan har Fastighetsmäklarinspektionen utvidgat sin granskning av det aktuella förmedlingsuppdraget, som NN1 har varit ansvarig mäklare för. Anmälan Anmälarna X och Y har uppgett bland annat följande. De behövde sälja sitt hus i maj 2013 och kontaktade då fastighetsmäklaren NN1. Ett uppdragsavtal ingicks mellan mäklaren och X. Sedan skickades uppdragsavtalet till Y, vilket hon skrev under. Samma vecka kontaktade Y NN1 och berättade för honom att det var ytterst viktigt att han lämnade information om allt som gällde uppdraget även till henne, eftersom hon och X inte hade någon kontakt med varandra. NN1 bekräftade att han skulle göra
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (14) detta. De blev båda missnöjda med NN1:s marknadsföring av fastigheten och de ansåg att han brast i sin återkoppling till dem. I juli 2013 sa de därför upp förmedlingsuppdraget och bad att få detta bekräftat av NN1:s chef. Dagen efter sms:ade NN1 svaret Jag skickar uppsägning och spekulantlista under dagen. Sedan hörde de inget mer och de fick inte heller några uppsägningar. Anmälaren Y har för egen del uppgett att uppdragsgivarna sett sig som uppsagda, då de per e-post fått bekräftelse på detta från NN1. I slutet av juli fick X ett samtal från NN2, VD för mäklarföretaget. Han beklagade situationen som hade uppstått och undrade om de hade tecknat ett nytt avtal med en annan mäklare. Det hade de ännu inte gjort. NN2 skickade sedan ett sms i vilket angavs att han ville träffa dem för en förhandling med två potentiella köpare. De frågade NN2 om priset och de fick till svar att han hade meddelat spekulanterna ett utgångspris om 6,4 miljoner kronor. De hade inte diskuterat det nya lägre utgångspriset med vare sig NN1 eller NN2. Anmälaren Y har för egen del uppgett bland annat följande. Hon förstod inte varför X fick ett samtal från NN2, eftersom de hade avslutat samarbetet med mäklarföretaget. Hon och X träffade de aktuella spekulanterna, men mötet ledde inte till något. Sedan kontaktade de spekulanterna och frågade om de vill köpa fastigheten av dem privat. Affären genomfördes och mäklarföretaget kontaktade dem via e-post när informationen om försäljningen nått dit. I e-postmeddelandet angavs att hon och X skulle betala arvodet trots att det var hon och X som hade sålt fastigheten. Det framkom även att NN1 inte hade framfört spekulanternas önskemål till henne och X, vilket ledde till att renoveringar utfördes i onödan.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (14) Anmälarna X och Y har vidare uppgett bland annat följande. I oktober träffade de NN2 på hans kontor. De tydliggjorde sin uppfattning om att den uppsägning X hade fått skickad till sig per e-post var en efterkonstruktion och dessutom skapad långt efter den tidpunkt då de sagt upp uppdragsavtalet. De förklarade att mäklarföretaget aldrig hade skickat avtalet eller uppsägningen till någon av dem och att de inte heller hade fått någon information om vad som skulle hända efter en uppsägning. NN2 menade att det var deras problem att bevisa att de aldrig hade fått någon uppsägning. De ville göra rätt för sig genom att ersätta mäklarföretaget för de faktiska utgifter som det haft för exempelvis fotografering, annonsering och visningar. NN2 tillbakavisade detta och menade att han skulle ha 100 000 kronor samt moms och uppgav att han skulle stämma dem redan dagen efter om de inte gick med på kravet. Fastighetsmäklarnas yttranden över anmälan NN1:s yttrande Efter att han gått igenom fastigheten samt presenterat mäklarföretaget och dess arbetssätt bestämde sig X för att anlita honom för förmedlingen. Han och X signerade två förmedlingsuppdrag. I samband med detta fotograferade han X:s identitetshandling med sin telefon och förde därefter över bilden till sin dator. X tog sedan med sig uppdragsavtalen till Y för underskrift. Hon skickade sedan tillbaka ett fullständigt undertecknat uppdragsavtal tillsammans med en kopia av sin identitetshandling. När han hade mottagit ett fullständigt undertecknat uppdragsavtal från Y
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (14) påbörjade han förmedlingsarbetet. Båda uppdragsgivarna fick korrektur på texter innan marknadsföringen skulle läggas ut på Internet. Med uppdragsgivarnas godkännande annonserades huset med visningstider vid tre tillfällen under juni och X accepterade även två omvisningar i juli 2013. Efter varje visning återkopplade han till X. Han talade med Y en gång då hon ville veta vad som hände i förmedlingen. Den 20 juni fick han ett e-postmeddelande från Y där hon ville veta vad som hände med fastigheten. Han återkopplade till henne efter visningen samma dag, den 5 juli, och ytterligare en gång efter visningen den 11 juli. Säljarna höll på med viss renovering under den tid förmedlingen pågick och flera spekulanter hade olika synpunkter på detta, som han framförde till X. Den 12 juli 2013 fick han ett e-postmeddelande från X om ett möte den 15 juli samma år för att göra en ny försäljningsplan med annonsering i annan media i Stockholm m.m. Han svarade omgående att han inte kunde träffa X då och föreslog i stället den 17 eller 18 samma månad. Den 15 juli mejlade han på nytt, eftersom X:s svar uteblivit. På kvällen svarade X och ifrågasatte varför fastigheten inte hade annonserats med vimplar på en hästtävling. X ville också att de skulle avsluta samarbetet. Den 16 juli meddelade han X per e-post att han skulle posta en bekräftelse på uppsägningen och en spekulantlista den 17 juli. Den 24 juli bekräftade Y att hon hade fått bekräftelsen på uppsägningen per e-post. Den 26 juli kontaktade två tidigare intressenter mäklarföretaget. De hade varit på visningen den 9 juni och på omvisningen den 5 juli. Han var på semester, vilket var anledningen till att NN2 tog samtalet. NN2:s yttrande Av uppdragsavtalet som tecknades mellan fastighetsmäklaren NN1 och
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (14) anmälarna den 7 maj 2013 framgår att om fastighetsmäklaren på grund av semester, sjukdom eller av annan orsak varit förhindrad att utföra en del av uppdraget, har uppdragsgivaren godkänt att en fastighetsmäklarkollega ensam biträder för att utföra den aktuella delen av uppdraget. När han blev kontaktad av spekulanterna var NN1 på semester. Han var medveten om att uppdragsavtalet hade sagts upp i mitten av juli. Kontakten med X var ett led i efterarbetet med en intresserad spekulant som hade varit på fastigheten redan den 9 juni 2013. På X:s begäran stämde han av priset med spekulanterna och återkopplade till X samma kväll. De kom överens om att träffas den 29 juli. Intressenterna var väl kända eftersom han precis fått ett förmedlingsuppdrag avseende deras lägenhet. Han visste dessutom att de hade varit intresserade av ett annat hus i samma område som gått till en annan spekulant. De var nu angelägna om att inte missa detta hus också. Vid mötet den 29 juli var intressenterna, uppdragsgivarna och han närvarande. Intressenterna erbjöd 6,4 miljoner kronor för fastigheten. Någon separat anbudsbekräftelse upprättades inte, eftersom samtliga parter var närvarande. Budet avvisades på plats av uppdragsgivarna. Det blev inte något avtal och mötet avslutades. Anmälarna sökte därefter upp intressenterna och erbjöd dem att köpa fastigheten för samma summa, 6,4 miljoner kronor. Detta accepterades av köparna, som nu äger fastigheten. Av uppdragsavtalet framgår att provisionen är 2,39 procent inklusive moms för hus som säljs från 6 000 001 kronor då det finns ett bindande avtal. Provisionen skulle i detta fall bli 152 960 kronor inklusive moms. NN2 föreslog en förlikning. Han har aldrig uttryckt att de 100 000 kronor som han har begärt skulle vara exklusive moms, utan det var inklusive moms. Denna summa var också förankrad hos NN1. Eftersom han är ägare av
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (14) mäklarföretaget och chef för NN1 var det han som höll i förhandlingen om provisionen med anmälarna. Allt skedde på ett korrekt sätt utifrån de avtal som undertecknats av parterna. Fastighetsmäklarens yttrande över de handlingar som har ingått i den utvidgade granskningen Objektsbeskrivningen NN1har på Fastighetsmäklarinspektionens begäran lämnat in objektsbeskrivningen av fastigheten --- nr 1. I den inskickade objektsbeskrivningen anges följande. Driftskostnad: kr/år Driftskostnader Beräknade på personer i hushåll. DRIFTSKOSTNADER Driftskostnader som anges kan vara antingen verklig förbrukning för det specifika objektet alternativt schablonmässiga uppskattningar. Schablonmässiga uppskattningar förekommer enbart då man inte kunnat få fram verkliga kostnader. NN1 har anfört bland annat följande. Den inskickade beskrivningen var en tillsalubeskrivning. Någon egentlig objektsbeskrivning har inte gjorts eftersom fastigheten inte blev såld genom hans försorg. Kundkännedom NN1 har anfört att han den 13 september 2013 blev bestulen på såväl telefonen som datorn ur sin bil och att han av den anledningen inte kan
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (14) styrka kontrollen av X:s identitet. Till Fastighetsmäklarinspektionen har NN1 lämnat in en kopia av en anmälan till Polismyndigheten, daterad den 14 september 2013. NN1 har lämnat in en dokumentation avseende identitetskontrollen av anmälaren Y. Dokumentationen består av en kopia av uppdragsgivarens körkort. På kopian anges bland annat följande. Hej NN1! Här är en kopia på mitt körkort som du efterfrågade ang. objekt: --- nr 1 och nr 2. Är det något annat så är det bara att höra av dej. Mvh. Y. tel: nr Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN1 att yttra sig över vilka skärpta åtgärder han vidtagit med anledning av att affärsförbindelsen med Y har ingåtts på distans. NN1 har anfört att Y ringde dagen efter för att förhöra sig om att kopian hade kommit fram och att det därmed var klarlagt att det var hennes identitetshandling. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning NN1 Anmälarnas kritik Anmälarna har kritiserat NN1 för att på olika sätt ha brustit i
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (14) förmedlingsuppdraget. Utredningen ger inte stöd för att NN1 genom sitt agerande i denna del skulle ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed och medför därför inte några åtgärder från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Objektsbeskrivningen uppgift om driftskostnader En fastighetsmäklare ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Beskrivningen ska innehålla uppgift om bland annat fastighetens driftskostnader. Detta föreskrivs i 18 fastighetsmäklarlagen. I förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 58) till bestämmelsen uttalas bland annat följande. Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Vad avser objektsbeskrivningens mottagare uttalas i kommentaren till 19 i förarbetena (samma proposition s. 60) bland annat följande. Innan en fastighet överlåts ska mäklaren upplysa köparen om vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Det är endast den slutlige köparen som behöver få del av en sådan uppgift, inte övriga spekulanter. En konsekvens av detta är att uppgiften därmed inte behöver tas in i den objektsbeskrivning som enligt 18 ska lämnas till alla tilltänkta köpare.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (14) Av utredningen framgår att NN1 har upprättat en objektsbeskrivning som helt saknar uppgift om den aktuella fastighetens driftskostnader. Det rör sig om en obligatorisk uppgift som är mycket betydelsefull för den som överväger att förvärva en fastighet. Handlingen har delats ut i samband med visningar av fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionen anser att den i en sådan situation har tillhandahållits sådana tilltänkta köpare som avses i 18 fastighetsmäklarlagen. Inspektionen anser att det inte är tillräckligt om konsumenter vid ett senare tillfälle t.ex. först inför en avtalad kontraktsskrivning får del av en komplett objektsbeskrivning. NN1:s förseelse är av så allvarligt slag att någon annan påföljd än varning inte kan komma i fråga. Bedömningen förändras inte av NN1:s uppgift om att den inskickade handlingen varit en s.k. tillsalubeskrivning eller att någon försäljning inte skett genom hans försorg. Kundkännedom skärpta åtgärder samt dokumentation och bevarande En fastighetsmäklare ska vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer. Med sådana grundläggande åtgärder avses: kontroll av kundens identitet genom en identitetshandling, registerutdrag eller på något annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet, samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Kontrollen av kunden ska normalt vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller den enstaka transationen utförs.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (14) En fastighetsmäklare ska alltid vidta mer omfattande, skärpta, åtgärder för att uppnå kundkännedom om risken för penningtvätt och finansiering av terrorism är hög. När affärsförbindelsen etableras på distans anses risken vara hög, om omständigheterna i det enskilda fallet inte visar motsatsen. En verksamhetsutövare får inte etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnås. Om affärsförbindelsen redan har etablerats ska den avslutas. En fastighetsmäklare ska bevara handlingar och uppgifter om åtgärder som vidtagits för att uppnå kundkännedom i minst fem år. Tiden ska räknas från det att åtgärderna utfördes eller, i de fall då en affärsförbindelse har etablerats, affärsförbindelsen upphörde. Detta föreskrivs i 2 kap. 2 jämfört med 1 kap. 2 8 samt 2 kap. 3, 6, 9, 11 och 13 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Vid en identitetskontroll av en kund på distans ska fastighetsmäklaren inhämta uppgifter om kundens adress samt en vidimerad kopia av kundens identitetshandling eller registreringsbevis. Fastighetsmäklaren ska jämföra kundens namnteckning mot den vidimerade kopian. Om det utifrån riskbedömningen finns anledning till det ska mäklaren även kontrollera uppgifterna mot externa register, annan dokumentation såsom bankintyg, intyg från notarius publicus eller motsvarande eller ha kontakt med kunden genom att skicka en bekräftelse till kundens folkbokföringsadress. Fastighetsmäklaren ska dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Av dokumentationen ska det framgå vilket datum respektive
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (14) åtgärd vidtogs och de identitetshandlingar m.m. som har använts för att kontrollera kundens identitet ska kopieras. Dokumentationen ska, oavsett om den sker elektroniskt eller i pappersformat, bevaras på ett säkert sätt. Detta anges i 11 och 17 Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, vars innehåll i ärendets aktuella delar motsvarar de föreskrifter (KAMFS 2009:2 FMN 2009:1) som upphävdes den 1 juli 2013. NN1 har uppgett att han har kontrollerat den närvarande uppdragsgivaren X:s identitet samt dokumenterat detta genom att fotografera identitetshandlingen med sin mobiltelefon och överföra bilden till sin dator. Av utredningen framgår att NN1 inte har bevarat de elektroniska kopiorna av uppdragsgivarens identitetshandling på ett säkert sätt. Fastighetsmäklarinspektionen finner att bristen utgör grund för en erinran. Av utredningen framgår att NN1 har ingått uppdragsavtalet med Y på distans, vilket normalt utgör en högrisktransaktion med skyldighet för mäklaren att vidta skärpta åtgärder. Den kopia av uppdragsgivarens körkort som NN1 har skickat in saknar vidimering. Enligt hans egna uppgifter har handlingen inhämtats efter det att uppdragsavtalet ingicks. Några andra åtgärder med anledning av distanstransaktionen har NN1 inte vidtagit. NN1 har alltså ingått en affärsförbindelse med uppdragsgivarna utan att ha uppnått kundkännedom beträffande den ene av dem. Förseelsen är varningsgrundande. NN2
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 13 (14) Provision och annan ersättning I egenskap av registrerad fastighetsmäklare står NN2 under Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn. Fastighetsmäklarlagen är därmed tillämplig på hans agerande, även om han inte varit ansvarig mäklare i det aktuella förmedlingsuppdraget. Fastighetsmäklarinspektionen är inte behörig att avgöra tvister om ersättning eller provision för fastighetsmäklarens tjänster eller dennes rätt till ersättning vid avtalsbrott från uppdragsgivarens sida. Däremot kan inspektionen pröva om en mäklare i en ersättningsfråga har handlat på ett sätt som är förenligt med god fastighetsmäklarsed. NN2 har utfört visst arbete med att anvisa anmälarna två spekulanter som visat intresse för den aktuella fastigheten under förmedlingsuppdraget samt skött förhandlingen om provision med anmälarna. Utredningen ger inte belägg för att NN2 genom sitt agerande skulle ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendena ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN1 ska varnas för att ha tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning som saknat uppgifter om fastighetens driftskostnader. Han varnas även för att ha ingått ett uppdragsavtal utan att ha uppnått
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 14 (14) kundkännedom genom att vidta skärpta åtgärder beträffande en av uppdragsgivarna. I varningen ingår en erinran för underlåtenheten att på ett säkert sätt bevara dokumentationen om identitetskontrollen av den andra uppdragsgivaren.