Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av en bostadsrätt har varit vilseledande. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant på en bostadsrättslägenhet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in följande kopior. Uppdragsavtalet Marknadsföringsmaterial i form av en objektsbeskrivning Försäljningsstatistik för den aktuella gatan Anmälan Av anmälan framgår bland annat följande. Anmälaren har velat uppmärksamma Fastighetsmäklarinspektionen på den stora skillnaden mellan det accepterade priset om 795 000 kr och det senaste budet, som vid tidpunkten för anmälan var 1 600 000 kr. Han anser att Fastighetsmäklarinspektionen ska uppmärksamma detta, oavsett om POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) mäklaren har satt ett lockpris eller grovt missbedömt priset. Anmälaren anser att det knappast kan vara förenligt med god fastighetsmäklarsed att ha en så stor felmarginal jämfört med det accepterade priset. Handlingarna Vid granskningen av de handlingar som har lämnats in i ärendet har följande uppmärksammats. Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet undertecknades den 6 juli 2015. Av uppdragsavtalet framgår följande vid rubriken Utgångspris För förmedlingsuppdraget gäller som utgångspris 795 kronor, vilket uppdragsgivaren har accepterat som ett tänkbart försäljningspris. Detta kan komma att överskridas eller underskridas efter överenskommelse med uppdragsgivaren. Försäljningsstatistiken Försäljningsstatistiken visar försäljningar av lägenheter på X-vägen i ett visst område i Z-stad mellan den 11 juli 2015 och den 30 augusti 2015. Det är åtta försäljningar som visas, varav en är den bostadslägenhet som är aktuell i detta ärende. Lägenheternas storlek varier från ett och ett halvt rum till tre rum och med en sammanlagd yta mellan 38 och 81 kvm. Slutpriserna anges ha varit mellan 1 530 000 kr och 2 480 000 kr. Kvadratmeterpriserna har varit mellan 25 932 kr och 51 316 kr. Månadsavgifterna för lägenheterna har varit mellan 1 845 kr och 4 922 kr. Tre av lägenheterna anges ha varit nyproducerade. Vid varje försäljningsbelopp har NN för hand antecknat Boendekostnad samt ett belopp per månad. Han har angett att boendekostnaderna för lägenheterna har varit mellan 6 330 kr och 7 849 kr per månad. Marknadsföringsmaterialet i form av en objektsbeskrivning Av objektsbeskrivningen framgår följande under rubriken Bostadsrättslägenhet, Z-stad, 795 000 kr
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) RYMLIG TVÅA MED FRANSK BALKONG, STORT LJUSINSLÄPP OCH RENOVERINGSBEHOV Vi presenterar en rymlig tvåa om 59 m2 på X-vägen. Om behovet finns så kan klädkammaren användas som ett tredje rum. Planlösningen är delvis öppen mellan kök och vardagsrum vilket gör bostaden trivsam och social. Lägenheten är idag i behov av genomgående ytskiktsrenovering. Under rubriken BASFAKTA anges bland annat att 795 000 kr är accepterat pris. Under samma rubrik framgår att lägenheten ligger i husets bottenvåning. Lägenheten anges vara två och ett halvt rum och kök, varav 1 2 sovrum. Lägenhetens boarea anges vara 59 kvm enligt föreningens lägenhetsförteckning. Månadsavgiften anges vara 4 922 kr och byggåret är 1990. Fastighetsmäklarens yttrande NN har tillbakavisat kritiken och anfört bland annat följande. Han har inte varit närmare bekant med det aktuella området i Z-stad där lägenheten låg. Detta var den andra lägenheten han hade förmedlat i detta område. Den första förmedlade han under år 2010. Eftersom detta inte var hans arbetsområde hade han inte följt prisutveckling där till 100 procent. Hans arbetsområde har främst varit i ett annat område. Området där hans kontor ligger har under de senaste 5-10 åren varit det mest expansiva området i hela Z-stad. Oavsett om han arbetar i sitt vanliga arbetsområde eller något annat har han gjort en gedigen undersökning och logisk bedömning av värdet på den bostad han förmedlat. De faktorer han har ansett vara mycket viktiga vid en bedömning av marknadsvärdet anger han främst vara följande: 1. 2. 3. 4. Uppskattad prisökning från när uppdragsgivaren köpte bostaden. Boendekostnad för den som köper bostaden. Jämföra med sålda bostäder i området helst på samma adress/gata och det som jag då anser vara relevant är: Bostadens skick, avgift, placering i huset, boarea, planlösning. Tidpunkten för när bostaden förmedlas. Bostadsmarknaden är
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) säsongsbetonad enligt mig. Det aktuella objektet låg på X-vägen. Lägenheten var i behov av renovering och var i mycket dåligt skick. Kostnaden för renoveringen har han bedömt vara 200 000 250 000 kr. Månadsavgiften om 4 922 kr per månad var onormalt hög för en tvårumslägenhet på 59 kvm. Lägenheten låg på nedre botten och var utsatt för insyn. I lägenheten fanns också ett gallerfönster för att förhindra inbrott. Han bedömde marknadsvärdet till cirka 795 000 kr. Anledningen till detta var också att säljaren hade köpt lägenheten för 350 000 kr sex år tidigare. Säljaren hade då varit den enda spekulanten. Med ett accepterat pris om 795 000 kr skulle prisuppgången komma att bli 127,14 % i jämförelse med inköpspriset. Som jämförelse har han anfört att en tvårumslägenhet på cirka 55 kvm i hans normala arbetsområde har ökat cirka 80 85 % i pris under de senaste sex åren. Denna jämförelse har gjort att har han känt att ett utgångspris om 795 000 kr var lite högt. Han har också tagit hänsyn till boendekostnaden. Månadsavgiften om 4 922 kr räknat tillsammans med en kontantinsats om 15 % och en boränta om 2,5 % på 795 000 kr, ledde till en boendekostnad om 6 330 kr per månad. Detta kunde jämföras med den senast noterade sålda bostaden på X-vägen. Det var en nyproducerad tvårumslägenhet från år 2014/2015 på 54 kvm och med balkong. Lägenheten hade en månadsavgift om 2 316 kr. Slutpriset blev 2 350 000 kr. Boendekostnaden för detta objekt räknat på en kontantinsats om 15 % och en boränta om 2,5 % skulle komma att bli 6 477 kr per månad. En nyproducerad lägenhet i gott skick med balkong kan inte ha ungefär samma boendekostnad som den han har förmedlat, utan att detta gör skillnad i priset. Även denna jämförelse har gjort att han har känt att utgångspriset om 795 000 kr var lite högt. Särskilt eftersom en köpare också var tvungen ha medel om 200 000 250 000 kr till renovering inom de närmaste åren. Han tog även hänsyn till tidpunkten för förmedlingen. De började marknadsföra lägenheten på internet i slutet av juli 2015. Detta bedömde han vara lite riskabelt eftersom många spekulanter kunde befinna sig på semester. Med tanke på att det endast hade varit en spekulant när hans uppdragsgivare köpte lägenheten gjorde detta honom lite osäker på utfallet. Sammantaget har dessa faktorer medfört att det inte fanns någonting som tydde på att det skulle bli mer än 795 000 kr. Lägenheten har sålts och försäljningspriset blev 1 600 000 kr. Den enda förklaringen han har kunnat se till skillnaden mellan det accepterade priset och försäljningspriset, var att det inte fanns någon annan bostad till salu i
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) området under helgen för visningen. Detta i kombination med ett flertal av spekulanterna hade ett panikartat behov av bostad. Lägenhetens försäljningspris gick upp 357,14 % från det pris hans uppdragsgivare köpte den för. Han anser att detta var helt orimligt och ologiskt. Det har varit en orimlighet för honom att vänta sig att en lägenhet i detta område skulle ha en prisuppgång på mer än 127 % på sex år. Detta med hänsyn till lägenhetens skick och läge i huset samt höga månadsavgift. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed, vilket bland annat innebär att mäklaren är skyldig att följa även annan lagstiftning som är tillämplig på mäklarens agerande. Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris innebär att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Detta har fastställts i flera domar (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). Fastighetsmäklarinspektionen finner att försäljningspriset väsentligt har överstigit det marknadsförda priset. NN har i sitt yttrande utförligt redovisat grunderna för sin bedömning av marknadsvärdet. Han har också redogjort för vad han anser är anledningen till att försäljningspriset ökade så mycket i förhållande till det pris som han bedömde var bostadsrättens marknadsvärde. Inspektionen har inte tillgång till någon utredning som skulle kunna tillbakavisa hans bedömning. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att det inte är otvetydigt fastställt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) att NN har använt sig av ett så kallat lockpris vid marknadsföringen av bostadsrätten. Ärendet avskrivs därför.