FÖRDEL TREMÅNADERS- RÄNTAN



Relevanta dokument
RÄNTEFOKUS NOVEMBER 2012 BRA LÄGE BINDA RÄNTAN PÅ LÅNG TID

RÄNTEFOKUS DECEMBER 2014 FORTSATT LÅGA BORÄNTOR

Den svenska ekonomin enligt regeringens bedömning i 2011 års budgetproposition

Penningpolitiken och Riksbankens kommunikation

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER FEBRUARI 2016 SVERIGE- BAROMETERN

STABIL ÅTERHÄMTNING - STARK FRAMTIDSTRO

RÄNTEFOKUS JUNI 2014 RIKSBANKS- SÄNKNING GYNNAR KORT BORÄNTA

Riksbanken och fastighetsmarknaden

Månadskommentar oktober 2015

Månadskommentar januari 2016

Varför högre tillväxt i Sverige än i euroområdet och USA?

Direktiv för utvärdering av Riksbankens penningpolitik

FASTIGHETSÄGARNA SVERIGE RÄNTEFOKUS APRIL 2015 LÅNG VÄNTAN PÅ PLUS- RÄNTOR

Den svenska ekonomin enligt regeringens bedömning i budgetpropositionen för OFRs RAPPORTSERIE OFFENTLIG SEKTOR I FOKUS 1/2010

FASTIGHETSÄGARNA SVERIGE RÄNTEFOKUS NOVERMBER 2015 KORT RÄNTA FORTFARANDE BÄST

BUSINESS SWEDENS MARKNADSÖVERSIKT SEPTEMBER Mauro Gozzo, Business Swedens chefekonom

Finansiell månadsrapport Stockholmshem augusti 2008

Effekter av den finanspolitiska åtstramningen

Swedbank Analys Nr 2 3 mars 2009

Fastighetsägarnas Sverigebarometer FORTSATT MEDVIND I FASTIGHETS- SEKTORN. Juni 2011

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 2013 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS

Offentliga Fastigheter Holding I AB. Kvartalsrapport september 2013

Den aktuella penningpolitiken och det ekonomiska läget

Extern medelsförvaltning årsrapport 2012

MÄKLARHUSETS MÄKLAR- BAROMETER

Konjunkturrapport Q3-2014

Extern medelsförvaltning 2011, årsredovisning

Riksbankschef Stefan Ingves Brussels Economic Forum, Bryssel

Julklappspengarna 2015

Makrokommentar. Mars 2016

DN DEBATT: "Farligt försvaga riksbanken". Tre ekonomiprofessorer dömer ut valutapolitiska utredningens förslag

Utgångspunkter för AVTAL16

Bostadspriserna & boräntorna december 2013

Inledning om penningpolitiken

Det ekonomiska läget och penningpolitiken

CONSUMER PAYMENT REPORT 2015

Bra, men inte tillräckligt

Amerikanska ekonomer räknar med kortvarig nedgång i USA

Tentamen i nationalekonomi, makro A 11 hp Ansvarig lärare: Anders Edfeldt ( ) Hjälpmedel: Skrivdon och miniräknare.

Makrofokus. Makroanalys. Veckan som gick

FASTIGHETSÄGARNAS KONJUNKTURFOKUS MAJ 2016 NU BROMSAR DET IN

Månadskommentar mars 2016

Penningpolitiken igår, idag och imorgon

SÄRSKILT PROTOKOLL Direktionen, Nr 17

VALUTAPROGNOS FEBRUARI 2015

Skuldsättningen bland husköparna stiger låt realräntan komma mer i fokus!

FöreningsSparbanken Analys Nr 8 16 mars 2004

14 SEPTEMBER, 2015: MAKRO & MARKNAD ALLA VÄNTAR PÅ FED

CHECK AGAINST DELIVERY

Hur jämföra makroprognoser mellan Konjunkturinstitutet, regeringen och ESV?

Ekonomirapport från SKOP om Hushållens ränteförväntningar, 4 april 2016

E N K L A R E G L E R, SVÅRA TIDER. Anders Vredin (ordf.) Martin Flodén Anna Larsson Morten O. Ravn

Bostadsköpet & tryggheten

Välkommen till Seniorting 2012

Ekonomin, räntorna och fastigheterna vart är vi på väg? Fastighetsvärlden, den 2 juni 2016

Penningpolitiken och lönebildningen. Vice riksbankschef Per Jansson

Kompetensbrist försvårar omställning TSL 2013:4

Penningpolitiska överväganden i en ovanlig tid

Är full sysselsättning

Sidan 3 Långsam återhämtning. Sidan 4 Sista räntesänkningen är inte gjord. Sidan 6 Omvärlden på väg mot fastare mark

Du som vill få ordning på din ekonomi behöver troligen mer information. Om du vill läsa mer om skuldsanering hittar du information på kronofogden.se.

Några stora linjer i Sveriges ekonomiska politik

Fastighetsägarnas Sverigebarometer FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD. Juli 2012

Tellus Midas. Strategi under december. Månadsbrev December. I korthet: I korthet:

OMX-KRÖNIKAN Tis 12 april 2016 Skrivet av Per Stolt. God Morgon!

Inför Riksbanken: Sportlov

Frågor och svar om förslaget till högre kapitaltäckningskrav för de stora svenska bankgrupperna

Finansiell månadsrapport AB Familjebostäder maj 2016

Pressmeddelande från SKOP om Hushållens förväntningar om bostadsmarknaden 12 januari kommentar av SKOP:s Örjan Hultåker

Finansiell månadsrapport AB Svenska Bostäder december 2010

Den penningpolitiska idédebatten lärdomar från utvecklingen i Sverige

Session 1 Utveckling av centralbankers mandat. Cecilia Skingsley Vice Riksbankschef

De senaste årens penningpolitik leaning against the wind

Svensk finanspolitik 2016 Sammanfattning 1

1 Halvårsrapport januari juni Marknadsvärdet på Fjärde AP-fondens placeringstillgångar var 123 mdr per HALVÅRSRAPPORT.

Piggare börser och nya centralbanksåtgärder

07:59 OMX-TERMINEN (1695): ALL TIME HIGH IGEN!

Ekonomiska läget och det senaste penningpolitiska beslutet

ANFÖRANDE. Finns en typisk konjunkturcykel?

Utvärdering av Riksbankens penningpolitik Marvin Goodfriend Mervyn King

Mäklarinsikt 2013:4 Stockholms län

Den aktuella penningpolitiken och det ekonomiska läget

Penningpolitiska överväganden i en ovanlig tid

ANFÖRANDE. Inledning om penningpolitiken. Vår senaste bedömning

Fondbolagens förening, Armémuseum, Stockholm

Investeringsaktiebolaget Cobond AB. Kvartalsrapport juni 2014

Morgondagens arbetsmarknad

Effekterna av de. statliga stabilitetsåtgärderna

Jag kallade en gång, under den turbulenta hösten 2008, mina närmaste chefers ledarstil för medeltida.

Politik för tillväxt och fler jobb. Finansminister Anders Borg 16 maj 2014

Nr 7. SÄRSKILT PROTOKOLL från direktionens sammanträde

8 JUNI, 2015: MAKRO & MARKNAD DET GÅR ÅT RÄTT HÅLL

Marknadsinsikt. Kvartal

Ung i Lindesberg. Resultat från LUPP

Utbildningssektorns behov av kompetens i Uppsala län till 2020

Bristen på bostäder mer påtaglig än någonsin

Halvårsredogörelse för Carlsson Norén Macro Fund. (Organisationsnummer )

Special. Lågt utbud och ränta tyngst av påverkansfaktorerna. Stabil utveckling av pris och utbud men ökad efterfrågan väntas

Exportkreditbarometern juni 2015

Utmaningar för svensk ekonomi i en orolig tid

Transkript:

RÄNTEFOKUS APRIL 2013 FÖRDEL TREMÅNADERS- RÄNTAN

SAMMANFATTNING Vid sitt aprilmöte lämnade Riksbanken reporäntan oförändrad på 1 procent. Samtidigt sköts tidpunkten för en kommande höjning fram med ett år till slutet av 2014. Det innebär att marknadsräntorna kommer att vara låga under lång tid, vilket den mycket låga inflationen och den höga arbetslösheten talar för. Signalerna från omvärlden tyder på att återhämtningen i den globala ekonomin kommer att dröja. Euroområdet befinner sig i recession och även i unionens starkare ekonomier, som Tyskland, tar sig tillväxten knappt över nollstrecket i år. Utvecklingen i euroområdet har satt spår i den kinesiska ekonomin i form av lägre tillväxt än väntat. I USA tyngs tillväxten av den finanspolitiska åtstramning som följt av den senaste tidens bråk om den federala budgeten. Det internationella inflationstrycket lär därför vara svagt under lång tid. Vår bedömning är att Riksbanken framöver kommer att fokusera mer på den låga inflationen och den svaga utvecklingen på arbetsmarknaden, och mindre på hushållens skuldsättning. Därför räknar vi med att reporäntan sänks senare i år, troligen i samband med något av Riksbankens penningpolitiska möten i juli eller september. En sänkning från Riksbankens sida i kombination med fortsatt låg reporänta under de kommande åren ger fördel för boräntor med tre månaders bindningstid. För den som känner sig osäker, rekommenderar vi en kombination av tremånaders- och femårsräntor. Det måste, som alltid, vägas mot eventuella planer på att sälja bostaden inom de närmaste åren eftersom det är dyrt att lösa lån i förtid. Reporäntan Bolåneräntor 3 mån 2 år 5 år april 2013 1,0 2,95 2,97 3,30 december 2013 0,75 2,75 3,00 3,45 december 2014 0,75 2,90 3,50 4,20 Räntefokus är namnet på Fastighetsägarnas återkommande ränteanalyser. Analysen fokuserar främst på penningpolitikens utveckling samt den övergripande ekonomiska utvecklingens konsekvenser för räntorna på bostadslån. 2

FÖRDEL TREMÅNADERS- RÄNTAN LÅG RÄNTA UNDER LÅNG TID Den 17 april meddelade Riksbanken att reporäntan lämnas oförändrad på 1 procent. Samtidigt ändrade banken sin prognos för framtida ränteförändringar (räntebanan). I februari räknade banken med att reporäntan skulle börja höjas vid årsskiftet 2013/2014. Nu sköts den tidpunkten nästan ett år framåt i tiden. Beslutet är en sammanvägning av de problem i ekonomin som majoriteten i Riksbanksledningen fokuserar på för närvarande. I den ena vågskålen har vi den mycket låga inflationen och den höga arbetslösheten. I den andra har vi hushållens bostadslån, som enligt Riksbanksmajoriteten är oroväckande stora. I den första vågskålen ligger alltså de faktorer som Riksbanken, enligt lag ska ta ställning till när de fattar beslut om reporäntan. Enligt Riksbankslagen är det bankens uppgift att se till att prisutvecklingen i landet är stabil. Riksbanken har själv definierat det målet som att inflationen, mätt som KPI (konsumentprisindex), ska öka med ungefär 2 procent per år. I lagens förarbeten sägs det dessutom att Riksbanken också ska stödja målen för den allmänna ekonomiska politiken, vilket konkret handlar om att stödja utvecklingen på arbetsmarknaden. Det får endast ske på ett sätt som inte hotar prisstabilitetsmålet. Med andra ord ska Riksbanken sänka räntan för att stödja sysselsättningsutvecklingen om risken är minimal för att det ska leda till för hög inflation. I dagläget har vi en inflation som har legat kring nollstrecken under en tid och där risken för att inflationen ska ta fart lyser med sin frånvaro. Samtidigt är arbetslösheten hög. En situation som bättre än dagens speglar den som beskrivs i lagens förearbeten går nog inte att uppbåda. Trots det lämnas reporäntan oförändrad. HUSHÅLLENS SKULDER VÄGER TUNGT Förklaringen till oviljan att sänka hittar vi i den andra vågskålen, den med hushållens bolån. De väger tungt i Riksbanksmajoritetens syn på verkligheten. Exakt hur dessa lån ska vägas in i den samlade analysen, har majoriteten inte lyckats redogöra för. En möjlighet är att hänföra lånen till Rikbankens ansvar för stabiliteten i det svenska finansiella systemet. Men då måste analysen visa att skuldsättningen de facto är ett hot mot den finansiella stabiliteten. En blick i historiens backspegel ger ingen anledning att befara det. Inte ens under den mest turbulenta tiden i samband med den svenska ekonomiska krisen i början av 1990-talet, ställde hushållen in betalningarna på sina bolån. Skälet till det är att det yttersta ansvaret för bolånen i Sverige ligger på låntagaren. Så är det inte alltid på andra håll i världen. I flera amerikanska delstater är det istället banken som bär det yttersta ansvaret. I en situation där värdet 3

på bostaden är mindre än bostadslånet kan det vara lockande att låta banken ta över huset. På det viset blir låntagaren fri från lånen. En sådan ansvarsfördelning ökar naturligtvis risken i banksystemet i ett läge där bostadspriserna faller. Så fungerar det, som sagt, inte i Sverige. Men om inte bolånen hotar den finansiella stabiliteten, varför ska Riksbanken då oroa sig för dem? Det finns ytterligare ett skäl, vilket också är det som Riksbanken verkar lägga störst vikt vid. Det går ut på att en hög skuldsättning kan leda till väsentligt lägre ekonomisk tillväxt i framtiden. Tanken är att en krasch på bostadsmarknaden, med kraftigt fallande priser, ska leda till att högt skuldsatta hushåll ska börja spara i stor skala. Det leder till att privatkonsumtionen minskar snabbt och att svensk ekonomi går in i en lågkonjunktur med ökad arbetslöshet och fallande inflation som följd. Känns situationen igen? Ja, det är precis där vi befinner oss idag. Det tycker Riksbanksledningen uppenbarligen är mindre viktigt än att undvika en liknande situation i en odefinierad framtid. som alltid, vägas mot eventuella planer på att sälja bostaden inom de närmaste åren. Även om vi rekommenderar tremånadersräntan, ska man komma ihåg att dagens låga ränteläge inte speglar ett normalläge. Förr eller senare kommer räntorna att stiga. Därför kan det vara klokt att utnyttja dagens låga räntor för att öka amorteringen på sina lån. För mer information kontakta: Tomas Ernhagen, chefekonom Telefon: 08-617 77 18, e-post: tomas.ernhagen@fastighetsagarna.se FÖRDEL FÖR TREMÅNADERSRÄNTAN Att det finns en stark kritik mot Riksbanksmajoritetens sammanvägning är, mot ovanstående, inte förvånande. Därför är det också många som räknar med att faktorerna (låg inflation och hög arbetslöshet) i den första vågskålen kommer att väga tyngre i kommande räntebeslut. Den uppfattningen stärks av att signalerna från omvärlden tyder på att återhämtningen i den globala ekonomin kommer att dröja. Euroområdet befinner sig i recession och även i unionens starkare ekonomier, som Tyskland, tar sig tillväxten knappt över nollstrecket i år. Utvecklingen i euroområdet har satt spår i den kinesiska ekonomin i form av lägre tillväxt än väntat. I USA tyngs tillväxten av den finanspolitiska åtstramning som följt av den senaste tidens bråk om den federala budgeten. Det internationella inflationstrycket lär därför vara svagt under lång tid. Aktörerna på räntemarknaden räknar nu med att sannolikheten är mycket stor att det blir en sänkning av reporäntan vid något av Riksbankens möten i juli eller september. Det är en uppfattning som ligger helt i linje med den bedömning som Fastighetsägarna gjorde i sin senaste konjunkturprognos (Konjunkturfokus, februari 2013). Det innebär att det finns utrymme för något lägre boräntor framöver, vilket också innebär att vi rekommenderar kort bindningstid (tre månader). För den som känner sig osäker, rekommenderar vi en kombination av räntor med tre månaders och fem års bindningstid. Det måste, 4

Utdelningsadress: Box 16132, 103 23 Stockholm Besöksadress: Drottninggatan 33, Stockholm Telefon: 08-613 57 00 Fax: 08-613 57 01 E-post: info@fastighetsagarna.se