Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av en fastighet har varit ett lockpris. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av ett uppdrag att förmedla en bebyggd fastighet. NN har yttrat sig över anmälan. Han har lämnat in kopior av följande handlingar. Delar av en avropsförfrågan med bilagor från ett kommunalt fastighetskontor gällande ett förmedlingsuppdrag för en bebyggd fastighet Mäklarföretagets svar på fastighetskontorets avropsförfrågan gällande ett förmedlingsuppdrag för bebyggd fastighet Fastighetskontorets tilldelningsbeslut Fastighetskontorets blankett Avrop av fastighetsmäklare enligt ramavtal med bilaga POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Uppdragsavtalet med bilaga Objektsbeskrivningen Statistik över tidigare försäljningar i området Anmälan Anmälaren har bland annat uppgett följande. NN har använt sig av ett lockpris om 500 000 kr, vilket han har angett som ett accepterat pris. Det högsta budet var 1 500 000 kr vid tidpunkten för anmälan. Anmälaren försökte vid visningen tala med NN om det låga acceptpriset. Men han var inte intresserad av att förklara varför priset hade satts så lågt. Handlingarna Vid granskning av de handlingar som lämnats in i ärendet har följande uppmärksammats. Objektsbeskrivningen Enligt objektsbeskrivningen var det accepterade priset 500 000 kr. Fastighetens tomtarea uppgavs vara 780 kvm. Huset med två rum och kök var byggt år 1909 och angavs ha en boarea om 66 kvm och en biarea om 37 kvm. Det lämnades i objektsbeskrivningen även en uppgift om att huset hade ett mycket stort renoveringsbehov såväl invändigt som utvändigt. Under rubriken BOSTADSFAKTA med bland annat underrubriken VATTEN OCH AVLOPP angavs följande: Godkänd avloppsanläggning saknas. (Se mer under övrigt). Enskilt vatten via gemensam anläggning. Under rubriken ÖVRIGT framgick bland annat följande. Fastigheten saknar idag godkänd avloppsanläggning som därför måste anläggas. Det som krävs är eget reningsverk eller påkoppling på det kommunala avloppet, se mer info nedan. Avledningen av dagvattnet måste också göras om då det idag slammar igen och vatten tränger in i husets källare.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Området håller på att göra klart allt förhandsarbete med tillstånd mm för att ansluta sig på det kommunala vatten- och avloppsnätet. Arbetet startar troligtvis till hösten 2015. Kostnaden för påkoppling på det kommunala avloppet och vattnet är ej fastställd för denna fastighet. För övriga fastigheter så beräknas den totala kostnaden bli mellan 150 000 kr och 200 000 kr inklusive kostnader för gemensamhetsanläggningen och grävning till tomtgräns. Denna totala kostnad kan dock bli högre för den gällande fastigheten, [fastighetens beteckning], då den ej varit med i upphandlingen från början av påkopplingen på det kommunala avloppet och vattnet. Besked om denna fastighets kostnad gällande påkopplingen väntas komma under vecka 22, 25/5-29/5. Fastigheten [fastighetens beteckning] är idag 4 130 kvm. Del av fastigheten kommer att säljas, se markerat område på sidan 15 och 16. Genom fastighetsreglering kommer övriga delar av fastigheten att överföras till intilliggande, kommunägd fastighet. Förrättning för att överföra marken är ansökt men det är lång handläggningstid för detta. Under rubriken PLANLÖSNING med underrubriken KÄLLARE fanns bland annat följande information. OBS! Förbud att fr.o.m. 2013-11-07 släppa ut avloppsvatten från wc samt bad-, disk-, och tvättvatten. Försäljningsstatistiken Av den försäljningsstatistik som NN har bifogat framgår bland annat följande. Under 2014 såldes i området tre bebyggda fastigheter med en tomtyta på 843 1 663 kvm till slutpriser mellan 325 000 kr och 950 000 kr. Husen hade en boyta på 32 45 kvm. Medelvärdet för tomtytan var 1 286 kvm, medelvärdet för slutpriserna 692 000 kr och medelvärdet för boytan 39 kvm. Under samma år såldes 14 bebyggda fastigheter i området med en tomtyta på 225 2 743 kvm till slutpriser mellan 1 300 000 kr och 2 900 000 kr. Husens boyta varierade mellan 112 kvm och 185 kvm. Medelvärdet för tomtytan var 946 kvm, medelvärdet för slutpriserna 2 296 000 kr och medelvärdet för boytan 140 kvm.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Uppdragsavtalet Vid rubriken Utgångspris framgår följande. För förmedlingsuppdraget gäller som utgångspris 375 000 kronor, vilket uppdragsgivaren har accepterat som ett tänkbart försäljningspris. Detta kan komma att överskridas eller underskridas efter överenskommelse med uppdragsgivaren. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sitt yttrande uppgett bland annat följande. När han tilldelades uppdraget tog han fram statistik från det senaste året beträffande hus med en boarea under 100 kvm. Han besökte också huset. Vid besöket insåg han att huset var i mycket dåligt skick och i behov av en totalrenovering. Fastigheten saknade en godkänd avloppsanläggning. De beräknade kostnaderna för avloppsanläggningen uppskattade han till cirka 250 000 kr. Fastigheten hade inte något bra läge och en mindre tomt. Han undersökte också statistik från försäljningar i området av större hus med en boarea på 100 200 kvm. Detta för att få en uppfattning om vad man kunde tänkas få för huset efter eventuella utbyggnader. Statistiken visade försäljningspriser mellan 1 300 000 kr och 2 900 000 kr samt ett medelvärde på 2 296 000 kr. Året innan hade han sålt en bebyggd fastighet där tomtytan var 1 447 kvm, med ett hus som hade en bo- och biarea på 64 respektive 60 kvm. Detta hus byggt år 1953 var i något bättre skick, hade fungerande avlopp, större tomt och låg närmare centrum i X-stad. Slutpriset i denna försäljning blev 1 000 001 kr. Han hade även sålt en obebyggd fastighet på 1 514 kvm i området. Fastigheten hade kommunalt vatten och avlopp vid tomtgränsen samt ett bättre läge. Fastighetens slutpris blev 722 000 kr. Han räknade även på taxeringsvärdet. Taxeringsvärdet för marken på hela fastigheten om 4 130 kvm var 650 000 kr. Detta räknade han om till 123 000 kr, eftersom den del av fastigheten som skulle säljas var 780 kvm. Huset på fastigheten hade ett taxeringsvärde på 420 000 kr. Det totala taxeringsvärdet på fastigheten blev då 543 000 kr. Han bedömde marknadsvärdet till 724 000
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) kr. När han sedan hade dragit av kostnaderna för avloppsanläggningen blev marknadsvärdet 474 000 kr. Med dessa olika parametrar värderade han fastigheten till 375 000 kr +/- 50 000 kr i det första skedet. På grund av avloppsfrågan och fastighetsregleringen dröjde försäljningen till senare under våren 2015. Han höjde då det accepterade priset till 500 000 kr med tillstånd av uppdragsgivaren. Det gjorde han eftersom han märkte av ett tryck på marknaden över lag. Fastigheten hade vid tidpunkten för yttrandet den 17 augusti 2015 ännu inte sålts, eftersom fastighetsregleringen inte var helt klar. Uppdragsgivaren och den tilltänkta köparen hade dock enats om ett försäljningspris om 1 751 000 kr. Att skillnaden mellan det accepterade priset och det överenskomna försäljningspriset blev så stor har berott på flera faktorer. Den främsta var trycket på marknaden. I övrigt var det många som ville ha renoveringsobjekt. För budgivaren som lade det näst högsta budet fanns det ett affektionsvärde från hennes barndom i huset. Hon ville ha det som sommarhus. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed, vilket bland annat innebär att mäklaren är skyldig att följa även annan lagstiftning som är tillämplig på mäklarens agerande. Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris innebär att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Detta har fastställts i flera domar, se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12. Fastighetsmäklarinspektionen finner att det överenskomna försäljningspriset väsentligt har överstigit det marknadsförda priset. NN har i sitt yttrande redovisat grunderna för sin bedömning av marknadsvärdet. Han har också redogjort för vad han anser är anledningen till att det överenskomna försäljningspriset ökade så mycket i förhållande till det pris som han bedömde var fastighetens marknadsvärde. Inspektionen har inte tillgång till någon utredning som skulle kunna tillbakavisa hans bedömning. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att det inte är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av ett så kallat lockpris vid marknadsföringen av fastigheten. Ärendet avskrivs därför.