God fastighetsmäklarsed 2007-02-19 Boendekostnadskalkyl
1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 4. Syftet med kalkylen... 4 5. Tillhandahållande av kalkyl... 4 5.1 Krav på tillhandahållande... 4 5.2 Bevisning om tillhandahållande... 5 5.3 Tidpunkt för tillhandahållande... 5 6. Individuell boendekostnadskalkyl... 5 7. Kalkylens innehåll... 5 7.1 Kapitalkostnader... 5 7.2 Skattemässiga effekter... 6 7.3 Driftskostnader... 6 7.4 Engångskostnader... 6 7.5 Förvärvskostnader... 7 7.6 Säkerhetsmarginaler... 7 7.7 Förväntade förändringar... 7 7.8 Kostnader som inte kan redovisas... 7 8. Säljarens uppgifter om driftskostnader... 7 9. Köparens avstående från boendekostnadskalkyl... 8 9.1 Tidpunkt för avstående... 8 9.2 Formen för avstående... 8 9.3 Återtagande av avstående... 9 9.4 Initiativ till avstående... 9 9.5 Partiellt avstående... 9 10. Schablonkalkyler... 9 11. Kalkyl upprättad av annan än mäklaren... 9 12. Begränsat förmedlingsuppdrag... 10 2
2. Förord Fastighetsmäklarnämnden utövar tillsyn över fastighetsmäklare och kontrollerar att de följer fastighetsmäklarlagen och iakttar god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarlagen (1995:400), fortsättningsvis FML, innehåller handlingsregler för fastighetsmäklare men även en så kallad generalklausul 12 första stycket FML om god fastighetsmäklarsed av följande lydelse. Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. God fastighetsmäklarsed har i övrigt, i enlighet med lagstiftarens intentioner, under åren utvecklats och närmare preciserats bland annat genom Fastighetsmäklarnämndens beslut och domstolsavgöranden i ett stort antal tillsynsärenden. Fastighetsmäklarnämndens verksamhet startade år 1995. I nämndens årsböcker har praxis i tillsynsärenden sammanställts från och med år 2000. Serien God fastighetsmäklarsed är framtagen för att på ett enkelt sätt göra vissa av nämndens överväganden och avgöranden tillgängliga för fastighetsmäklarna. Vi har försökt att på ett överblickbart sätt redogöra för ett antal frågor som är viktiga för fastighetsmäklare och konsumenter. I God fastighetsmäklarsed återges lagtext, förarbeten, kommentarer och praxis. Vad som återges vid rubriken är uttalanden som nämnden gjort i givna beslut. Det gäller inte nödvändigtvis beteenden som nämnden varnat för, den kanske bara uttryckt kritik eller påpekat, men ändå är uttalandet att betrakta som vägledning för mäklare, som har att iaktta god fastighetsmäklarsed. Eftersom materialet är hämtat från besluten och eventuellt omformulerat endast för att bli förståeligt, innehåller det olika verbformer såsom bör och skall. Det är meningen. Nämnden ser sig för närvarande förhindrad att återge annat än det som nämnden uttalat i sina beslut. Efter varje praxisåtergivande anmärks nämndens beslutsnummer såsom det anges i årsböckerna. I den mån ärendet behandlats i domstol återges domstol, dag för dom och målnummer (om domen inte vunnit laga kraft anges det särskilt). För en mer fullständig upplysning om respektive ärende och vad nämnd och domstol uttalat hänvisas läsaren till årsböckerna och domstolsavgörandena. Beslut som meddelats under innevarande år eller före den 1 januari 2000 anges med beslutsdatum. erna har tillkommit i syfte att underlätta läsningen och ge ytterligare vägledning för vad som bör anses utgöra god fastighetsmäklarsed. För frågor står Fastighetsmäklarnämnden till förfogande. 3
3. Allmänna förutsättningar Lagen Enligt 18 FML skall fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. Undantag gäller dock vid förmedling av arrenderätter och hyresrätter. 4. Syftet med kalkylen Boendekostnadskalkylen är främst avsedd att göra köparen uppmärksam på de ekonomiska åtaganden som köpet innebär (prop. 1983/84:16 s. 41). Lagens krav på en boendekostnadskalkyl utgör ett skydd för köparen i syfte att förhindra att denne åtar sig boendekostnader som han inte förmår att bära (2000-05-24:3). I den obligatoriska boendekostnadskalkylen ingår inte andra levnadsomkostnader än de för själva boendet. 5. Tillhandahållande av kalkyl 5.1 Krav på tillhandahållande Kravet på mäklaren att tillhandahålla en boendekostnadskalkyl är alltid tilllämpligt då konsument köper olika typer av objekt. Det innebär att en kalkyl skall erbjudas även i samband med förmedling av en obebyggd tomt (2000-04-26:4) eller ett fritidshus (1997-03-05). Boendekostnadskalkyl skall tillhandahållas även om - köparen betalar kontant (2002-01-16:4, 2002-09-18:5 ) - köparen har ekonomiska förutsättningar att genomföra köpet (2004-03-24:6) - köparen representeras av en person med fullmakt (2002-08-28:11) - köparen har lånen beviljade (2001-02-14:6) - köparen har fått ekonomisk genomgång av sin bank (2004-09-22:2, 2003-11-12:6) Det samma gäller om köparen kan antas ha goda kunskaper om ekonomiska förhållanden genom att t.ex. vara redovisningskonsult eller bankanställd. Boendekostnadskalkyl skall även tillhandahållas vid förmedling av s.k. andelsbostadsrätt (veckoandelar), trots att kostnaden för objektet enbart avsåg en årsavgift (2005-10-26:9, överklagat till länsrätten). 4
5.2 Bevisning om tillhandahållande Det ankommer på mäklaren att visa att en boendekostnadskalkyl har tillhandahållits och att den var individuellt utformad. I en anmälan gjorde köparen gällande att hon inte erhållit någon boendekostnadskalkyl. Mäklaren hänvisade till att köparen tagit del av bl.a. en boendekostnadskalkyl enligt en markerad ruta i köpeavtalet. Mäklaren kunde emellertid inte visa upp någon kopia av kalkylen. Mäklaren ansågs inte ha visat att kalkylen varit individuellt utformad (2002-03-20:10). 5.3 Tidpunkt för tillhandahållande En boendekostnadskalkyl skall upprättas så att köparna kan ta ställning till om de önskar förvärva fastigheten eller inte. Kalkylen skall därför lämnas före ett eventuellt köp (2005-11-16:10). Mäklaren skall tillhandahålla köparen en boendekostnadskalkyl senast vid den tidpunkt då köpevillkoren är färdigförhandlade mellan parterna (2000-04-26:4). 6. Individuell boendekostnadskalkyl Boendekostnadskalkylen skall vara inriktad på just den spekulant som står i begrepp att förvärva objektet (prop. 1983/84:16 s. 40). En boendekostnadskalkyl som inte var upprättad efter de förutsättningar som gällde för den aktuella överlåtelsen har inte ansetts uppfylla kravet på att vara individuellt utformad (2000-12-20:2). 7. Kalkylens innehåll 7.1 Kapitalkostnader Kapitalkostnaderna skall anges med såväl amorterings- som räntebelopp. Förekommande låns löptid och räntesats skall uppges. Om tidpunkten för en viss förändring av lånevillkoren är känd bör denna anmärkas (prop. 1983/84:16 s. 40). Uppgift om amortering och räntebelopp bör lämnas om mäklaren kan få informationen från köparen. I annat fall bör mäklaren ange förutsättningarna för angivna belopp, d.v.s. uppgift om bank och typ av lån. Även kostnaden för låneuppläggning, värdering och liknande bör anges. 5
7.2 Skattemässiga effekter Tillämplig kommunalskattesats bör införas i kalkylen (prop. 1983/84:16 s. 40). Om köparen inte lämnat uppgift om inkomst, kapital och eventuella lån kan detta noteras i kalkylen. Utgångspunkten får då vara att fastighetsskatt utgår utan reduktion och att förmögenhetsskatt utgår på fastighetens hela taxeringsvärde respektive bostadsrättens hela förmögenhetsvärde. I kalkylen måste de kostnadsändringar som är kända anges. Om det t.ex. finns ett föreslaget taxeringsvärde från skattemyndigheten är det rimligt att mäklaren utgår från det nya värdet i kalkylen. 7.3 Driftskostnader Till normala driftskostnader hör bl.a. värme, vatten, avlopp, sotning, sophämtning och försäkring (prop. 1983/84:16 s. 41). Uppräkningen är inte uttömmande. Det är mindre lämpligt att ange driftskostnaderna som en klumpsumma. Mäklaren bör specificera kostnaderna för uppvärmning liksom för andra, löpande kostnader (2005-11-16:12). Andra förekommande kostnader kan t.ex. avse tomträttsavgäld, avgift till samfällighetsförening, avgift för väg eller gemensamhetsanläggning. För det fall att det i objektsbeskrivningen framhålls särskilda faciliteter som köparen av objektet får tillgång till t.ex. parkering, kabel-tv, bredband, pool och liknade bör nyttjandekostnaden för dessa anges om detta är möjligt. 7.4 Engångskostnader Avgifter av engångskaraktär bör framgå av boendekostnadskalkylen om dessa utgör en förutsättning för köpet eller om betalningsansvaret övergår på köparen efter överlåtelsen. Som exempel kan nämnas anslutningsavgift för kommunalt vatten och avlopp, lantmäterikostnader, obetalda avgifter och viten (förelägganden). Om köpet är villkorat av att köparen låter uppföra t.ex. ett visst hus på en tomt skall boendekostnadskalkylen även innehålla en schematisk kostnadsuppgift om vad villkoret innebär (2000-04-26:4). 6
7.5 Förvärvskostnader Kostnaden för själva överlåtelsen bör anges. Vid förmedling av fastigheter bör lagfartskostnad och kostnaden för pantbrev anges och vid förmedling av bostadsrätter bör avgift till bostadsrättsföreningen för överlåtelsen och pantförskrivning anges. 7.6 Säkerhetsmarginaler Det är viktigt att mäklaren gör kalkylen med goda säkerhetsmarginaler samt förser den med vederbörliga reservationer. Köparen måste få klart för sig att de förhållanden som kalkylen bygger på kan förändras. Ekonomiska reserver kan behövas för exempelvis reparationer (prop. 1983/84:16 s. 41). Med hänsyn till kravet på goda säkerhetsmarginaler kan det finnas anledning för mäklaren att göra köparen uppmärksam på effekten av en ränteuppgång. 7.7 Förväntade förändringar I boendekostnadskalkylen bör information lämnas om sådana förändringar som mäklaren känner till. Som exempel kan nämnas räntebidragsförändringar eller tiden för ändring av tomträttsavgäld. Kända höjningar av avgift till bostadsrättsförening bör redovisas. 7.8 Kostnader som inte kan redovisas Om det råder oklarhet på någon punkt i boendekostnadskalkylen bör mäklaren uppmärksamma spekulanterna på detta så att de bereds möjlighet att mer noggrant undersöka de rätta förhållandena (2005-11-16:12). Det kan förekomma att mäklaren inte har tillgång till vissa uppgifter som normalt skall ingå i boendekostnadskalkylen. Mäklaren bör då göra en notering i kalkylen om vilka poster som inte tagits med. 8. Säljarens uppgifter om driftskostnader En mäklare bör ha rätt att utgå från att de uppgifter som en säljare lämnar i samband med ett förmedlingsuppdrag är korrekta om omständigheterna inte ger anledning till annat (jämför prop. 1983/84:16 s. 40). En säljare bedrev verksamhet inom värme, styr- och reglerteknik och torde ha varit väl insatt i hur fastighetens värmesystem fungerade. Det ankom inte på mäklaren att göra någon mer ingående undersökning av uppgifterna om driftskostnaderna (2005-11-16:12). 7
För det fall att beräknad årsförbrukning framgår av räkningar från elleverantören kan mäklaren uppmana säljaren att lämna uppgift om denna. Mäklaren bör göra köparen uppmärksam på sådana kända förutsättningar för säljarens driftskostnader som t.ex. antalet medlemmar i hushållet. 9. Köparens avstående från boendekostnadskalkyl 9.1 Tidpunkt för avstående Bestämmelsen om boendekostnadskalkyl är tvingande i konsumentförhållande. Om köparen frivilligt avstår från sin rätt har det i praxis accepterats att mäklaren inte upprättar och tillhandahåller någon kalkyl. Det är viktigt att köparen ges möjlighet att ta ställning till ett eventuellt avstående från kalkylen på tidigare stadium är vid undertecknandet av kontraktet. Själva avståendet kan dock göras i samband med att köpekontrakt tecknats (2004-03-24:4). Köparna hade undertecknat ett avstående från boendekostnadskalkyl på tillträdesdagen. Eftersom det inte framgick att köparna erbjudits en kalkyl före köpet ansågs det inte visat att mäklaren uppfyllt sina skyldigheter enligt FML (2004-12-15:4 även 2003-11-12:5 länsrättens dom 2004-06-29 mål nr 22704-03). 9.2 Formen för avstående Eftersom det är mäklaren som har att styrka att ett avstående skett bör mäklaren se till att köparens avstående sker skriftligt i en separat upprättad handling (2005-11-16:10 länsrättens dom 2006-08-31 mål nr 28130-05, 2004-03-24:4). Ett avstående kräver en uttrycklig handling från köparens sida. Det har inte ansetts godtagbart att mäklaren i en punkt i köpekontrakt dokumenterat att köparna erbjudits boendekostnadskalkyl men avböjt denna. Det samma gäller intyg från säljarna som bekräftade att mäklaren fått ett muntligt avstående (2003-10-15:1, 2002-03-20:8). Om köparen avstått från boendekostnadskalkyl i ett separat dokument kan det finnas skäl att det i köpekontraktet finns en uppgift om avståendet. 8
9.3 Återtagande av avstående Köparen kan när som helst, före kontraktskrivningen, ta tillbaka sitt avstående från boendekostnadskalkyl. Mäklaren har då en skyldighet att tillhandahålla en kalkyl. Det strider mot god fastighetsmäklarsed att låta köparna förbinda sig med bindande verkan att avstå från kalkyl (2005-11-16:1). 9.4 Initiativ till avstående Det är inte mäklaren som skall ta initiativet till att köparen avstår från sin rätt till boendekostnadskalkyl, jfr. LU 1983/84:10 s.12 (2005-11-16:10, 2004-02-25:7, 2004-03-24:4). 9.5 Partiellt avstående Det är möjligt för köparen att avstå från vissa av de uppgifter som normalt skall lämnas i boendekostnadskalkylen. Ett sådant avstående kan lämpligen tecknas på själva kalkylen. Av dokumentet bör framgå vilka uppgifter köparen valt att avstå från. 10. Schablonkalkyler Det är en fördel om mäklaren tillhandahåller samtliga spekulanter en schablonmässigt utformad kalkyl som kan ge en ungefärlig bild av boendekostnaden för olika kategorier köpare (prop. 1983/84:16 s. 40). Det är viktigt att schablonkalkylen innehåller korrekta och relevanta uppgifter om det aktuella objektet. Om kalkylen utgår från generaliseringar eller innehåller uppskattade värden bör detta framgå tydligt. En schablonkalkyl kan inte ersätta den boendekostnadskalkyl som mäklaren skall tillhandahålla enligt 18 FML, vilken skall vara anpassad till köparens förutsättningar. 11. Kalkyl upprättad av annan än mäklaren Det förekommer att banker och kreditinstitut tillhandahåller beräkningar av boendekostnader i samband med kreditgivning och vid marknadsföring av bolån. Det finns risk för att dessa kalkyler inte innehåller uppgifter om de faktiska förhållandena på objektet. Om köparen avstår från kalkyl med hänvisning till att kalkyl tillhandahålls eller kommer att tillhandahållas av annan än mäklaren bör mäklaren göra köparen uppmärksam på att det kan förekomma skillnader mellan olika kalkyler (2005-11-16:10, 2004-03-24:4, 2003-11-12:5). 9
12. Begränsat förmedlingsuppdrag Även om uppdraget inskränkts i vissa delar (säljaren skulle själv upprätta upplåtelseavtal samt ombesörja tillträdet) innebär det inte att mäklaren kan bortse från de i lagen angivna obligatoriska momenten. Genom att inte tillhandahålla köparen bl.a. en boendekostnadskalkyl ansågs mäklaren ha åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i FML (2003-11-12:7, länsrättens dom 2004-06-30 mål nr 23552-03 m.fl. ej prövningstillstånd i kammarrätten, ej laga kraft). 10