DET HÄR ÄR CROISETTE

DET HÄR ÄR CROISETTE Visionen om Croisette Real Estate Partner föddes ur viljan av att skapa ett konsulthus med fokus på den lokala fastighetsmarknaden, i en tid där en naturlig generationsväxling är förestående. Att rekrytera ett kompetent, erfaret och ungt team med rätt arbets- och affärsmoral bör skapa goda förutsättningar för att ett bolag skall kunna växa långsiktigt. Att dessutom snabbt kunna anpassa sig till marknadens föränderliga krav torde generera konkurrensfördelar och värde för ett bolag och dess kunder. Croisette har genom sin etablering i Malmö lyckats skapa sitt första konsulthus bestående av framstående och eftertraktade rådgivare. Vi ser fram emot att överträffa marknadens förväntningar under 2016. Vi är här för att stanna. Per Svensson, VD Croisette Real Estate Partner

Göran Jönsson Lokalförmedling Per Svensson VD Peter Bergquist Lokalförmedling Charlotte Pettersson Värdering & Analys Peter Eriksson Transaktionsrådgivning Fredrik Dackheden Transaktionsrådgivning

INNEHÅLL 1. Croisette - Affärsidé - Hur vi gör affärer - Våra kärnvärden - Verksamheten - Kontoret - Läget 2. Lokalförmedling - Medarbetare - Verksamhetsbeskrivning 3. Värdering & Analys - Medarbetare - Verksamhetsbeskrivning - Exklusivt samarbete med Datscha 4. Transaktionsrådgivning - Medarbetare - Verksamhetsbeskrivning 5. Marknadsöversikt - Översikt - Transaktionsmarknaden - Hyresmarknaden 6 8 8 8 9 12 12 14 16 17 18 20 21 21 22 24 25 26 28 29 30

1. CROISETTE

CROISETTE Affärsidé Croisette erbjuder kvalificerad rådgivning inom ett brett utbud av fastighetsrelaterade tjänster till fastighetsföretagandets olika skeden med kundens framgång som mål. Vi riktar oss till aktörer på den svenska fastighetsmarknaden. Hur vi gör affärer Croisette vill utmana och konkurrensutsätta gamla strukturer där aktörer tidigare gjort som de alltid har gjort, oavsett om det funnits bättre alternativ. Vi vill skapa en mer dynamisk miljö där aktörerna på marknaden uppmuntras och utvecklas av att det finns en ny ung aktör. Våra kärnvärden Croisettes kärnvärden utgör stommen av verksamheten och vägleder organisationen i alla steg av vår rådgivning. Kunden Kundens intressen är överordnat allt annat. Kvalitet Uppnås genom hårt arbete och noggrannhet i alla detaljer. Kreativitet Att utmana gamla idéer med nytänkande skapar utrymme för förbättring. Konkurrens Genom konkurrens kommer utveckling, vilket leder till bättre rådgivning åt våra uppdragsgivare. Konfidentialitet Det råder strikt diskretion i hanteringen av konfidentiell information. 8 CROISETTE

Verksamheten Croisette består idag av tre affärsområden - Lokalförmedling, Värdering & Analys samt Transaktionsrådgivning. Med fokus på det personliga mötet, diskretion och kvalitet i vår leverans vill Croisette skapa nära samarbeten och långsiktiga affärsrelationer. Vi tar ett helhetsansvar i alla våra processer och strävar alltid efter att överträffa våra uppdragsgivares förväntningar. Tack vare våra olika affärsområden möter vi dagligen människor både i och utanför fastighetsbranschen, vilket inte bara skapar ett omfattande kontaktnät, utan även en marknadskännedom som är ovärderlig. Vi är övertygade om att ett brett tjänsteutbud skapar synergier som innebär en förstklassig träffsäkerhet i vår rådgivning. Våra affärsområden Exklusivt samarbete med Datscha Croisette har nyligen slutit ett exklusivt samarbetsavtal med Datscha. Samarbetet innebär att Croisette ska tillhandahålla Datscha med geografiskt detaljerad marknadsinformation avseende samtliga kommuner i Skåne. Tjänsten kommer vara tillgänglig för Datschas kunder från mitten av 2016. Lokalförmedling Värdering & Analys Transaktionsrådgivning Samarbetet med Datscha ger oss möjligheten att offentliggöra för marknaden att vi besitter unik marknadskännedom. För mer information om vårt samarbete med Datscha, se sida 21. CROISETTE 9

10

11

Kontoret Croisettes nyrenoverade huvudkontor är beläget i gatuplan i det numera s.k. Croisettehuset precis söder om kanalen utmed Amiralsgatan, mitt emot Malmö Latinskola. Byggnaden uppfördes ursprungligen år 1880 som bostadshus i klassisk nyrenässansstil med vackra utsmyckningar på fasaden, generösa takhöjder och stora fönsterpartier. Sedan huset byggdes har gatuplanet huserat någon form av kommersiell verksamhet. Idag är Croisette stolta över att föra arvet vidare genom att bedriva professionell fastighetsrådgivning i lokalen utmed Amiralsgatan. Här sitter idag alla tre affärsområden strategiskt samlade för att kunna erbjuda våra kunder kvalitativa tjänster på bästa sätt. Kompetensen och erfarenheten finns hos våra medarbetare så varför då inte sitta tillsammans för att skapa mervärden. Kontoret har varsamt inretts av inredare Linda Amberlind för att skapa en välkomnande och kreativ arbetsmiljö, allt i harmoni med vårt varumärke. Våra kunder välkomnas t.ex. av Croisettes svar på röda mattan i entrén och soffgruppen utanför ett av konferensrummen erbjuder plats för informella möten och kreativt tänkande. CROISETTEHUSET Läget Det centrala läget i Malmö gör det enkelt och smidigt för våra medarbetare och kunder att ta sig till vårt kontor oavsett färdmedel. För den bilburna besökaren finns strax intill fastigheten ett av Malmös största och mest centrala parkeringsgarage, P-huset Anna, med sina 680 parkeringsplatser. För den som åker kollektivt stannar 18 olika stads- och regionbussar utanför dörren och inom 12 minuters promenad når man både Centralstationen och Triangeln. Läget gynnas även av närheten till norra motorvägsinfarten, vilken leder till och från Malmö. Inom ett par minuter med bil når man både E22:an och E6:an, vilka tar resenären vidare mot Lund, Köpenhamn, Helsingborg, Göteborg och Stockholm. Det finns även flertalet centrala cykelvägar i området för den som vill transportera sig snabbt och miljövänligt genom staden. 12 CROISETTE

MOT LUND - HELSINGBORG - GÖTEBORG - STOCKHOLM till centralstation - 900m CROISETTES KONTOR till triangeln - 650m MOT KÖPENHAMN HANSACOMPAGNIET GUSTAV ADOLFS TORG N LE KANA n ata gg nin BUSSTERMINAL drott CROISETTES KONTOR P-HUSET GÅGATA BUSSTERMINAL n ata lsg ira am gatan alls davidsh CROISETTE ANNA 13

2. LOKAL- FÖRMEDLING

LOKALFÖRMEDLING Medarbetare Göran Jönsson Utbildning: Göran är utbildad Fastighetsmäklare från KTH, Stockholm. Erfarenhet: Göran har varit anställd som fastighetsmäklare under åren 1988-1991 på Lindwalls. Sedan 1991 har han drivit egen verksamhet i namnet JS Mäklar AB, där fokus har varit förmedling av kommersiella fastigheter, bolag och uthyrning av lokaler/fastigheter. Egenskaper: Göran är lugn och har ett stort tålamod. Han vill alltid göra ett bra jobb och ge kunden bästa möjliga service. Ett gott samvete är den bästa huvudkudden goran.jonsson@croisette.se +46 (0) 708-29 99 33 Peter Bergquist Utbildning: Peter kommer närmast ifrån Malmö högskola där han i juni 2015 examinerades i Fastighetsvetenskap. Erfarenheter: Tillsammans med Göran har Peter under sina första månader på Croisette arbetat upp ett gediget kontaktnät och genomfört flertalet uthyrningar. Egenskaper: Peters främsta egenskap som lokalförmedlare är hans sociala kompetens och konsten att ta människor på rätt sätt. Peter är entusiasmerande och besitter ett driv och en målmedvetenhet som tar honom vidare i sin karriär på Croisette. Det är viktigt för mig att både uppdragsgivare och motpart känner sig nöjda med ingånget avtal peter.bergquist@croisette.se Mob +46 (0) 723-84 83 04 16 LOKALFÖRMEDLING

Verksamhetsbeskrivning Croisette arbetar för att förenkla matchningen mellan fastighetsägare och hyresgäster. Vi tar ett helhetsansvar för lokalförmedlingsprocessen från marknadsföring till visning och slutligen förhandling och avtalsskrivning. Vi företräder ett stort antal fastighetsägare i regionen och besitter ett omfattande kontaktnät med potentiella hyresgäster som regelbundet söker lokal. Uppdragsgivarna sträcker sig från små privata aktörer till stora fastighetsbolag och institutioner. Vår breda uppdragsportfölj innebär att vi har ett stort utbud av lokaler av varierande typ och storlek som vi kan visa och förmedla till potentiella hyresgäster. Vi hanterar alla förekommande typer av kommersiella lokaler så som kontor, butiker, lager, industri m.m. Lokalerna marknadsförs brett via våra olika marknadsföringskanaler samtidigt som vi aktivt arbetar med att hitta rätt hyresgäst till våra uppdragsgivare. Varje läge är unikt och kräver sin analys för att hitta rätt balans mellan hyresgäst, omgivning och fastighetsägare. Croisette underlättar även för den som söker ny lokal genom att analysera deras behov och lämna förslag på lämpliga lokaler. Med vår stora uppdragsportfölj och vårt breda kontaktnät kan vi presentera flera lägen med varierande lokaler hos olika fastighetsägare för att ge möjlighet att hitta precis rätt lokal. Marknadsföringskanaler croisette.se Instagram Facebook objektvision.se lokalguiden.se Utöver den branschstandard som finns avseende marknadsföring på nätet i form av objektvision.se, lokalguiden.se samt på vår egen hemsida, arbetar Croisette med sociala medier. Det skall vara lätt att hitta en ny passande lokal. Det enda du behöver göra för att hålla koll på vilka lokaler som är och blir lediga, är att följa vår lokalförmedlingsstream på Facebook eller Instagram. Följ oss på: Instagram @croisetterealestatepartner Facebook Croisette Real Estate Partner LOKALFÖRMEDLING 17

3. VÄRDERING & ANALYS

VÄRDERING & ANALYS Medarbetare Charlotte Pettersson Utbildning: Charlotte är utbildad civilingenjör i Lantmäteri med fastighetsekonomisk inriktning vid Lunds Tekniska Högskola. Erfarenhet: Charlotte kommer närmast från NAI Svefa där hon arbetat med värdering och analys av samtliga kommersiella fastighetstyper. Charlotte har levererat allt från enskilda fastighetsvärderingar till banker och beståndsvärderingar åt fastighetsägare till fastighetsekonomiska utredningar avseende värdet på exploateringsmark till ett flertal kommuner. Egenskaper: I sitt arbete kombinerar Charlotte sin analytiska förmåga och sin lyhördhet för att på ett effektivt och okomplicerat sätt jobba fram en rådgivande produkt som tar uppdragsgivaren vidare i den egna beslutsprocessen. Lyhördhet för såväl kunden som för marknaden är första steget för ett framgångsrikt uppdrag charlotte.pettersson@croisette.se +46 (0) 723-84 83 84 20 VÄRDERING & ANALYS

Verksamhetsbeskrivning Croisette kan inom affärsområdet Värdering & Analys erbjuda fastighetsrelaterade analyser och oberoende värderingar. Rådgivningen kan utgöra beslutsunderlag inför bland annat finansiering, bokslut och transaktioner men även övriga beslutsprocesser kopplat till fastighetsmarknaden. Croisette genomför oberoende värderingar av de flesta fastighetstyper, så som bostadshyreshus, kontors-, handels-, industri- och samhällsfastigheter samt exploateringsmark och byggrätter. Våra uppdragsgivare är såväl banker, kommuner som enskilda fastighetsägare. Vår goda marknadskännedom i regionen och bolagets samlade kompetens inom våra olika affärsområden möjliggör att vi kan leverera marknadsinformation i värderingar och analyser på ett kvalificerat och nyanserat sätt. Detta för att underlätta uppdragsgivarens beslutsprocess. Det interna arbetet med sammanställning och uppdatering av marknadsinformation genomförs löpande. Arbetet sker genom analyser av genomförda transaktioner och trender inom berörda marknader och segment. Detta genomförs i kombination med en ständig omvärldsbevakning i form av konjunkturutveckling och penningpolitik. Exempel på värderingsobjekt Bostadshyreshus Industrifastigheter Kontorsfastigheter Specialfastigheter Handelsfastigheter Projektfastigheter Hotell Råmark Blandfastigheter Byggrätter Exklusivt samarbete med Datscha Croisette har som första fastighetsrådgivare slutit avtal med Datscha avseende försäljning av geografiskt nischad marknadsinformation. Datschas kunder kommer från och med mitten av 2016 att kunna ta del av Croisettes detaljerade marknadsinformation beträffande samtliga kommuner i Skåne. Croisettes information avseende Skånes olika delmarknader är betydligt mer detaljerade och fler till antal och det kommer att publiceras tillhörande informationsblad till varje kommun samt i vissa fall till specifika lägen. Uppdateringsfrekvensen är kvartalsvis och arbetet med informationsinhämtningen har blivit en del av Croisettes dagliga arbetsrutin. Vi ser ett stort värde i att kunna erbjuda våra kunder möjligheten till geografiskt nischad information. Vi tror att detta kommer att vara en lösning som våra kunder kommer att uppskatta. Vi är glada att Croisette har valt att teckna ett exklusivitetsavtal och ser samarbetet som en win-win. Jacob Philipson, VD Datscha VÄRDERING & ANALYS 21

4. TRANSAKTIONS- RÅDGIVNING

TRANSAKTIONSRÅDGIVNING Medarbetare Fredrik Dackheden Utbildning: Fredrik har en kandidatexamen i Fastighetsvetenskap från Malmö Högskola, en kandidatexamen i Ekonomi med inriktning finansiering samt en kandidatexamen i Engelska, båda från Lunds Universitet. Erfarenhet: Fredrik har flera års erfarenhet av fastighetsrelaterade transaktioner på den svenska fastighetsmarknaden. Han kommer närmast från Leimdörfer, där han har varit med och genomfört flera av de största och mest komplexa transaktionerna i regionen. Fredrik har även flera års erfarenhet av arbete på Handelsbanken. Egenskaper: Fredrik kombinerar sin noggrannhet och förmåga att planera, strukturera och driva processer för att skapa konkurrens. Jag drivs av att göra affärer och är fullkomligt övertygad om att hårt arbete lönar sig fredrik.dackheden@croisette.se Peter Eriksson +46 (0) 723-84 84 04 Utbildning: Peter har en kandidatexamen i Fastighetsvetenskap från Malmö Högskola samt en kandidatexamen i Ekonomi med inriktning finansiering från Lunds Universitet. Erfarenhet: Peter kommer närmast från HSB Skåne, där han har arbetet som fastighetschef med ansvar för bolagets totala fastighetsportfölj. Förutom rollen som fastighetschef har han även varit marknadsområdeschef samt drivit ett av bolagets lokalkontor. Egenskaper: Noggrannhet och struktur är två signum för Peter. Han är även fylld med positiv energi som han gärna delar med sig till sin omgivning. Min livsfilosofi är att ingenting är omöjligt och att det är bara du själv som sätter vart gränsen går peter.eriksson@croisette.se +46 (0) 723-88 84 04 24 TRANSAKTIONSRÅDGIVNING

Verksamhetsbeskrivning Croisette erbjuder professionell rådgivning inom samtliga steg av fastighetsrelaterade transaktionsprocesser. Vår rådgivning riktar sig till privata, noterade och institutionella fastighetsinvesterare och omfattar primärt försäljningar av enskilda fastigheter och fastighetsportföljer. När vi företräder en säljare tar vi fullt ansvar för att strukturera, genomföra och driva försäljningsprocessen från inledande analys, framtagande av försäljningsmaterial och marknadsföring till budutvärdering, due diligence och slutligen förhandling samt avslut. Vi bistår även uppdragsgivaren vid upphandling och koordinering av externa konsulter, så som jurister eller skatteexperter. Vi fokuserar på den regionala marknaden samtidigt som vi har ett aktuellt och rikstäckande nätverk av fastighetsinvesterare. Att kombinera detaljkunskap och erfarenhet från den lokala marknaden med ett nationellt kontaktnät blir allt viktigare, framförallt i takt med att primärt Stockholmsbaserade parter, i allt större utsträckning, söker sig till den Skånska fastighetsmarknaden. Vårt sätt att arbeta präglas av ett personligt och nära samarbete med uppdragsgivaren, där vi ger strategisk rådgivning genom hela transaktionsprocessen. En viktig del i rådgivningen handlar om hur affären ska struktureras för att skapa maximal konkurrens, vilket är en förutsättning för att uppdragsgivaren ska få ett så bra utfall som möjligt. Försäljningsprocessen Inledande analys Framtagande av försäljningsmaterial Marknadsföring Budutvärdering Due diligence Förhandling Avslut TRANSAKTIONSRÅDGIVNING 25

5. MARKNADS- ÖVERSIKT

MARKNADSÖVERSIKT Översikt Det svenska konjunkturläget fortsätter att stärkas med en uppåtgående trend i inflationsutvecklingen. Trots en relativt stark nationell utveckling har Riksbanken justerat ner inflationsprognosen något samt köpt statsobligationer för att ytterligare understödja den positiva inflationsutvecklingen. I december beslöt man även att behålla reporäntan på -0,35 procent. Reporäntan bedöms av Riksbanken fortsatt vara negativ fram till och med 2017. Fastighetsmarknaden gynnas av det låga ränteläget och att tillgången på kapital är god, både avseende traditionell bankfinansiering, men även avseende alternativa finansieringskällor så som icke säkerställda obligationslån eller emittering av preferensaktier. Jakten på avkastning har i rådande lågräntemiljö fått kapitalplacerare och institutioner att öka sin exponering mot fastighetsmarknaden. Det syns inte minst i de svenska institutionernas annonsering om att kraftigt öka andelen fastigheter i sina portföljer. Fastigheter har, trots svag konjunktur och osäkerheter i omvärlden, uppvisat en stabil direktavkastning såväl som värdeutveckling. Detta gäller för i princip samtliga segment och delmarknader. Inom attraktiva delmarknader har det noterats en positiv utveckling med kraftigt sjunkande direktavkastningskrav och stigande priser som följd. 3-månaders STIBOR Historisk utveckling, 1990-2016 % % 20 20 18 18 16 16 14 14 12 12 10 10 8 8 6 6 4 4 2 2 0 0-2 -2 KÄLLA: Nasdaq OMX 19901992 19921994 19941996 19961998 19982000 20002002 20022004 20042006 20062008 20082010 20102012 20122014 2014 STIBOR 3-m STIBOR 3-m 2016 2016 Objekt som traditionellt sett har en hög efterfrågan, så som bostäder och kvalitativa kommersiella objekt, är fortsatt attraktiva. Den höga efterfrågan innebär sjunkande direktavkastningskrav, vilket i sin tur medfört att investerare har ökat intresset för fastigheter med något högre risk/avkastning, så som objekt med utvecklingsbehov, alternativt belägna utanför A-lägen. Investeringsintresset har även ökat för handel, hotell samt lager/logistik. Gemensamt för de sistnämnda segmenten är att hyresgästen vanligtvis tecknat ett triple-net-hyresavtal, vilket medför en för fastighetsägaren mycket enkel förvaltning. För bostäder har den ökande efterfrågan och de sjunkande direktavkastningskraven medfört att förekomsten av portföljpremier ökat kraftigt det senaste året tillsammans med att vi ser ett ökat intresse för byggrätter. Investering i byggrätterna innebär att aktören har möjlighet att uppföra ett förvaltingsobjekt som passar väl in den befintliga förvaltningsportföljen med avseende på bland annat lägenhetsstorlek och standard. Marknaden uppvisar också ett stort intresse för vård- och omsorgsfastigheter. Behovet bedöms vara långsiktigt med hänsyn till den större andelen äldre i befolkningen. Hyreskontrakten är vanligtvis tecknade på relativt långa löptider om 7-20 år med stabila hyresgäster såsom kommun eller landsting. Förutsättningarna för objekt innehållande vårdboende bedöms som mycket goda på såväl hyressom investeringsmarknaden. Intresset för samhällsfastigheter har ytterligare aktualiserats i och med höstens flyktingströmmar. 28 MARKNADSÖVERSIKT

Transaktionsmarknaden Transaktionsvolymen i Sverige för 2015 uppgick till drygt 150 miljarder kronor, vilket är något lägre än rekordåret 2014, då transaktionsvolymen var upp mot 160 miljarder kronor. Privata och noterade fastighetsbolag har varit de mest aktiva köparna under de senaste två åren. Årlig transaktionsvolym Malmö, 2005-2015 Miljarder kronor I Malmö uppgick transaktionsvolymen för 2015 till cirka 7,2 miljarder kronor, vilket är ett par hundra miljoner lägre än 2014. 14 12 Genomsnitt 6 mdkr På kontorssidan har det genomförts ett par större affärer i regionen under 2015, där Wihlborgs förvärv av fastigheterna Nora 11 och Karin 11 från NIAM var den enskilt största med en köpeskilling omkring 1 miljard kronor. Andra större kontorsaffärer som genomförts under det gånga året är Storebrands köp av Skanskas gamla huvudkontor (Österport 7) på Drottningtorget för cirka 330 miljoner kronor samt Briggens köp av NCCs kontorsprojekt exlent (Mässhallen 2) i Hyllie för cirka 327 miljoner kronor. 2015 var ett starkt år för bostadsfastigheter i regionen med flera stora portföljraffärer. Akelius och Heimstadens stora bytesaffär med bostadsfastigheter i Stockholmsområdet, Trelleborg och i Malmö var den enskilt största under fjolåret. En annan stor affär var Willhems förvärv av Wallenstams samtliga fastigheter, både befintliga och under produktion, i Helsingborg. Total volym i affären uppgick till cirka 1,3 miljarder kronor. I Malmö har det genomförts flera stora bostadsaffärer där Heimstadens anskaffning av 340 lägenheter vid Möllevången var den enskilt största, följt av Trianons köp av Annabostäderportföljen. 10 8 6 4 2 0 Källa: Croisette 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Croisette bedömer att transaktionsvolymen för 2016 kommer ligga i nivå med de senaste två åren, både på nationell och regional nivå, mycket tack vare det goda finansieringsklimatet. Det gångna året har även bjudit på flertalet nämnvärda affärer i handelssegmentet där den absolut största var Hendersons köp av Nova Lund från Unibail-Rodamco för drygt 1,6 miljarder kronor. Skandia Fastigheter, tidigare Diligentia, utökade sin maktposition vid Väla i Helsingborg genom ett förvärv av Marknaden 2 för cirka 700 miljoner kronor från tyska Triuva. Nystartade Agora köpte i samband med sin etablering handelsytorna i Caroli kvarteret från Profi för 474 miljoner kronor. MARKNADSÖVERSIKT 29

Hyresmarknaden Kontor Efterfrågan på moderna, gröna och yteffektiva lokaler har stadigt ökat under de senaste åren. Läget har blivit en allt viktigare faktor och kontoren ska med fördel ligga på stationsnära lägen. För Malmö har det inneburit att områden som Universitetsholmen, området runt Centralstationen, Västra Hamnen samt Hyllie gynnats. Tittar vi på var det byggs nya kontorsfastigheter i Malmö ser vi att det uteslutande sker i dessa områden, vilket under de senaste åren drivit en flyttström från det äldre kontorsbeståndet. Ett exempel på en sådan flytt är EY s annonsering om att de lämnar sina befintliga kontor vid Södertull till förmån för Skanskas projekt Studio på Universitetsholmen. I Helsingborg har det äldre kontorsbeståndet stått sig betydligt bättre än i Malmö eftersom det knappt byggts några nya moderna kontor sen Knutpunkten uppfördes under 1990-talet. Den trenden bedöms dock vara på väg att förändras i och med Wihlborgs kontorsprojekt ovanpå Knutpunkten samt Midrocs projekt i kvarteret Metropol. I Lund finns det primärt två kontorsområden; området runt tågstationen samt Ideon med direkt omnejd, där det förstnämnda har gynnats framför Ideon under de senaste två åren. En förklaring till det bedöms dels vara närheten till spårbunden kommunikation dels effekten av större nedläggningar eller flyttar av större verksamheter vid Ideonområdet. I takt med utbyggnaden av Max IV och ESS samt etableringen av spårväg bedöms dock området vid Ideon hämta sig från sin tillfälliga svacka. Ideon har historiskt haft en förmåga att repa sig genom etablering av nya, kunskapsintensiva bolag. Den förhållandevis höga vakansgraden på kontor vid Ideon bör alltså långsiktigt krypa ner mot cirka 5%. Croisette bedömer att nyproduktionen av kontor kommer fortsätta i Malmö och Helsingborg men att vakansnivåerna i Lund måste stabiliseras innan nyproduktionen tar fart igen. Vår bedömning är att trenden om flytt från det äldre beståndet kommer fortsätta och att hyresnivåerna kommer stiga marginellt under de kommande 12 månaderna. SEK/m² 33,000 22,500 22,000 2 000-2 800 2 200-2 600 11,500 1 500-2 300 1 500-2 200 1 500-2 200 1 600-2 200 1 350-2 200 11,000 SKEPPSBRON/ VÄSTRA HAMNEN MALMÖ CITY HYLLIE Malmö CBD Helsingborg HELSINGBORG LUND IDEON VAKANSGRAD 7% 7% 4% 5% 7% 5% 10% Kommentarer: Hyresnivåerna avser huvudsakligen kontor på A-läge (om inget annat anges). Hyran avser kallhyra exklusive fastighetsskatt. Viss avvikelse kan förekomma beroende av läge, standard och andra individuella funktioner. KÄLLA: CROISETTE 30 MARKNADSÖVERSIKT

Handel Det har varit en tuff period för handelssegmentet i regionen. Nyetableringen av ytterligare handelsytor, så som Emporia och Malmö Entré (blivande Malmö Plaza) eller om- och tillbyggnationer av befintliga köpcentra, så som Mobila, Triangeln, Caroli City respektive Väla Centrum i Helsingborg och Center Syd i Löddeköpinge, har gjort att utbudet på handelslokaler i många fall överstigit efterfrågan. Det här tillsammans med att e-handeln har expanderat kraftigt med en genomsnittlig årlig tillväxt om nästan 22% sedan 2003 har gjort att den fysiska butiken har utmanats. Vi ser en ökning av s.k. konceptbutiker där kunden kan få klämma-och-känna på varan, vilket annars är e-handelns största brist. Det är ett naturligt steg för att möta den allt hårdare konkurrensen från e-handeln. I Malmö, Helsingborg och Lund är det framför allt centrumkärnan som under de senaste åren haft problem med ovanligt höga vakansnivåer. Centrumhandeln har straffats till förmån för köpcentren i regionen. Under andra halvan av 2015 ser vi dock att trenden för Malmö har vänt med flertalet små respektive större etableringar i centrum. Malmö Citysamverkan och fastighetsägarna längs gågatan har kommit en bit på vägen i sina samarbeten för att öka attraktiviteten i city. De har dock fortfarande en bit kvar innan vi verkligen ser den levande stadskärnan som vi tidigare varit vana vid och att de uthyrningar som sker görs på bra nivåer, utan omfattande hyresrabatter. Croisette har identifierat en mycket stark efterfrågan på café och mindre restauranglokaler. För den här typen av lokaler är det snarare så att fastighetsägarna själva väljer att tacka nej till etableringen. Dagens efterfrågan på lokaler matchar inte direkt de centrala centrumstråkens önskade mix av handel och restauranger. Croisette bedömer att hyresnivåerna marginellt kommer stiga i regionens köpcentrum men att övriga handelsområden kommer se oförändrade eller något sjunkande hyresnivåer, framför allt utanför Malmö, Helsingborg och Lund. SEK/m² 6,000 5,000 4,000 33,000 3 000-5 500 3 000-5 500 2 500-4 000 2 500-5 000 2 500-4 500 2 500-5 000 22,000 AA- LÄGE / MALMÖ CENTRUM EMPORIA AA- LÄGE / HELSINGOBRG CENTRUM VÄLA CENTRUM AA- LÄGE / LUND NOVA LUND VAKANSGRAD 7% 7% 7% 4% 7% 4% Kommentarer: Hyresnivåerna avser huvudsakligen handelsytor på AA-läge (om inget annat anges). Hyran AVSER kallhyra exklusive fastighetsskatt. Viss avvikelse kan förekomma beroende av läge, standard och andra individuella funktioner. KÄLLA: CROISETTE MARKNADSÖVERSIKT 31

Göran Jönsson Lokalförmedling Per Svensson VD Peter Bergquist Lokalförmedling goran.jonsson@croisette.se +46 (0) 708 29 99 33 per.svensson@croisette.se +46 (0) 766 27 27 72 peter.bergquist@croisette.se +46 (0) 723 84 83 04 Charlotte Pettersson Värdering & Analys Peter Eriksson Transaktionsrådgivning Fredrik Dackheden Transaktionsrådgivning charlotte.pettersson@croisette.se +46 (0) 723 84 83 84 peter.eriksson@croisette.se +46 (0) 723 88 84 04 fredrik.dackheden@croisette.se +46 (0) 723 84 84 04 Besöksadress: Amiralsgatan 3, Malmö Postadress: Box 300 14, 200 61 Limhamn w w w. c r o i s e t t e. s e