Handläggare Tjänsteskrivelse Diarienummer Anders Carlquist Datum KS-2014/1014 2014-11-06 Kommunstyrelsen Ansökan om markanvisning, Bolite bostäder KS-2014/1014 Förslag till beslut Kommunstyrelsen beslutar att godkänna upprättat förslag till markanvisningsavtal med Bolite Bostäder AB. Sammanfattning Bolite Bostäder AB har inkommit med ansökan om markanvisning för uppförande av studentbostäder inom del av fastigheten Ängby 1:1. I sin ansökan beskriver bolaget sin bakgrund, samt pekar på Knivsta kommuns positiva utveckling, läge och inte minst Vision 2025 som faktorer som samverkat till att valet fallit på Knivsta. Bolagets avsikt är att bygga, äga och långsiktigt förvalta totalt uppemot 400 studentlägenheter. Bostäderna ska upplåtas med hyresrätt. Den aktuella tomten är till övervägande delen ej planlagd, varför det genom detaljplaneläggning måste prövas om exploatering för bostadsändamål är möjlig. Ett förslag till markanvisningsavtal har upprättats innebärande att bolaget under en tid av 24 månader har ensamrätt att förhandla med kommunen om att köpa tomten sedan detaljplaneläggning skett. Bakgrund Bolite Bostäder AB har inkommit med ansökan om markanvisning för uppförande av studentbostäder inom del av fastigheten Ängby 1:1. I sin ansökan beskriver bolaget sin bakgrund, samt pekar på Knivsta kommuns positiva utveckling, läge och inte minst Vision 2025 som faktorer som samverkat till att valet fallit på Knivsta. Bolaget är nystartat och leds av personer med god erfarenhet från fastighetsmarknaden. Dess ägare har stor erfarenhet av att bygga och äga studentbostäder i USA. Bolagets avsikt är att bygga, äga och långsiktigt förvalta bostäderna. Projektet omfattar totalt uppemot 400 studentlägenheter. Bebyggelsen, som ännu inte är detaljutformad, avses uppföras i etapper. Bostäderna ska upplåtas med hyresrätt. Den aktuella tomten är till övervägande delen ej planlagd, varför det genom detaljplaneläggning måste prövas om exploatering för bostadsändamål är möjlig, och även hur omfattande den i så fall kan bli.
Ett förslag till markanvisningsavtal har upprättats innebärande att bolaget under en tid av 24 månader har ensamrätt att förhandla med kommunen om att köpa tomten sedan detaljplaneläggning skett. Om försäljningen genomförs enligt nuvarande planer kommer försäljningsintäkten att uppgå till ca 24 miljoner kronor. Kommunens kostnader med anledning av projektet har inte utretts. Den kostnadspost som eventuellt skulle kunna bli betydande är om behovet av sanering av förorenad mark visar sig bli stort. Enligt avtalsförslaget ska kommunens ansvar för detta uppgå till maximalt 30 % av köpeskillingen, dvs ca 7,2 miljoner kronor. Lena Fransson kommunchef
Barnchecklista inför beslut 1. Påverkar beslutet barn? Ja Nej x Enligt FN är alla under 18 år att betrakta som barn Förklara oavsett svar. Den föreslagna bebyggelsen ska uppföras på en plats som bedöms för närvarande inte besökas av barn. Om, ja fortsätt med frågorna. 2. Hur har barns bästa beaktats? 3. Beskriv eventuella intressekonflikter. 4. Har barn fått uttrycka sina åsikter? Ja Nej Förklara oavsett svar.
1(3) Mellan Knivsta kommun, nedan kallad Kommunen, och Bolite Bostäder AB (org.nr 556951-1107), nedan kallat Bolaget, har nedan träffats följande MARKANVISNINGSAVTAL 1. Markanvisning Kommunen har 2014-12-01 beslutat att till Bolaget anvisa del av fastigheten Ängby 1:1 - nedan kallad Fastighet A - i Knivsta kommun. Ungefärlig omfattning av Fastighet A har markerats med röd kantlinje på bifogad karta. Fastighet A:s markyta är i storleksordningen 6 000-8 000 kvm, vilket innebär uppskattningsvis 12 000-16 000 kvm BTA. Detaljerade siffror fastställs under planprocessen. Denna markanvisning innebär att Bolaget, under en tid av 24 månader från och med detta avtals undertecknande, har en option att ensam förhandla med Kommunen om köpeavtal med villkor för exploatering inom Fastighet A. Markanvisningen medför endast att Fastighet A, efter samråd med Kommunen, får tas i anspråk för mindre geotekniska och miljötekniska undersökningar som inte nämnvärt påverkar marken. Markanvisningen medför ingen exklusiv rätt att nyttja Fastighet A. 2. Avsiktsförklaring och mål Bolaget och Kommunen ska tillsammans verka för att Fastighet A utvecklas för ny bebyggelse innehållande bostadslägenheter. Fastighet A är för närvarande ej planlagd. Bolaget är medvetet om att det vid detta avtals tecknande ännu inte skett någon prövning av planläggning av Fastighet A för bostadsändamål, samt att en sådan prövning kan komma att resultera i att kommunen inte är beredd att, eller inte kan, upprätta detaljplan. 3. Detaljplan Bolaget ska ansöka om planbesked. Om planläggning kan ske ska Bolaget i samråd med Kommunen utse kvalificerad arkitekt för de utredningar som behöver göras. Eventuellt väljer Kommunen att bedriva planprocessen för Fastighet A i samband med andra fastigheter. 4. Ekonomi 4.1 Utredningskostnader Bolaget står för de utrednings- och eventuella övriga kostnader som behövs för att parterna ska kunna träffa köpeavtal. Bolaget ska erlägga avgifter i enlighet med Bygg- och miljönämndens taxa. Sådana avgifter ingår inte i köpeskillingen vid Fastighet A:s överlåtelse enligt detta avtal. Bolaget ska träffa särskilt plankostnadsavtal med Bygg- och miljönämnden, varför plankostnad ej ska debiteras i samband med bygglov. 4.2 Bygg- och anläggningskostnader Bolaget ska ansvara för och bekosta samtliga bygg- och anläggningsåtgärder inom Fastighet A. Detta avser den del av Fastighet A där köpeavtal tecknas. Kommunen ska svara för och bekosta projektering samt byggande av gator och parker på allmän plats med kommunalt huvudmannaskap. Parterna kan överenskomma om annat. Bolaget ska dock svara för och bekosta projektering samt genomförande av de återställande- och anslutningsarbeten, som måste göras i allmän platsmark till följd av Bolagets bygg- och anläggningsarbeten på Fastighet A.
2(3) Köpeskillingen enligt 4.3 inkluderar kommunens kostnader för anläggningar inom allmän plats, såsom gator och parker, men inte anslutning till vatten- och avlopp eller fjärrvärme. 4.3 Marköverlåtelse Kommunen ska till Bolaget, eller till av Bolaget kontrollerat dotterbolag/ekonomisk förening, med äganderätt överlåta Fastighet A, under förutsättning att villkoren i detta avtal är uppfyllda. Parterna ska träffa köpeavtal med villkor för exploatering när parterna tillsammans anser att ett sådant kan träffas, dock senast 24 månader efter detta avtals undertecknande och under förutsättning av att detaljplaneläggning har skett. Marköverlåtelse får ske etappvis, med motsvarande förlängning avseende markanvisning för ej överlåtna delar av Fastighet A. Fastighet A skall överlåtas till ett fast pris om 2 000 kr per kvm BTA ljus, vilket av parterna bedöms vara marknadsmässigt pris. Samma pris skall gälla även vid förlängning av detta avtal. Betalning för marken skall debiteras i samband med att bygglov vinner laga kraft. I fall av etappvis maktöverlåtelse sker också betalningen etappvis. 5. Miljö- och energikrav Exploatören skall ha för avsikt att de bostadshus som uppförs på fastigheten ska uppnå energiprestanda som är minst 20 % bättre än de krav som ställs enligt BBR-definition vid detta avtals undertecknande, förutsatt att fjärrvärme används som primär energikälla. 6. Markföroreningar Markförorening är sådan förorening etc som orsakats av tidigare verksamhet och som måste avlägsnas från platsen för att möjliggöra exploateringen. Alla åtgärder rörande marksanering som erfordras för den aktuella exploateringen genomförs av Bolaget. Kostnadsansvaret för marksaneringen fördelas enligt följande: Bolaget: Utredning och undersökning av marksaneringsbehovet. Alla schakter. Kommunen: Transporter, deponiavgifter och erforderlig provtagning och kontroll vid sanering, samt ersättningsmassor, upp till en summa, exklusive moms, motsvarande 30% av köpeskillingen. 7. Giltighet Detta markanvisningsavtal är till alla delar förfallet utan ersättningsrätt från någondera parten om inte köpeavtal med villkor för exploatering enligt 1 och 4.3 ovan träffats mellan Kommunen och Bolaget enligt 4.3 alternativt parterna överenskommit om förlängning. * * * * * Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar av vilka parterna tagit var sitt. Knivsta den december 2014 För Knivsta kommun kommunstyrelsen För Bolite Bostäder AB Klas Bergström Oscar Engellau Erik Westerlund
3(3) BILAGA 1 Karta över markanvisat område Fastighet A
PRESENTATIONSMATERIAL Studentbostäder Hyresrätt Bostadsrätt
Innehållsförteckning 1) Om Bolite 2) Behov av studentbostäder / bostäder för unga 3) Knivsta kommun 4) Arkitekter Bilaga 1: Knivsta fördjupad översiktsplan 2
1) Om Bolite
Bolite sammanfattning Företaget Bolite är ett fastighetsbolag som fokuserar på utveckling av, investeringar i och förvaltning av högkvalitativa bostäder Genom tre separata affärsområden (Studentlägenheter, Hyresrätter och Bostadsrätter), utvecklar och förvaltar Bolite nya bostadsområden som ökar livskvaliteten och bidrar till en bekväm livsstil för våra kunder Styrelse Styrelsen består av personer med solid fastighetsbakgrund och fastighetsutvecklingsexpertis, samt erfarenhet av entreprenörskap och finanssektorn Bolagets styrelseordförande är Michael Hartnett, medgrundare av USA:s näst största studentbostadsbolag (Campus Crest) som äger fler än 43 000 studentrum Campus Crest är noterat på New York Stock Exchange (Ticker: CCG) Marknaden Officiella rapporter indikerar ett underskott om ca 20 000 studentbostäder i Sverige Under de senaste åren har utbudet ökat med färre än 900 studentbostäder 28 av Sveriges 32 universitetsstäder kan inte garantera sina studenter någonstans att bo vid terminsstart Framtiden Bolites mål är att bli en av de största leverantörerna av studentbostäder i Sverige Med en affärsmodell anpassad för den svenska marknaden kan företaget vara flexibelt i sitt val av bostadsprojekt 4
Flera divisioner skapar flexibilitet för varje utvecklingsprojekt Studentboende Hyresrätter Bostadsrätter Företagets huvudfokus är studentboenden (utveckling, ägande och förvaltning) Arbetar som en "förlängd arm" för kommuner och universitet som vill öka sitt utbud av studentboende Samarbeten med kommuner är mycket viktigt för leverantörer av studentboenden Företaget utvecklar nya hyresrätter Bolite kan stå kvar som långsiktig ägare eller avyttra avslutat projekt till svenska långsiktiga ägare Affärsområdet fungerar som ett komplement till studentboende Företaget kontrollerar utveckling, projektledning och försäljning av bostadsrätter Affärsområdet kan göra det möjligt att bygga studentbostäder även I utmanande projekt Genom de tre separata affärsområdena kan Bolite optimera utvecklingsmöjligheterna i varje situation Till exempel kan kommuner erbjudas kombinationsprojekt där hälften av ytan används för studentboenden och hälften för en kombination av hyresrätter och bostadsrätter Projektet i sin helhet kan på så vis bli ekonomiskt livskraftigt på kort sikt, vilket löser långsiktiga problem med bostadsunderskottet 5
Ledningsgruppen Michael Hartnett Bolite Styrelseordförande & VD Arbetslivserfarenhet Medgrundare av Campus Crest, det näst största studentbostadsbolaget i USA, med 43 000 rum på 80 platser i Nordamerika Företaget noterades på New York Stock Exchange 2010 (NYSE - CCG), med börsvärde om ca. 500 miljoner USD Oscar Engellau Bolite Styrelseledamot & vice VD Arbetslivserfarenhet Catella, Projektledare (2012 2014) Barclays Capital, Vice President (2007 2012) Deutsche Bank, Analyst (2006 2007) Utbildning Civilekonom DHS, Handelshögskolan Stockholm Utöver sina prestationer inom studentbostadsområdet har Mr. Hartnett omfattande erfarenhet inom många olika serviceorienterade bostadsområden. Genom sin karriär har Mr. Hartnett fått flertalet nationella utmärkelser för sina bidrag till samhället. Utbildning MBA, Duke University, USA Structural Engineer, University of Maine, USA Bolite Styrelseledamot Erik Westerlund Arbetslivserfarenhet ABG Sundal Collier, Partner (2014 > ) Savana, Vice VD (2013 ) Catella, Partner (2009 2013) Carnegie Investment Bank (2007 2009) Leimdörfer (2003 2007) Utbildning Civilekonom DHS, Handelshögskolan Stockholm Jur Kand, Umeå Universitet 6
Campus Crest Beskrivning Karta - Campus Crest studentboenden Näst största noterade studentbostadsbolaget i Nordamerika Företaget grundades 2004 950 anställda och ett företagsvärde om ca 1,5 miljarder USD Vertikalt integrerat företag med intern expertis inom utveckling, bygg och fastighetsförvaltning Har utvecklat en prototypbyggnad som driver effektivitet, kontrollerar kvalitet och kostnad, och levererar konsekvent kundnöjdhet Studentfokus Industriledande människor, system och metoder skapar positiva kunderfarenheter Högkvalitativa produkter och livsstilsfokus som är attraktiva för såväl studenter som föräldrar Sammanfattning Över 43 000 studentbostäder i 80 marknader i Nordamerika Campus Crest har etablerat sig som en ledare inom analys av studentboenden Framgångsrikt track record i att identifiera starka fastighetslägen i marknader med underskott på bostäder 7
2) Behov av studentbostäder / bostäder för unga
Marknaden för studentbostäder Bakgrund Färdigställda studentbostäder 2 Sverige har ett underskott om cirka 20 000 studentlägenheter Den senaste rapporten från SFS 1 visar att 28 av Sveriges 32 universitetsstäder inte kan garantera sina studenter boende vid terminsstarten Många studenter avstår från utbildningsplatser som de antas till, enbart på grund av att de saknar boende Underskottet av studentboenden ökar varje år Boverket - Lagändringar I propositionen "Fler bostäder åt unga och studenter" (2013/14:59) föreslår regeringen nya åtgärder för att förenkla utvecklingen av studentboende i Sverige Propositionen trädde i kraft den 2:a juli 2014 En av de viktigaste influenserna till propositionen är Boverkets rapport Förslag på regeländringar för fler bostäder åt unga och studenter Sedan juni 2013 kan privata företag ansöka om bidrag för "innovativt byggande" av bostäder för unga Vi har akuta problem, särskilt i våra större städer och i universitetsorterna Stefan Attefall (KD) Fd. Bostadsminister Politiska kommentarer Situationen blir sakta men säkert värre. Nu måste det göras något snabbt. Läget är akut. Chris Osterlund VD för SSSB 3 Bristen på studentbostäder äventyrar landets tillväxt och riskerar stagnation. Veronika Palm (S), Bostadspolitisk talesperson 1) Sveriges Förenade Studentkårer 2) SCB 3) Stiftelsen Stockholms Student Bostäder 9
Kartläggning av underskottet på studentbostäder Sveriges studentstäder Försämrad boendesituation för studenter Under hösten 2014 rödlistade Sveriges Förenade Studentkår elva studieorter som inte kan garantera att nya studenter får ett tryggt boende Antal rödlistade har dubblerats under de senaste två åren Endast tre orter kan garantera att nya studenter kommer att få en bostad inom 30 dagar Rödlistad Dålig Tillgång God Tillgång Grön = Bostadsgaranti, erbjuder ett studentboende inom en månad Gul = Erbjuder ett studentboende någon gång under höstterminen Röd = Kan inte erbjuda ett studentboende under höstterminen Gävle Göteborg Karlskrona Linköping Luleå Lund Malmö Stockholm Umeå Uppsala Växjö Borlänge Borås Eskilstuna Falun Halmstad Helsingborg Jönköping Kalmar Karlstad Kristianstad Norrköping Skövde Sundsvall Visby Västerås Örebro Östersund Karlshamn Skellefteå Trollhättan Källa: SFS Bostadsrapport 2014 10
3) Knivsta kommun
Knivsta kommun Bakgrund Fördjupad översiktsplan 1 Knivsta är en ung kommun. Den skapades 2003 som en utbrytning från Uppsala kommun Det är en av de mest intressanta och mest snabbväxande kommunerna i Storstockholm Kommunen har mer än 15 000 invånare och stark befolkningstillväxt; - De senaste 5 7 åren har befolkningen ökat med cirka 20% - Målet är att nå cirka 20 25 000 invånare till år 2025 Knivstas befolkning är ung, välutbildad och tjänar mer än genomsnittet Det strategiska läget mellan Stockholm och Uppsala gör att kommunen har ett ovanligt stort potentiellt upptagningsområde. Dessutom ligger den största arbetsgivaren i Storstockholm (Arlanda Flygplats) i närheten Varje dag lämnar cirka 4 500 invånare Knivsta för att arbeta i antingen Uppsala, Stockholm eller Sigtuna. Samtidigt kommer bara ca 1 000 människor från samma städer för att arbeta i Knivsta Kollektivtrafik Knivsta har ett väl fungerande publikt transportsystem med SJ tåg, pendeltåg samt bussar Många platser nås smidigt med tåg; - Stockholm (29 min) - Upplands Väsby (17 min) - Uppsala (12 min) - Arlanda (8 min) Dessutom går bussar ofta till Sigtuna och Norrtälje 1) Kartan återfinns som bilaga 12
Knivsta är Bolites förstahandsval Läge Knivsta har ett strategiskt läge mellan Stockholm och Uppsala. Detta ger kommunen en total potentiell marknad om mer än 1 miljoner människor Vad gäller studenter, så innebär Knivstas läge att kommunen utgör en attraktiv bostadsmöjlighet för universitetsstudenter i både Uppsala och Stockholm Vision för Knivsta 2025 Vision 2025 antogs av Knivsta i mars 2013 och sätter upp ett mål för Knivsta att växa till 25 000 invånare till 2025 Visionen inkluderar också ett antal punkter som kommer skapa riktlinjer för den framtida utvecklingen av kommunen. Studentbostäder kommer hjälpa till att uppfylla flera av dessa mål; Att vara en del av Stockholm-Uppsalas tillväxtregion Vara öppen för förändringar, vara en modern stad Vara en god förebild för andra kommuner Bägge parter gynnas Bolite tror att Knivsta skulle kunna dra stora fördelar om fler studenter bor i kommunen; - Den allmänna kännedomen om Knivsta ökar - Staden blir mer aktiv under dagtid - Positiv inverkan på restauranger och lokala affärer - Det bidrar till en ökad mångfald i staden Positivt bemötande Från vårt första möte med Knivsta har vi upplevt en mycket positiv attityd gentemot studentbostäder och bostadsutveckling Vi tror att den det går att göra -attityden kommer spela en nyckelroll i Knivstas framtida framgång Vi vill förstå stadens behov och arbeta nära kommunen genom hela projektet 13
4) Arkitekter
Studio Stockholm Arkitektur Varför Studio Stockholm? Knivsta Kommun har signalerat att ny bostadsutveckling ska vara ung, modern och fräsch Utöver dessa nyckelord har Bolite lagt till hållbarhet i diskussionerna med våra arkitekter Med dessa krav i åtanke, har Bolite träffat ett flertal arkitektfirmor; gått igenom firmornas referensprojekt och diskuterat studentbostäder Efter noggrann utvärdering har Bolite beslutat att låta Studio Stockholm Arkitektur skapa skisser för ett potentiellt project i Knivsta Om arkitektbyrån Studio Stockholms grundare Studio Stockholm Arkitektur har grundats av Marco Checchi, Carl-Michael Bonde och Alessandro Cardinale. Alla var kollegor på BSK Arkitekter och hade kunder som Akademiska Hus, Vasakronan, Arlanda Stad etc 2013 bestämde sig kollegorna för att starta en ny byrå, eftersom de upplevde att de stora byråernas syn på arkitekten var förlegad Det har gått bra för trion och man har vuxit till 16 anställda under året. För närvarande har man uppdrag av ett flertal kunder, såsom t ex Vasakronan och EQT. Man arbetar med ett flertal stadsutvecklingsprojekt Grundarna har erhållit ett flertal utmärkelser 15
Bolite Bostäder Knivsta Arkitektskisser 16
Bolite Bostäder Knivsta Arkitektskisser (forts.) 17
Bilaga I Plankarta Knivsta
Plankarta Knivsta (Översiktsplan 2012) 19
Kontaktdetaljer Bolite Bostäder AB Studentbostäder Hyresrätt Bostadsrätter Linnégatan 87 B 115 23 Stockholm Telefon: 08-410 10 442 Email: info@bolite.se www.bolite.se