o b l i g o i n v e s t m e n t m a n a g e m e n t Hyresfastigheter Holding IV AB Kvartalsrapport juni 2015
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Portföljöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Om rapporten 8 Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com 2 Kvartalsrapport juni 2015
Huvudpunkter Bolaget är inne i sin definierade avvecklingsperiod och styrelsen har tillsammans med förvaltaren engagerat ABG Sundal Collier för att bistå i samband med realiseringen av bolagets portfölj. Med bakgrund av detta har det inletts dialog med flera intressenter och det kommer således inte att publiceras något nytt beräknat värde per aktie (net asset value) i den här kvartalsrapporten. Bolaget har stämt operatören/hyresgästen av vårdhemmet i Bad Kissingen då de inte har uppfyllt de avtalade förpliktelserna om att underhålla fastigheten. Styrelsen har föreslagit att det inte betalas någon utdelning till aktieägarna på grund av bristande likviditet i bolaget. Bolaget hade per den 15 mars 2015 sedan det etablerades haft en negativ avkastning på -57,3 procent, justerat för utbetalningar på totalt 0,60 kronor per aktie.* Nyckeltal för Hyresfastigheter Holding IV AB (1) Värde av fastigheter (MSEK) 1753 GEOGRAFISK FÖRDELNING Tyskland 100 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 88 % Annat 12 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 121 Ekonomisk vakans 4,3 % Areal (Kvm) 286 526 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 1 262 Räntebindning 73 % Genomsnittlig låneränta 2,6 % Löptid lån (år) 2,9 Överkurs MNOK** -32 MANDAT Etableringsår 2006 Avvecklingsperiod 2015-2018 UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE (Per 16.03.2015)* Utveckling senaste kvartalet 4,8% Utveckling senaste året -12,8% Utveckling senaste tre åren -12,8% Utveckling sedan start -57,3% * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. Historiska utbetalningar INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2007 4% 0 0,20 2008 8% 0 0,40 Totalt 12 % 0 0,60 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. (1) Eftersom bolaget inte beräknar nytt NAV detta kvartalet är siffrorna i tabellen per 31.12.2014, men det är justerat för försäljningen av Obelix. Kvartalsrapport juni 2015 3
BERÄKNAT VÄRDER PER AKTIE OCH UTDELNINGAR I enlighet med investeringsmandatet förväntas det att fastighetsportföljen skall realiseras senast i perioden från 2015 till 2018, så som det också löpande kommunicerats till aktieägarna i bolagets kvartalsrapporter. Bolaget är därmed inne i sin definierade exitperiod. Styrelsens och förvaltarens värdering är att marknadsförhållandena är attraktiva. Bolaget har därför engagerat ABG Sundal Collier som finansiell rådgivare för att utreda olika möjligheter för försäljning av fastighetsportföljen. FÖRSLAG OM INGEN UTBETALNING TILL AKTIEÄGARNA Styrelsen har med bakgrund i utvecklingen under 2014 föreslagit att någon utdelning inte skall betalas till aktieägarna. Rekommendationen är baserad på osäkerheten knuten till skatteärendet och arrendetomterna i Max Frisch och kapitalbehov i samband med refinansieringar/ försäljningar av Max Frisch och Bad Kissingen. Det är redan igångsatt en strukturerad process och som en del av detta arbete är det för närvarande konkreta dialoger med flera intressenter. Bolaget har därför beslutat att det inte kommer att publiceras något estimat på net asset value i denna kvartalsrapport. KURSUTVECKLING SEK 12 SEK 10 Beräknat Kurs värde per aktie per aktie SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 Kvartalsrapport juni 2015
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tsek) Andel av årlig hyra Nidda Tyskland Bolig EUR 100 % 112 115 85 562 70,50 % Bad Kissingen Bad Kissingen Eldrebolig EUR 50 % 34 374 13 683 11,30 % Max Frisch Tyskland Bolig EUR 1 124 576 12 172 10,00 % Dresden Dresden Bolig EUR 100 % 15 461 9 887 8,20 % Sum 286 526 107 681 100,00 % *100% oberoende av ägarandel Andre 56 % Övriga 56 % Geografisk fördelning (andel av kvm) Oberhausen 16 % Oberhausen 16 % Bad Kissingen 8 % Kiel 7 % Bad Kissingen 8 % Kiel 6 % Max Frisch 6 % ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) Bad Kissingen 6 % Max Frisch 29 % Dresden Bad Kissingen Dresden 4 % Obelix 42 % Obelix 32 % Hannover Hannover Nordhausen Nordhausen Dresden Dresden 3 % 3 % Nidda 41 % Nidda 31 % Berlin Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. Kvartalsrapport juni 2015 5
Drift, förvaltning och finansiering EN REFINANSIERING I TYSKLAND UNDER 2015 Ett av bolagets låneavtal förfaller under 2015. Lånet som förfaller till betalning är lånet i Max Frischportföljen som bolaget inte lyckades refinansiera under 2014 på grund av ett högt antal arrendetomter i portföljen. Bolaget genomför för närvarande en plan som är godkänd och reviderad av banken för att köpa arrendetomterna. Detta kommer att kunna resultera i ökade fastighetsvärden och större intresse från banker för att refinansiera portföljen och för potentiella köpare i framtiden. Banken har förlängt låneavtalet till den 31 juni 2015 för att ge bolaget tillräckligt med tid att köpa arrendetomterna. Banken är samarbetsvillig och önskar att komma fram till en lösning. När arrendetomterna köpts kommer bolaget att vara i en bättre position för att värdera om bolaget skall genomföra en refinansiering, delvis refinansiering i kombination med försäljning eller en försäljning av hela portföljen. Bolaget förväntar att detta kommer att ske innan utgången av 2015. Bolaget lyckades inte heller refinansiera Bad Kissingenportföljen under 2014 till följd av hög belåningsgrad samt till följd av den unika produkttyp som äldreboenden anses vara. Det är inte realistiskt att förvänta att lånet kan omförhandlas till motsvarande villkor som dagens lån. Eventuellt kapital som investeras för att amortera ned till en lägre belåningsgrad ser inte ut att ha en tillfredsställande avkastning. Bolaget har fått låneavtalet förlängt fram till 31 mars 2016 och är i förhandlingar med banken om ytterligare förlängning. Bolaget utvärderar flera olika refinansieringsalternativ samt möjligheten för att sälja portföljen. inte möjlighet att betala, vilket innebär att bolaget tills vidare måste betala beloppet. Bolaget har under 2014 använt sig av sin rätt att överklaga och ärendet behandlas fortfarande av skattemyndigheterna. Bolaget anser att det är sannolikt att betalningskravet kommer att minskas. Skattemyndigheterna har beviljat ett uppskov med betalningen till andra kvartalet 2015. Bolaget för även diskussioner med Vivacons konkursförvaltare för att förhandla fram en lösning som minskar belastningen av skatteförpliktelsen. Bland annat diskuteras att betalningen i samband med ett återköp av flera arrendetomter som ägs av Vivacon kan reduceras eller utebli helt. Återköp av de arrenderade tomterna kommer att öka fastighetsvärdena och intresset från banker för att refinansiera portföljens lån samt väntas öka intresset från potentiella framtida köpare. BAD KISSINGEN Under bolagets genomgång av möjliga exitalternativ för Bad Kissingen fastslogs det att operatören/ hyresgästen inte har uppfyllt sina avtalsmässiga förpliktelser om att underhålla fastigheten. Operatören har vägrat att ta ansvar för dessa reparationer och detta underhåll och vägrar vidare att förhandla med bolaget. Som en följd av detta har bolaget stämt operatören. Bolaget tar detta på största allvar och har fått juridiska värderingar från flera advokater i ärendet. Dessa värderingar har det gemensamt att de menar att bolaget har en god sak vid en stämning. Rättssaken förväntas ta cirka 12 månader. MAX FRISCH I Max Frischportföljen har de tyska skattemyndigheterna genomfört revision för perioden innan bolaget köpte portföljen. Detta medförde att bolaget under 2014 tvingades avsätta 22 miljoner norska kronor för att betala skatt och räntekostnader. Enligt köpeavtalet med säljaren av portföljen, Vivacon, är det deras ansvar att återbetala detta belopp till skattemyndigheterna. Dessvärre ligger Vivacon i konkursförhandlingar och har därmed 6 Kvartalsrapport juni 2015
struktur Cirka 1 850 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 2 400 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding IV AS (Norge) Hyresfastigheter Holding IV AB (Sverige) 66 % 34 % Hyresbostäder i Sverige IV AB (Sverige) 100 % 100 % 1 50 % Dresden Nidda Max Frisch Bad Kissingen Allmänt om bolaget OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2006 och har fyra investeringar i Tyskland. Bolaget äger eller deläger en portfölj bestående av cirka 437 000 kvadratmeter fastigheter som är fördelade på cirka 6 470 lägenheter från Saarbrücken i sydvästra delen av Tyskland till Flensburg i norra. INVESTERINGSMANDAT HFH är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige. Portföljen består av hyresbostäder med centralt läge i EU/EES-området. Bolaget kan även äga mindre andelar kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på när marknadsläget gör detta mest gynnsamt för investerarna. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålsättningen uppnås. PERIODISKA UTBETALNINGAR Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. Kvartalsrapport juni 2015 7
Om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget HFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i HFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 Kvartalsrapport juni 2015
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no