Är det en bra affär att äga hyreshus? Privatvärdarnas ekonomi i södra Skåne 2008

Är det en bra affär att äga hyreshus? Privatvärdarnas ekonomi i södra Skåne 2008

Undersökningen omfattar företag verksamma i 13 kommuner i södra Skåne, nämligen Malmö, Lund, Burlöv, Lomma, Staffanstorp, Trelleborg, Svedala, Vellinge, Skurup Ystad, Simrishamn, Sjöbo och Tomelilla. Undersökningen har utförts av Stella Borealis på uppdrag av Hyresgästföreningen, Region södra Skåne. Stella Borealis är ett Stockholmsbaserat konsultföretag, ägt av Kaj Karlsson, som utför analyser, utredningar och beräkningar med särskilt fokus på bostads- och regionalpolitik, bostadsmarknaden i Sverige samt kommunal ekonomi. Malmö maj 2010 Omslagsbild: HSB Sundsfastigheters paradhus på Tessins väg 1 i Slottsstaden, Malmö. Foto: Jenny Leyman

Slutsats Det är lönsamt att äga hyreshus n n n Det lönar sig att äga och förvalta hyresfastigheter. Det är slutsatsen i Hyresgästföreningens undersökning som omfattar 15 fastighetsföretag i södra Skåne. Företagen äger och förvaltar totalt 19 300 lägenheter med ett marknadsvärde på 49 miljarder kronor. Undersökningen analyserar företagens verksamhet 2008. Samtliga företag är privatägda. Vi ställde två frågor: n Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i södra Skåne? n Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i södra Skåne? Svaret på frågorna är ja. Det är lönsamt att äga, förvalta och investera i fastigheter i södra Skåne. Detta är huvudresultaten: ➊ Den genomsnittliga vinsten per hyreskrona uppgick till 10,2 procent. ➋ Direktavkastningen var i genomsnitt 6,5 procent. Därmed var den högre än bankernas utlåningsränta. Den var också nästan dubbelt så hög som genomsnittet för bostadsfastigheter i Sverige. 1 ➌ Även som ekonomisk investering är det lönsamt att äga fastigheter. Soliditeten hos de undersökta företagen var i genomsnitt 22 procent. Vid försäljning av fastigheter gjorde ägarna i genomsnitt en reavinst på 30 procent. Soliditeten är i genomsnitt hög och ger en stabil värdetillväxt även under lågkonjunkturen. Reavinsterna ger en extra avkastning på fastighetsrörelsen. Med direktavkastningar på över 6,5 procent och en vinst per hyreskrona på drygt 10 procent ger fastigheterna ett bra resultat som på olika sätt kan delas ut till ägarna. Direktavkastningen får anses som mycket god och årsvinsten per lägenhet är inte mindre än 6 500 kronor för en genomsnittslägenhet i södra Skåne. Hyrorna är för låga Resultatet stämmer inte med den uppfattning som de privata fastighetsägarna ofta fört fram de senaste åren: Det lönar sig inte att äga och förvalta hyreshus. Hyrorna är för låga. På sin hemsida skriver till exempel branschorganisationen Sveriges Fastighetsägare att: Bristen på lönsamhet har lett till att många fastighetsföretag har valt att sälja sina fastigheter för ombildning till bostadsrätter. Hyresgästföreningens undersökning visar tvärtom att de privata fastighetsägarna har fel i sin kritik som inte alltid bygger på fakta men som påverkat många politiker. Flera olika undersökningar visar däremot att boendekostnaderna i Sverige som andel av den disponibla inkomsten är bland de högsta i Europa. 2 Därför borde debatten i stället handla om höga boendekostnader och vad som kan göras för att sänka dem. Direktavkastningen visar hur mycket företaget tjänar på själva fastigheten. Soliditet är ett mått på ekonomisk styrka. Det visar också hur stor del av företagets verksamhet som finansieras med eget kapital i motsats till lån. 1 Den genomsnittliga direktavkastningen av att äga bostadsfastigheter i Sverige var 3,4 procent under 2008, enligt Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank. 2 Källa: EU-SILC 2007

Tabellen visar årsvinsten hos respektive företag för en genomsnittlig lägenhet på 70 kvadratmeter. Årsvinst per typlägenhet 2008 2007 (kronor) Contentus Förvaltnings AB 23 605 23 905 Fastighetsbolaget Nilpat AB 6 441 7 968 Stena Fastigheter Syd AB 22 813 21 630 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB -2 084 3 522 LENY Fastighets & Byggnads AB 13 086 2 881 Bostads AB Gröningen 2 568 3 249 Ahlström Fastigheter i Skåne AB 7 964 317 Akelius Fastigheter AB 736 2 574 Assignanten AB 7 848 1 471 HSB Sundsfastigheter AB -1 268 20 657 EjendomsSelskabet Malmö AB Flygt Fastigheter AB Nevsten Fastighets AB 7 550 1 594 7 478 4 658 6 548 3 310 Jenso Fastigheter AB -97 411-18 080 4 229 3 739 Brogripen Fastighets AB Källa: SCB, Stella Borealis sgb.se

Innehåll Slutsats: Det är lönsamt att äga hyreshus 3 Årsvinst per typlägenhet 4 Inledning/Europas högsta hyror 6 Så gjorde vi undersökningen 7 Undersökta fastighetsföretag 8 Vinst per hyreskrona 11 Direktavkastning 13 Företagens ekonomiska potential 14 Utdelning 16 Jämförelse med ekonomisk statistik inom fastighetsförvaltning Statistiska Centralbyrån (SCB) 17 Svenskt fastighetsindex/investment Property databank 18 Är det lönsamt att äga och förvalta fastigheter? 19 Bilagor 20 22 Är det en bra affär att äga hyreshus? 5

Europas högsta hyror n n n Bakgrunden till denna undersökning är den debatt som förts de senaste åren om hyressättningssystemet i Sverige. I centrum för debatten har den svenska modellen att bestämma hyrorna stått. Modellen går ut på att de allmännyttiga bostadsföretagen är hyresledande och sätter tak för hyrorna även för de privata fastighetsägarna. Konsekvenserna av detta system för de privata hyresvärdarna är alltför låga hyror som gjort det olönsamt att äga och förvalta hyresfastigheter. Den tesen har de privata fastighetsägarna uttalat många gånger de senaste decennierna. Orättvis hyresreglering På Sveriges fastighetsägares hemsida står till exempel att inte mindre än sju av tio fastighetsföretagare tror att det kommer att byggas fler hyresbostäder om den orättvisa hyresregleringen tas bort. På samma sida står också att Dagens system för hyressättning har lett till att det är lönsammare för en fastighetsägare att sälja sin fastighet till en bostadsrättsförening än att fortsätta äga hyresbostäder. Sveriges fastighetsägare är en stor aktör på svensk bostadsmarknad med 20 000 medlemmar som äger 80 000 fastigheter med 700 000 hyreslägenheter. I slutet av 2009 kom parterna på bostadsmarknaden (Sveriges Fastighetsägare, Sveriges Allmännyttiga Bostadsorganisation, SABO, och Hyresgästföreningen) överens om förslag till en ny modell för hyressättning och en ny lag om allmännyttiga bostadsbolag. Förslagen blev sedan en proposition (2009/10:185) i mars 2010 och en majoritet i riksdagen väntas rösta ja. sina egna intressen. De kommer nog att fortsätta att försöka övertyga politiker, andra beslutsfattare och boende att deras bransch inte är tillräckligt lönsam. På så sätt kan de privata fastighetsägarna utverka fördelar för sin egen bransch. Och större delen av de drygt 100 000 hyreslägenheterna i södra Skåne ägs just av privata fastighetsägare. Debatten kring boendet påverkar således vardagen för ungefär 200 000 skåningar. De flesta av dem bor i Malmö och Lund som båda tillhör de kommuner i Sverige där hyresgäster får minst pengar över när de nödvändiga utgifterna är betalda 1. Hyresgästerna i Malmö och Lund skulle svårligen klara de kraftigt ökade hyror som fastighetsägarna önskar. Därför är det viktigt att bygga debatten på fakta. Dyrast bo i Sverige Flera undersökningar visar dessutom att boendekostnaderna i Sverige är bland de högsta i Europa, oavsett om det handlar om boendekostnad som andel av disponibel inkomst, som andel av total hushållskonsumtion eller boendeutgift per person 2. Mot denna bakgrund vill Hyresgästföreningen region södra Skåne, även i fortsättningen bidra till en saklig debatt byggd på fakta och därför regelbundet genomföra undersökningar med syftet att svara på följande frågor: n Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i södra Skåne? n Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i södra Skåne? Parterna är också överens om en skattereform för hyresrätten för att öka byggandet och åstadkomma mer rättvisa skattevillkor mellan de olika boendeformerna. Fördelar för sin egen bransch Trots all denna enighet om den framtida bostadsmarknaden kan det inte uteslutas att de privata fastighetsägarna även i fortsättningen försöker hävda 1 Hyresgästföreningens årliga undersökning av hushållens ekonomi i 30 kommuner i Sverige. 2 Källa: EU-SILC 2007, Housing statistics in the European Union 2005/2006, Eurostat (nama_co2_c). 6 Är det en bra affär att äga hyreshus?

Så gjorde vi undersökningen n n n Följande undersökning av ekonomin hos de privata fastighetsägarna i södra Skåne är utförd med en tidigare rapport 3 som förlaga. Tillvägagångssätten för de båda undersökningarna är likartad. Siffrorna har tagits fram efter en genomgång av respektive företags årsredovisning för år 2008. Uppgifterna för 2007 har tagits från den tidigare undersökning som Hyresgästföreningen i södra Skåne genomförde år 2008 4. Årsredovisningarna är hämtade från bolagsverket. Flera av de undersökta före tagen äger, på grund av skattemässiga fördelar vid exempelvis avyttring, sina fastigheter i dotter bolag och i dessa fall studeras hela koncernen. Det får till följd att siffrorna för de största företagen omfattar deras totala fastighetsbestånd som även inkluderar andra regioner än Skåne. Jämfört med föregående undersökning har två företag bytts ut. Stena Fastigheter AB har ersatts av Stena Fastigheter Syd AB, vilket bättre passar in i undersökningens profil då verksamheten är begränsad till Malmö och Lund. Fastighetsbolaget Kretia är utbytt mot Ahlström Fastigheter i Skåne AB då beståndet sålts. Bra bild av företagens lönsamhet För att få en mer rättvisande bild av hur resultatet i den löpande fastighetsförvaltningen ser ut har så kallade jämförelsestörande poster brutits ut. De kan avse realisationsresultat vid avyttringar av fastigheter, värdepappershandel, justeringar av tillgångars värden och andra dispositioner av bokföringsmässig art. Resultatet redovisas därefter under benämningen Resultat efter finansnetto (justerat). När resultat efter skatt redovisas ingår dock de jämförelsestörande posterna och resultatet överensstämmer med det som anges i årsredovisningarna. Genom att dela upp företagens resultat på detta sätt ges en bättre bild av företagens lönsamhet. 3 Är det en bra affär att äga hyresfastigheter privatvärdarnas ekonomi i Göteborg 2005 2006 (E. Gustafsson & A. Wittgren 2008). 4 Är det en bra affär att äga hyreshus? Privatvärdarnas ekonomi i södra Skåne 2006 2007 (H. Persson & S. Björk 2008). Hos en del företag i undersökningen förekommer finansiella poster som har stor inverkan på resultatet. Det kan vara höga räntekostnader eller ränteintäkter till koncernbolag, skulder och fordringar till desamma samt övriga poster med höga belopp vilka inte specificeras. Posterna kan uppstå när det undersökta företaget ingår i en koncern där finansieringen sker genom att företagen lånar av varandra eller moderbolaget. Det kan vara svårt eller rent av felaktigt att skilja ut dessa händelser som jämförelsestörande, trots att de inte alltid förefaller avse företagets rörelse (fastighetsförvaltningen). Ibland är det heller inte möjligt på grund av bristande särredovisning. Äger i första hand hyreshus De undersökta företagen är i första hand bostadshyresvärdar, även om lokaler förekommer och inkluderas i undersökningen. Då flera av företagen köper och säljer fastigheter varje år ska antalet redovisade lägenheter ses som en indikation på företagens storlek. Även balansomslutningarna och fastigheternas bokförda värden indikerar storleken. Få företag i undersökningen redovisar antalet lägenheter i fastighetsbeståndet eller hur stora ytor som förvaltas. Ofta redovisas ekonomiska resultat hos fastighetsföretag som vinst per kvadratmeter, men då de flesta företag inte uppger ytan använder sig undersökningen istället av Vinst per hyreskrona som huvudsakligt jämförelsemått mellan företagen. Syftet är inte att peka ut enskilda företag Syftet med denna rapport är inte att peka ut enskilda företag utan snarare att ge en uppfattning om hur det går för företagen i allmänhet. I förlängningen syftar den till att skapa underlag för både beslut och debatt om hyresnivåerna i det privata fastig hets - beståndet. Utöver resultatet från fastighetsförvaltningen behandlar denna rapport även utdelning till ägarna, köp och försäljningar samt olika nyckeltal. Allt för att ge en så bra helhetsbild av företagens verksamhet som möjligt. För detaljer hänvisas till bilaga 1. Är det en bra affär att äga hyreshus? 7

15 fastighetsägare verksamma i 13 kommuner Lomma Burlöv Staffanstorp Lund Sjöbo Malmö Svedala Tomelilla Simrishamn Vellinge Skurup Ystad Trelleborg sgb.se Undersökta fastighetsföretag n n n Följande femton fastighetsföretag ingår i undersökningen. Ahlström Fastigheter i Skåne AB Företaget är ett litet familjeföretag som äger och förvaltar hyresfastigheter med ett 60-tal lägenheter i småbyarna runt Simrishamn. Hyresfastigheterna köptes för några år sedan av kommunägda Simrishamnbostäder. Ahlström Fastigheter i Skåne AB ägs av Ove och Christina Ahlström AB, Vaxholm, som också sysslar med bland annat fastighetsmäkleri och konsultverksamhet. Akelius Fastigheter AB Akelius Fastigheter AB är ett familjeföretag som bildades 1994 och enligt egen uppgift är Sveriges största privata ägare av bostadsfastigheter. Företaget har ett fastighetsbestånd marknadsvärderat till 31 miljarder kronor omfattande 30 000 lägenheter i trettio kommuner. Lägenheterna är främst lokaliserade i tillväxtregioner som Stockholm, Malmö och Göteborg. I Skåne äger de cirka 3 400 lägenheter. Assignanten AB Företaget bildades för femton år sedan och ägs av 1909 Fastighets AB som i sin tur ingår i 1909 Sigtuna Gruppen. Assignanten äger endast fastigheten Lärkträdet 16 vid Värnhemstorget i Malmö med cirka 360 lägenheter men även en del lokaler. Bostads AB Gröningen Företaget ägs sedan 2004 av Hyresbostäder i Sverige II AB, som i sin tur ägs av det norska företaget Boligutleie Holding II AS. Bolaget äger åtta fastigheter i Rosengård (Malmö), omfattande cirka 870 lägenheter. Hela fastighetsbeståndet förvaltas av Newsec Asset Management AB. 8 Är det en bra affär att äga hyreshus?

Brogripen Brogripen Fastighets AB, bildat 2003, ägs av SSF Real Estate AB och utgör moderbolag i en koncern. Bolaget äger och förvaltar i huvudsak bostadsfastigheter i Helsingborg, Ystad, Ängelholm, Örkelljunga, Trelleborg och Lund. Fastighetsbeståndet består av cirka fyrtio fastigheter med 1 600 bostadslägenheter. Contentus Förvaltnings AB Contentus är ett familjeföretag i andra generationen med säte i Ystad och verksamhet i Malmö, Ystad och Kristianstad. Företaget grundades för cirka trettiofem år sedan. Fastighetsinnehavet är koncentrerat till bostads- och butiksfastigheter, företrädesvis i A-lägen. Bolaget äger och förvaltar totalt cirka trettio fem fastigheter med 890 lägenheter. EjendomsSelskabet Malmö AB EjendomsSelskabet Malmö AB ägs av Hyresbostäder i Sverige I AB, som i sin tur ägs av det norska företaget Boligutleie Holding I AS. Bolaget äger ett fyr tiotal fastigheter, utspridda över stora delar av Malmö. Fastigheterna omfattar cirka 1 500 lägenheter och förvaltas av Newsec Asset Management. Fastighetsbolaget NILPAT AB Företaget bildades 1992 med fokus på Trelleborg som verksamhetsområde och beståndet omfattar sexton fastigheter med drygt 230 lägenheter. Bolagets verksamhet består även av handel med värdepapper. Flygt Fastigheter AB Flygt Fastigheter AB är ett privatägt företag som drivs av två bröder. Bolaget äger och förvaltar ett bestånd med centralt belägna bostadsfastigheter i Lund omfattande 660 lägenheter. Verksamheten består även av handel med värdepapper. Heimstaden Fastigheter i Sverige AB Företaget bildades 1998 av norska investerare och är idag ett av Sveriges större privata bostadsbolag. Det är i första hand inriktat på bostadshus i expansiva regioner i Sverige såsom Öresundsregionen, Stockholm/Mälardalen och Småland/Blekinge. Heimstaden har i dag cirka 13 000 lägenheter (fördelat på 10 700 bostadslägenheter och 2 300 studentbostäder). I Malmö förvaltar de cirka 3 200 lägenheter. HSB Sundsfastigheter AB HSB Sundsfastigheter AB startade sin verksamhet 1998 och är ett helägt dotterbolag till HSB Malmö. Bolaget verkar inom Malmöregionen med en inriktning mot bostadsfastigheter i främst A- och B-lägen. Med trettiotalet fastigheter och drygt 1 600 lägenheter är HSB Sundsfastigheter en av de största fastighetsägarna i Malmö. Bolaget är kanske mest känt för det omtalade projektet Turning Torso som gav ett tillskott om 147 hyreslägenheter under 2005. JENSO Fastigheter AB JENSO Fastigheter AB är ett dotterbolag till den danska fastighetskoncernen House Holding A/S som bildades 1992 och innehåller ytterligare två fastighetsbolag vilka också har till uppgift att driva och utveckla bostadsfastigheter. Företaget grundades 2003 och är verksamt i Malmö med fokus på främst Värnhemsområdet. Bolaget äger åtta fastigheter med cirka 190 lägenheter. LENY Fastighet och Byggnads AB Företaget har sitt ursprung i Lennart Nyström Byggnads AB, ett byggbolag verksamt i Skåne från mitten av sextiotalet fram till mitten på nittio talet. Under denna tid byggdes och förvärvades även ett privat fastighetsbestånd i Sjöbo, Skurup och Hörby. I dagsläget äger och förvaltar man ett fyrtiotal fastig heter med cirka 730 bostäder och lokaler. Verksamhet består även av handel med värdepapper. Är det en bra affär att äga hyreshus? 9

Nevsten Fastighets AB Nevsten Fastighets AB startade verksamheten i Malmöregionen redan på femtiotalet. Bolaget i sin nuvarande form bildades 1996 och drivs av tredje och fjärde generationen Nevsten. Bolaget äger och förvaltar idag cirka sex bostadsfastigheter i södra och västra innerstaden samt Limhamn. Fastigheterna omfattar cirka 120 lägenheter. Stena Fastigheter Syd AB Företaget ingår i en koncern med Stena AB som moderbolag och bedriver handel med fastigheter i Malmö och Lund. Stenasfären bedriver även verksamhet inom färjelinjer, rederier, offshore, finans, återvinning, miljö och handel. Med totalt cirka 24 000 lägenheter i Göteborg, Malmö, Stockholm, Halmstad, Lomma, Lund och Uppsala är Stena ett av Sveriges största privata fastighetsföretag. I södra Skåne har man ett fastighetsbestånd bestående av ungefär 6 300 bostadslägenheter. 10 Är det en bra affär att äga hyreshus?

Vinst per hyreskrona n n n Det huvudsakliga jämförelsemåttet mellan företagen är vinst per hyreskrona, där resultatet efter finansnetto (exklusive jämförelsestörande poster) relateras till hyresintäkterna. Det innebär att exempelvis reavinster vid avyttringar inte ingår. Dessa kan emellertid ändå påverka förvaltningens resultat negativt, till exempel då hyresintäkter och förvaltningskostnader för köpta eller sålda fastigheter avviker ifrån de genomsnittliga för företaget. lägenhet i Malmö som även är representativ för övriga tolv kommuner i södra Skåne. Vinster varierar mycket Vinsterna varierar ibland markant, både mellan företagen och mellan perioderna för samma företag. Orsakerna är flera. En anledning är att företagen har olika strategier och mål med sitt ägande, och därmed olika placeringshorisonter med förmodat olika avkastningskrav. Synen på ägandet kan även påverka satsningarna på underhållet och därmed vinsterna uppåt eller nedåt. I flera fall särredovisas inte central Vinst per hyreskrona vid fastighetsförvaltning 2008 2007 (procent) Contentus Förvaltnings AB 37,0 39,0 Fastighetsbolaget Nilpat AB 10,1 13,0 Stena Fastigheter Syd AB 35,8 35,3 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB -3,4 5,5 LENY Fastighets & Byggnads AB 4,7 20,5 Bostads AB Gröningen 4,0 5,3 Ahlström Fastigheter i Skåne AB 12,5 0,5 Akelius Fastigheter AB 1,2 4,2 Assignanten AB 12,3 2,4 HSB Sundsfastigheter AB -2,0 33,7 EjendomsSelskabet Malmö AB Flygt Fastigheter AB Nevsten Fastighets AB 11,8 2,6 11,7 7,6 10,3 5,4 Jenso Fastigheter AB -152,7-28,3 6,9 6,1 Brogripen Fastighets AB Källa: Stella Borealis sgb.se En annan situation där nyckeltalet påverkas är när företag genomgår omstruktureringar inför exempelvis framtida noteringar. Kostnader för detta är inte direkt hänförliga till den löpande förvaltningen men är svåra att bryta ut från resultaträkningen. I vilken utsträckning dessa omständigheter påverkar denna granskning kan inte närmare undersökas då årsredovisningarna inte innehåller tillräcklig information. Utan att vikta företagens storlek var vinsten per hyres krona i genomsnitt 0,7 % (1 %). Om Brogripen med sitt exceptionellt dåliga resultat exkluderas blir utfallet istället 10,2 %, motsvarande en vinst per år om 6 486 kr för en genomsnittlig administration varför även den kan vara inräknad bland kostnaderna. Totalt ökar vinsten per hyreskrona hos åtta företag jämfört med föregående år. I tre fall Brogripen, HSB Sundsfastigheter och Jenso sjunker vinsten avsevärt. Brogripens förlust förklaras inte Brogripens förlust per hyreskrona beror på relativt höga fastighetskostnader som inte närmare specificeras. Hyresintäkterna halverades jämfört med 2007 samtidigt som kostnaderna inte minskade i samma omfattning. Förändringarna gav mycket stora effekter på företagets ekonomi. Inga avyttringar gjordes enligt årsredovisningen under året. Är det en bra affär att äga hyreshus? 11

Av betydelse för utfallet är även Brogripens finan - siella struktur med en stor skuld till koncernbolag om 358 mnkr (motsvarande halva storleken på skulden till kreditinstitut) samt fordringar på desamma om 685 mnkr. Finansieringen medför både höga ränte-intäkter från koncernbolag samt höga räntekostnader till desamma (och kreditinstituten). Inga förklaringar lämnas kring de finansiella posterna, till varför hyresintäkterna inte täcker fastighetskostnaderna eller angående det dåliga resultatet. HSB Sundsfastigheter har höga räntekostnader HSB Sundsfastigheter tvingas bära höga räntekostnader i förhållande till rörelseresultatet. Företaget har en skuld till moderbolaget HSB Malmö om 689 mnkr (nästan lika stor som skulden till kreditinstituten) där räntan inte återges, men kan uppskattas till cirka 5,4 %. Under året har även ett företag infusionerats och ett annat dotterbolag sålts. För Jenso Fastigheter inträffar under året flera väsentliga händelser som inte kommenteras. Det negativa resultatet beror dels på högre fastighetskostnader och dels på att räntekostnaderna ökar med 82 %. På finansieringssidan ökade de långa skulderna med 28 mnkr (+35 %) samtidigt som en fordran på koncernföretag om 29 mnkr bokfördes. Fastigheternas bokförda värden skrevs upp med 45 mnkr (+44 %). Hos särskilt tre företag ökar vinsten per hyreskrona avsevärt beroende på högre hyresintäkter och/eller lägre kostnader (Ahlström, Assignanten och EjendomsSelskabet), samt i ett fall även på kraftigt ökade ränteintäkter från koncernbolag (EjendomsSelskabet). 12 Är det en bra affär att äga hyreshus?

Direktavkastning n n n Direktavkastningen visar hur mycket pengar företaget tjänar på själva fastighetsverksamheten och beräknas genom att dividera driftnettot med det genomsnittliga bokförda värdet för fastigheterna. Driftnettot utgörs av totala intäkter minus kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgälder, fastighetsskatt samt i vissa fall central administration, och ska täcka företagets kapitalkostnader. För jämförelse beräknas även rörelseresultatet (exkl. jämförelsestörande poster) i relation till bokfört fastighetsvärde den sista december 2008. Rörelseresultatet beräknas som driftnettot minus I genomsnitt uppgår direktavkastningen till 6,5 % för båda åren, trots att förändringen mellan dem för vissa företag är markant. Även här påverkas direktavkastningen hos Brogripen och Jenso av höga fas tighetskostnader respektive höga räntekostnader. När det gäller LENY Fastighets & Byggnads AB beror den dubbelt så höga avkastningen främst på väsentligt lägre underhållskostnader jämfört med året innan, men även högre intäkter. År 2007 genomförde företaget en stor hyresgästanpassning som påverkade driftnettot negativt. Direktavkastning 2008 2007 (procent) Stena Fastigheter Syd AB 15,8 15,3 Akelius Fastigheter AB 5,1 5,4 LENY Fastighets & Byggnads AB 7,6 14,2 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 5,1 3,4 Fastighetsbolaget Nilpat AB 10,3 11,6 EjendomsSelskabet Malmö AB 4,6 4,2 Contentus Förvaltnings AB 9,4 9,1 HSB Sundsfastigheter AB 4,6 4,5 Assignanten AB 8,5 6,6 Bostads AB Gröningen 4,5 4,8 Ahlström Fastigheter i Skåne AB 7,7 5,2 Jenso Fastigheter AB 1,8 4,1 Flygt Fastigheter AB 6,3 5,5 Brogripen Fastighets AB -5,5 5,6 Nevsten Fastighets AB 5,4 3,9 Källa: Stella Borealis sgb.se avskrivningar och i förekommande fall central administration. Se vidare bilaga 1. Direktavkastningen och rörelseresultatet uttryckt som procent av fastigheternas bokförda värden kan direkt jämföras med bankernas utlåningsräntor (samt även företagets avskrivnings- och amorteringstakt). Om talen ligger högre så genererar företaget bättre avkastning än om pengarna placerats på ett bankkonto. Är det en bra affär att äga hyreshus? 13

Företagens ekonomiska potential n n n Ett företags ekonomiska potential kan mätas på flera sätt. I denna undersökning används soliditeten och storleken på företagens reavinster. Även värdetillväxten dvs. hur mycket fastigheternas marknadsvärden har ökat under året är en stark indikator på potentialen, men då endast ett fåtal av företagen redovisar marknadsvärden kan det inte undersökas. Soliditeten är ett mått på hur stor del av företagens tillgångsmassa som finansieras med eget kapital (i motsats till lån) och speglar även deras ekonomiska potential. Ett företag med hög soliditet har större förmåga att överleva år med dålig lönsamhet eller förluster samt kan låna mer för kommande investeringar och förvärv (till en lägre kostnad tack vare bättre kreditvärdighet), vilka i sin tur kan bidra till högre vinster och ytterligare ökad värdetillväxt. Den finansiella risken blir samtidigt mindre då svängningar i låneräntan får mindre genomslag på resultatet. En låg soliditet kan i vissa fall innebära en bra utväxling på ägarnas insatta kapital, men kräver att företaget visar vinst. Den synliga soliditeten beräknas som eget kapital genom balansomslutningen och inkluderar delar av obeskattade reserver i de fall sådana finns. Ingen hänsyn tas till eventuella övervärden i företagens fastigheter. Normalt är marknadsvärdena väsentligt högre än fastigheternas bokförda värden, varför den ekonomiska potentialen i företagen i praktiken är betydligt större. Taxeringsvärden används som en indikation på fastighetsbeståndets storlek. Soliditeten i genomsnit 22 procent Soliditeten är i genomsnitt 22 % år 2008, utan hänsyn till eventuella övervärden i fastigheterna. Med undantag för Ahlström och Assignanten upp visar samtliga företag en god till mycket god soliditet. I det förstnämnda fallet är den låga soliditeten en medveten strategi av ägarna och i det sistnämnda fallet beror den på att företaget lämnar ett koncernbidrag om 4,2 mnkr motsvarande merparten av vinsten. Åtta företag ser en ökning och sju en minskning av soliditeten, men i de flesta fallen är förändringen marginell eller av mindre omfattning. Den kraftiga ökningen i soliditeten hos Jenso (+10,5 %) beror på en uppskrivning om 45 mnkr och minskningen hos Nevsten ( 9,3 %) orsakas av en ökning av skulderna. Noterbart är att Brogripens soliditet ökar, trots ett kraftigt negativt årsresultat. Det beror på att företaget erhöll ett koncernbidrag om 10,5 mnkr. Soliditet och taxeringsvärde 2008 2007 Soliditet i procent (Taxeringsvärde i miljoner kronor) Contentus Förvaltnings AB 34,5 (816) 31,9 (521) Flygt Fastigheter AB 19,5 (216) 19,8 (216) Bostads AB Gröningen 33,6 (402) 36,8 (402) Fastighetsbolaget Nilpat AB 16,3 (137) 15,7 (131) HSB Sundsfastigheter AB 32,7 (1 497) 29,8 (1 365) Akelius Fastigheter AB 15,5 (14 667) 16,8 (13 591) EjendomsSelskabet Malmö AB 32,5 (659) 31,8 (659) Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 13,3 (5 357) 16,1 (4 203) Jenso Fastigheter AB 32,0 (48) 21,5 (48) Brogripen Fastighets AB 11,7 (49) 11,2 (780) LENY Fastighets & Byggnads AB 30,7 (297) 33,8 (290) Ahlström Fastigheter i Skåne AB 2,2 (13) 0,7 (13) Nevsten Fastighets AB 28,4 (75) 37,7 (20) Assignanten AB 0,4 (282) 0,2 (282) Stena Fastigheter Syd AB 26,3 (1 562) 26,8 (1 562) Genomsnitt 22,0 21,9 Källa: Stella Borealis sgb.se 14 Är det en bra affär att äga hyreshus?

Avyttrade fastigheter och reavinster (miljoner kronor) Avyttrade Reavinst 2008 2007 2008 2007 Akelius Fastigheter AB 2 542,0 2 397,0 893,3 601,0 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 161,0 467,5 43,7 121,0 HSB Sundsfastigheter AB 105,0 a Ej. spec. 54,0 49,1 LENY Fastighets & Byggnads AB 0,1 b 1,3 Brogripen Fastighets AB 226,2 71,3 Contentus Förvaltnings AB Nevsten Fastighets AB a) Uppskattning. Bokfört värde. b) Bokfört värde. 4,6 9,3 3,0 Ej. Spec. Källa: Stella Borealis sgb.se Reavinster ett sätt att mäta ekonomisk potential Ett annat sätt att mäta den ekonomiska potentialen hos företagen är genom de vinster som uppstår vid avyttringar av fastigheter, så kallade reavinster, när ägarna väljer att realisera det faktiska värdet i en fastighet. Reavinsterna kan användas till investeringar eller förvärv, alternativt delas ut till ägarna. Företagens årsredovisningar ger inte alltid en tydlig bild av de förvärv och avyttringar av fastigheter som genomförs. I undersökningen har ingen hänsyn tagits till inflationen då köp och försäljningar sker kontinuerligt. Reavinsterna, som kan betraktas som en extra avkastning i företaget, är cirka trettio procent räknat på försäljningspriset (Akelius och Heimstaden) och ligger i linje med de värdeökningar som uppstått på fastighetsmarknaden under flera år. Värdena har hållit i sig även under den lågkonjunktur som började påverka marknaderna under 2008 och det är rimligt att tro att motsvarande värdeökningar uppstått även hos de företag som inte avyttrat fastigheter. Är det en bra affär att äga hyreshus? 15

Utdelning n n n Möjligheten att lämna utdelning till aktieägarna grundar sig på företagets resultat efter skatt. Det inkluderar resultatet från fastighetsförvaltningen tillsammans med reavinster och eventuella andra jämförelsestörande poster. Resultat efter skatt återfinns längst ner i resultaträkningen i företagets års redovisning. Den utdelning som bolagsstämman fattar beslut om ena året betalas ut först kommande verksamhetsår. I denna undersökning används faktiskt utbetalad utdelning respektive år. Utdelning 2008 2007 (miljoner kronor) LENY Fastighets & Byggnads AB 2 2,0 Brogripen Fastighets AB Contentus Förvaltnings AB 4,0 4,0 EjendomsSelskabet Malmö AB Fastighetsbolaget Nilpat AB 0,4 1,6 Flygt Fastigheter AB Nevsten Fastighets AB 0,2 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB Ahlström Fastigheter i Skåne AB HSB Sundsfastigheter AB Akelius Fastigheter AB 80 Jenso Fastigheter AB Assignanten AB 2,0 Stena Fastigheter Syd AB Bostads AB Gröningen Källa: Stella Borealis sgb.se Ett företag av fyra delade ut pengar till sina ägare. 16 Är det en bra affär att äga hyreshus?

Jämförelse med ekonomisk statistik inom fastighetsförvaltning n n n För att ytterligare spegla utfallet i undersökningen kan det relateras till offentlig statistik. Statistiska centralbyrån (SCB) SCB är en myndighet som förädlar data till statistisk information. Varje år genomförs en intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus (IKU) med jämförande data för allmännyttiga och privata fastighetsföretag samt bostadsrättsföreningar. I undersökningen har SCB påfört de privata fastighetsägarna ett så kallat modifierat pålägg som är en schablonmässig kompensation för underskattning i statistiken avseende skötsel och administration. Sedan år 2007 hämtar SCB inte in uppgifter om räntor, lån och avskrivningar för de privata företagen på grund av osäkerheten i siffrorna. Tabellen inkluderar därför inte kapitalkostnader. Då kapitalkostnaderna inte inkluderas i undersökningen går det inte att beräkna vinst per hyreskrona för jämförelser med denna undersöknings resultat. Däremot är driftnettot hos de privata fastighetsägarna mycket högt väsentligen mycket högre än hos de allmännyttiga bostadsföretagen. Före år 2007 visar statistiken att privata fastighetsägare hade lägre kapitalkostnader varje enskilt år, varför det är rimligt att tro att trenden är liknande under 2008 2009 och att de privata företagen därmed uppvisar höga vins ter. Intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus (IKU) i Sverige 2008 Kommunala bostadsföretag Intäkter totalt: 872 (kronor/kvadratmeter) Hyresintäkter, netto: 847 Fastighetsskatt och avgäld*: 22 Driftnetto: 249 Driftkostnader: 374 Underhåll och reparationer: 202 Hyresbortfall: 25 Privatägda fastigheter Intäkter totalt: 920 Hyresintäkter, netto: 902 Hyresbortfall: 18 Driftkostnader: 293 Fastighetsskatt och avgäld*: 26 Driftnetto: 407 * Inkl. markavgifter. Underhåll och reparationer: 142 Modifierat pålägg: 34 Källa: Stella Borealis sgb.se Är det en bra affär att äga hyreshus? 17

Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank Varje år sammanställer Svenskt Fastighetsindex (SFI) tillsammans med Investment Property Databank (IPD) ett index över avkastningen på fastighetsinvesteringar jämfört med alternativa placeringar. Indexet mäter erhållen totalavkastning i procent med fastigheternas marknadsvärden som bas. Totalavkastningen utgörs av summan av direktavkastning och värdeförändring. Beräkningarna följer internationell standard. Totalavkastningen år 2008 var negativ ( 3,3 %), för andra gången under de tjugofem år statistiken tagits fram, beroende på fallande marknadsvärden. Fastigheternas värde minskade med 7,9 % samtidigt som direktavkastningarna ökade för första gången på fem år. Den negativa utvecklingen gäller alla typer av lokaler och för bostäder liksom aktieplaceringar. Svenska statsobligationer gav däremot under året en alternativ avkastning på hela 15,7 %. SFI/IPD Svenskt Fastighetsindex (procent) Index 1996 = 100 1 år 1 år 1 år 3 år 5 år 10 år Alla fastigheter Butiker Kontor Industri Bostäder Övrigt Jämförelsesiffror Aktier Fastighetsaktier Obligationer Inflation Källa: Svenskt Fastighetsindex & IPD Norden AB Totalavkastning 2008 300,9 335,4 278,4 320,9 383,1 337,4 197,4 474,2 209,6 122,1-3,3-2,6-3,5-0,4-3,7-2,6-39,5-25,4 15,7 2,1 Direktavkastning 2008 4,9 5,1 5,1 6,1 3,4 5,8 Värdeförändring 2008-7,9-7,4-8,2-6,2-6,9-8,0 8,8 10,6 8,5 12,2 7,9 9,3-9,2-4,3 5,9 2,0 Totalavkastning årstakt 2008 9,0 11,4 8,2 11,2 10,2 9,3 4,2 11,7 6,3 1,6 9,0 10,7 8,1 10,1 11,8 9,8 3,2 16,1 5,5 1,7 sgb.se 18 Är det en bra affär att äga hyreshus?

Är det lönsamt att äga och förvalta fastigheter? n n n Lönsamhet och ekonomisk potential kan mätas på flera sätt, där denna undersökning fokuserat på ett urval av nyckeltal och information som fångar fas tighetsrörelsen och fastigheter som investeringsobjekt i syfte att besvara undersökningens två frågeställningar: n Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i södra Skåne? n Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i södra Skåne? Rapporten visar att det är lönsamt. Med direktavkastningar på i genomsnitt 6,5 % och en vinst per hyreskrona på drygt 10 % ger fastigheterna goda och stabila kassaflöden som i förlängningen kan delas ut eller på andra sätt komma ägarna till godo. Avkastningen i den löpande förvaltningen får anses vara mycket god och årsvinsten är i genomsnitt nära 6 500 kr för en genomsnittlig lägenhet i Malmö som även är representativ för övriga tolv kommuner i södra Skåne. Det är heller inte ovanligt med indirekta utdelningar i form av att företagen lånar pengar till en ränta som kan sättas högt alternativt lånar ut till en låg ränta. I mindre företag förekommer ofta olika förmåner, löneutbetalningar eller konsultarvoden till ägarna. Dessa ekonomiska fördelar är svårare att fånga och framgår inte av årsredovisningarna hos företagen i denna undersökning. De flesta företagen uppvisar en hög soliditet, en stabil värdetillväxt som fortsatt även under lågkonjunkturen och en god avkastning i förvaltningen som överstiger både bankernas utlåningsräntor och branschgenomsnittet för bostäder enligt SFI/IPD. Även bra som investering Även som investering visar sig hyresfastigheter i södra Skåne vara en mycket god affär. Soliditeten är i genomsnitt hög (22 % utan hänsyn till övervärden) och försäljningar av fastigheter frigör stora värden och kan ses som en extra avkastning utöver fastighetsrörelsen på runt 30 procent. En fjärdedel av företagen delar även ut pengar till ägarna. Är det en bra affär att äga hyreshus? 19

Företag Antal lägenheter Skåne (st) Ahlström Fastigheter i Skåne AB 1) Akelius Fastigheter AB 1) 60 Assignanten AB Bostads AB Gröningen Brogripen Fastighets AB Contentus Förvaltnings AB 1) EjendomsSelskabet Malmö AB Fastighetsbolaget Nilpat AB 1) Flygt Fastigheter AB Heimstaden Fastigheter i Sverige AB HSB Sundsfastigheter AB Jenso Fastigheter AB LENY Fastighets & Byggnads AB Nevsten Fastighets AB Stena Fastigheter Syd AB Max Min Median Medel 360 870 665 890 1 482 231 660 5 106 1 613 190 736 117 6 300 1) Brutet räkenskapsår (2008): Akelius (070701-080630), Nilpat (080701-090630), Contentus (080501-090430), Ahlström (070901-080830). a) Höga finansiella kostnader som inte specificeras, t.ex. övriga om 83 mnkr. b) Kraftigt ökade ränteintäkter från koncernföretag (från 15,6 mnkr till 34 mnkr). c) Försäljning av fastigheter och övrigt, nedskrivning samt reversering av desamma. d) Lämnat koncernbidrag. e) Nedskrivning. Antal lägenheter riket (st) Driftnetto (tusental kr) Resultat efter finansiella poster, justerat (tusental kr) Jämförelsestörande poster (tusental kr) Årets resultat, ej justerat (tusental kr) 29 600 404 870 899 12 847 1 613 736 117 6 300 1 388 1 087 767 20 702 15 526-2 378 62 382 29 092 8 258 5 998 386 633 93 172 2 271 36 346 2 824 90 352 1 087 767-2 378 20 702 122 689 301 26 726 a) 4 966 2 447-6 655 41 504 11 289 b) 2 303 2 056 43 005-3 332-2 945 13 420 509 59 090 59 090-6 655 2 447 12 979-15 724 566 c) -4 200 d) -11 417 e) -4 550 f) -929 g) -1 387 h) 10 730 i) 25 413 j) -645 k) -21 385 l) 271 867 511 463-6 993-7 179 32 741 6 853 862 10 46 086 19 685-2 945 9 094 554 21 185 867 511-7 179 862 65 880 f) Rearesultat vid likvidation av dotterbolag. g) Avsättning till periodiseringsfond samt nedskrivning av bokfört värde på värdepapper. h) Periodiseringsfonder och överavskrivningar. i) Fastighetsförsäljningar samt valutakursjustering. j) Fastighetsförsäljningar, lämnade koncernbidrag samt förändring i periodiseringsfond. k) Rearesultat, värdepappershandel, avsättning/upplösning per.fond samt överavskr. l) Utdelning från och nedskrivning av Stena fastigheter Ragne AB. 20 Är det en bra affär att äga hyreshus?

Företag Utdelning (tusental kr) Ahlström Fastigheter i Skåne AB Akelius Fastigheter AB Assignanten AB Bostads AB Gröningen Brogripen Fastighets AB Contentus Förvaltnings AB EjendomsSelskabet Malmö AB Fastighetsbolaget Nilpat AB Flygt Fastigheter AB Heimstaden Fastigheter i Sverige AB HSB Sundsfastigheter AB Jenso Fastigheter AB LENY Fastighets & Byggnads AB Nevsten Fastighets AB Stena Fastigheter Syd AB Max Min Median Medel 4 000 449 20 000 187 Siffror för förvärv, avyttring och marknadsvärde är faktiska köpeskillingar eller marknadsvärden där inte annat anges. Förvärv (tusental kr) 87 8 131 000 31 464 a) 2 251 a) 2 079 600 b) 2 461 a) 35 000 a) 26 861 c) Ej spec. d) Avyttrat (tusental kr) Rearesultat (tusental kr) Bokfört värde, byggnader och mark (tusental kr) Balansomslutning (tusental kr) Taxeringsvärde (tusental kr) 2 542 000 160 950 105 022 a) 52 a) 893 349 e) 43 716 53 960 1 295 18 239 24 446 681 241 463 339 176 43 279 678 898 632 260 78 821 96 276 8 595 749 2 046 237 150 000 270 771 63 486 Ej spec. 570 532 24 446 681 18 239 270 771 2 551 458 18 811 26 688 513 241 891 536 481 1 245 398 712 335 1 154 664 106 532 105 546 9 172 437 2 175 507 182 263 321 965 74 605 1 643 888 26 688 513 18 811 536 481 2 958 723 12 971 14 666 980 282 000 401 830 49 409 816 162 659 053 137 325 215 593 5 356 825 1 496 953 48 078 296 776 75 270 1 562 260 14 666 980 12 971 296 776 1 738 499 a) Bokfört värde. b) Fastigheter fusionerades in under året. c) Gåva till koncernen från Gunnar Nevsten under 4:e kvartalet. d) Företaget har under året först köpt och sedan sålt Lomma fastighetsbolag (namnändrat till Stena Fastigheter Lomma AB). e) Avser enbart fastigheter. f) Uppräknat m.h.a. taxeringsvärdet (*1,33). Marknadsvärde (tusental kr) 17 251 31 095 000 375 060 f) 534 434 f) 65 714 f) 1 110 726 876 540 f) 182 642 f) 286 739 f) 10 157 300 1 990 947 f) 63 944 f) 394 712 f) 100 109 f) 2 077 806 f) 31 095 000 17 251 394 712 3 288 595 Är det en bra affär att äga hyreshus? 21

Företag Soliditet (procent) Akelius Fastigheter AB Assignanten AB Bostads AB Gröningen Brogripen Fastighets AB Contentus Förvaltnings AB EjendomsSelskabet Malmö AB Ahlström Fastigheter i Skåne AB Fastighetsbolaget Nilpat AB Flygt Fastigheter AB Heimstaden Fastigheter i Sverige AB HSB Sundsfastigheter AB Jenso Fastigheter AB LENY Fastighets & Byggnads AB Nevsten Fastighets AB Stena Fastigheter Syd AB Max Min Median Medel 15,5 0,4 33,6 11,7 34,5 32,5 2,2 16,3 19,5 13,3 32,7 32,0 30,7 28,4 26,3 34,5 0,4 26,3 22,0 a) Om Brogripen exkluderas blir genomsnitten istället 10,2 % respektive 6 486 kr. Direktavkastning (procent) 5,1 8,5 4,5-5,5 9,4 4,6 7,7 10,3 6,3 5,1 4,6 1,8 14,2 5,4 15,8 15,8-5,5 5,4 6,5 Vinst per hyreskrona (procent) 1,2 12,3 4,0-152,7 37,0 11,8 12,5 10,1 11,7 5,5-2,0-28,3 20,5 10,3 35,8 37,0-152,7 10,3-0,7 a) Årsvinst per typlägenhet (kronor) 736 7 848 2 568-97 411 23 605 7 550 7 964 6 441 7 478 3 522-1 268-18 080 13 086 6 548 22 813 23 605-97 411 6 548-440 a) Rörelseresultat/ Bokfört värde fastigheter (procent) 3,8 7,6 2,9-6,7 8,2 3,2 6,9 6,3 5,5 3,9 3,1 0,7 8,7 3,0 14,8 14,8-6,7 3,9 4,8 22 Är det en bra affär att äga hyreshus?