Extrastämma Brf Kilian 9 2011-01-25
Dagordning 1. Öppnande 2. Godkännande av dagordningen 3. Val av stämmoordförande 4. Anmälan av stämmoordförandes val av protokollförare 5. Val av två justeringsmän tillika rösträknare 6. Fråga om stämman blivit i stadgeenlig ordning utlyst 7. Fastställande av röstlängd 8. Information och beslut om renovering av yttertak samt åtgärder avseende trapphusbalkongerna 9. Avslutande
Renovering av yttertak
Takets skick 2003 Innan föreningen köpte loss fastigheten gjordes det en besiktning hösten 2003 Redan vid denna besiktning konstaterades det att taket behövs läggas om. Utdrag ur protokollet lyder: Vind Läckage från skorstenen förekommer vid trappa 9A, samt vid takfönster. Vid 9B röta i trä vid avloppsluftare. Vid 9C röta i takpanel och mot gård vid vindsförråd nr 18. En nyläggning är att föredra Tak Ca 8 st skorstenar behöver fogkompletteras och några skorstenskronor är spruckna. Frostsprängda tegelpannor förekommer samt nockpannor bör omfästas i bruk. Takfotsbräder rötskadade, speciellt vid 9C och vid dess gårdsgavel. Med tanke på takets skick och ålder är en nyläggning att föredra.
Takets skick 2008 Akuta åtgärder på yttertak utfördes 2007 i samband med fasadåtgärder. Hösten 2008 gjordes det ytterligare en besiktning av fastigheten på styrelsens begäran. Även vid denna besiktning påpekas det att taket måste läggas om. Utdrag ur protokollet lyder: Tak av tegelpannor är i behov av generell omläggning inkl. tillhörande detaljer. Ett antal läckage kan konstateras samt bl.a. bristande plåtdetaljer, div. dåliga/otäta genomföringar, takavvattning med färgflagning skadade/otäta takfönster, skorstenar i behov av lagning/omfogning, skadade takpaneler etc. Godkänd taksäkerhet enl. gällande byggregler (BBR) saknas.
Takets skick 2010 På uppdrag av styrelsen utfördes en okulär besiktning av yttertaket hösten 2010 Status på yttertaket beskrivs: Yttertaket består av tegelpannor som troligtvis är original, dessa ligger på läkt med underpapp som tätskikt, nocken är murad och gåbar. Många av både nock- och övriga takpannor är spruckna och ligger dåligt i varandra med läckagerisk som följd, underpapp är torr och påvisar sprickor på många ställen. Plåtbeslagning av genomföringar är av fabrikslackerad stålplåt, färgflagning och rostangrepp förekommer i stor utsträckning. Bruksfogar på skorstenar behöver åtgärdas, vissa skorstenskronor är spruckna och behöver lagas eller gjutas om. Taksäkerheten måste uppdateras till gällande regler enligt BBR.
Frostsprängda tegelpannor Torr och sprucken underpapp
Skorstenar behov av lagning / omfogning
Läckande takfönster
Otäta genomföringar
Förslag på åtgärder Komplett omläggning av yttertak Yttertak med tegelpannor läggs om i sin helhet, dvs. dålig råspont byts ut, ny underpapp, nya läkt och nya tegelpannor. All plåtbeslagning på yttertaket byts till ny av lackerad aluminiumplåt, ny taksäkerhet monteras enligt gällande normer. Skorstenar fogas om och kronor lagas alt. gjuts om.
Trapphus Fönster och dubbeldörrar i trapphusen är gamla och otäta Källa till värmeläckage Försämrar visuellt intryck av fastigheten Olika målerier och småskador i trapphusen behöver åtgärdas
Kostnader Kostnader högt beräknade (baserade på i-värstafall scenario) Takomläggning, åtgärder på plåt och skorstenar Beräknad kostnad: 2 120 000 kr (inkl moms) Byte av trapphusfönster/dörrar, målning och lagning Beräknad kostnad: 350 000 kr (inkl moms)
Effekt på ekonomiskt resultat Underhållet räknas som investering Värde av åtgärd läggs på balansräkning Årlig kostnad i form av avskrivning samt kostnad för finansiering = ränta Ökad årlig kostnad måste täckas med högre intäkter
Finansiering Kontanter behövs för att betala åtgärderna Ca 500 000 kr finns på föreningens sparkonto Ca 2-2,3 miljoner kr måste lånas ökade räntekostnader och ökade krav på amortering
Total budget 2012 Driftskostnader: 1 180 000 kr Räntekostnader: 532 000 kr Totalt: 1 712 000 kr Föreningens enda intäkter är från avgifter Hyresintäkt: 57 800 kr Avgifter: 1 654 200 kr = +10% på 2011 års nivå
Förslag till beslut Stämman beslutar att ge styrelsen mandat att gå vidare med takrenovering inom presenterade ekonomiska ramar