Samrådshandling Detaljplan för Bordet 1 mfl Tibro kommun Plan- och genomförandebeskrivning Samhällsbyggnad i mars 2012
PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Till detaljplanen hör följande handlingar: Plankarta med bestämmelser, skala 1:1 000 Plan- och genomförandebeskrivning Fastighetsförteckning Grundkarta Samrådsredogörelse (tillkommer efter samrådet) Granskningsutlåtande (tillkommer efter granskningsutställningen) Detaljplanen handläggs enligt reglerna för normalt planförfarande. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planens syftar till att möjliggöra sammanbyggnad av industribebyggelsen på fastigheterna Bordet 1 och Stolen 1 över befintlig gatumark samt miljökvalitetsnormer. FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP MILJÖBALKEN Planförslaget är förenligt med 3, 4 och 5 kap miljöbalken - miljöbalkens bestämmelser gällande hushållning med mark- och vattenområden. 3 kap MB omfattar grundläggande bestämmelser för hushållning med mark- och vattenområden. Enligt 1 ska mark och vattenområden användas för det eller de ändamål för vilka områdena är mest lämpade med hänsyn till beskaffenhet och läge samt föreliggande behov. Företräde skall ges sådan användning som medför en från allmän synpunkt god hushållning. Kommentar: Förändringen bedöms innebära hushållning med mark, befintliga byggnader och infrastruktur. 4 kap MB omfattar särskilda bestämmelser för hushållning med mark och vatten för vissa områden i landet. Kommentar: Tibro kommun berörs inte av 4 kap MB. 5 kap MB omfattar miljökvalitetsnormer och miljökvalitetsförvaltning. Enligt 1 får regeringen för vissa geografiska områden eller för hela landet meddela föreskrifter om kvaliteten på mark, vatten, luft eller miljön i övrigt, om det behövs för att varaktigt skydda människors hälsa eller miljön (miljökvalitetsnormer). Kommentar: Tillbyggnaden innebär att den kompletterande eller utökade verksamheten sker inomhus, vilket innebär att nytt externt buller inte alstras från denna. Ökad verksamhet innebär sannolikt viss ökning av trafiken till och från arbetsplatsen både av personbilar och lastbilar. Den ökning som aviserats bedöms 2 Planbeskrivning Detaljplan för Kv Stolen 3 m fl, Tibro kommun
dock inte vara av den omfattningen att miljökvalitetsnormer för buller överskrids vid närliggande bostäder. Verksamheter inom planområdet som helhet bedöms inte vara av eller bli av den omfattningen att miljökvalitetsnormer för luft överskrids även om trafiken till och från området ökar något. Dagvattenmängden bedöms förbli ungefär densamma som idag varför dagvattnet inte bedöms förändra vattenstatusen i Tidan som utgör recipient och omfattas av miljökvalitetsnormer. PLANDATA Läge och areal Planen omfattar fastigheterna Stolen 1 och 5, Bordet 1, 2, 3 och 4 samt del av Språttebo 1:498 och Baggebolet 1:80 som utgör allmän platsmark i form av gata eller park. Planen ligger på ömse sidor om Fabriksgatan i Tibro tätort och arealen uppgår till ca 10 ha. Markägare Stolen 1 och Bordet 1 ägs av Industrifastigheter AB. Stolen 5 ägs av NOA Snickeri i Tibro AB, Bordet 2 och 3 samt Språttebo 1:498 och Baggebolet 1:80 av Tibro kommun och Bordet 4 av EHCC Tibro fastigheter AB. Kommunalägd mark. 3
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Kvarteren inom planområdet är markerade som befintlig industri i kommunens översiktsplan. Detaljplaner Aktuellt planområde berör nedanstående detaljplaner: Dp 64, Stadsplan för del av Tibro Köping, laga kraft 1968-03-20. Dp 94 Baggeboområdet, del av, Tibro kommun, laga kraft 1981-03-19. Huvuddelen av planområdet är anvisat för industriändamål. Härutöver finns en 36 m bred ledningsgata, mark för ställverk/transformator samt park- och gatumark Planområdet gränsar till detaljplan (D155) för kv Stolen 3 mm, Tibro kommun, laga kraft 2009-09-17. Gällande byggrätter inom planområdet. 4 Planbeskrivning Detaljplan för Kv Stolen 3 m fl, Tibro kommun
Behovsbedömning och miljökonsekvensbeskrivning Miljöbedömningen är ett samlingsnamn för arbetsprocessen med miljöfrågor. Huvudsyftet med miljö- och behovsbedömning är att säkra en hållbar utveckling i planeringsprocessen med hänsyn till miljö och hälsa samt hushållning med mark och vatten. En behovsbedömning avgör, enligt vissa kriterier i 6 kap 11 MB, om en miljökonsekvensbeskrivning av planens förslag behövs eller inte. Den avgörande huvudfrågan är i normalfallet om planens genomförande kan antas medföra betydande miljöpåverkan eller inte. Huvuddelen av markarean inom planområdet är bebyggd med industrilokaler. Verksamheten består av till största delen av paketering av taxfreevaror, varuvagnar för flygplan och liknande (ca 70 anställda). Här finns även en mindre möbelindustri (ca 35 anställda), kommunens förråd (ca 15 anställda) ett ställverk (obemannat) och en huvudsakligen tom industrilokal på Bordet 4. Den användning som blir möjlig genom planändringen är en utökning av lagerhållning inom paketeringsverksamheten. Den nuvarande och utökade verksamheten bedöms vara och förbli mindre störande för omgivningen än den mer omfattande möbeltillverkning som tidigare funnits i området. Trafiken kommer sannolikt att öka något m h t till den utökade verksamheten. Sammantaget bedöms att planens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan, varför MKB ej behöver upprättas. Kommunala beslut Byggnadsnämnden har 2012-03-13 gett Samhällsbyggnad i uppdrag att ändra detaljplanen för att möjliggöra sammanbyggnad av bebyggelsen på Bordet 1 och Stolen 1 samt genomföra samråd. 5
FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Natur Mark och vegetation Huvuddelen av planområdet är bebyggt, vilket innebär att det finns relativt lite grönytor inom tomtmark. I planens sydvästra del finns ett parkområde med blandskog av björk, tall och gran som skydd mellan industrierna och närliggande bostadsbebyggelse. Här och där finns enstaka träd, bl a utmed Ställverksgatan, samt vissa trädgårdsarrangemang vid industriernas entréområden. Befintligt skogsområde. Förändringar Plangenomförandet påverkar endast entréområdet vid Inflights anläggning. Geotekniska förhållanden Inom planområdet finns två äldre grundundersökningar (12 och 27) som kan vara till viss nytta vid tillbyggnader. Förändringar Marken ska undersökas inför byggnation eller anläggningsarbeten där befintliga utredningar inte ger tillräcklig kunskap om grundförhållandena. Förorenad mark Inom planområdet finns inte några kända markföroreningar. 6 Planbeskrivning Detaljplan för Kv Stolen 3 m fl, Tibro kommun
Förändringar Vid schakt inom området kan det inte uteslutas att markföroreningar påträffas. Om så sker ska detta anmälas till kommunens miljökontor. Föreslagna verksamheter bedöms inte medföra några nya markföroreningar. Risk för skred eller höga vattenstånd /förändringar Planområdet ligger på nivåer mellan ca +113 och + 115 och är således förhållandevis platt. Inom planområdet finns inte några problem med höga vattenstånd på grund av närliggande vattendrag. Planen kommer inte att medföra att sådana problem uppstår. Fornlämningar /förändringar Inom eller i direkt anslutning till planområdet finns inga kända fornlämningar. Bebyggelseområden Industrilokaler Planområdets kvartersmark omfattar ca 80 000 m 2. Av denna är ca 40 000 m 2 bebyggd dvs i genomsnitt ca 50 %. Bebyggelsen är av varierande ålder och kvalitet, vilket framgår av nedanstående exempel. Inflights huvudbyggnad. 7
Byggnad på Stolen 1 Förändringar Planen tillåter att tomtarean bebyggs till 50 % inom fastigheterna utmed Ställverksgatan där byggrätten på marken inte utgör lägre begränsning. Nuvarande fastighet Stolen 1 får bebyggas med maximalt 50 % av fastighetsarean. Den sammanslagna fastigheten Bordet 1 och Stolen 1 med max 65 % av fastighetsarean vilket motsvarar befintlig byggnad och aktuell tillbyggnad vilket innebär att ny bebyggelse inte kan tillkomma utöver den som planeras sammanbinda fastigheterna. Resterande delar av fastigheterna behövs för utvändig varuhantering, upplag, körytor, personalparkering mm. Sammanlänkningen av de två byggnaderna på Bordet 1 och Stolen 1 måste ske med omsorg om gestaltningen så att de relativt sett olika byggnaderna får ett tillfredsställande helhetsutseende. Nivåskillnaden mellan de befintliga byggnaderna är förhållandevis liten. Preliminär omfattning på aktuell sammanbyggnad av Bordet 1 och Stolen 1. Den utökade lokalarean bedöms kunna generera ett 30-tal nya arbetstillfällen vid Inflight. 8 Planbeskrivning Detaljplan för Kv Stolen 3 m fl, Tibro kommun
Övriga byggnader Se avsnittet om El. Tillgänglighet Tillgängligheten till och inom området för personer med nedsatt rörelseförmåga är god. Nivåskillnaderna inom området är små och det finns möjligheter att nå entréer med fordon. Förändringar I anslutning till de olika entréerna skall det finnas handikappanpassade parkeringsplatser. Ett riktvärde bör vara ca 3-5 % av parkeringsplatserna. Av dessa bör någon vara 5 m bred för rullstolsburna. Vid om- och tillbyggnader ska industriernas entréer och inomhusmiljön i mån som är möjligt göras handikappanpassade. Skyddsrum Tibro tätort är inte längre någon skyddsrumsort. Friytor Mellan Hörnebovägen och den befintliga ledningsgatan ligger ett 25-60 m brett skogsområde som är relativt tätbevuxet. Området fungerar som visuellt skydd mellan industriområde/ledningsgata och bostadsbebyggelsen sydost om Hörnebovägen. Förändring Skogsområdet förändras ej av plangenomförandet. Det bör behållas relativt tätt för att ge bästa möjliga skydd. Gator och trafik Biltrafik Fastigheten Stolen 1 och 5 och Bordet 1 angörs från Fabriksgatan som är genomgående. Fastigheterna Bordet 2, 3 och 4 angörs från Ställverksgatan. Hörnebovägen har knapp 3000 fordon per årsmedeldygn i det aktuella snittet medan övriga gatorna bedöms ha mindre än ca 800 fordon per årsmedeldygn. GC-trafik Befintliga gator saknar trottoarer men har i regel en sk vinge som används för GCtrafik. Denna är markerad genom ett veck i asfalten. Kollektivtrafik Närmaste busshållplats ligger vid korsningen mellan Hörnebovägen och Ställverksgatan. 9
Parkering Parkering sker för närvarande på tomtmark eller som längsparkering på Fabriksgatan. Förändringar Biltrafik Tibro kommun har bedömt att den befintliga delen av Fabriksgatan kan tas i anspråk för tillbyggnaden och därmed stängas för genomfartstrafik. Det finns dock ledningssystem, bl a fjärrvärme, i gatan som komplicerar överbyggnaden som måste utredas noggrant. Se Teknisk försörjning. Sammanbyggnaden av byggnaderna på Stolen 1 och Bordet 1 innebär att Fabriksgatan övergår till en återvändsgata med vändplan. Vändplanen dimensioneras för att t ex sopbilar ska kunna vända. Större lastbilar till den sammanslagna fastigheten kan vända på tomtmark för att nå inlastningsfickor vid Fabriksgatan. Det finns även möjligheter att angöra både Stolen 1 och Bordet 1 från Verkstadsgatan. I samband med bygglov ska fastighetsägaren visa var personal- och besöksparkering ska ske för den utökade verksamheten när tillbyggnaden tar i anspråk delar av befintlig parkering samt i detalj hur angöringen med tunga fordon ska ske till befintliga och eventuellt nya lastbryggor. Skissen nedan visar möjliga principer. Möjliga körvägar för tunga fordon samt möjlig plats för personalparkering vid Inflight. 10 Planbeskrivning Detaljplan för Kv Stolen 3 m fl, Tibro kommun
Gång- och cykeltrafik Cykelparkering föreslås vid resp fabriksentré. I övrigt planeras ingen förändring. Kollektivtrafik Ingen förändring planeras. Parkering De pågående och planerade verksamheterna inom fastigheten beräknas generera följande behov av parkeringsplatser: Bordet 1 och Stolen 1 ca 70 pl Platser på gata flyttas till Stolen 1 Stolen 5 20 Platser finns på tomtmark Bordet 2 10 Platser finns på tomtmark Bordet 3 5 Platser finns på tomtmark Bordet 4 10 Platser finns på tomtmark Summa 115 Restriktioner och störningar Nuvarande verksamheter är inte direkt störningskänsliga. Stark bullrande verksamheter förekommer ej i närområdet. Förändringar För all industriverksamhet gäller Naturvårdsverkets riktlinjer för externt industribuller, vilket förtydligats genom en bestämmelse som hänvisar till riktvärden för befintlig industri, vilka är följande för närliggande bostäder. Dag 07-18 Kväll 18-22 samt sönd o helgd 07-18 Natt 22-07 Momentana ljud nattetid 22-07 55 dba ekv nivå 50 dba ekv nivå 45 dba ekv nivå 55 dba max nivå Teknisk försörjning Vatten och avlopp Samhällsbyggnadsförvaltningen ansvarar för vatten- och avloppsförsörjningen inom Tibro tätort. Fastigheterna inom planområdet är anslutna till kommunens ledningsnät i omgivande gator. I den del av Fabriksgatan som ska byggas över ligger en vattenledning. Dagvatten Dagvatten från befintliga hårdgjorda ytor leds idag via dräneringsledningar och gatubrunnar till kommunens dagvattennät som via öppet dike med viss fördröjning mynnar i en gren av Tidan norr om Järnvägsbanken. 11
El Tibro Elverk svarar för den eltekniska infrastrukturen. Inom planområdet finns ett inkommande ledningstråk på 40 kv som slutar i ett ställverk på fastigheten Bordet 3. Ställverket försörjer stora delar av Tibro kommun med elkraft. Elledningar finns i Fabriksgatan. Inom planområdet finns 6 transformatorer, varav en tillhör Tibro Energi och övriga industrin. Flera av dessa transformatorer är idag överflödiga och bör åtminstone kopplas bort från nätet då de förbrukar mycket ström utan att ha någon funktion. Tele och IT I Fabriksgatan finns både teleledningar och fiberoptiska kablar. Fjärvärmeledningar Två fjärrvärmesystem med sammanlagt 4 isolerade vattenrör ligger i Fabriksgatan. De ledningar som försörjer Bordet 4 korsar Bordet 2 och kraftledningsgatan. Ett ledningspar ligger i parkmarken norr om Ställverksgatan. Härutöver finns servicer till enskilda fastigheter. Tibro kommun äger bostadsnätet och Neova industrinätet. Industrinätet håller högre temperatur. Uppvärmning Bebyggelsen, med undantag av Bordet 1, är ansluten till fjärrvärmenätet. Bordet 1 värms genom egen pannanläggning som eldas med flis och liknande. Avfall Avfallshantering inom planområdet sköts idag av Avfallshantering Östra Skaraborg (AÖS). Förändring Vatten och avlopp Ingen förändring planeras. Befintlig vattenledning i Fabriksgatans västra del får överbyggas förutsatt att den blir lätt åtkomlig för reparationer underhåll. Dagvatten Huvuddelen av planområdets industrimark är bebyggd eller hårdgjord. Utbyggnadsmöjligheterna är små, vilket innebär att mängden dagvatten förblir relativt konstant. Möjligheten att infiltrera dagvatten inom området är liten. El Planerade tillbyggnader kan anslutas till befintligt elnät. Ledningarna i Fabriksgatans västra del får överbyggas förutsatt att de blir lätt åtkomlig för reparationer underhåll. Tele och IT Teleledningar och fiberoptiska kablar i Fabriksgatans västra del får överbyggas förutsatt att de blir lätt åtkomliga för reparationer underhåll. Fjärvärmeledningar Överbyggnad av ledningssystemen, vilket får ske på en sträcka av ca 65 m, ska ske så att ledningarna blir åtkomliga i en gjuten kulvert. Konstruktionen av denna kulvert ska godkännas av ledningsägarna som för närvarande är Tibro kommun och Neova AB. 12 Planbeskrivning Detaljplan för Kv Stolen 3 m fl, Tibro kommun
Uppvärmning Fastigheten Bordet 1 föreslås bli ansluten till fjärrvärmenätet. Avfall Ingen förändring planeras. Räddning Tomtmarken inom planområdet skall ordnas så att framkomlighet för utryckningsfordon tillgodoses. Släckvatten för brand skall ordnas enligt gällande regler. Administrativa frågor Planen innehåller inga bestämmelser om vare sig utökad eller minskad lovplikt i förhållande till det som normalt gäller inom denna typ av plan. Konsekvenser Fabriksgatan övergår från genomfartsgata till återvändsgata med vändplats, vilket bedöms medföra något ökad biltrafik på Ställverksgatan och i förlängningen även på Järnvägsgatan av både personbilar och tunga fordon. Delar av den tunga trafiken som har mål på fastigheterna Bordet 1 och Stolen 1 bedöms kunna angöra från Verkstadsgatan via fastigheten Stolen 1 men lämnar sannolikt området via Ställverksgatan/Hörnebovägen med hänsyn till placeringen av flertalet lastfickor på Bordet 1. Huvuddelen av personbilstrafiken härrör från personal vid Inflight s verksamhet inom fastigheterna Bordet 1 och Stolen 1. Dessa kan nå delvis nya personalparkeringar, främst inom Stolen 1, från både Verkstadsgatan och Fabriksgatan. Samtliga gator har förhållandevis bra bredd och standard och bedöms tåla förskjutningar i trafikrörelserna. Ökad trafik på Hörnebovägen norr om Verkstadsgatan innebär något ökade bullerstörningar inom kv Gråsejen och Kummeln främst genom att störningstillfällena med höga maxnivåer från tunga fordon ökar. MEDVERKANDE Planen har upprättats av Bo Jonsson och Katarina Kjellberg i samråd med övriga delar inom Samhällsbyggnadsförvaltningen. Tibro i mars 2012 SAMHÄLLSBYGGNAD Bo Jonsson Tf stadsarkitekt Katarina Kjellberg Mätningsingenjör 13
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Detaljplanen handläggs enligt reglerna för normalt planförfarande. Preliminär tidplan för planprocessen: Samråd mars-april 2012 Utställning maj-juni Antagande i BN aug-sept Laga kraft sept-okt Genomförandetid Genomförandetiden för planen upphör 2017-12-31. Huvudmannaskap/Ansvarsfördelning Kommunen är huvudman för all allmän platsmark inom planområdet. Respektive fastighetsägare kommer att vara ansvarig för alla ombyggnadsprojekt inom respektive fastighet. Avtal Planavtal har upprättats mellan Tibro kommun och ägaren till bl a fastigheterna Bordet 1 och Stolen 1. Ett köpeavtal föreslås mellan Tibro kommun och Industrifastigheter AB om inköp av gatumark. Till detta avtal föreslås en bilaga som detaljreglerar hur överbyggnad av de olika ledningssystemens ska ske. Avtalet bör därför även godkännas av Neova AB angående fjärrvärme, Tibro Energi AB angående elledningar/fiberoptik samt Skanova angående teleledningar. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning Den gatumark som köps av Industrifastigheter AB skall inregleras i endera Bordet 1 eller Stolen 1 innan bygglov kan påräknas. Ett alternativ är att slå samman fastigheterna Bordet 1, Stolen 1 och aktuell gatumark från Språttebo 1:488 och Baggebolet 1:80. Erforderliga ledningsrätter/servitut ska upprättas för befintliga och ev tillkommande ledningar samt för transformatorer. 14 Planbeskrivning Detaljplan för Kv Stolen 3 m fl, Tibro kommun
EKONOMISKA FRÅGOR Planekonomi Alla kostnader som beror på sammanbyggnaden av Bordet 1 och Stolen 1 skall betalas av ägaren till Industrifastigheter AB däribland kulvert för befintliga fjärrvärmeledningar m fl ledningar. Hit hör således även kostnad för nybyggnad av vändplats på Fabriksgatan och kostnader för erforderliga fastighetsreglering av Bordet 2 samt överbyggd och försåld gatumark inom Språttebo 1:488. Planavgift Planavgift kommer att tas ut enligt fastställd taxa i samband med bygglov. TEKNISKA FRÅGOR Geotekniska undersökningar skall vid behov utföras för bestämning av grundläggning för bebyggelse och anläggningar. I samband med sådana undersökningar bör även radonhalt kontrolleras. MEDVERKANDE Planen har upprättats av Bo Jonsson och Katarina Kjellberg i samråd med övriga delar inom Samhällsbyggnadsförvaltningen. Tibro i mars 2012 SAMHÄLLSBYGGNAD Bo Jonsson Tf stadsarkitekt Katarina Kjellberg Mätningsingenjör 15