Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om marknadsföring och information om köparens undersökningsplikt. Prövning av om fastighetsmäklaren har angett vilseledande uppgifter i marknadsföringen av en bostadsrätt. Även frågan om fastighetsmäklaren skriftligen har informerat köparen om dennes ansvar för att undersöka objektet i så god tid innan överlåtelseavtalet ingicks att denne hade möjlighet att genomföra undersökningen av den förmedlade bostadsrätten har prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en bostadsrätt framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i förmedlingsuppdraget. NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in följande handlingar: Uppdragsavtalet Köpeavtalet Anbudsförteckningen Dokumentationen av de uppgifter som har vidtagits för att uppnå om kundkännedom Journalen POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Marknadsföringsprospektet Säljarens frågelista Objektsbeskrivningen Prisstatistik i området En e-postkonversation med köparen En e-postkonversation med Mäklarsamfundet Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. NN har marknadsfört en bostadsrätt med information om att lägenheten låg högst upp i huset. För köparen var detta en avgörande faktor för att hon skulle lägga ett bud. Efter köpet, vid en promenad i den högt belägna lunden på baksidan av huset, gjorde hon upptäckten att det fanns en vindsvåning i huset. Vindsvåningen var inte synlig från gatan, på grund av sluttande tak, eller från trapphuset då trappan tog slut vid våning 3. Till vindsvåningen fanns en separat ingång. Hon kontaktade genast NN och fick då till svar att han inte kände till att det fanns en vindsvåning. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Av säljarna fick han informationen att lägenheten låg högst upp i huset och på våning 3 av 3. Han såg ingen anledning att misstro säljarnas uppgifter. Innan han publicerade annonsen för lägenheten mejlade han den till säljarna och fick deras godkännande. Anmälaren fick muntlig information om undersökningsplikten på visningen den 4 september 2018. Prospekten hade tagit slut på visningen och anmälaren hänvisades även till annonsen på hemsidan där all information om bostaden framgick skriftligen (även undersökningsplikten). Den skriftliga informationen om undersökningsplikten framgår av objektsbeskrivningen som anmälaren fick innan kontraktet skrevs den 5 september 2018.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i handlingarna uppmärksammat huvudsakligen följande. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen beskrivs bostaden återkommande som högst upp i huset. Under Allmänt om föreningen i objektsbeskrivningen står: UTFÖRDA RENOVERINGAR: 2001-2002 - Exploaterades fastighetens vindar, totalt 13 lägenheter. FÖRRÅD: Förråd finns till samtliga lägenheter. Förråden är märkta med lägenhetsnummer. De flesta förråden finns i källaren, men några har ingång från gatan (gäller vindslägenheterna). I objektsbeskrivningen finns även information om köparens undersökningsplikt. Marknadsföringsprospektet I prospektet används orden högst upp återkommande för att beskriva bostadens placering i fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Marknadsföringen
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Enligt 10 marknadsföringslagen (2008:486) får en näringsidkare inte använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande ifråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, tvetydigt eller annat olämpligt sätt. Enligt 8 marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Det innebär bland annat att mäklaren ska använda sig av beskrivningar och bildmaterial som återger objektet på ett korrekt sätt. En objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. I marknadsföringsprospektet som NN har tillhandahållit anges på första sidan att bostaden är belägen högst upp i huset. Orden högst upp används återkommande i objektsbeskrivningen. NN har i sitt yttrande angett att han fick informationen av säljarna att lägenheten låg högst upp i huset och på våning 3 av 3 och såg ingen anledning att misstro deras uppgifter. Av uppgifter i objektsbeskrivningen hämtade från bostadsrättsföreningen framgår att under åren 2001-2002 exploaterades fastighetens vindar, med totalt 13 lägenheter. Vindslägenheterna nämns även i informationen om fastighetens förråd. I ärendet är det utrett att NN har marknadsfört bostadsrätten som belägen högst upp i huset i både objektsbeskrivningen och prospektet. Detta trots att han har haft tillgång till information från bostadsrättsföreningen om att fastighetens vindar hade exploaterats. De uppgifter som har lämnats i marknadsföringen har inte gett en rättvisande bild av objektet och är därmed vilseledande. Vilseledande marknadsföring står i strid med god fastighetsmäklarsed. Bristerna i marknadsföringen är varningsgrundande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Informationen om köparens undersökningsplikt En fastighetsmäklare ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka objektet och verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Detta anges i 16 andra stycket fastighetsmäklarlagen. I förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 56) framgår anges följande. I andra meningen har tagits in en bestämmelse om att mäklaren är skyldig att skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har att undersöka fastigheten, dvs. köparens undersökningsplikt. Till skillnad mot 1995 års lag kan mäklaren inte nöja sig med att lämna denna upplysning muntligen utan måste upplysa om det skriftligen. Skriftlighetskravet är avsett att underlätta för köparen att ta till sig upplysningen. Köparen ska få del av informationen i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att han eller hon har möjlighet att låta undersöka fastigheten. Inget hindrar att mäklaren lämnar information på ett tidigt stadium, t.ex. i objektsbeskrivningen. NN har uppgett att han muntligen i samband med visningen har upplyst anmälaren om köparens undersökningsplikt, samt hänvisat till informationen på mäklarföretagets hemsida. I samband med kontraktsskrivningen dagen efter visningen fick anmälaren den skriftliga informationen om undersökningsplikten i objektsbeskrivningen som en bilaga till köpekontraktet. Att lämna skriftlig information och uppmaning om att genomföra en undersökning av bostadsrätten först i köpeavtalet är för sent. Fastighetsmäklarinspektionen finner att underlåtenheten är varningsgrundande. Påföljden NN meddelas en varning för att ha angett vilseledande uppgifter i marknadsföringen av en bostadsrätt och för att först i samband med
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) kontraktsskrivningen ha lämnat skriftlig information om köparens undersökningsplikt. Förseelserna motiverar en varning bedömda även var för sig. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.