Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om dokumentation, rådgivnings- och upplysningsskyldighet och journal. Prövning av fastighetsmäklarens upplysningsskyldighet om badrummets skick i en bostadsrättslägenhet, vilket mäklaren hade fått besked om efter det att överlåtelseavtalet hade skrivits under av parterna. Dokumentationsskyldigheten av en överenskommelse mellan parterna med anledning av detta har också prövats. Även anteckningarna över förmedlingsuppdraget i journalen har granskats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen har tagit emot en anmälan från köparen av en bostadsrätt. Köparen är företrädd av ett ombud. NN har varit ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingsuppdraget. Anmälaren har bifogat kopior av skrivelser mellan sitt juridiska ombud och mäklarföretagets juristjour samt till säljarna. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) NN har lämnat in två yttranden i ärendet samt kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, dokumentationen över åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna och köparen, depositionsavtalet, överlåtelseavtalet, journalen som har överlämnats till uppdragsgivarna, journalen som har överlämnats till köparen, anbudsförteckningen, skrivelser från anmälarens juridiska ombud, en bild på ett textmeddelande (sms) från en företrädare för bostadsrättsföreningen, delar av en förvaltningsberättelse, frågelistan, den skriftliga information om köparens ansvar för att undersöka bostadsrätten som är en del av objektsbeskrivningen. Anmälan Anmälaren har, genom sitt ombud, framfört kritik mot NNs förmedling av bostadsrätten. Hon har hänvisat till en skrivelse från sitt juridiska ombudet till NN den 5 september 2014, en skrivelse till mäklarföretagets juristjour den 24 september 2014 och en skrivelse till säljarna den 24 september 2014. Sammanfattningsvis har anmälaren anfört följande. Badrummet var i princip omöjligt att använda. I objektsbeskrivningen framgick det bland annat att badrummet var helkaklat med en duschhörna och ett vädringsfönster. Det fanns även en tvättmaskin. Efter kontraktsskrivningen fick hon besked på telefon av NN att en duschkabin eller ett badkar måste sättas in i badrummet. Hon valde en duschkabin. Den duschkabin som sattes in var mycket stor och blockerar helt vädringsfönstret. Placeringen innebar att man var tvungen att sitta snett på toalettstolen för att få plats med benen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) Informationen från bostadsrättsföreningen om att badrummet saknade fuktspärr lämnades till NN vid ett telefonsamtal den 30 juni 2014. NN vidarebefordrade inte denna information till henne. Informationen fick hon först i efterhand vid en kontakt med säljarna. Hon tillträdde lägenheten den 29 augusti 2014. Köparen är missnöjd med NNs utförande av förmedlingen. Hon har inte fått nödvändig information om badrummets status och bostadsrättsföreningens syn på dess användning. Hon anser även att NN inte tydligt har förankrat och förklarat för henne vilka förändringar som skulle göras i lägenheten. NN har inte låtit henne ta del av och godkänna dessa. Det finns heller inget skriftligt som visar att denna försämring av lägenheten har tillåtits efter avtalets undertecknande. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet är undertecknat av säljarna och NN den 10 juni 2014. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen är följande angivet under rubriken Badrum. Helkaklat badrum som går i en diskret ljusblå ton. Badrummet renoverades av föreningen i samband med stamrenovering 1988. Praktiskt med duschhörna, handdukstork och egen tvättmaskin. WC, handfat med förvaring, spegelskåp och vädringsfönster. Objektsbeskrivningen är undertecknad av säljarna och köparen den 27 juni 2014.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) Överlåtelseavtalet I överlåtelseavtalet är bland annat följande angivet i 3 Lägenhetens skick. Lägenheten överlåts i befintligt skick. Skicket fastställs med utgångspunkt från förhållandet på avtalsdagen. Köparen har före köpet beretts tillfälle att undersöka lägenheten. Överlåtelseavtalet är undertecknat av säljarna och köparen den 27 juni 2014 med tillträde den 28 augusti 2014. Journalen I journalen är det angivet att uppdragsavtalet ingicks den 18 november 2013. Bilden av ett textmeddelande (sms) I ett textmeddelande från en representant i bostadsrättsföreningens styrelse anges följande. Hej, Jag skickade mejlet till dig med information med att badkar/duschkabin var ett måste i dom gamla badrummen då det inrednings något tätskick. Den 30/6. Där under har NN antecknats följande. T9 på telefon har ändrat inte finns (min kursivering) till inrednings (min kursivering.) Testade själv på min telefon och det blev inrednings om man ej skrev ett mellanrum mellan orden /intefinns/ Fastighetsmäklarens yttrande NN har tillbakavisat kritiken. Hon har bland annat uppgett följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) Inför försäljningen kontaktade hon bostadsrättsföreningen och pratade med deras kontaktperson. Hon frågade om det fanns någon viktig information som spekulanterna behövde ta del av. Svaret hon fick var att ingen viktig information behövde vidarebefordras till spekulanter eller köpare. Den 30 juni 2014 blev hon kontaktad av föreningen. Hon fick då reda på att badrummet helt saknade tätskikt och att säljarna hade tagit bort det badkar eller dusch som funnits installerat. Föreningen ställde som krav att ett badkar eller en duschkabin skulle installeras. Hon kontaktade säljarna, som sa att de kunde installera en duschkabin eller ett badkar. Hon kontaktade omgående köparen och frågade vilket hon ville ha. Köparen svarade att hon önskade en duschkabin. Överenskommelsen dokumenterades inte skriftligt eftersom parterna var överens. Köparen gavs möjlighet att inspektera lägenheten före tillträdet, men avstod från denna möjlighet. Beträffande anteckningarna i journalen har hon anfört följande. Hon träffade säljarna första gången den 18 november 2013 för en värdering. Hon skrev ut ett förmedlingsuppdrag, som hon hade med sig till mötet. Skriver man ut ett förmedlingsuppdrag ur systemet så loggas det per automatik i journalen som Förmedlingsuppdrag ingånget. Inget förmedlingsuppdrag undertecknades, utan säljarna sa att de skulle återkomma längre fram. Säljarna tog kontakt med henne igen den 5 juni 2014. De hade ett nytt möte och förmedlingsuppdraget undertecknades den 10 juni 2014. Systemet uppdaterar inte automatiskt journalen, därav hängde det gamla datumet kvar i journalen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Det framgår av 16 fastighetsmäklarlagen bland annat att mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om, i detta fall bostadsrätten, som kan antas vara av betydelse för en köpare. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om bostadsrättens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten Av utredningen i ärendet framgår det att NN före överlåtelsen hade kontrollerat med bostadsrättsföreningen om det fanns någon information som skulle delges spekulanter och köpare. Hon hade fått ett nekande svar på denna fråga. Enligt samstämmiga uppgifter från anmälaren och NN fick hon den 30 juni 2014 ett besked från bostadsrättsföreningen om att lägenhetens badrum saknade fuktspärr samt att föreningen hade som krav att en duschkabin eller ett badkar skulle installeras. Detta var efter det att överlåtelseavtalet hade undertecknats. Hon kontaktade då omedelbart säljarna och köparen (anmälaren) och de kom överens om att en duschkabin skulle installeras. Det är inte klarlagt i ärendet om NN samtidigt informerade köparen om att badrummet saknade fuktspärr. Enligt ett avgörande från Regeringsrätten (RÅ 1996 ref. 83) måste omständigheter som är graverande för en fastighetsmäklare kunna slås fast otvetydigt, för att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) kunna läggas till grund för en disciplinär åtgärd. Fastighetsmäklarinspektionen finner att utredningen i ärendet inte ger stöd för att NN skulle ha brustit i sin upplysningsskyldighet om badrummets skick. Dokumentationen av överenskommelsen Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Enligt god fastighetsmäklarsed har fastighetsmäklare ett ansvar för att skriftligen dokumentera överenskommelser mellan parterna. I det här fallet har det varit fråga om ett åtagande från säljarna att, i enlighet med köparens samtycke, installera en duschkabin i badrummet efter det att överlåtelseavtalet var undertecknat. NN har inte verkat för att denna överenskommelse dokumenterades. Fastighetsmäklarinspektionen finner att detta är grund för en erinran. Journalen Fastighetsmäklaren ska enligt 20 fastighetsmäklarlagen föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid denna tidpunkt. Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal är enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35). Det framgår av NN yttrande att datumet för när uppdragsavtalet ingicks är felaktigt noterat i journalen. Det korrekta datumet ska vara den 10 juni 2014. Med hänsyn till att det har handlat om en enstaka felskrivning bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen är att anses som ringa och inte leder till någon påföljd. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en erinran för att hon inte har verkat för att en överenskommelse mellan parterna dokumenterades.