Är hushållens skulder ett problem?

Är hushållens skulder ett problem? Alexandra Leonhard alexandra.leonhard@boverket.se

Vad gör Boverket och f.d. BKN? BKN:s uppdrag: Kreditgarantier Förvärvsgarantier Hyresgarantier Stöd till kommuner Analyser: Analysera förhållandena på bostadsmarknaden och bolånemarknaden. Vi följer marknaden och den senaste forskningen på området. Publicerar 3 marknadsrapporter per år sedan 28. 213-1-25 Sida 2

Innehåll Skuldsättningen är oroväckande hög i Sverige. Konsekvenser Bostadspriser, är de stabila, hur rör de sig över tid? Bostadspriser, förmögenhet och skulder i Malmö, Göteborg och Stockholm. Bostadslånen ökar amorteringsviljan minskar. Lämpliga åtgärder. 213-1-25 Sida 3

Skuldsättningen i Sverige ligger idag på samma nivå som kris-länderna gjorde 27 Nederländerna Danmark Nya Zealand Irland Australien Storbritannien Sverige 212 Sverige 27 USA Kanada Finland Tyskland Frankrike 2 4 6 8 1 12 14 16 18 2 22 Bolån/disp. Inkomst, procent Källa: OECD, SCB 213-1-25 Sida 4

198 1984 1988 1992 1996 2 24 28 212 (p) procent Hushållens skulder består till 8% av bostadslån 18 Hushållens skulder i procent av disponibel inkomst 16 14 12 1 8 6 4 2 Konsumtionslån/ Disponibel inkomst Bostadslån/ Disponibel inkomst Källa: SCB 213-1-25 Sida 5

Varför är hög skuldsättning problematisk? Hög skuldsättning ökar sårbarheten för: Arbetslöshet Sjukdom Fallande bostadspriser Trist att hamna under vatten Hög skuldsättning kan också få samhällsekonomiska konsekvenser: Konsumtionen faller Dålig ekonomisk tillväxt Sjukdom 213-1-25 Sida 6

Konsumtion 211 jmf. med 27 Ingen tröstshopping i Irland, Danmark, Nederländerna eller Italien Irland Danmark Nederländerna Italien USA Frankrike Tyskland Österrike Finland Sverige -1-8 -6-4 -2 2 4 6 8 Källa: Macrobond 213-1-25 Sida 7

197 1972 1974 1976 1978 198 1982 1984 1986 1988 199 1992 1994 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 Index 25=1 Höga skulder är inte något problem så länge bostadspriserna inte faller Reala huspriser 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Sverige Danmark Nederländerna Tyskland Finland Norge Källor: Macrobond och OECD 213-1-25 Sida 8

Index Priset på bostäder stiger alltid 189 19 191 192 193 194 195 196 Index 1981=1 197 198 1955 199 196 2 1965 21 197 1975 Antal invånare miljoner 198 1985 199 Index 1628=1 1995 2 25 21 Antal invånare miljoner 25 2 15 1 5 USA 35 3 25 2 15 1 5 4 3 2 1 Herrengracht prisindex NL Huspris Antal invånare (höger axel) Herengracht pris index, 1628=1 Linjär trend 25 2 15 1 5 Sverige 1 8 6 4 2 Huspriser, index Antal invånare(höger axel) 213-1-25 Sida 9 Källor: Macrobond, R.J. Shiller, P. M.A. Eichholtz, OECD, SCB

1952 1954 1956 1958 196 1962 1964 1966 1968 197 1972 1974 1976 1978 198 1982 1984 1986 1988 199 1992 1994 1996 1998 2 22 24 26 28 21 Index 2=1 De ökade priserna förklaras inte av stigande produktionskostnader eller hyror 3 Reala bostadspriser, real hyra och faktorpris 25 2 15 1 5 Egna hem Bostadsrätter Hyra FPI Källa: SCB 213-1-25 Sida 1

index Jan 25=1 Jan-5 Aug-5 Mar-6 Oct-6 May-7 Dec-7 Jul-8 Feb-9 Sep-9 Apr-1 Nov-1 Jun-11 Jan-12 Aug-12 index Jan 25=1 Jan-5 Aug-5 Mar-6 Oct-6 May-7 Dec-7 Jul-8 Feb-9 Sep-9 Apr-1 Nov-1 Jun-11 Jan-12 Aug-12 index Jan 25=1 Jan-5 Aug-5 Mar-6 Oct-6 May-7 Dec-7 Jul-8 Feb-9 Sep-9 Apr-1 Nov-1 Jun-11 Jan-12 Aug-12 Real prisutveckling per storstad sedan 25 Malmö Stockholm 18 18 16 16 14 14 12 12 1 1 Bostadsrätt Egna hem Bostadsrätt Egna hem 18 16 14 12 1 Göteborg Bostadsrätt Egna hem Källor: Valueguard och Macrobond 213-1-25 Sida 11

Fantastisk avkastning på bostäder mellan 1996 & 211 (realt, per år) 4 35 3 25 2 15 Avkast Standardavvik. 1 5 Egna hem utan lån Egna hem med lån Bostadsrätt utan lån Bostadsrätt med lån Aktieindex utan lån Aktieindex med lån 213-1-25 Sida 12 Källor: SCB, Mäklarstatistik, Macrobond

Var stiger priserna och var finns bostadsförmögenheten? B. Förmögenhet Övriga Sverige 51% 11% 3% 8% 213-1-25 Sida 13

Geografisk fördelning Övriga Sverige Skuld: 46% Inkomst: 58% Befolkning: 61% Ägda Bostäder: 64% Skuld: 11% Inkomst: 1% Befolkning: 1% Ägda Bostäder: 9% Skuld: 35% Inkomst: 25% Befolkning: 22% Ägda Bostäder: 2% Skuld: 8% Inkomst: 7% Befolkning: 7% Ägda Bostäder: 7% 213-1-25 Sida 14 Källor: SCB Hushållens ekonomi (HEK)

Per cent Tillgång på lån är en viktig faktor för de ökande bostadspriserna Årlig tillväxt av bolån och huspriser 18 16 14 12 1 8 6 4 2-2 -4 22 24 26 28 21 212 Huspriser nominella Bolån nomiella Källor: Macrobond, OECD och SCB 213-1-25 Sida 15

199 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Procent Trots ökade bolån har hushållens räntebetalningar minskat 14 12 1 Räntebetalningar och utestående bostadslån i Sverige 14 12 1 8 6 4 2 8 6 4 2 Räntebetaln. efter skatt/ disponibel inkomst Bostadslån/ disponibel inkomst (höger axel) Källa: SCB (sparbarometern och NR) 213-1-25 Sida 16

dec-3 dec-4 dec-5 dec-6 dec-7 dec-8 dec-9 dec-1 dec-11 mdkr procent Många väljer rörliga bolån 2 5 2 1 5 Bolånestock och andel lån med rörlig ränta 7 6 5 4 1 5 3 2 1 Svensk bolånestock (vänster) Danmark Sverige Tyskland Källor: Danmark statistik, Deutsche Bundesbank, Macrobond och SCB 213-1-25 Sida 17

jan-3 jan-4 jan-5 jan-6 jan-7 jan-8 jan-9 jan-1 jan-11 jan-12 procent Här är den första anledningen till varför 4 1-årig bolåneränta minus <1 års ränta 3 2 1-1 -2 Danmark Sverige Tyskland Källor: Eurostat och Macrobond 213-1-25 Sida 18

jan-95 okt-95 jul-96 apr-97 jan-98 okt-98 jul-99 apr- jan-1 okt-1 jul-2 apr-3 jan-4 okt-4 jul-5 apr-6 jan-7 okt-7 jul-8 apr-9 jan-1 okt-1 jul-11 apr-12 Procent jan-95 apr-96 jul-97 okt-98 jan- apr-1 jul-2 okt-3 jan-5 apr-6 jul-7 okt-8 jan-1 apr-11 jul-12 Procent och här den andra 12 1 8 6 4 2 5år statslåneränta 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, -,5 Bostadsobligations- och bolåneränta minus statslåneränta 5år bolåneränta minus statslåneränta 5år Källa: Macrobond 213-1-25 Sida 19

1975 198 1985 199 1995 2 25 21 1975 198 1985 199 1995 2 25 21 procent Husprisindex 25=1 procent Husprisindex 25=1 Vi använder bostaden som bankomat -vilket är ett nytt beteende Sverige Storbritannien 14 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 14 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 Uttag av eget kapital andel av disponibel inkomst Genomsnittlig utlåningsränta Husprisindex (höger axel) Uttag av eget kapital andel av disponibel inkomst Genomsnittlig utlåningsränta Husprisindex (höger axel) Källor: SCB, egna beräkningar och Macrobond 213-1-25 Sida 2

198 1984 1988 1992 1996 2 24 28 212 procent Den genomsnittliga belåningsgraden ökar. 45 Belåningsgrad 4 35 3 25 2 15 1 5 Egna Hem Bostadsrätter Ägda bostäder Källor: SCB och Mäklarstatistik 213-1-25 Sida 21

procent men amorteringarna minskar 9 Andel belånade hushåll som amorterar 9 8 8 7 7 6 6 5 5 4 4 3 26 27 29 21 211 212 SEB Egna hem SEB Bostadsrätt SCB Egna hem 3 SCB Bostadsrätt SEB Totalt Källor: SCB Hushållens ekonomi och SEB sparbarometer 213-1-25 Sida 22

Hur mycket bör vi amortera? Positiva amorteringar krävs (procent) 29 21 211 212(p) För oförändrad förmögenhet i takt med värdeminskning på hus. Teoretisk värdeminskning på hus är 1-2%. Amortering 1,2 1,3 1,3 1,3 KPI (KI) -,5 1,2 3, 1,1 Reala amorteringar,7 2,5 4,3 2,4 Bolåneökning före amortering 11,3 9,9 6,7 6, Amortering -1,6-7,4-2,4-3,6 Real ökning disponibelinkomst 2, 1,6 3,5 2,6 1% 1,5% av bolånet 75% 2% av bolånet 5% 3% av bolånet Källor: SCB och Konjunkturinstitutet 213-1-25 Sida 23

Jämförelse av läget 199 och idag procent 199 212 Genomsnittlig utlåningsränta 13,5 4, Räntebetalningar efter skatt (% av disp.ink) 1,4 4,6 Skuldsättning, endast bolån (skuld/disp.ink.) 6 124 Belåningsgrad (skuld/värdet på bostäder*) 27 42 Arbetslöshetsersättning högsta dagpenning (% av genomsnittslönen) 75 4 Källor: SCB, Calmfors och Riksbanken 213-1-25 Sida 24

Tysklands bolånemarknad ett föredöme Långsiktigt fundamentalt värde (Beleihungswert) Låg belåningsgrad i nyutlåning Uttag av eget kapital ej möjligt Hushållen amorterar Balans mellan rörliga och bundna räntor Inga skatteavdrag för räntor Fungerande hyresmarknad 213-1-25 Sida 25

Ökade skulder har drivit upp huspriserna Kraftig bostadsprisuppgång sedan 1996. De som köpte en bostad 1996 har haft en fantastisk avkastning. Men bostäder tenderar inte att öka i realt värde över tid. Bubblor kostar Minskad konsumtion Hushåll under vatten se DK, NL, USA Låga räntor och husprisspekulation driver priserna. Ränteskillnadsersättningen motverkar långa räntebindningstider. Bostaden används som bankomat. Amorteringskulturen praktiskt taget icke-existerande. 213-1-25 Sida 26