Plan- och byggavdelningen Detaljplan för fastigheten Vinkelhaken SAMRÅDSHANDLING 13 med flera (korsningen Storgatan/Fogdegatan) i Ljungby stad, Ljungby kommun GRANSKNINGSTID: 26 mars 2019 17 april 2019 AR: Underrättelse Planbeskrivning Plankarta Samrådsredogörelse Undersökning Så här görs en detaljplan Svarsblankett
UNDERRÄTTELSE Miljö- och byggförvaltningen Plan- och byggavdelningen Sanna Johansson 0372 78 92 63 sanna.johansson@ljungby.se Dnr 2016/1046 UNDERRÄTTELSE Detaljplan för fastigheten Vinkelhaken 13 med flera (korsningen Storgatan/Fogdegatan) i Ljungby stad, Ljungby kommun Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för byggnation av två stycken bostadsvolymer i olika höjder, vilka kan inrymma vård- och centrumverksamheter. Planområdet består i dagsläget av en tom rivningstomt där det tidigare har funnits kontor, planområdet är planlagt som kontorsändamål och därför behövs en ny detaljplan tas fram. Planområdet är beläget i centrala Ljungby stad i korsningen Storgatan/Fogdegatan och är cirka 7 700 m 2 stort. Planområdet berörs av strandskydd från Lagan, därför måste detta upphävas i samband med detaljplanen. Detaljplanen överensstämmer med översiktsplanen inklusive tillägg och fördjupningar. Detaljplanen bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan och därför behöver ingen miljökonsekvensbeskrivning upprättas. Granskningstid: 26 mars 2019 17 april 2019 Planförslaget finns tillgängligt för granskning på i Kommunhuset, Olofsgatan 9, Ljungby samt på kommunens webbsida www.ljungby.se/plan. Vi vill uppmärksamma berörda fastighetsägare att informera hyresgäster/ bostadsrättsinnehavare om samrådet. Välkommen att höra av dig till kommunen för information och frågor: Planarkitekt Sanna Johansson telefon 0372-78 92 63, e-post sanna.johansson@ljungby.se eller av plan- och byggavdelningen genom kommunens väel 0372-78 90 00.
Den som har synpunkter på förslaget är välkommen att framföra dessa skriftligen, via post till Ljungby kommun Plan- och byggavdelningen, 341 83 Ljungby eller via e-post till miljo.byggnamnden@ljungby.se, senast onsdagen den 17 april. MILJÖ- OCH BYGGNÄMNDEN Mars 2019
1(20) Detaljplan för fastigheten Vinkelhaken 13 med flera (korsningen Storgatan/Fogdegatan) Ljungby stad, Ljungby kommun PLANBESKRIVNING Den här detaljplanen genomförs med standardplanförfarande. Standardförfarande kan användas om en föreslagen detaljplan är av begränsad betydelse, saknar intresse för allmänheten och om den överensstämmer med översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande. Endast närmast berörda, sakägare, Länsstyrelsen och Lantmäteriet behöver höras. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för byggnation av två stycken bostadsvolymer i olika höjder, vilka kan inrymma vård- och centrumverksamheter. Planområdet består i dagsläget av en tom rivningstomt där det tidigare har funnits kontor, planområdet är planlagt som kontorsändamål och därför behövs en ny detaljplan tas fram. PLANDATA Läge och areal Planområdet är beläget i centrala Ljungby stad i korsningen Storgatan/Fogdegatan och är cirka 7 700 m 2 stort. PLANOMRÅDE Planområdets läge.
2(20) Markägoförhållanden Fastigheten Vinkelhaken 13 ägs av Fastighets AB Vinkelhaken i Ljungby och fastigheterna Ljungby 7:125 och Ljungby 7:84 ägs av Ljungby kommun. Fastigheter inom planområdet. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Detaljplaner Inom planområdet gäller följande detaljplaner: P 81/13; Förslag till ändring av stadsplanen för del av Kv. Vinkelhaken, fastställd 29 september 1981. Enligt detaljplanen får det uppföras kontor i ma två våningar. E 202; Förslag till ändring av stadsplanen för del av kv. Vinkelhaken mm, fastställd 3 mars 1969. Den delen av detaljplanen som berörs i den nya detaljplanen är gatumarken.
3(20) Utklipp från gällande detaljplan för Vinkelhalen 13, P 81/13. För omgivningen gäller följande detaljplaner: E 105; Förslag till jämkning av stadsplanen för kv. Vinkelhaken, fastställd 8 februari 1960. P 00/14; Detaljplan för del av kv. Vinkelhaken, fastställd 28 juni 2000. Kommunala beslut Miljö- och byggnämnden gav 31 augusti 2016 126 planavdelningen i uppdrag att upprätta en detaljplan för aktuellt område. Översiktsplanen Planförslaget strider inte mot kommunens översiktsplan antagen 2006. Övriga planer, program och ställningstaganden Grönstrukturplan I grönstrukturplanen för Ljungby stad antagen 27 oktober 2000 angränsar planområdet till park med mycket stor betydelse. Behöver upprustning. Utöver det så behövs det mer grönska i området, det är en för liten andel park per invånare. Utklipp från grönstrukturplanen, planområdet är inringat i blått.
4(20) Centrumplanen I centrumplanen antagen av kommunfullmäktige den 1 september 2009 ingår planområdet (se bild nedan). Centrumplanen visar hur kommunen ska utvecklas i framtiden. Det står inget specifikt om planområdet i centrumplanen, men om bostäder skrivs följande; Fler bostäder i centrum gör att underlaget för handel och service stärks. Ett centrum med en blandning av funktioner gör det tryggare och det används under större del av dygnet. Vidare under bebyggelsestruktur står bland annat följande; Utformning, stil och höjd på nya byggnader och kvarter kan variera, eftersom den befintliga bebyggelsestrukturen är väldigt skiftande. Även fasadmaterialet skiftar väsentligt med trä, puts, tegel, betongelement och plåt. Den geografiska avgränsningen av centrumplanen. Planområdet är inringat i rött.
5(20) PLANFÖRUTSÄTTNINGAR Bebyggelse Bebyggelsen inom kvarteret Vinkelhaken består till störst del av bostäder, både flerbostadshus och en friliggande villa. Utöver det så är Fogdeskolan belägen på Vinkelhaken 6, som är en förskola med 4 avdelningar. Bebyggelse runt fastigheten Vinkelhaken 13 (inringat i blått). Fogdeskolan, Vinkelhaken 6.
6(20) Bostäder Utmed Storgatan ligger ett flerbostadshus i tre våningar med en upphöjd källare och sadeltak. Även på andra sidan Storgatan i kvarteret Trekanten ligger flerbostadshus i tre våningar. Fasadmaterialet på de båda husen är rött tegel. Flerbostadshus utmed Storgatan. Offentlig/kommersiell service Planområdet är beläget i centrala Ljungby stad och har närhet till både offentlig och kommersiell service. Byggnadskultur och gestaltning Inom fastigheten Trekanten 4, precis norr om planområdet, är ett tvåvåningshus från 1921 beläget. Från början vad detta ett bostadshus men idag huserar IF Metall Kronoberg i fastigheten. Huset är välbevarat och har en ljusgrå putsfasad med rusticerande pilastrar med kapitäl. IF Metall Kronoberg, på fastigheten Trekanten 4. Natur Mark och vegetation Planområdet består idag av en grusbelagd yta med enstaka träd utmed Storgatan.
7(20) Geotekniska förhållanden En geoteknisk grundundersökning (se bilaga 1) har tagits fram för planområdet. Förorenad mark Tidigare inom fastigheten Vinkelhaken 13 fanns ett tryckeri, en så kallad grafisk industri och då hade fastigheten riskklass 3. I december 2013 gjordes en miljöhistorisk utredning och miljöteknisk markundersökning enligt Naturvårdsverkets mifo fas 2 på fastigheten Vinkelhaken 13. Resultatet visade att föroreningsnivån av oljeämnen och metaller i mark och grundvatten var låg medan att föroreningsnivån i byggnaden var måttlig. Samtliga tre jordprover underskred Naturvårdsverkets riktvärde för KM (Känslig Markanvändning). Porgasmätning visade att det kunde finnas alifater under delar av byggnaden. Efter att byggnaden rivits har därför ytterligare undersökning gjorts för att undersöka om oljekolväten (alifater, aromater, BTEX och PAH) kan ha trängt igenom betongplattan. Analysresultaten visade inte någon påverkan av dessa ämnen. Fornlämningar Inga kända fornlämningar enligt Fornminnesregistret (FMIS) finns inom planområdet. Om fornlämningar påträffas i samband med schaktningar och dylikt skall arbetet avbrytas omedelbart och Länsstyrelsen meddelas utan dröjsmål. Friytor Lek och rekreation Inom planområdet finns inga lekplatser. Närmaste allmänna lekplats ligger vid hembygdsparken, ca 250 meter från fastigheten. Gator och trafik Gatunät, gång- och cykeltrafik Planområdet är placerat i centrala Ljungby stad med utbyggda gator och gång- och cykelvägar till och från området. Kollektivtrafik Ljungby bussterminal ligger på gångavstånd från planområdet, ca 600 meter. Miljökvalitetsnormer luft och vatten Miljökvalitetsnormer är ett juridiskt bindande styrmedel enligt miljöbalkens femte kapitel. Miljökvalitetsnormerna är till för att komma till rätta med miljöpåverkan från diffusa utsläppskällor som t.e. trafik och jordbruk. Luft Beräkningar för luftföroreningar har utförts i kommunen. I Kronobergs Luftvårdsförbunds rapport Tätortsprogram i Kronoberg län, Resultat 2007 2017 står det: Såväl mätningar som tidigare utförda beräkningar tyder på att luftkvaliteten är relativt god i länet. Resultaten visar inga överskidanden av miljökvalitetsnormer. För kvävedioid och riktigt små partiklar (PM2,5) ligger nivåerna under riktvärdena i berörda preciseringar inom miljökvalitetsmålet Frisk Luft som är ambitionsnivån. Det vi har mest problem med är förhöjda halter av grova partiklar, PM10, under enskilda dygn. Situationen i Kronobergs län ser ut att ha förbättrats och visar färre antal dygn med
8(20) förhöjda halter under den senaste femårsperioden jämfört med den första femårsperioden 2008 2012. Miljöavdelningen bedömer därför att miljökvalitetsnormen för luft i det aktuella planområdet sannolikt inte överskrids. Vatten Planområdet ligger inom Lagans avrinningsområde. Enligt VISS, länsstyrelsens VattenInformationSystem för Sverige, har ekologisk status för vattnet inte uppnåtts 2015 och det finns även risk att denna inte uppnås 2021 eftersom vattnet har sämre status än god på grund av vandringshinder. Det finns även en risk att kemisk status på vattnet inte heller uppnås 2021 vilket innebär att miljökvalitetsnormen för vatten inte följs. Halten kvicksilver bedöms vara över gällande gränsvärde i sjöfisk provtagen i huvudavrinningsområdet. Eftersom planområdet är beläget nära Lagan, ca 50-100 meter, blir det viktigt att inte hårdgöra hela fastigheten. Miljö- och byggförvaltningens bedömning är att detaljplanens påverkan på Lagaån är begränsad, med anledning att det mellan planområdet och Lagan finns ett parkstråk, dessutom förs det in planbestämmelser om genomsläpplighet på kvartersmarken. Planområdet ligger också inom Bergaåsens grundvattenmagasin som är en sand- och grusförekomst med ovanligt goda uttagsmöjligheter. Den kemiska statusen för Bergaåsen är god. För att behålla den goda statusen är det viktigt att dagvattnet tas om hand på ett bra sätt inom planområdet så att påverkan på dricksvattentäkten blir så liten som möjligt. Miljö- och byggförvaltningen bedömer att planbestämmelsen om begränsning av hårdgjorda ytor uppfyller kommunens ansvar att skydda vattentäkten. Störningar Buller Planområdet är utsatt för trafikbuller och därför har det tagits fram en bullerutredning och den redovisas under planförslaget. Trafikmängden på Storgatan är ca 5 600 fordon/dygn (mätår 2015). Teknisk försörjning Det finns ledningar för vatten, avlopp, dagvatten och el till planområdet. Ledningarna ligger i gatan, både i Storgatan och i Fogdegatan. Fjärrvärme finns också utbyggt i området. Strandskydd I de gällande planerna finns det inget strandskydd. Strandskyddet återinträder med anledning av att en ny detaljplan upprättas. Strandskyddet omfattar land- och vattenområde intill 100 meter från strandlinjen vid normalt vattenstånd. Syftet med strandskyddet är att trygga förutsättningar för allmänhetens friluftsliv och att bevara goda livsvillkor på land och i vatten för djur och vätlighet. Planområdet berörs av strandskydd från Lagan, därför måste detta upphävas i samband med detaljplanen.
9(20) PLANFÖRSLAGET Bebyggelse Bostäder och övrig bebyggelse Detaljplanen medger att planområdet används för bostadsändamål (B), samt att området kan inrymma vård- (D) och centrumverksamheter (C). Vård innefattar områden för vårdverksamhet för människor och som bedrivs i särskilda lokaler och centrum innefattar eempelvis butiker, kontor och service. Förslag på bebyggelse På uppdrag av fastighetsägaren har Arkitekthuset presenterat ett förslag på hur platsen kan bebyggas vilket redovisas nedan. Förslag på bebyggelse inom planområdet, Arkitekthuset. Planförslaget från Arkitekthuset innebär att planområdet kan bebyggas med totalt 76 lägenheter, från 1 ROK till 2 ROK. Förslaget består av att bebygga fastigheten Vinkelhaken 13 med två olika bostadsvolymer, kallade det västra och norra huset. Utöver det så byggs en parkering på innegården, med infart från Fogdegatan. De två husvolymerna har en bruttoarea på ca 6 000 m 2. Fasaderna föreslås vara putsade eller murade mot gatorna och mot innegården.
10(20) Storgatan Norra huset Västra huset Fogdegatan Situationsplan över planområdet, Arkitekthuset. Utformning och gestaltning Detaljplanen medger en varierad höjd av bebyggelsen inom fastigheten Vinkelhaken 13. I planförslaget är bebyggelsen utmed Storgatan (norra huset) 6 7 våningar och det andra lamellhuset (västra huset) 4 6 våningar. Höjden bestäms av högsta nockhöjd i meter på plankartan, det finns olika höjder från 17 till 24 meter. Sektion från väst till öst, Arkitekthuset.
11(20) Solstudie Arkitekthuset har tagit fram en solstudie för olika årstider och olika klockslag. Solstudien baseras på den föreslagna bebyggelsen från Arkitekthuset. Studien visar att en viss påverkan på grannfastigheterna förekommer, men att det kan anses rimligt i en stadskärna. Under vinterhalvåret står solen så pass lågt att de flesta fastigheterna är påverkade av skugga. 12.00 16.00 Solstudie 20 mars/23 september, Arkitekthuset. 12.00 16.00 Solstudie 21 juni, Arkitekthuset. Natur Geotekniska förhållanden För planområdet har det tagits fram en geoteknisk undersökning (bilaga 1). Följande står det i undersökningen under grundläggning av byggnad; Mot bakgrund av låg relativ fasthet i jordenskikt med mäktigheter på 6 a 9 meter i kombination med tunga byggnader och stora laster bedöms pålgrundläggning lämpligast i detta fall. En kombinerad grundläggning med lättare byggnadsdelar på mark och tyngre delar på pålar bedöms svårt att utföra då risken finns att få olika stora sättningar mellan de olika byggnadsdelarna. Grundläggning med betongpålar bedöms mest kostnadseffektivt. Vid grundläggning på pålar bestäms lastkapaciteten på pålarna genom att stötvågsmätning enligt typgodkänd
12(20) metod utförs på ett antal provpålar i samband med att arbetet startas eller ev. i förväg. Vid dimensioneringen av pålarna ska eventuella påhängslaster medräknas. Hårda jordskikt har påträffats ungefär 17 meter under markytan. Enligt SGU's brunnsarkiv är det runt 22 meter ner till berg vid en brunn som ligger ca 100 meter sydväst om undersökningen. Vid en brunn ca 200 meter nordost om undersökningen är det 10 meter till berg. Om någon byggnadsdel eventuellt bedöms möjlig att grundlägga på mark bör en mer detaljerad undersökning utföras med bl. a ostörd jord provtagning och laboratorieanalyser. På grund av de ovanstående läggs det in en planbestämmelse; b1 Grundläggning endast pålning. Friytor Lek och rekreation På innegården skapas en friyta med möjlighet för odling och plats för rekreation. Innegården ska fungera som ett komplement till lägenheternas balkonger/uteplatser. Innegården har fått korsmark På marken får endast förråd placeras och parkering. För att undvika att fastigheten blir helt hårdgjord så läggs det in en planbestämmelse om mark och vegetation; n1 Minst 40 % av fastigheten ska vara genomsläpplig och får inte hårdgöras. Gator och trafik Gatunät, parkering och infarter Till och från planområdet finns det redan ett välutbyggt gatunät i form av Storgatan och Fogdegatan. Bilparkering ska ske inom planområdet genom en parkeringslösning ovan mark med infart från Fogdegatan. Infart till planområdet ska ske via Fogdegatan, därför läggs det in utfartsförbud mot Storgatan och i korsningen Storgatan/Fogdegatan.
13(20) Parkering på innegården, med infart från Fogdegatan, Arkitekthuset. Störningar Buller och störningsskydd Ny bebyggelse ska utformas och anpassas till platsen så att acceptabla ljudnivåer uppnås. Detaljplanens bullerbestämmelser är utformade utifrån Förordningen om trafikbuller vid bostadsbyggnader (svensk författningssamling 2015:216). Bostadsändamål Huvudregeln för bostäder är att 60 dba ekvivalentnivå från vägtrafik ska klaras utanför alla fasader. De bostäder vid vilka huvudregeln inte går att klara ska minst hälften av boningsrummen (vardagsrum och sovrum) läggas mot en skyddad sida där ljudnivån uppgår till högst 55 dba ekvivalentnivå och högst 70 dba maimal ljudnivå vid fasad mellan kl. 22.00 06.00. Varje bostad ska ha tillgång till en balkong eller uteplats med en ljudnivå på högst 50 dba ekvivalentnivå och 70 dba maimalnivå. En bullerutredning har genomförts för planområdet av Soundcon AB, 2017-07-03, (se bilaga 2) och den visar att det finns förutsättningar att bygga bostäder på Vinkelhaken 13. Beräkningarna visar att man med aktuellt byggnadsförslag överskrider 60 dba ekvivalent ljudnivå vid bostadsfasader riktade mot Storgatan. Övriga fasader samt fasader mot innergård erhåller ekvivalenta ljudnivåer inom intervallet 60-50 dba. På plankartan, inom byggrätten mot Storgatan, läggs en planbestämmelse in om buller f1; Minst hälften av bostadsrummen i varje lägenhet ska orienteras mot en ljuddämpad
14(20) sida. För att möjliggöra enkelsidiga lägenheter på ma 35 m 2 finns planbestämmelsen, v1 - Enkelsidiga lägenheter mot Storgatan ska vara mindre än 35 m 2. Förordningen innehåller även riktvärden för uteplatser där den ekvivalenta ljudnivån ej bör överstiga 50 dba och den maimala ljudnivån 70 dba. De bostäder som inte uppfyller detta i direkt anslutning till den egna bostaden bör i de flesta fall kunna erbjudas gemensamma uteplatser inom området där detta uppfylls. Trafikprognos år 2040, dygnsekvivalent ljudnivå vid fasad, Soundcon AB.
15(20) Trafikprognos år 2040, dygnsekvivalent ljudnivå vid fasad, Soundcon AB. Trafikprognos år 2040, Ljudutbredning är 1,5 meter över mark på innegårdarna, Soundcon AB. Teknisk försörjning Vatten, avlopp och dagvatten Ledningar finns i både Storgatan och Fogdegatan, framdraget till planområdet.
16(20) Värme och el Planområdet kan anslutas till befintliga fjärrvärmeledningar och elledningar. Avfall Avfallshanteringen ska skötas enligt Ljungby kommuns avfallshanteringsplan. Upphävande av strandskydd Vid Lagan i Ljungby stad är strandskyddet upphävt enligt äldre detaljplaner. Om en ny detaljplan upprättas, återinträder strandskyddet. Om man då vill upphäva strandskyddet måste det prövas på nytt mot de nu gällande reglerna. Kommunen kan upphäva strandskyddet för ett område i samband med att en ny detaljplan antas, om det finns särskilda skäl för det och om intresset av att detaljplanera området väger tyngre än strandskyddets syften. De särskilda skäl som gäller för att upphäva strandskyddet är samma som för att bevilja en strandskyddsdispens. Eftersom strandskyddet återinträder automatiskt när en detaljplan ersätts med en ny föreslås att strandskyddet upphävs för kvartersmarken inom planområdet. Vinkelhaken 13 Ortofoto över Vinkelhaken 13, från 2015. Beskrivning På ortofotot här ovanför ser man att fastigheten Vinkelhaken 13 har varit bebyggd tidigare, vilket gör att fastigheten har varit ianspråktaget på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syfte. Det var under 2016 som bebyggelsen revs och i dagsläget är det en tom gruslagd yta, se ortofoto nedan.
17(20) Ett av skälen till att upphäva strandskyddet för att uppföra bostäder, är att området genom en väg är väl avskilt från området närmast strandlinjen och utöver det finns det en fri passage finns mellan Fogdegatan och Lagan. Särskilt skäl Marken har redan tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften, MB 7 kap. 18c pkt 1. Vinkelhaken 13 Fogdegatan Fri passage, parkområde Ca 35 m Lagan Ortofoto över Vinkelhaken 13, från 2017.
18(20) GENOMFÖRANDE Organisatoriska frågor Organisation Planen upprättas av miljö- och byggförvaltning som också författar genomförandebeskrivning. Det tekniska genomförandet av allmänna anläggningar görs av kommunen genom tekniska förvaltningen. Tidplan Samråd över planförslaget beräknas ske mellan mars och april 2018, granskning mars/april 2019 och antagande av miljö- och byggnämnden maj/juni 2019 under förutsättning av att planarbetet fortskrider som beräknat och inga problem uppstår. Genomförandetid Genomförandetid innebär att detaljplanens giltighetstid är begränsad. Under genomförandetiden har fastighetsägarna en garanterad rätt att bygga i enlighet med detaljplanen och planen får inte ändras utan att särskilda skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter detaljplanen att gälla, men kan då ändras eller upphävas av kommunen utan att fastighetsägarna har rätt till ersättning för till eempel förlorad byggrätt. Genomförandetiden är 5 år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Huvudmannaskap Det är kommunalt huvudmannaskap. Fastighetsrättsliga frågor Fastigheten Vinkelhaken 13 överensstämmer med detaljplanen. Tekniska frågor Tekniska undersökningar Fastighetsägaren ansvarar för övriga tekniska undersökningar på kvartersmark. Ägaren av Vinkelhaken 13 bekostar ett eventuellt återställande av Storgatan och Fogdegatan. Ekonomiska frågor Fastighetsägaren bekostar upprättandet av detaljplanen genom planavtal. Inkomster Bygglovavgiften kommer att ge kommunen inkomst. KONSEKVENSER OCH UNDERSÖKNING Miljökonsekvenser Detaljplanen innebär inte en sådan miljöpåverkan som avses i 6 kap. 5 miljöbalken. En strategisk miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning har därför inte upprättats enligt kraven i plan och bygglagen 4 kap. 34.
19(20) Undersökning En undersökning av miljöpåverkan finns med som en bilaga till planbeskrivningen. Konsekvenser för detaljplanens genomförande Detaljplanen möjliggör byggnation av bostäder samt centrumverksamheter och vårdverksamheter i ett centralt läge. Planförslaget innebär ökad byggrätt i ett attraktivt centralt läge vilket är bra ur ekonomisk synvinkel. Genom att förtäta kvarteret kommer fler människor att få möjlighet att bosätta sig i de centrala delarna av Ljungby vilket kan anses positivt då det finns tillgänglighet till kollektivtrafik samt offentlig och kommersiell service. Planförslaget innebär en ökad befolkningstäthet i området vilket i sin tur medför mer liv och rörelse. Detta kan ha en positiv inverkan på känslan av trygghet i området samt stärka kundunderlaget i närområdet. Vid byggnation kan framkomligheten bli begränsad då Fogdegatan och eventuellt Storgatan måste användas för uppställning av arbetsfordon och byggutrustning. Konsekvenser på fastighetsnivå Fastighet Ekonomiska Fastighetsrättsliga Tekniska Inom planområdet Vinkelhaken 13 Bekostar detaljplanen. Beställa och leverera geoteknisk undersökning, bullerutredning och solstudie. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Planavtal Ett planavtal är tecknat mellan fastighetsägaren och Ljungby kommun. Ingen planavgift tas ut vid bygglov. Strandskydd Strandskyddet är upphävt inom kvartersmark, a1. GENOMFÖRDA UTREDNINGAR OCH UNDERLAG Fastighetsägaren till Vinkelhaken 13 har beställt och bekostat en geoteknisk undersökning (se bilaga 1) och en bullerutredning (se bilaga 2).
20(20) MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Detaljplanen har utarbetas av planarkitekten Sanna Johansson på Planavdelningen, Ljungby kommun i samarbete med eploateringschef Per-Olov Almqvist. PLANAVDELNINGEN Sanna Johansson Planarkitekt
1(15) Detaljplan för fastigheten Vinkelhaken 13 med flera (korsningen Storgatan/Fogdegatan) i Ljungby stad, Ljungby kommun SAMRÅDSREDOGÖRELSE SAMMANFATTNING Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för byggnation av två stycken bostadsvolymer i olika höjder, vilka kan inrymma vård- och centrumverksamheter. Planområdet består i dagsläget av en tom rivningstomt där det tidigare har funnits kontor, planområdet är planlagt som kontorsändamål och därför behövs en ny detaljplan tas fram. ÄNDRINGAR Efter samrådet har fastighetsägare ritat om sitt förslag på bebyggelse inom fastigheten Vinkelhaken 13, den största förändringen är att det inte längre är något underjordiskt garage på innegården utan istället markparkering. Anledningen är att den geotekniska undersökningen visar att marken kräver pålning vid byggnation, vilken betyder att även hela garaget skulle behövt pålats och därför valde fastighetsägaren att ta bort parkeringen under mark. Markparkering tar även mer plats på innegården, därför togs en byggrätt bort, längs Fogdegatan. Plankartan har ändrats enligt följande: Användningsbestämmelsen; D Vård, har lagts till på plankartan. Nockhöjden har justerats, och då främst till det lägre. Byggrätten utmed Fogdegatan är borttagen. Korsmarken är justerad till; korsmark På marken får endast förråd placeras och parkering. En justering av planbestämmelsen gällande b2 Endast 40 % av fastighetsarean får hårdgöras. Ny planbestämmelse har lagts till p1 byggnad ska placeras minst 2 meter från fastighetsgräns. Planbeskrivningen har ändrats enligt följande: I planbeskrivningen har det gjorts ändringar, med anledning av ändringar av planbestämmelser. Utöver det har det gjorts en solstudie som har lagts till i planbeskrivningen. Efter dessa justeringar föreslås miljö- och byggnämnden besluta att skicka detaljplanen för granskning. Samråd över planförslaget har skett med fastighetsägare inom området, berörda grannar, kommunala förvaltningar och nämnder, statliga myndigheter med flera under tiden 9 28 mars 2018. Samtliga sakägare samt statliga och kommunala remissinstanser har fått fullständiga planhandlingar. Planförslaget har under samrådstiden funnits tillgängligt i kommunhuset samt på kommunens webbplats www.ljungby.se/plan.
2(15) Detaljplanen handläggs med standardförfarande. INKOMNA YTTRANDEN Under samrådstiden har yttranden inkommit enligt följande: Utan synpunkter Lantmäteriet Skanova AB Med synpunkter Länsstyrelsen Kronoberg Miljöavdelningen Tekniska förvaltningen Barn- och utbildningsnämnden Kulturparken Småland Heimstaden (fastigheterna Trekanten 6 och Vinkelhaken 2) Bostadsrättsföreningen Vinkelhaken (fastigheten Vinkelhaken 4) Fastighetsägare Vinkelhaken 5 Med synpunkter Länsstyrelsen: Sammanfattande synpunkter Länsstyrelsen konstaterar att ett genomförande av planförslaget kan bidra till att hållbar utveckling och miljökvalitetsmålet God bebyggd miljö uppfylls. Detta utifrån det attraktiva läget och centrala läge. Estetisk utformning och att hänsyn tas till omgivande stads- eller landskapsbild samt till omgivande kulturmiljöer/byggnader är dock angeläget. Det är viktigt att dagvatten och geoteknik är väl utrett. Koppling till översiktsplanen samt tidigare planläggning Det föreslagna området finns inte specifikt redovisat i den fördjupade översiktsplanen för Ljungby centrum. Planförslaget strider dock inte mot kommunens intentioner i planen. För området finns idag två gällande detaljplaner från 1969 och 1981 som medger kontor i ma två våningar samt gatumark. I grönstrukturplanen för Ljungby stad antagen 27 oktober 2000 angränsar planområdet till park med mycket stor betydelse. Behöver upprustning. RÅDGIVNING OM ALLMÄNNA INTRESSEN Enligt 5 kap 14 Plan- och bygglagen Bebyggelse Detaljplanen reglerar allmän plats Gata för berörda delar av Fogdegatans och Storgatans gatumark. För övrigt regleras området för BC Bostäder och Centrum. I mitten av planområdet medges På marken får endast uthus och förråd (ma 4 meter) placeras och parkering anläggas under mark. För de delar som medger bostadsbebyggelse anges en högsta nockhöjd på 13, 17, 20 respektive 13-26 meter.
3(15) God bebyggd miljö och kulturhistoriska värden Länsstyrelsen betonar vikten av god byggnadskultur och att särskild omsorg läggs vid estetisk utformning av ny bebyggelse, där hänsyn tas till omgivande stadseller landskapsbild. Fogdeskolan, kv. Vinkelhaken 6, söder om planområdet, och IF Metall Kronoberg, kv. Trekanten 4, norr om planområdet, utgör både karaktärsskapande inslag i planområdet direkta omgivning. Båda dessa byggnader är i kulturmiljöprogrammet från 2002 utpekade som byggnader som är eller bör vara skyddade i plan. Att ta tillvara befintliga kulturmiljöer och integrera dem i ny bebyggelse är en förutsättning för att skapa en god bebyggd miljö. Länsstyrelsen ser gärna att kommunen reviderar och uppdaterar gällande kulturmiljöplan som är från 2002. Trafik och kommunikation Parkering ska ske inom planområdet genom en parkeringslösning under mark med infart från Fogdegatan. Infart till planområdet ska ske via Fogdegatan, därför läggs det in utfartsförbud mot Storgatan och i korsningen Storgatan/Fogdegatan. Naturvärden och grönstruktur Området har tidigare varit bebyggt och består idag av en gruslagd yta med enstaka träd mot Storgatan. Länsstyrelsen konstaterar att inga naturvärden berörs. Buller En trafikbullerutredning har tagits fram för planområdet och bilagts planhandlingarna. I utredningen har beräkningar utförts för en framtidsprognos år 2040. Trafikuppgifter gällande Storgatan har erhållits från Ljungby kommun och avser mätningar utförda år 2015. Beräkningar finns även för Fogdegatan och Drottninggatan. Beräkningarna visar att man med aktuellt byggnadsförslag överskrider 60 dba ekvivalent ljudnivå vid bostadsfasader riktade mot Storgatan. Övriga fasader samt fasader mot innergård erhåller ekvivalenta ljudnivåer inom intervallet 60-50 dba. Av slutsatserna i bullerberäkningen och i bilagda illustrationer framgår hur de överskridna riktvärdena klaras. Planbestämmelser anger att minst hälften av bostadsrummen i varje lägenhet ska orienteras mot en ljuddämpad sida. Mot Storgatan medges endast enkelsidiga lägenheter mindre än 35 kvm. Innegården (det korsmarkerade området) ska enligt planbeskrivningen fungera som ett komplement till lägenheternas balkonger/uteplatser. Länsstyrelsen har inga synpunkter på redovisningen. Dagvattenhantering En planbestämmelse n1 anger att Minst 50 % av egenskapsytan n ska vara genomsläpplig och inte får hårdgöras. I Fogdegatan finns befintliga ledningar för teknisk försörjning.
4(15) Länsstyrelsen är positiv till bestämmelsen och vill upplysa om vikten av att detta kan tillämpas i genomförandet. KRAV/ANSPRÅK ENLIGT ANNAN LAGSTIFTNING Betydande miljöpåverkan enligt 6 kap 11 miljöbalken Kommunen har i en behovsbedömning, enligt kriterierna i bilaga 4 till MKBförordningen, kommit fram till att ett genomförande av detaljplanen inte kan antas medföra någon betydande miljöpåverkan. En MKB har därmed inte upprättats. Länsstyrelsen har inget att erinra mot omfattning och innehåll i behovsbedömningen. Förorenade områden enligt 10 kap miljöbalken I Planbeskrivningen anges att sanering av förorenad mark är genomförd och avslutad enligt miljöavdelningen. Länsstyrelsen anser att detta måste beskrivas mer. Ytterligare undersökningar kan behövas för även om en sanering är gjord så är det inte säkert att hela området uppfyller relevanta riktvärden. Det kan fortfarande föreligga risk för människors hälsa och/eller miljön beroende på hur åtgärden har sett ut. Har kommunen säkerställt att hela området uppfyller relevanta riktvärden för tänkt ändamål? Har provtagning skett efter åtgärden för att se att den del som åtgärdats uppfyller relevanta riktvärden? Det är viktigt att beakta alla föroreningar som kan misstänks på området samt de föroreningar som har detekterats vid provtagningar. Om marken ska uppfylla Känslig Markanvändning (KM) t.e. om bostäder, skola, dagis planeras ska hela området uppfylla KM och vara noggrant utrett, vilket är aktuellt i denna plan. Kommunen har ett långtgående ansvar om marken inte är lämplig ut föroreningssynpunkt vid genomförd detaljplan. Enligt 10 kap 11 MB ska den som äger eller brukar en fastighet, oavsett om området tidigare ansetts förorenat, genast underrätta tillsynsmyndigheten om det upptäcks en förorening på fastigheten och föroreningen kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Kommentar: Planbeskrivningen kompletteras med uppgifter angående saneringen inom fastigheten. Fornminnen enligt 2 kap kulturmiljölagen Inga kända fornlämningar finns inom planområdet enligt fornminnesregistret (FMIS). Särskild arkeologisk utredning (KML 2 kap 11 ) erfordras inte men om fornlämningar påträffas i samband med schaktningar o d skall arbetet avbrytas omedelbart och Länsstyrelsen meddelas utan dröjsmål. ÖVERPRÖVNINGSGRUNDANDE FRÅGOR Enligt 11 kap 10 Plan- och bygglagen Riksintressen enligt 3 o 4 kap miljöbalken Påverkas inte av planförslaget.
5(15) Mellankommunala intressen Påverkas inte av planförslaget. Miljökvalitetsnorm enligt 5 kap miljöbalken När det gäller MKN för vatten görs en koppling görs till planbestämmelsen om krav på andel genomsläpplig yta. Länsstyrelsen saknar dock en bedömning av hur planens genomförande påverkar MKN för Lagan och Bergaåsen, samt en beskrivning av vilka eventuella åtgärder som planeras för att påverkan på MKN ska undvikas. Det bör framgå av planbeskrivningen att planområdet ligger på grundvattenförekomsten Bergaåsen. Kommentar: Planbeskrivningen har kompletterats med uppgifter om påverkan på MKN för Lagan och Bergaåsen. Strandskyddsområde enligt 7 kap miljöbalken För ån Lagan gäller ett generellt strandskydd på 100 meter. Kommunen avser att upphäva berört strandskyddet inom kvartersmark. Som särskilt skäl för upphävandet anger kommunen att marken redan tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften, MB 7 kap. 18c pkt 1. Ett annat skäl som anges är att området genom en väg (Fogdegatan) är väl avskilt från området närmast strandlinjen. En fri passage på 35 meter redovisas som tillgängligt mellan planområdet och ån Lagan. Länsstyrelsen har inga synpunkter. Hälsa och säkerhet, risk för olyckor, översvämning och erosion När det gäller markens lämplighet för grundläggning finns det på plankartan en bestämmelse om att denna endast får ske med pålning. Länsstyrelsen är positiv till detta. Rekommendationer från den geotekniska utredningen följs härmed. Miljöavdelningen Miljöavdelningens åsikt är att buller är ett underskattat hälsoproblem och åtgärder ska så långt möjligt vidtas för att förordningar om trafikbuller ska innehållas, helst med en marginal om ett par decibel, även om folkhälsomyndighetens riktvärden för buller inomhus innehålls. Det är av stor vikt att de slutliga ritningarna över lägenheternas utformning granskas så bör-värdet uppfylls. Se slutsats och kommentarer sidan 6 i bullerutredningen, blåmarkerat hörn. Minst hälften av bostadsrummen i en bostad vänds mot en sida där 55 db (A) ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasaden och 70 db (A) maimal ljudnivå vid fasaden, mellan klockan 22-06. Miljöavdelningen anser att det är oacceptabelt att fastställa ett bygglov där bör-värdet för ett överskridande av maimal ljudnivå vid uteplats om 70 db (A) i anslutning till bostaden, överskrids. För överskridande anges att det inte
6(15) bör ske med mer än maimalt 10 db (A) ljudnivå maimal fem gånger per timme mellan klockan 06-22. Se bilaga 08, norra änden av utegården. Kommentar: En uteplats måste inte vara precis vid en bostad. Riksdagen har 2017 antagit ett klimatpolitiskt ramverk för Sverige som innehåller nya klimatmål, en klimatlag och ett klimatpolitiskt råd. År 2030 ska utsläppen från inrikes transporter ha minskat med 70 procent, målet om en fossiloberoende fordonsflotta. Troligen kommer en del av fordonsflottan ersättas med elbilar. Buller som personbilar genererar i farter runt 50 km/h domineras av buller från förbränningsmotorer. Störningen från trafikbuller upplevas olika stor hos olika grupper av människor. Om boendet vänder sig till en särskild målgrupp kan det ha betydelse för vilka åtgärder som bör vidta. De maimala ljudnivåerna i rapproten förmodas orsakas av arbetspendling. Förslag till åtgärder A. Se bilaga 01 ekvivalent fasadbuller mot Storgatan och bilaga 04 maimalt fasadbuller mot Storgatan. Maimalt fasadbuller i bottenplan överstiger 80 db (A). För att minska bullret i fasad mot Storgatan föreslås att ytterfasaden kompletteras med bullerdampande installationer. Med eempelvis akustikplattor eller rörstuktur. En sådan typ av åtgärd skulle förmodligen även absorbera och minska bullret i byggnadens hörn som vetter mot Drottninggatan - Storgatan. Hörnet är rödmarkerat i bilaga 06. Första våningen mot Storgatan kan användas för handel, butiker som kontor eller garage. B. Se bilaga 06. För att ta bort trafikbuller som rinner in mellan byggnaderna mot Storgatan kan en vägg av glas eller annat material kompletterat med en port, placeras i den 8 meter långa öppningen som tydligt syns i bilaga 01. En vägg skulle skydda uteplatserna som finns på byggnadsfasaden mot Drottninggatan och som syns i bilaga 04 och 05 samt den röda delen av gården som syns i bilaga 08. Även hörnet som är rött i bilaga 03, syns även i bilaga 06, skulle bullerdämpas då. Det kan uppstå ett eko mellan huskropparna i passagen. C. På den allra mest bullerskyddade platsen på fastigheten planeras garaget. Om möjligt omdisponera byggnaderna. Ett lägre flerbostadshus kan placeras där garaget föreslagits och placera garaget under byggnaderna under markplan. D. En möjlighet att dämpa trafikrelaterat buller är att sänka hastigheten på Storgatan förbi fastigheten med refuger eller farthinder. Strandskydd Miljöavdelningen bedömer att det finnas ett särskilt skäl gällande upphävande av strandskyddet genom att området är väl avskilt genom väg.
7(15) Kommentar: Bullerutredningen visar att trafikbullret överskrivs på 60 dba vid fasad, därför finns det en planbestämmelse om, minst hälften av bostadsrummen ska orienteras mot en ljuddämpad sida. Tekniska förvaltningen Tekniska förvaltningen föreslår att huslivet på fastigheten Vinkelhaken 4 följs. En konsekvens därav är att man bör lägga ett område närmast Storgatan som inte får bebygga. Kommentar: Eftersom det bara handlar om en meter och att det i den befintliga detaljplanen över Vinkelhaken 4 inte är någon prickmark, så lämnas det som det är i denna. Barn- och utbildningsnämnden Detaljplanen för Vinkelhaken 13 är ute på samråd. Den visar på kommande nybyggnation av bostäder i lägenhetsformat. Det handlar om bebyggelse av högre hus. Det planeras för tre byggnader i upp till sju plan. Fastigheterna kommer bli belägna på Storgatan i Ljungby, nära Fogde skolans förskola. Förtätningen innebär följande effekter för Fogdeskolans förskola: Ökad trafik utanför förskolan, konsekvens är ökad trängsel med bilar och avgaser. Högre bullernivå. Mindre ljusinsläpp till förskolan eftersom byggnationen blir på höjden. Kommentar: Den nya bebyggelsen hamnar norr om Fogdeskolan, vilket gör att den inte skuggar skolan. Se solstudie s. 11 i planbeskrivningen. Viktigt är att trafikförhållanden utreds och justeringar sker gällande parkering till förskolan. Säkerhetsmässigt behöver det också tas hänsyn, risker för incidenter behöver analyseras och förebyggas genom att till eempel en översyn av övergångsställen, trafikljus, farthinder mm görs. Kommentar: Detaljplanen hindrar inte en översyn gällande övergångställen, farthinder mm. I en detaljplan bestäms inte sådana detaljer. När det gäller bullernivåer behöver konsekvenser för barnen analyseras och åtgärdas. Det behöver förslagsvis göras mätningar av inomhusbuller likväl som utomhus på gården till förskolan. Detta för att säkerställa förebyggande av ohälsa för barnen. Kommentar: Barnens utomhusmiljö är skyddad av sin egna byggnadsvolym som ligger mot Vinkelhaken 13. Inomhusbuller bestäms inte i en detaljplan. Kulturparken Småland Den tidigare bebyggelsen inom fastigheten Vinkelhaken 13 är idag riven och en lucka i staden har skapats. Den nya detaljplanen syftar till att kunna skapa centrumbebyggelse med bostäder, bestående av flera byggnadskroppar av varierande volym. Från Kulturparken Smålands sida anser vi att de
8(15) byggnadsvolymer som föreslås i detaljplanen är för höga och bryter helt av mot kringliggande kvarters lägre bebyggelse, vilket är ett tydligt karaktärsdrag i planområdets närhet. Den föreslagna detaljplanens tre olika byggnader medför att ett glapp på 8 meter kommer att skilja byggnaderna, Västra huset och Norra huset, åt mot Storgatan. Detta innebär att stadsmiljön med slutna fasader mot Storgatan, vilket karaktäriserar den övriga bebyggelsen i kvarteret, bryts och bebyggelsen får ett mindre stadsmässigt uttryck. Den minsta byggnadsvolymen, kallad Södra huset, är placerad mot ån Lagan och en mindre park med höga miljömässiga värden. Denna attraktiva yta ska enligt planförslagen till stor del upptas av en infart till ett underjordiskt garage. Infarten till garaget ligger även direkt bredvid grannfastigheten som används som förskola. Vi skulle inledningsvis gärna vilja se en tydlig motivering till varför man har valt att utforma planen för fastigheten på detta sätt. Kommentar: Kommunen anser att den tänkta bebyggelsen passar på platsen och ser den nya tilltänkta bebyggelsen som ett bra tillskott av bebyggelse i området. Sedan har bebyggelsens höjd blivit lägre från 26 meter till 24 meter, som högst. Heimstaden (fastigheterna Trekanten 6 och Vinkelhaken 2) Vi är positiva till utveckling av Ljungby och belägenheten för nya flerbostadshus på fastigheten Vinkelhaken 13 är mondänt. Det finns några utredningar/förtydliganden/ändringar som vi efterfrågar i detaljplaneförslaget. Vi listar dem nedan. Att gå från maimalt tillåten höjd om 7 meter till 26 meter är en rejäl ändring på kvarterets nuvarande utformning. Vi frågar oss hur insyn och skuggbildning från de nya husen och lägenheterna kommer att påverka intilliggande fastigheter och i synnerhet hur det påverkar våra hyresgäster i Vinkelhaken 2 samt Trekanten 6? Varför finns inte någon solstudie framtagen? Kommentar: Se solstudie s. 11 i planbeskrivningen. Bebyggelsen har sänkts till som högst 24 meter. Plankarta och illustration i planbeskrivning motsvarar inte varann. I illustrationen ser det endast ut som att hörnen av föreslagna byggnader ut mot Storgatan är uppförda med maimal taknockhöjd/7,5 våning, mittdelen illustreras som 3,5 våning. Plankarta sätter intervall mellan 13-26m taknockhöjd. Ingen maimal byggrätt/eploateringstal el dyl skrivs ut. Är inte risken stor att det blir maimal taknockhöjd längs hela byggnadskompleet ut mot Storgatan? Varför delas det inte in i fler egenskapsgränser istället för intervall på taknockhöjd? Kommentar: Plankartan har justerats till att nu vara indelad utmed Storgatan också.
9(15) Varför anges inte maimalt antal våningsplan tillsammans med maimal taknockhöjd? Kommentar: Våningsantal används inte längre i nya detaljplan, efter nya riktlinjer från Boverket. I samrådshandling framgår att centrumverksamhet kan inrymmas i bottenvåning. I plankarta framgår det endast att ändamålet för kvartersmarken är bostäder och centrum. Varför anger man inte även i plankarta att möjlighet för centrumändamål endast avses i bottenvåning? Kommentar: Vi från kommunen vill inte precisera planbestämmelsen till den grad att det bara skulle vara bottenvåningen, därför är detta även borttaget i planbeskrivningen. I plankarta framgår att parkering får placeras under mark på s.k plusmark. I planbeskrivning återfinns ingen parkeringsutredning, endast en kort redogörelse på sida 9 och 11 om att källargarage under innergården byggs samt en skiss på sida 13 på ett garage om cirka 54 p-platser. Varför finns inte någon utförligare parkeringsutredning med i materialet? Är parkeringsnormen från 2007 (9 bpl per 1000kvm/BTA) ändrad? Om inte torde det väl finnas skiss på/förklaring på fler bpl för både bostäder och de centrumändamål som åsyftas uppföras? Kommentar: P-normen är inte bindande, men är ett riktmärke. Det eakta antalet parkeringsplatser säkerställs inte förrän i bygglovet. Detaljplanen ska möjliggöra parkering inom fastigheten. Vad avser den administrativa gränsen ( - + - markering) i plankartan? Kommentar: Det är linjen för strandskyddet från Lagan, som måste upphävas i detaljplanen. Eftersom strandskyddet återinträder när en ny detaljplan tas fram. Bostadsrättsföreningen Vinkelhaken (fastigheten Vinkelhaken 4) Bostadsrättsföreningen Vinkelhaken, 729000 0343, är ägare till fastigheten Vinkelhaken 4. På fastigheten är uppförd ett flerbostadshus i tre våningar och fastigheten är taerad som hyreshusenhet. Bostadsrättsföreningen Vinkelhakens flerbostadshus kommer delvis att gränsa till den bostadsvolym som benämns Västra huset och som planeras att byggas på fastigheten Vinkelhaken 13. Bostadsrättsföreningen Vinkelhakens svar på samrådshandling hänvisas till vad som sägs nedan i detta yttrande. Yttrande Detaljplanen för Vinkelhaken 13 syftar till att möjliggöra för byggnation av tre stycken bostadsvolymer i olika höjder, vilka kan inrymma centrumverksamheter. Området är planlagt som kontorsändamål och det förändrade nyttjandet kräver därför en ny detaljplan.
10(15) Detta yttrande har beretts med styrelsen i Bostadsrättsföreningen Vinkelhaken och bostadsrättsinnehavarna i föreningen har informerats om den planerade byggnationen på Vinkelhaken 13. Synpunkter Bostadsrättsföreningen Vinkelhakens byggnad är ett trevånings hus. Det finns ytterligare flerbostadshus som ligger kring den planerade byggproduktionen på Vinkelhaken 13. Dessa flerbostadshus är också i tre våningsplan. På fastigheten Trekanten 4 finns en byggnad med två plan, även fogdeskolan är i två plan. Dessa förhållanden anser Bostadsrättsföreningen Vinkelhaken har en väsentlig betydelse vid bedömning av den byggnation som planeras på Vinkelhaken 13. Det är Bostadsrättsföreningens uppfattning att en nybyggnation med dessa våningshöjder kommer att avvika från omgivningen på ett markerat sätt. Kommun borde eftersträva en byggnation på Vinkelhaken 13 som harmonisera med den byggnation som finns i grannområdet. Det finns ingen rationell förklaring till denna avvikelse. Det kommer att bli ett störande moment för Bostadsrättsföreningen Vinkelhaken. Kommentar: Kommunen bedömer att den nya tilltänkta bebyggelsen passar in på platsen. Sedan har bebyggelsen sänkts från 26 meter till 24 meter, som högst. Den invändning som Bostadsrättsföreningen Vinkelhaken mest väsentligt framför och har intensivaste synpunkten på är den bostadsvolym som benämns det Västra huset. Det Västra huset planeras med fyra våningar blir ca 18 meter högt och den del av byggnaden som planeras med sju våningar blir ca 24 meter högt. Dessa höjder är väsentlig avvikande från den höjd som Bostadsrättsföreningen Vinkelhaken har på den del av sin byggnad som kommer gränsa mot det Västra huset. Föreningens byggnad är endast i tre våningar. Varför planeras denna väsentliga avvikelse? Det avviker även från närliggande flerbostadshus. Det finns ingen logisk förklaring. Kommentar: Bebyggelsen sänks för det västra huset från 26 meter till 21 meter. Både miljöbalken och plan- och bygglagen har tillhörande föreskrifter som reglerar tillgången till tillräckligt dagsljus i bostäder i syfte att hindra uppkomst av olägenhet för människors hälsa. Detta är förhållanden som speciellt bör beaktas. Bostadsrättsföreningen Vinkelhaken kan inte finna att något av detta har beaktas i Samrådshandlingen. Det finns ett avsnitt om störningar avseende buller men detta är något annat. Miljöaspekter som bör beaktas är till eempel ljusförhållanden och dess effekt på grannbyggnader. Utredningen är bristfällig i detta avseende. Kommentar: Planbeskrivningen har kompletterats med solstudier, se s. 11 i planbeskrivningen. Bostadsrättsförningen Vinkelhakens bostadslägenheter som finns på adressen Storgatan 30 A och B kommer att påverkas på ett mycket negativt sätt. Bostadslägenheterna kommer att bli mycket mörka i det att solljuset och dagsljuset i övrigt inte kommer att kunna komma in i lägenheterna såsom det varit tidigare. Några lägenheter på Storgatan 30 A har bara balkong och enbart fönster mot det planerade Västra huset. Dessa lägenheter kommer att påverkas i mycket
11(15) stor omfattning när det gäller ljusförhållandet. Det kommer bli mycket mörka lägenheter. Dessa aspekter med ljusförhållandet för grannbyggnader finns överhuvudtaget inte redovisade i samrådshandlingen. Solen kommer aldrig mer att kunna skönjas från dessa lägenheter. I begränsad omfattning också från de andra bostadslägenheterna som berörs. Detta är enväsentlig brist i utredningen och bör sannerligen beaktas i den fortsatta behandlingen. Höga hus kastar långa skuggor och Sverige har under stor del av året ett lågt solstånd. Solen har som bekant sin uppgång i öster och därför kommer föreningens byggnad i denna del att väsentligt negativt påverkas avseende ljusförhållandet. Ljungby är inte någon så stor stad att dessa aspekter kan ignoreras. Det är upp till Ljungby kommun att lösa ljusproblemet. Kommentar: Planbeskrivningen har kompletterats med solstudier, se s. 11 i planbeskrivningen. Bor man i en centralort får man räkna med viss påverkar från grannfastigheter. Enbart aspekten med ljusförhållandet är en omständighet som med stor sannolikhet kommer att orsaka värdeminskning av dessa bostadsrättslägenheter som kommer att gränsa mot den Västra byggnaden. Det finns flera andra omständigheter. Det som kan utläsas av situationsplan över planområdet kommer Västra huset att uppföras endast fem meter från tomtgränsen och till en höjd av 18 respektive 24 meter. Detta är ogenomtänkt och är en annan omständighet som är klandervärd. Endast infartsvägen till föreningens parkeringsplatser tillkommer och därefter föreningens byggnad. Dessa fem meter plus infartsvägen kommer att bli en ynka gränd och som med stor sannolikhet kommer att upplevas som otrevlig. Kommentar: Totalt blir det 13 meter mellan byggnaderna och det bedömer vi som lämpligt i de centrala delarna av en stad. Nu är nockhöjden satt till 21 och 17 meter. Bostadsrättsföreningen Vinkelhakens byggnad gränsar till infarten till föreningens parkeringsplatser och denna infart kommer att var endast fem meter från det planerade Västra inte behöver accepteras av lägenhetsinnehavare som berörs i Bostadsrättsföreningen Vinkelhaken. Bostadsrättsföreningen Vinkelhaken motsätter sig helt att det Västra huset uppförs till höjden 18 respektive 24 meter. Den höjd bostadsrättsföreningen Vinkelhaken kan acceptera är ett bostadshus med tre våningars höjd. Denna höjd kommer att harmonisera med den höjd som Bostadsrättsföreningen Vinkelhakens byggnad har samt även med de andra flerbostadshus som finns i omgränsande områden. Kommentar: Nu är nockhöjden satt till 21 och 17 meter. Är det tänkt att ett staket ska uppsättas i gränsen mot Bostadsrättsföreningen Vinkelhakens tomt. Föreningen befarar att dess parkeringsplatser och infartsväg kan komma att utnyttjas av personer, boende eller besökare, från/till det nya planområdet och kan komma att utnyttjas av obehöriga. Det planeras ju även för att affärer mm kan tänkas etableras i de nya byggnaderna. Vad ska besökare till