Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning, marknadsföring, kontraktsskrivning och god fastighetsmäklarsed. Prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt och fullständig anbudsförteckning när hon delat upp den i en förteckning över bud som kom in under budgivningen och en förteckning med ett bud som kom in före budgivningen. Även frågan om att hon informerat köparna om att de borde sälja deras bostad genom samma mäklarföretag för att kunna hålla koll på den affären är förenligt med god fastighetsmäklarsed har varit uppe för prövning. Slutligen har även frågan huruvida en ytterligare besiktning efter kontraktsskrivningen borde ha dokumenterats i köpeavtalet prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning. Ärendet I en anmälan har det riktats kritik mot fastighetsmäklaren NN. NN har yttrat sig i ärendet och tillbakavisat anmälarens kritik. Till sitt yttrande har hon fogat kopior uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, värderingsunderlaget, köpekontraktet, anbudsförteckningen och journalen. Anmälan En anmälare har riktat kritik mot NN:s hantering av ett förmedlingsuppdrag. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Kritiken går i huvudsak ut på att mäklaren ska ha hanterat köparens önskemål om besiktning på ett olämpligt sätt, att hon ska ha marknadsfört fastigheten till ett så kallat lockpris och att hon ska ha pressat anmälarna om att få uppdraget att förmedla deras lägenhet för att anmälarna skulle tillåtas att komma på visning. Mäklarens yttrande NN har tillbakavisat anmälarens kritik och i huvudsak anfört följande. I inledande samtal med säljarna var de tydliga med att affären skulle ske genom en öppen visning och en öppen budgivning. Anmälarna tog kontakt med en kollega till henne för att förhöra sig om försäljningen av anmälarnas bostad och få kontakt med henne gällande en förhandsvisning av det aktuella objektet. Vid kontakt med säljarna visade det sig att de kunde tänka sig en förhandsvisning eftersom det visade sig att anmälarna och ytterligare tre familjer skulle vara bortresta under den öppna visningen. Säljarna gick med på att det skulle hållas en förhandsvisning för dessa fyra sällskap, men att den öppna visningen också skulle genomföras och att budgivningen skulle vara öppen. En av anmälarna hade även kontakt med en kollega till henne. Det visade sig då att deras lånelöfte var förenat med förbehåll om försäljning av den egna bostadsrätten. Hon sa då till den ena anmälaren att det vore önskvärt om hennes mäklarföretag fick sälja deras lägenhet så att de skulle kunna hålla koll på affären. Detta var också en önskan från säljarna. Vid visningen började den ene anmälaren att tala högt om taket som han menade hade brister. Hon svarade att det var allra bäst att ta dessa frågor med besiktningsmannen då det är bäst att hålla isär deras respektive roller. Av en annan spekulant fick hon senare reda på att den andra anmälaren under tiden hade frågat ut övriga spekulanter om hur de bodde och om de ägde någon bostad. När hon konfronterade henne om detta menade anmälaren att de måste veta vem de spelade mot. Följande dag lämnade anmälarna ett bud om 4 100 000 kr. Nu hade de inte
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) längre något förbehåll om att sälja sin egen bostad efter att ha talat med sin bank. Vid detta tillfälle hade de ingen fråga om besiktningsprotokollet. Hon meddelade säljarna om budet, vilket de inte ville ta emot och än mindre publicera innan den öppna visningen. Den ena anmälaren blev då arg, men lät sig lugnas med beskedet att det är så säljarna vill ha det och hon skulle säga samma sak till alla spekulanter. Två dagar efter den öppna visningen lade anmälarna det första budet och ytterligare några dagar senare hade de vunnit budgivningen med ett bud om 4 600 000 kr. Vid kontraktsskrivningen kom frågan om taket upp. Taket hade inte kunnat besiktigas på grund av snö. Hon förklarade då att när snön var borta skulle säljarna kontakta besiktningsföretaget för att göra en kompletterande besiktning av yttertakets utsida. I samband med detta sa köparna att taket troligtvis ändå skulle läggas om. Hon frågade köparna på nytt om de hade kontaktat besiktningsföretaget och om hon minns rätt så hade de gjort det. Vid tillträdet frågade anmälarna henne om takbesiktningen och hon blev jätteförvånad över att den inte hade blivit genomförd. Säljarna svarade att de hade glömt bort att de skulle ringa besiktningsföretaget. Hon fick då ringa dem omgående och boka in en tid. Hon anser att hon har skött hela förmedlingsuppdraget enligt gällande regelverk. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Den allmänna omsorgsplikten Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Tillvägagångssättet att sälja in företagets tjänster Kravet på god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning. Däri innefattas marknadsföringslagen (2008:486). Enligt 5 fastighetsmäklarlagen ska marknadsföring följa god marknadsföringssed. Marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed enligt 5 är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut (6, samma lag). Begreppet marknadsföring definieras som reklam och andra åtgärder i näringsverksamhet som är ägnade att främja avsättningen av och tillgången till produkter inbegripet en näringsidkares handlande, underlåtenhet eller någon annan åtgärd eller beteende i övrigt före, under eller efter försäljning eller leverans av produkter till konsumenter eller näringsidkare (3 ). Anmälaren har uppgett att NN krävde att hennes företag skulle få förmedla deras befintliga bostad för att de skulle få komma på visning. NN menar att hon ska ha uppgett att det var önskvärt att hennes företag skulle få förmedla objektet för att hålla koll på den affären då banken hade ställt upp försäljning av befintlig bostad som villkor för att bevilja ett bolån. Med hänsyn till de beviskrav som finns i fastighetsmäklarinspektionens tillsynsärenden får NN:s version av händelsen ligga till grund för bedömningen. Att på något sätt direkt eller indirekt koppla ihop möjligheten med att förvärva en bostad som mäklaren har i uppdrag att förmedla med huruvida spekulanterna väljer det egna företaget till förmedlingen av den befintliga bostaden får dels anses stå i strid mot god marknadsföringssed, dels varken tillgodose vare sig köpares eller säljares intressen. Med beaktande av den i sammanhanget försiktiga formuleringen från NN:s sida anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden i denna del kan begränsas till en erinran. Anbudförteckningen Enligt 20 1 stycket fastighetsmäklarlagen ska mäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Fastighetsmäklaren är skyldig att upprätta en särskild förteckning över de anbud som lämnas (prop. 2010/11:15 s. 61). Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och att därmed öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsrättens dom meddelad den 20 januari 2016 i mål nr 3567-14). Inspektionen anser att anbudsförteckningen ska finnas i ett sammanhållet dokument, då det anses att det är svårt för mottagaren att ta till sig en anbudsförteckning som består av två stycken olika dokument. Det är inte möjligt för uppdragsgivaren och dennes motpart att veta om de verkligen har fått del av förteckningen som helhet om den består av fler än ett dokument och där det också saknas information om hur många dokument som förteckningen faktiskt består av. Inspektionen anser att när nya bud lämnades på fastigheten borde dessa ha tillförts den redan påbörjade anbudsförteckningen. Att det rör sig om ett bud som lämnades vid sidan av den utannonserade budgivningen saknar betydelse i sammanhanget så länge det är fråga om samma uppdrag. Praxis för brister i anbudsförteckningen är tämligen sträng och de flesta brister resulterar i regel i en varning. Med hänsyn till att NN av allt att döma har upprättat en anbudsförteckning som är korrekt och komplett i övrigt kan påföljden i denna del begränsas till en erinran. Taket, besiktningen och kontraktet Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen är i princip oförändrad gentemot både 1995 och 1984 års fastighetsmäklarlag. I Specialmotiveringen till 1984 års lag framkommer följande (prop. 1983/84 s. 41). I samband med en överlåtelse uppkommer olika frågor som måste lösas mellan parterna. Många av dessa är av rent praktisk natur, medan andra kan vara mera komplicerade och gripa in i själva överlåtelseavtalet. Enligt förevarande paragraf har mäklaren en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas. Han bör också lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parterna. Av NN:s yttrande framgår att frågan om taket kom upp vid kontraktsskrivningen och att hon då uppmanade säljarna att ta kontakt med en besiktningsman för att genomföra en kompletterande besiktning av taket när snön hade försvunnit. Det finns emellertid inte ett spår av detta i köpekontraktet. En sådan besiktning skulle således inte ha gett köparna någon köprättslig trygghet, varför uppmaningen snarare vaggar in köparna i en falsk känsla av säkerhet. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN därigenom underlåtit att verka för en skriftlig överenskommelse i denna fråga i strid med handlingsplikten i 21 fastighetsmäklarlagen. Överträdelsen motiverar en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljd NN har begått två överträdelser som var för sig motiverar en erinran och en överträdelse som i sig motiverar en varning. Den sammantagna påföljden blir därmed en varning.