Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om mäklarens kontrollskyldighet, uppdragsavtal och journal. Prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin kontrollskyldighet när uppdragsgivaren delvis var ett dödsbo och när han fick reda på att förmedlingsobjektet ärvts genom ett testamente. Även en prövning av om mäklaren har upprättat ett korrekt uppdragsavtal. Slutligen en prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt journal. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare riktat kritik mot NN med anledning av hans agerande i samband med förmedlingen av en fastighet. Anmälaren har bl.a. inkommit med utdrag från Lantmäteriets fastighetsregister. NN har yttrat sig i ärendet och bl.a. lämnat in uppdragsavtalet, köpekontraktet, utdrag från Lantmäteriets fastighetsregister och en bouppteckning med ett tillhörande testamente. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Hans moster ( X ), som avled under hösten 2016, testamenterade sin halva fastighet till honom. Den andra halvan ägdes av hans far ( Y ). Han fick fullmakt från sin far att sälja fastigheten. Han kontaktade NN samma höst. Eftersom mostern hade lån på fastigheten förklarade han för NN att han personligen skulle stå som säljare i enlighet med testamentet för att slippa lösa lånen i förtid, och att lånen i stället skulle lösas i samband med att affären avslutades. Vid den tidpunkten skulle han ju stå som ägare. NN sa att detta inte var några problem. NN fick därmed uppdraget. Det tog tid innan bouppteckningen var klar på grund av en rättsprocess, men när den väl var klar överlämnade han den till NN. NN angav dödsboet som säljare ända fram till försäljningen, trots att det inte var detta de kommit överens om. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i huvudsak uppgett följande. Uppdragsavtal ingicks med X:s dödsbo i augusti 2017. Anmälaren undertecknade för egen del och genom fullmakt även för den andre säljaren, Y. Anledningen till att han inte begärde in fullmakter från de övriga dödsbodelägarna i samband med att uppdragsavtalet upprättades var för att det inte skulle vara dödsbolagfart, utan anmälaren skulle stå som ägare till hälften. Bouppteckningen dröjde på grund av en pågående rättsprocess som anmälaren inte gick in på närmare. Den information han fick från anmälaren var att det fanns fyra dödsbodelägare; en syster, en bror och en kusin, om han minns rätt. När anmälaren lämnade in den registrerade bouppteckningen sades inget om att det fanns ett testamente varför de ansökte om dödsbolagfart. Det är olyckligt att han missade testamentet. Enligt testamentet skulle anmälaren tillskiftas fastigheten. Det var den 25 september 2017 som han fick del av den registrerade bouppteckningen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Banken sökte lagfart för köparen men eftersom dödsboet hade lagfart avseende halva fastigheten ville Lantmäteriet ha in fullmakter från de övriga dödsbodelägarna. Detta gick emellertid inte anmälaren med på eftersom han hävdade att han skulle vara lagfaren ägare från början. Det löste sig sedan och ett köpekontrakt upprättades med anmälaren och anmälarens far som säljare. Det var den 3 november 2017, vid undertecknandet av köpekontraktet, som han fick reda på att anmälaren fått halva fastigheten genom testamente. Det var hans kollega, som också är registrerad fastighetsmäklare, som skötte genomgången av köpehandlingarna med parterna inför dess undertecknande. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i handlingarna uppmärksammat huvudsakligen följande. Journalen Av journalen framgår bl.a. följande. Uppdragsavtalet ingicks den 28 oktober 2016. NN kontrollerade vem som hade rätt att förfoga över fastigheten den 13 oktober 2016, den 26 oktober 2017 och den 4 december 2017. NN upprättade och gick igenom köpehandlingarna med parterna den 27 oktober 2017. Det står noterat att NN utförde samtliga åtgärder. Utdraget från fastighetsregistret Av utdraget från fastighetsregistret, som enligt NN inhämtats den 13 oktober 2016, står X och Y som lagfarna ägare till fastigheten med hälften vardera. Av utdraget från fastighetsregistret den 25 september 2017 står X och Y som
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) lagfarna ägare till fastigheten med hälften vardera. Av utdraget från fastighetsregistret, som enligt NN inhämtats den 26 oktober 2017, står X:s dödsbo och Y som lagfarna ägare till fastigheten med hälften vardera. Bouppteckningen Av bouppteckningen framgår att den registrerades av Skatteverket den 29 juni 2017. Uppdragsavtalet I uppdragsavtalet har som uppdragsgivare angetts X:s dödsbo/[anmälarens namn] för egen del och enligt fullmakt för Y. Enligt dateringen i avtalet framgår att det undertecknades av parterna den 16 augusti 2017. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Mäklarens kontrollskyldighet Enligt 17 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare bl.a. kontrollera vem som har rätt att förfoga över en fastighet. Kontrollen avseende vem som har rätt att förfoga över ett objekt sker i regel genom att kontrollera i fastighetsregistret vem som är lagfaren ägare. Fastighetsmäklarinspektionen vill framhålla att det är särskilt viktigt att fastighetsmäklaren kontrollerar vilka som äger rätt att förfoga över fastigheten när uppdraget innefattar förmedling från ett dödsbo, och att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) mäklaren i dessa fall försäkrar sig om att han har uppdrag från samtliga dödsbodelägare antingen genom ett uttryckligt samtycke från var och en eller att fullmakt föreligger för den som företräder övriga ägare (jfr 18 kap. 1 ärvdabalken). Erhålls ett förmedlingsobjekt genom testamente, bör fastighetsmäklaren undersöka om testamentet har vunnit laga kraft eller om det fortfarande kan klandras (jfr 14 kap. ärvdabalken). Enligt dateringen i uppdragsavtalet ingicks det i augusti 2017. Som uppdragsgivare anges X:s dödsbo genom anmälaren, anmälaren för egen del och anmälaren genom fullmakt för Y. Av utredningen i ärendet framgår att NN godtog anmälarens uppgift om att anmälaren skulle stå som ägare till halva fastigheten, som förklaring till varför han inte försäkrade sig om att anmälaren hade fullmakt från övriga dödsbodelägare att företräda dödsboet vid ingåendet av uppdragsavtalet. Även om så var fallet så har inte NN inför ingåendet av uppdragsavtalet iakttagit sin skyldighet att kontrollera vem som hade rätt att förfoga över fastigheten. Detta är varningsgrundande. På fråga om när NN faktiskt fick kännedom om att anmälaren tillskiftats halva äganderätten till fastigheten har han uppgett att det var först inför ingåendet av köpekontraktet, alltså i början på november 2017. Till stöd för att han då kontrollerat att testamentet vunnit laga kraft har NN gett in handlingar av vilka framgår att de övriga dödsbodelägarna bekräftat att fastigheten getts till anmälaren i enlighet med testamentet. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att dessa handlingar visar att NN inför ingåendet av köpeavtalet undersökt om testamentet vunnit laga kraft. Dessa bekräftelser är dessutom undertecknade först i december 2017 och i början av år 2018. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar således att NN, inte heller inför ingåendet av köpekontraktet, enligt 17 fastighetsmäklarlagen försäkrat sig om att den ene säljaren faktiskt hade rätt att till hälften förfoga över fastigheten. Även detta utgör grund för en varning. Uppdragsavtalet Enligt 9 fastighetsmäklarlagen ska ett uppdragsavtal upprättas skriftligt.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) Med ett sådant krav uppnås bl.a. att uppdragsgivaren/uppdragsgivarna och fastighetsmäklaren klargör att avtal verkligen träffats. Fastighetsmäklarinspektionen har konstaterat att NN inför ingåendet av uppdragsavtalet inte har uppfyllt sin skyldighet att kontrollera vem som hade rätt att förfoga över förmedlingsobjektet. Genom att i uppdragsavtalet som uppdragsgivare ha angett dödsboet genom anmälaren, anmälaren för egen del och den andre lagfarne ägaren genom fullmakt till anmälaren, har NN medverkat till att upprätta ett uppdragsavtal med delvis felaktigt angivna uppdragsgivare. Det uppdragsavtal som NN har upprättat har inte överensstämt med de verkliga förhållandena. Detta utgör grund för en varning. Journalen Av 20 fastighetsmäklarlagen framgår bl.a. att fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Sluts ett överlåtelseavtal ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. Anledningen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal över ett förmedlingsuppdrag är enligt förarbetena att den ska ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ska också ges möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta. Av journalen framgår att förmedlingsuppdraget ingicks den 28 oktober 2016. Enligt dateringen i uppdragsavtalet ingicks det emellertid den 16 augusti 2017. I journalen står noterat att NN har utfört samtliga åtgärder under förmedlingsuppdraget. Detta överensstämmer emellertid inte med NN uppgift om att det var hans kollega som hanterade genomgången samt undertecknandet av köpehandlingarna med parterna. NN har därtill uppgett att köpekontraktet undertecknades av säljaren först den 3 november 2017. En notering härom saknas i journalen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Slutligen står noterat i journalen att NN både den 13 oktober 2016, den 26 oktober 2017 och den 4 december 2017 kontrollerat vem som hade rätt att förfoga över fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionen har konstaterat att NN inte har gjort det på det sätt som krävs enligt 17 fastighetsmäklarlagen, varför noteringarna härom måste betraktas som felaktiga. För att ha upprättat en journal innehållandes felaktiga noteringar har NN agerat i strid med 20 fastighetsmäklarlagen. För detta ska han varnas. Påföljden NN ska meddelas en varning för att ha brustit i sin kontrollskyldighet både inför ingåendet av uppdragsavtalet och inför ingåendet av köpeavtalet, för att ha utformat ett uppdragsavtal med delvis felaktigt angivna uppdragsgivare och för att ha upprättat en journal innehållandes felaktiga noteringar. Förseelserna är varningsgrundande bedömda även var för sig.