UPPDRAG 1208-242 29 OKTOBER 2012 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING HUDDINGE SPRINTEN 6 Enrisvägen 21, 141 31 Huddinge Independia Group Sisjö Kullegata 8, 421 32 Västra Frölunda Tel: 031 712 98 00 Organisation Nummer: 556801-5969, F-skattesedel www.independia.se
INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING 1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJAREN SID 2 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 3 RISKANALYS SID 7 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 7 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III Underhåll och tekniska livslängder
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR KÖPARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Sprinten 6 Adress: Enrisvägen 21 Postnummer/Ort: Kommun: Fastighetsägare: Beställare 141 31 Huddinge Huddinge Kommun Halldór Björn Halldórsson Stefan Floderus och Åsa Floderus Telefon: ---- E-post: ---- Beställningsnummer 1208-242 Besiktningsman Mats Warne Godkänd besiktningsman av SBR. Telefon: 018-152900 E-post: mats.warne@independia.se Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag 2012-10-29 Med början kl: 12:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Stefan Floderus Ägare Halldór Björn Halldórsson Köpare 2012-10-29 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. 1
BESIKTNING 1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJAREN Tillhandahållna Handlingar: Information från uppdragsgivaren: Upplysningar om fel i fastigheten: Diverse dokument visades efter besiktningen. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten 2005. 90 tal Övre dusch renoveras med kakel och klinker samt elgolvvärme av tidigare ägare. 2000 Kök renoveras. 2006 Dubbelgarage byggs om till två sovrum. Golvbrunn pluggas. Balkong utbyggd. 2007 Vägg mellan sovrum övre plan tas bort. Braskamin installeras. 2008 Nedre badrum och tvättstuga renoveras av ägaren med kakel och klinker. Balkong ombyggd. 2011 Ytskikt invändigt renoveras. 2012 Ny luft-luftvärmepump installeras. Takpapp omlagd efter tidigare läckage över balkong. - Spillskydd saknas under diskmaskin - Avlopp under diskbänk saknar tätning mot avloppsrör. - Missfärgning i rå spont på vind över balkong. Har inte förändrats. - Skarvar på takpapp ej fulständigt tätade. - Genomföring genom innertak av skorstensrör från kamin glipar och ej isolerat. - Stuprör ej anslutet till dagvatten rör. - Spricka i yttre fönsterglas i allrum. 2
2. OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering ----- innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Ca 3 ºC och molnigt 2 plans friliggande enfamiljshus. Undergrund av lera. Stomme och bjälklag av trä. Fasader med tegel. Grundläggning med platta på mark med ovanligande mineralullsisolering. Sadeltak med beklädnad av asfaltpapp på rå spont. Fönster 2 glas kopplade samt två stycken 3-glas isolerkasset. Mekanisk till och frånluftventilation FTX. Kommunalt vatten och avlopp. Varmvattenberedare för tappvarmvatten. Värme via direktverkande elradiatorer och en luft/luftvärmepump samt en braskamin. Byggnadsår: 1970 Ombyggnadsår: Se under säljarupplysningar. 3
NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ hussockel Fasad Fönster/dörrar Yttertak Allmän information Uppvuxen trädgård. Planteringar skall undvikas mot husfasaden då dessa ökar fuktbelastningen på grund och fasader samt kan påverka vind och tak negativt Följande noterades: - Allmän information Grundkonstruktion med platta på mark typ sandwichkonstruktion. Typ uppbyggnad med betongplatta på grusfyllning, isolerande material typ mineralull och övergolv av betong. Se även riskanalys punkt 3:1 Följande noterades: - Mindre sprickor förekommer i grundmur. - Platonmatta saknar topplist. Allmän information Fasader med tegel och målad puts.. Tegelfasader är i det närmaste underhållsfria. Följande noterades: - Mindre sprickor förekommer i fogar på västra fasaden. - Lagade fogar förekommer i fogar på västra fasaden. Allmän information Fönster, 2-glas, kopplade samt två stycken 3-glas, isolerkasset. Ommålningsintervall är 7-10 år, den kortare tiden i söderläge (mot solsida). Isolerfönster har normalt 10 års garanti mot läckage. Följande noterades: - Minst en ruta spräckt. - Fuktrosor förekommer mellan fönster. Allmän information Tak typ sadeltak. Takbeklädnad av asfaltpapp på underlag av träpanel. Oskyddad asfaltpapp har en medellivslängd på cirka 20-25 år. Avvattning med hängrännor och stuprör. Hängrännor bör rensas minst en gång per år. Följande noterades: - Takpapp skarvar lokalt bristfälliga och ej tätade mot plåtdetaljer. - Stuprör ej anslutna till dagvatten avlopp. - Enstaka vattentunna finns samt tunna utan botten. 4
Invändigt Allmänt Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Entréplan Inklädda ytor förekommer Se även riskanalys punkt 3:1 Hall Garderob - Ytterdörr glipar lite. - El-dos lock saknas. WC ------ Allrum Badrum Tvättstuga - Spricka i fönster glas. - Kvalitetsdokument på utfört duschrum med kakel och klinkers kunde inte uppvisas då ägaren själv utfört arbetet.. Se även riskanalys punkt 3:2. - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. - Fönster placerat vid badkar medför ökad fuktbelastning på fönsterbågar och karm. - Begränsad lutning mot golvbrunn. - Vattenlås insats i golvbrunn ej nedtryckt ordentligt. Korridor ----- Trapp Förråd - Belamrat Sovrum 1 ------ Sovrum 2 Sovrum 3 - El kabel hänger lös i tak. Klammer saknas. - Lösa elkablar ovanför el-central. - Lösa tejp isolerade kablar. - Fönster kärvar - Sluttande golv mot ytervägg. Trappa ------- 5
Övervåning Vardagsrum - Genomföring genom innertak av skorstensrör från kamin glipar, ej isolerat. Kök/matplats Sovrum 4 Klädkammare Duschrum Vind - Avloppsslang från diskmaskin är inte fast monterad i vägg. - Avlopp rör från diskho läcker lite i rör skarv. - Avlopp rör från diskho saknar tätning mot avloppsrör vid golv. - El sladd över arbetsbänk tejpad saknar klammer. - Spillskydd saknas under kyl/frys. - Eventuellt spillskydd under diskmaskin ej besiktningsbar på grund av fastsatt golvlist. - Tipp skydd saknas till spisen. - Ventil kåpa saknas. - Handtag bortaget - Kvalitetsdokument på utfört duschrum med kakel och klinkers kunde inte uppvisas vid besiktningen, ålder ej känd.. Renovering utförd av tidigare ägare. Se även riskanalys punkt 3:2. - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. - Borrhål förekommer i kakel. - Duschkabin monterad. Avloppet från duschkabin ligger på golvet och ej anslutet till golvbrunn. Allmän information Vinden är åtkomlig via utvändig taklucka på balkong. Vinden bör inspekteras några gånger per år för att notera eventuella avvikelser. Följande noterades: - Lokal missfärgning på ytertakets insida över balkong. 6
3. RISKANALYS 3:1 Platta på mark, även med mellanliggande isolering, är en risk om brister föreligger i underliggande kapilärbrytande skikt (grusfyllning) dagvatten och/eller dränering. Av åldersskäl ökar risken för att ovanstående kan ha brister med ökad risk för fukt, mögel och rötrelaterade skador. 3:2 Då våtrumsdokument för kaklade våtrum inte kunde uppvisas vet man inte hur våtrummet har renoverats och risk finns för att utrymmet inte är fackmannamässigt utfört enligt gällande krav (BKR och Säker Vatten) angående golvbrunnar, rörgenomföringar, tätskikt och underarbete. Om våtrummet inte är korrekt renoverat ökar risken för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan förekomma/uppstå bakom/under kakel och klinkerinklädnader. 4. FORTSATT TEKNISK UTREDNING Uppdragsgivare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Stockholm 2012-10-29 Independia Group Mats Warne Av SBR godkänd besiktningsman Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund SBR. 7
BILAGA I ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET 8
9
10
BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på. 11
BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABO-avskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 år Byte fönster 40 år Byte dörrar (inne/ute) 35 år Målning fönster/dörrar 10 år Dränering/utvändigt fuktskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive 25 år dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden 50 år Invändigt Målning/tapetsering etc. 10 år Parkettgolv/trägolv (byte) 40 år Parkettgolv/trägolv (slipning) 15 år Laminatgolv 20 år Klinkergolv Ej byte Plastmatta på golv (ej våtrum) 15 år Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 40 år Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv 25 år Våtutrymmen Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före 1995 20 år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer Kablar, centraler etc. Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 50 år 50 år 20 år 45 år 10 år 10 år 20 år 8 år 5 år 15 år 20 år 12