Områdesarkitektkontoret 25.11.2015 Ursula Koponen Områdesarkitekt FÖRSLAG MÅLSÄTTNINGAR FÖR DELGENERALPLAN FÖR BRÄNDÖ NULÄGET Planområdet Området omfattar hela Brändö by. Markarealen är totalt 68,54 ha, antalet fastigheter 21 och fastighetsägare 14. Bebyggelsen koncentrerar sig vid stränderna och i områdets norra del. Vattenareal är 24,6 varav 0,71 ha är i privat ägo och resten samfälld. Området karakteriseras av en vidsträckt bergsformation med mager skogsmark. Trädbeståndet är i huvudsak talldominerad ekonomiskog. Exploatering Nuläget På Brändö fanns 31.8.2015 totalt 11 egnahemshus och fyra fritidshus. Största delen av bebyggelsen ligger vid stränderna, där de gamla fritidshusen under senaste åren har ersatts med egnahemshus. Sex bostadsbyggnader i områdets norra del har inte direkt kontakt till stranden. Hälften av fastigheterna, 11 stycken, är under 3000 m². Tre av dessa utgör tillskottsmark för bebyggda tomter. Sex fastigheter ligger mellan 0,3 1,0 ha och fyra är
större än 5 ha. Arealen på den största fastigheten är 39,41 ha. Den genomsnittliga områdesexploatering på Brändö (hela areal / antalet bostads- och fritidshus) är 4,57 ha / bebyggd tomt. Exploateringen är högst vid södra och sydöstra stranden medan de mellersta och västra delarna av området är närmast oexploaterade. Exploateringen fastighetsvis Fastighet Areal Bebyggelse Södra Brändö 2:44 Höstro 2:15 Talludden 2:45 Talludden II 2:51 Sjötorp 2:26 Brändö 2:36 Brändö I 2:46 Hägnan 2:35 Solsidan 2:48 Strandbo 2:22 Strandbo I 2:28 Sjöboda 2:50 Sjöbo 2:16 Klöfvars 2:13 Klöfvars I 2:21 Solöga 2:49 Brändövik 2:47 Skrinet 2:52 Sjöglimt 2:31 Bergklint 2:30 Häradsberg 2:33 5,3350 0,2400 0,3290 0,9350 0,3800 39,4100 13,4920 0,2280 0,4811 0,1400 0,1200 0,2600 0,2800 0,3245 0,0390 0,2530 0,5500 5,3100 0,2000 0,2410 0,2080 2 egnahemshus Tillskottsmark Tillskottsmark Tillskottsmark Hela Brändö 68,54 11 egnahemshus 4 fritidshus Brändö överfördes från Saltviks jordregister till Jomala år 1992. Största delen av fastigheterna har styckats före 1992. Vid bedömning av vilka fastigheter som av rättvisesynpunkt har rätt att stycka nya tomter, är det naturligt att använda detta år som utgångspunkt. Endast de tomter som har styckats efter 1992 beaktas som tidigare utnyttjad exploatering av stomfastigheter. Områdena som har styckats som tillskottsmark beaktas dock inte som utnyttjade byggnadsrätter, eftersom nya tomter inte har bildats. Styckningar på Brändö efter 1992 Stomfastighet och dess areal före och efter styckningar Brändö 2:36 40,213 ha / 39,41 ha Brändö I 2:46 14,779 ha / 13,492 ha Södra Brändö 2:44 10,93 ha / 5,335 ha Styckade fastigheter och areal 2:47 (0,55 ha) 2:49 (0,253 ha) tillskottsmark till 2:42 (0,0920 ha, nytt registernummer 2:45) 2:50 (0,2600 ha) 2:51 (0,9350 ha) tillskottsmark till 2:14 (0,570 ha, nytt registernummer 2:43) tillskottsmark till 2:43 ( 0,1969 ha, nytt registernummer 2:48) tillskottsmark till 2:23 ( 4,84 ha, nytt registernummer 2:52) År 2001 2008 2001 2008 2008 1993 2004 2010
Skyddade områden Områdets natur inventerades under 2014. Resultatet av natur- och fågelinventeringar framgår av kartan nedan. På området har inte påträffats fasta fornminnen. Området ligger helt utanför vattentäkts skyddsområden.
Trafik Huvudväg 1 korsar området i dess norra del och från denna väg leder en kommunalväg till planområdet. Vägen slutar vid en vändplan vid planområdets östra gräns. Vägnätet inom planområdet består helt av privata och servitutsvägar. Vatten och avlopp Området ligger utanför avloppsnätet. Tryckledning från västra Åland till Mariehamns reningsverk Lotsbroverket ligger vid huvudvägen. Brändö kan anslutas till denna ledning via en pumpstation, vilket för tillfället inte är aktuellt i kommunens planer, eftersom kommunen redan har överskridit sin andel av Lotsbroverkets kapacitet och måste förhandla om ny reservkapacitet. Största delen av byggnaderna har en egen minireningsverk för behandling av avloppsvatten. Nästan alla bebodda byggnader är anslutna till kommunens vattenledningsnät. Ledningsnätet för strandtomterna ligger huvudsakligen i sjön därifrån tomtledningar har dragits till tomterna.
FÖRSLAG TILL MÅLSÄTTNINGARNA Huvudmål Brändö skall bevaras som glesbebyggt område. I delgeneralplanen anvisas nya bostadstomter enligt rättviseprincip. På området reserveras inte tomter för service eller arbetsplatser. Exploateringen definieras så, att behovet av att anlägga kommunalt avloppsnät undviks. Nya bostadstomter anvisas endast på platser där det är möjligt att ordna avloppshantering utan större ingrepp i natur. De områden, som inte anvisas som tomtmark, utgör vanligt jord- och skogsbruksområde. Exploatering Exploatering definieras på basen av rättviseprincip enligt följande: Om en markägare äger flera fastigheter, räknas deras arealer ihop och byggnadsrätt definieras enligt den sammanlagda arealen. De tomter som har styckats efter 1.1.1992 beaktas som utnyttjade byggnadsrätter. Också de befintliga bostadsbyggnader som står på fastigheten, räknas som utnyttjade byggnadsrätter oberoende när de har byggts. Nya tomter får styckas enligt följande: Om fastigheten är mindre än 3 ha, får inga nya tomter styckas av den. Om fastigheten är 3 4,99 ha, får en tomt styckas Om fastigheten är 5 7,99 ha, får två tomter styckas Om fastigheten är 8 10,99 ha, får tre tomter styckas Om fastigheten är 11 13,99 ha, får fyra tomter styckas Om fastigheten är 14 16,99 ha, får fem tomter styckas Om fastigheten är 17 ha, får sex tomter styckas. Efter detta behövs 6 ha för varje ny tomt som kan styckas. På basen av denna princip får fastighetsägarna på Brändö stycka sina fastigheter enligt följande: Fastigheter Sammanlagda arealen 1992 Utnyttjade byggrätterna Brändö 2:36 Brändö I 2:46 Hägnan 2:35 Södra Brändö 2:44 Höstro 2:15 Befintliga Styckade tomter bostadshus efter 1992 Antalet nya tomter som får styckas (totala byggnadsrätter minus utnyttjade rätter) 55,22 ha 3 4 12 7 = 5 11,17 ha 4,84 ha = 6,33 ha 1-2 1 = 1 ( 4,84 ha tillskottsmark har sålts till Skrinet 2:52. Detta räknas bort från arealen och läggs på Skrinet ) Skrinet 2:52 0,46 ha + 4,84 ha = 5,31 ha 1-2 1 = 1 Enligt denna exploatering kan sju nya tomter anvisas i delgeneralplanen och styckas utan detaljplanering. Skyddade områden De områden som i natur- och fågelinventeringar har noterats som värdefulla växtbiotoper samt fåglars häcknings-, rast- och födosökningsplatser skall bevaras oexploaterade. Kommunalteknik Trafik Behovet av nya vägar skall minimeras och de befintliga vägarna utnyttjas så långt som
möjligt. Vägarna anvisas som privatvägar, som kan byggas smalare än kommunalvägar och gator. Vattenförsörjning Tomterna ansluts till kommunens vattenledningsnät. Dragning av ledningarna bör framgå av planen. Avloppsvatten Kommunens avloppsnät byggs inte till området inom närmaste framtid. Därför ska tomternas storlek och placering möjliggöra anläggandet av privata reningssystem.