Beslutet i webbversion 1 (11) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om överlåtelsehandlingar, omsorgsplikt och marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklaren har medverkat till tvesala. Vidare prövning av om fastighetsmäklaren medverkat till upprättandet av ett köpekontrakt som på ett otydligt sätt reglerat vad köpeobjektet var och om mäklaren agerat i strid med sina skyldigheter när han inte medverkat till att dokumentera verkningarna av om arealen skulle komma att avvika från vad parterna hade avtalat. Även prövning av om mäklaren agerat i strid med sina skyldigheter när han medverkat till en svävarklausul som förhindrade Lantmäteriet från att fatta beslut i frågan om fastighetsreglering. Slutligen har en bedömning gjorts av om marknadsföringen har varit vilseledande. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köpare av en fastighet under ombildning riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälarna har inkommit med bl.a. en webbannons, köpekontrakt och handlingar ur ett ärende om lantmäteriförrättning. NN har yttrat sig i ärendet och inkommit med bl.a. objektsbeskrivningar, köpekontrakt, ett tilläggsavtal, kartor och en anbudsförteckning. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (11) Fastighetsmäklarinspektionen har tillfört ärendet ett ärende om lantmäteriförrättning. Anmälan Anmälarna har uppgett i huvudsak följande. På visningarna informerades de av NN om att hela höger åker och halva vänster åker ingick i den blivande fastigheten. De fick tillåtelse att närvara vid den sakägarträff som hölls i slutet av augusti 2017 trots att de ännu inte hade undertecknat något köpekontrakt. Säljaren beslutade då att båda åkrarna skulle följa med gården och lantmäteriförrättaren markerade gränserna. På fråga hur gränsdragningen skulle se ut vid ett eventuellt köp fick de till svar att den skulle bli enligt de markerade gränserna. De fick besked om att de enda ändringar som kunde bli aktuella var småjusteringar. På grund av att de ansåg att boningshuset krävde för mycket renoveringsarbete var de emellertid inte redo att underteckna något köpekontrakt. Den blivande fastigheten utannonserades igen, denna gång med en annan, större areal än vid första tillfället och i enlighet med vad som hade sagts på sakägarträffen. Denna gång undertecknade de köpekontraktet. På fråga om när tillträdet kunde äga rum blev de hänvisade till lantmäteriförrättaren. Förrättaren i sin tur informerade om att säljaren och köparen av den större delen av fastigheten under avstyckning inte var överens om gränsdragningen. I oktober 2017 fick de för första gången se kartan som hade skickats in till Lantmäteriet i samband med ansökan om fastighetsreglering. Enligt kartan skulle hon inte kunna ha de hästar som hon hade tänkt sig på gården eftersom den endast innefattade halva höger åkerhalva. De ville hoppa av köpet, men säljaren ville inte att köpet skulle hävas. Därefter fick de ett nytt förslag på gränsdragning av NN som innebar att hela höger åker och halva vänster åker skulle tillfalla deras fastighet. De sa att de kunde gå med på detta om de fick ett avdrag på köpeskillingen med 50 000 kr. Detta godkände säljaren.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (11) När de kallades till lantmäterisammanträdet förklarade de för förrättaren att de inte kunde godkänna den tänkta avstyckningen eftersom den inte var vad de hade avtalat om. Beslut i förrättningsärendet fattades den 17 januari 2018. Därefter undertecknade de ett tilläggsavtal till köpekontraktet. Sammantaget undanhöll NN att den gränsdragning de avtalat om inte stämde överens med den gränsdragning som han redan hade förmedlat. De undertecknade ett köpekontrakt trots att arean ännu inte var fastställd men förlitade sig på att den information de fick genom marknadsföringen och från Lantmäteriet på sakägarträffen om hur gränsdragningen skulle bli, var den som gällde. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Den aktuella fastigheten bestod till en början av i huvudsak 73 ha skog ( Fastigheten A ). En annan mäklare fick under 2015 i uppdrag att förmedla 58 ha av denna fastighet. Därefter fick han (NN) i maj 2015 i uppdrag att förmedla kvarvarande del av Fastigheten A på 15,2 ha. När han och säljaren efter en tid ännu inte hade hittat en köpare bestämde sig säljaren i samråd med honom för att dela upp fastigheten i två delar, en del (13 ha) med öppen mark och skog på och en del (2 ha) med byggnation på. Gällande det större skiftet skrevs kontrakt i början på 2017. Samma dag skickades det in en ansökan till Lantmäteriet om avstyckning avseende dessa 13 ha. Den andra delen på 2 ha fortsatte han att marknadsföra. I början på augusti 2017 inleddes en budgivning avseende den mindre delen där anmälarna deltog. Han fick information från Lantmäteriet om att myndigheten hade kallat sakägarna till möte. Anmälarna bjöds in att delta på sakägarmötet trots att de ännu inte hade undertecknat något köpekontrakt. På sakägarmötet kom parterna överens om att ändra på gränserna på inskickad och utannonserad karta och göra en annan gränsdragning. Anmälarna fick beskedet av Lantmäteriet att det endast kunde bli aktuellt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (11) med några mindre förändringar av gränserna när alla parter var överens. Lantmätaren uppmätte arealen till ca 3 ha. Då anmälarna inte heller nu kunde ge besked om i fall de önskade köpa avstyckningen fick han direktiv från säljaren i september 2017 att åter igen marknadsföra dessa numera 3 ha. Några dagar senare ringde anmälarna och meddelade att de var villiga att underteckna ett köpekontrakt med den nya gränsdragningen som framgick av marknadsföringen, vilket så skedde dagen efter. Någon vecka senare ringde köparen till de 13 ha honom och sa att han hade ändrat sig och ville att gränsdragningen skulle bli så som det var tänkt från början. Under hela hösten och vintern 2017 har han därefter försökt medla mellan alla köpare, säljaren och Lantmäteriet för att hitta en lösning på gränsdragningen. I januari 2018 fattade till slut Lantmäteriet ett beslut som samtliga parter accepterade, och ett tilläggsavtal mellan anmälarna och säljaren undertecknades där köpeskillingen reducerades något och där den slutliga arealen på ca 2,6 ha fastställdes. Alltid i samband med förmedling av ett objekt som ska bli föremål för en lantmäteriförrättning kontaktar han aktuellt lantmäterikontor med förhoppning om att få information om hur de ser på fastighetsägarens planer på att överlåta den aktuella fastigheten. I samband med visningarna och vid kontraktsskrivningen i aktuellt ärende informerade han parterna muntligt om att de måste räkna med att den angivna arealen och gränserna var uppskattade och kunde komma att ändras, samt att de fick acceptera mindre justeringar. I och med annonseringen, när han kontaktades av spekulanter som önskade mer information om fastigheten, informerade han muntligt om att försäljningen var beroende av om fastighetsbildningen skulle gå att genomföra och att den angivna arealen kunde komma att bli mindre/större. Handlingarna i ärendet Fastighetsmäklarinspektionen har i de ingivna handlingarna i ärendet uppmärksammat huvudsakligen följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (11) Köpekontraktet den 11 september 2017 Av köpekontraktet ingått den 11 september 2017 mellan säljaren och köparna av den mindre delen av Fastigheten A som NN hade i uppdrag att förmedla ( anmälarna ) framgår bl.a. följande. Köpeobjekt Fastigheten A (del av), [Fastighetens adress] 12 Fastighetsbildning Detta avtal gäller under förutsättning att beslut om avstyckning enligt markering på bifogad karta vinner laga kraft. Skulle fastighetsbildning ej komma till stånd enligt ansökan skall detta avtal återgå och erlagd handpenning återbetalas till köparen utan vidare ersättningsanspråk från endera part. På den karta som bifogades till köpekontraktet är ett markområde markerat. Intill detta står texten Blå linje ca 3 ha. Det är inte samma gränsdragning som den som framgår av den bifogade kartan till köpekontraktet den 20 januari 2017. Kontraktet innehåller inte någon reglering av verkningarna av om arealen skulle komma att avvika från vad parterna avtalat om. Köpekontraktet den 20 januari 2017 Av köpekontraktet ingått den 20 januari 2017 mellan säljaren och köparna avseende den större delen av Fastigheten A som NN hade i uppdrag att förmedla, framgår bl.a. följande villkor. 11 Övriga villkor Detta avtal gäller under förutsättning att beslut om avstyckning enligt markering på bifogad karta vinner laga kraft. Skulle fastighetsbildning ej komma till stånd enligt ansökan skall detta avtal återgå och erlagd handpenning återbetalas till köparen utan vidare ersättningsanspråk från endera part. Föreligger inte lagakraftvunnet beslut senast den 31/7 2018 äger såväl köpare som säljare åberopa detta avtals återgång
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (11) om inte förlängd tidsfrist kan överenskommas. Förrättningsakten Av ansökan om lantmäteriförrättning framkommer i huvudsak att den inkom till Lantmäteriet den 26 januari 2017 och att den avsåg att överföra del av Fastigheten A, ca 13 ha enl karta, till Fastigheten B genom fastighetsreglering. Av ansökan framgår vidare att det låg en köpehandling daterad den 20 januari 2017 till grund för ansökan. Denna överlåtelsehandling tillsammans med en karta fanns bifogade till ansökan. Av ett protokoll från den 17 januari 2018 framkommer bl.a. följande. Då tre månader har passerat sedan sakägarträffen 2017-08-31 utan att parterna nått någon överenskommelse tar förrättningslantmätaren beslut i förrättningen. Viss anpassning kommer att göras till befintliga förhållanden som brunnar. Förrättningslantmätarens beslut grundar sig på ansökan, aktbilaga A1 och köpekontrakt, akbilaga FÅ1. Tilläggsavtalet Av ett tilläggsavtal den 8 februari 2018 ingått mellan säljaren och anmälarna framkommer i huvudsak följande. Överlåtelseobjekt Fastigheten A (del av), gårdsdelen, enl bif Lantmäteriets karta dat 180117, [fastighetens adress] I tilläggsavtalet anges att köpeskillingen har reducerats med 50 000 kr. Gränsdragningen på den karta som bifogats till köpekontraktet är inte densamma som framgår av ansökan om fastighetsreglering eller av den till köpekontraktet den 11 september 2017 bifogade kartan. Objektsbeskrivningen Av objektsbeskrivningen avseende återstoden av Fastigheten A framgår i huvudsak följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (11) Avstyckad gård Fastighet Äganderätt [Fastigheten A] del av Pantbrev Syftet är att pantbrev på [summa] kr följer med den avstyckade fastigheten. Mer info av mäklaren. Kommer att göras i samband med Lantmäteriets förrättning. Övrigt Taxeringsvärdena och arealerna är justerade. Slutliga uppgifter efter Skatteverkets och Lantmäterimyndighetens respektive beslut. Den till objektsbeskrivningen bifogade kartan var densamma som bifogades till anmälarnas köpekontrakt den 11 september 2017. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt I 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) står det att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Överlåtelsehandlingarna Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas bl.a. att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (11) mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren bör vidare verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister. Det följer av god fastighetsmäklarsed att en mäklare, som ett led i sitt förmedlingsuppdrag åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna, har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren. Villkor som tas med i ett köpekontrakt ska vara tydliga, uttömmande reglera frågan som villkoret avser och inte medföra risk för onödiga tvister mellan avtalsparterna. Enligt 4 kap. 7 jordabalken är köp, som innebär att ett visst område av en fastighet kommer i en särskild ägares hand, giltigt endast om en fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom en förrättning. Ansökan om en sådan förrättning ska ske senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades. Förvaltningsrätten har gällande köp med sådana förutsättningar bl.a. uttalat att det ankommer på mäklaren att upplysa parterna om 4 kap. 7 jordabalken och att reglera följderna av om förrättning inte sker eller om arealen skulle avvika mot vad parterna ursprungligen avtalat (se Förvaltningsrättens i Stockholm domar den 22 maj 2015 i mål nr 27087-14 och den 15 februari 2018 i mål nr 23105-16). I nu aktuellt ärende har NN haft i uppdrag att förmedla en del av Fastigheten A. Efter det att uppdragsavtalet ingicks beslutade säljaren att dela upp förmedlingsobjektet på två objekt där ett omfattade ca 13 ha framför allt skog och det andra omfattande ca 2 ha åkermark och ett boningshus, för att förhoppningsvis lättare kunna hitta köpare till fastigheten. Efter att NN i januari 2017 anvisat säljaren en köpare avseende den större delen av Fastigheten A som han hade i uppdrag att förmedla, skickade de in en ansökan till Lantmäteriet om att överföra dessa 13 ha från Fastigheten A till Fastigheten B genom fastighetsreglering. Till ansökan bifogades köpekontraktet med kartan där gränsdragningen för köpet framgick. Efter sakägarträffen i augusti 2017 var parterna överens om en viss gränsdragning som innebar att den mindre delen av Fastigheten A som NN hade i uppdrag att förmedla i stället skulle omfatta 3 ha. Anmälarna undertecknade ett köpekontrakt avseende denna del i september 2017.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (11) Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att olika begrepp har använts i ärendet för att beskriva vilken typ av fastighetsbildning som varit aktuell. Anmälaren och mäklaren har i huvudsak använt sig av begreppet avstyckning, men av ansökan till Lantmäteriet framgår att den begärda lantmäteriförrättningen avsåg en fastighetsreglering. Därefter konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att den karta som bifogades till anmälarnas köpekontrakt den 11 september 2017, där gränsdragningen och arealen för köpet framgick, uppenbart inte överensstämde med den areal och gränsdragning som framgick av kartan som bifogades till ansökan om fastighetsreglering och som avsåg försäljningen av den större delen av fastigheten. Gränsdragningarna avseende den mindre och den större delen av fastigheten överlappar varandra. Detta innebär att NN har medverkat till att upprätta två köpekontrakt där till viss del samma mark har ingått, s.k. tvesala. Förseelsen är synnerligen allvarlig och utgör grund för varning. Vidare anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN, i samma köpekontrakt, på ett otydligt sätt har reglerat vad själva köpeobjektet var. Som köpeobjekt anges bara att det gällde del av Fastigheten A. I kontraktets 12 hänvisas till att avtalet gällde under förutsättning att beslut om avstyckning enligt markering på den till kontraktet bifogade kartan skulle vinna laga kraft och att köpet skulle återgå om fastighetsbildning inte kom till stånd i enlighet med ansökan. Ansökan har som konstaterats inte har gällt avstyckning, utan fastighetsreglering, och den bifogade kartan överensstämde inte med kartunderlaget till grund för ansökan. Köpet var dessutom beroende av resultatet av en lantmäteriförrättning, en förrättning som köparna i det här fallet inte var sökande till. Regleringen i kontraktet av vad köpeobjektet var öppnar enligt inspektionens mening upp för tolkningsmöjligheter och därmed risk för tvist. Köpekontraktet saknar dessutom en reglering av verkningarna av om arealen skulle komma att avvika från vad parterna hade avtalat vilket, precis som syftet med att ha en sådan reglering är, hade kunnat lett till mindre oenighet mellan parterna. Sammantaget är det inspektionens uppfattning att NN, genom att på ett otydligt sätt ha reglerat vad köpeobjektet var och genom att inte ha infört en
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (11) reglering av verkningarna av om arealen skulle komma att avvika från vad parterna hade avtalat, har brustit i sin omsorgsplikt om parterna och skyldighet att verka för att de träffade överenskommelser i frågor som behövde lösas i samband med överlåtelsen. Förseelserna är varningsgrundande. Angående köpekontraktet som ingicks den 20 januari 2017 mellan säljaren och köparna av den större delen av Fastigheten A som NN hade i uppdrag att förmedla, gör Fastighetsmäklarinspektionen följande bedömning. För att Lantmäteriet ska kunna lägga ett köp till grund för ett beslut om fastighetsreglering krävs att köpet inte är svävande, eftersom ett beslut om fastighetsreglering inte kan återgå när det väl har vunnit laga kraft. Framgår det av ett sådant köpekontrakt att uppfyllandet av något villkor är en förutsättning för att köpet ska fullföljas måste antingen villkoret infrias eller parterna komma överens om att villkoret inte längre ska vara en förutsättning för köpets fullbordande. NN har medverkat till att i köpekontraktet införa en klausul som innebar att köpets giltighet gjordes beroende av att det senast ett angivet datum måste finnas ett lagakraftvunnet beslut om fastighetsreglering (11 i kontraktet). Detta agerande strider mot omsorgsplikten och NN:s skyldigheter enligt 21 fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning. Marknadsföringen Av 10 första stycket marknadsföringslagen (2008:486) framgår huvudsakligen att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden som är vilseledande i fråga om näringsidkarens näringsverksamhet. Enligt tredje stycket i samma lagrum får inte heller en näringsidkare utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annan näringsverksamhet. I god fastighetsmäklarsed ingår även att följa all annan tillämplig lagstiftning. I den aktuella objektsbeskrivningen, som är marknadsföringsmaterial, står i
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (11) rubriken att förmedlingsobjektet avser en avstyckad gård. Fastighetsmäklarinspektionen anser att detta påstående förmedlar intryck av att fastighetsbildningen så att säga var färdig, dvs. att ett lagakraftvunnet beslut därom förelåg. I och med att förrättningsärendet vid tidpunkten för marknadsföringen fortfarande var högst pågående bedömer inspektionen påståendet som felaktigt och vilseledande. I den aktuella objektsbeskrivningen saknas därtill en upplysning om förutsättningarna för överlåtelsen, dvs. att överlåtelsen förutsatte att en lantmäteriförrättning skulle komma till stånd enligt 4 kap. 7 jordabalken. Fastighetsmäklarinspektionen anser att en upplysning om att köpet förutsätter ett lantmäteriförrättningsförfarande är att betrakta som väsentlig information för en spekulant att få kännedom om på ett så tidigt stadium som möjligt, eftersom en sådan förrättning för den enskilde kan innebära både en stor kostnad och dra ut på tiden. I objektsbeskrivningen antyds förvisso att en lantmäteriförrättning skulle komma att genomföras, men inspektionen anser inte att det tillräckligt tydligt framgår att det var just en förutsättning för överlåtelsen. Sammantaget anser inspektionen att NN, genom den vilseledande marknadsföringen i objektsbeskrivningen, har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed och att förseelsen motiverar en varning. Påföljden NN ska meddelas en varning. Varningen avser följande förseelser. NN har brustit i sin omsorgsplikt genom att medverka till tvesala och han har inte verkat för att parterna skulle träffa överenskommelser i frågor som behövde lösas i samband med överlåtelserna. NN har medverkat till en otydlig reglering av vad köpeobjektet var och han har inte sett till att reglera verkningarna av om arealen skulle komma att avvika från vad parterna avtalat i ett av köpekontrakten. Vidare har NN i strid med omsorgsplikten infört en svävarklausul i ett köpekontrakt innebärande att köpets giltighet förutsatte att ett lagakraftvunnet beslut om fastighetsreglering måste finnas senast ett angivet datum. Slutligen har NN använt sig av vilseledande marknadsföring. Förseelserna är varningsgrundande även bedömda var för sig.