Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av en fastighet har varit vilseledande. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant på en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. NN har yttrat sig över anmälan samt gett in kopior av uppdragsavtalet, köpekontraktet, ett lantmäteriutdrag och en lista över sålda objekt i området. Anmälan Anmälaren har bland annat framfört följande. Han vill anmäla NN för att ha använt sig av ett lockpris. Den aktuella fastigheten hade ett utgångspris om 500 000 kr. Vid tidpunkten för anmälan var det högsta budet tredubbelt högre än utgångspriset. Fastighetsmäklarens yttrande POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) NN har uppgett bland annat följande. Hon har bifogat en lista på samtliga sålda hus i området sedan den 1 januari 2014. Objekt nummer ett på listan är den fastighet som anmälan avser. I listan finns också slutpriserna för två grannhus. Hon värderade fastigheten till 500 000 kr. Hon motiverade värdet med att det var ett fint äldre hus med stor charm, men att huset var i stort behov av underhåll. Fönster, fasaden och det gamla badrummet var i behov av underhåll. Det fanns också enbart sommarvatten, en mycket gammal vedpanna och ett gammalt elsystem. Intresset för husen i trakten brukade vara oerhört lågt. Vissa av husen i området hade det tagit lång tid att förmedla. Vissa hus såldes över huvud taget inte. Taxeringsvärdet på fastigheten var 255 000 kr. Hon föreslog att utgångspriset skulle bestämmas till 500 000 kr, eftersom huset låg fint och hade stor charm. När huset sedan annonserades ut var intresset mycket stort och det fanns flera intressenter. Handlingarna Vid granskningen av de handlingar som har lämnats in i ärendet har följande uppmärksammats. Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet undertecknades den 25 juli 2016. Av uppdragsavtalet framgår det att utgångspriset var 500 000 kr och att uppdragsgivaren hade accepterat detta som ett tänkbart försäljningspris. Köpekontraktet Köpekontraktet undertecknades den 19 september 2016. Köpeskillingen anges vara 1 300 000 kr.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Lantmäteriutdraget Enligt utdraget från Lantmäteriet var taxeringsvärdet 255 000 kr. Arealen angavs vara 2 395 kvadratmeter. Boytan uppgavs vara 110 kvadratmeter och biytan 30 kvadratmeter. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen anges bland annat följande. Utgångspriset var 500 000 kr. Fastighetens tomt var 2 395 kvm. Huset på fastigheten var av typen enfamiljshus med två rum och kök med en boarea om 110 kvm och en biarea om 30 kvm. Byggåret var 1909. Fastigheten beskrevs på följande sätt. Naturskönt. Enskilt mycket naturskönt beläget fritidshus. Stor trädgårdstomt. Nära till sjö för bad. Äldre hus med stor charm och många fina detaljer bevarade som trägolv, spegeldörrar, kakelugnar, pärlspontade väggar m.m.!. Listan över sålda objekt Den ingivna statistiken visar försäljningar av samtliga sålda hus i området under perioden den februari 2014 19 september 2016. Mellan den 5 februari 2016 och den 7 juli 2016 visas tio försäljningar. Fastigheternas boyta varierar mellan 84 och 148 kvm och tomtarean mellan 880 och 3 034 kvm. Slutpriserna anges ha varit mellan 350 000 kr och 820 000 kr. Kvadratmeterpriserna har varit mellan 2 703 kr och 8 696 kr. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning I 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges följande. Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Priset i marknadsföringen I god fastighetsmäklarsed ingår att fastighetsmäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning. Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris innebär att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Detta har fastställts i flera domar (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). Utgångspriset för den aktuella fastigheten var 500 000 kr och den såldes för 1 300 000 kr. Detta innebar att utgångspriset understeg försäljningspriset med 62 procent. Enligt inspektionens mening har det marknadsförda priset väsentligt understigit försäljningspriset. NN har i sitt yttrande redovisat grunderna för sin bedömning av marknadsvärdet. Hon har motiverat marknadsvärdet med att det var ett äldre hus med stort behov av underhåll och att det endast fanns sommarvatten. Hon har inte närmare redogjort för vad hon anser är anledningen till att försäljningspriset ökade så mycket i förhållande till det pris som hon bedömde var fastighetens marknadsvärde. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att fastigheten inte vare sig i text eller i bild har marknadsförts som ett objekt i behov av omfattande underhåll. Av försäljningsstatistiken framgår det dock att utgångspriset inte väsentligt avvikit från vad andra objekt har sålts för på orten. Inspektionen har inte tillgång till någon utredning som skulle kunna tillbakavisa NNs bedömning av marknadsvärdet. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att det inte är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av ett så kallat lockpris vid marknadsföringen av den aktuella fastigheten.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.