Information om våtrum och stammar för vatten och avlopp 2014-11-12 HSB Brf Bergshamra
Agenda Bakgrund Nuläge varför behöver vi göra något? Styrelsens ställningstagande och förslag till åtgärder Kostnader och finansiering Vad händer nu? Frågestund
Deltagare i projektet Styrelsens arbetsgrupp Dennis Kjellin, P-O Walter, Per Johannesson, Hans Bergstedt Konsulter Hans Norberg Håkan Andersson Pia Bruns Gabriella Eriksson Henrik Tottras L-E Pettersson El-konsult Bygg-konsult Boendekonsulent Jurist VVS-konsult, projekteringsledare Projektledare
Bakgrund Byggnaderna är snart 60 år Tryggt boende minimera risker för vattenskador Styrelsen är medveten om att något måste göras HSB Konsult anlitades våren 2013 för att kartlägga nuläget och utreda olika alternativ till lösningar Utredningsresultat badrumsinventeringar, pekar på att nu måste åtgärder genomföras
Vägledning Funktionssäkerhet. Badrummen ska uppfylla försäkringsbranschens regler för säker vatteninstallation och även gällande branschregler för tätskikt och våtrum. Fastighetsvärdet ska säkerställas långsiktigt. Låg kostnad över fastighetens livslängd. God boendemiljö. Tryggt att bo framöver. Energibesparingar, möjligheter skall till tas till vara. Egna val skall vara möjligt i samband med åtgärdande. Metoder ska väljas som ger minsta möjliga störningar Hälsorisker ska minimeras.
Nulägesanalys Tidigare stämmobeslut 2010 finns att stamrenovering av spillvattenoch tappvattenledningar skulle ske genom relining Vattenskador uppkommer mest pga dåliga tätskikt Befintliga avloppsstammar och golvbrunnar är rostiga och kommer att orsaka ökande vattenskador Befintliga vattenstammar börjar läcka allt oftare och orsakar även de vattenskador Praktiskt taget omöjligt att styckvis renovera våtrum vattenskadesäkert enligt gällande branschregler Möjlighet till stora drift- och energikostnadsbesparingar finns Nuvarande vattenledningar medför vissa risker för mikrobiell tillväxt, exempelvis legionella
Inventeringar Inventering har skett vid två tillfällen, ett övergripande i alla lägenheter och ytterligare en gång i de lägenheter som renoverats efter stämmobeslutet 2010 70% av badrummen har gamla golvbrunnar 70% av badrummen har rörutlopp ur vägg i dusch/badzonen 80% av badrummen har någon slags anmärkning Endast 10% av badrummen uppfyller branschregler för Säker Vatten mm Av de lägenheter som renoverats efter 2010 bedöms ca 25-30% att kunna sparas/räddas vid det kommande stamprojektet
Livslängder Vattenledningar 30-60 Koppar och galvaniserade stål Avloppsrör 30-60 Gjutjärn Golvbrunn 30-40 Tätskikt under klinker/kakel 30-40 Utförande, materialval och användande Källa: Renoveringshandboken 2009, utgiven av VVS-företagen
Vad ska vi göra nu?
Huvudalternativ vid åtgärdande Föreningen genomför stambyte och föreningen/boende genomför våtrumsrenovering vid samma tillfälle (Styrelsens förslag) eller Föreningen relinar stamledningarna och medlemmarna renoverar successivt sina våtrum och kök (Tidigare fattat stämmobeslut)
Gemensam renovering Alla lägenheter får en standard som uppfyller branschens regler för säker vatteninstallation, tätskikt och våtrum samt för gällande försäkringsvillkor Alla lägenheter får samma standard tidsmässigt Lägenheterna ges bättre möjlighet till varmvattencirkulation. Alla våtrum saneras från ev. asbest på ett kontrollerbart sätt Föreningen får kontroll på våtrummen i fastigheten Risk för legionella minimeras Föreningen kan säkerställa försäkringsskydd och lägsta premier och självrisker
Enskild (succesiv) renovering Svår process för många enskilda medlemmar att renovera badrum Redan renoverade badrum kan drabbas av skador från intilliggande våtrum som ej är renoverade eller är felaktigt renoverade Våtrum kan ej renoveras enligt gällande branschregler, Säker Vatten, tätskikts- och våtrumsregler samt svårigheter att uppnå gällande försäkringsregler Om medlemmar själva ska genomföra badrumsrenoveringar sker det utspritt över tid och påverkar grannar under längre tid Föreningen kommer att få svårt att ha kontroll över badrumsrenoveringar som utförs av medlemmar Innebär ett ekonomiskt risktagande Föreningen har svårt att kräva att medlemmar renoverar badrum Risk för mikrobiell tillväxt kommer delvis att kvarstå (legionellabakterier)
Hur byts rörstammarna Rörstammar byts och förläggs i samma läge som de är placerade idag
Vem bestämmer? Löpande förvaltning beslutar styrelsen om, ex stamrenovering eller stambyte. Medlems underhållsansvar kan övergå till föreningen om en enkel majoritet godkänner det på föreningsstämma. (9 kap 15 i BrL och 29 2 st)
Underhållsplan Tidigare Uppdaterat År 2013 Relining 43,5 Tak, takfönster 19,5 Värmesystem 1,5 Genomfört Balkonger 16,5 Övrigt 3,5 84,5 År 2014 Husgrunder, dränering, VA 5,0 År 2015 Fönster och fönsterdörrar 3,5 Stambyte 13,9 Tak, takfönster 10,0 År 2016 Stambyte 23,9 Tak, takfönster 10,0 År 2017 Stambyte 18,9 År 2018 Fasader 18,0 Fönster och fönsterdörrar 3,5 Balkonger 5,5 År 2019 Balkonger 5,5 År 2020 Balkonger 5,5 Husgrunder, dränering, VA 5,5 Totalt 111,0 102,2
Alternativ 1 Stambyte och badrumsrenovering Investering Brukstid Avskrivning Totalkostnad 102 258 000 50 2 045 160 Ränta 2,10% 2 147 418 SUMMA KAPITALKOSTNAD 4 192 578 Allternativ 2 Stambyte, badrumsombyggnaden betalas av medlemmarna Investering Brukstid Avskrivning Stambyte 56 580 000 50 1 131 600 Ränta 2,10% 1 188 180 SUMMA KAPITALKOSTNAD 2 319 780 Kostnad efter ROT avdrag ROT avdrag Ombyggnad badrum, pris per badrum 91 080 22 770 68 310 Ombyggnad WC, pris per WC 48 852 12 213 36 639 Ombyggnad kök, pris per kök 21 528 5 382 16 146 Alternativ 3 Relining, badrumsombygnaden betalas av Investering Brukstid Avskrivning medlemmarna Relining 41 400 000 20 2 070 000 Ränta 2,10% 869 400 SUMMA KAPITALKOSTNAD 2 939 400 Kostnad efter ROT avdrag ROT avdrag Ombyggnad badrum, pris per badrum 150 000 37 500 112 500 Ombyggnad WC, pris per WC 55 000 13 750 41 250 Ombyggnad kök, pris per kök - - -
Normal etta 45 kvm Andelstal 0,18610% Hyreshöjning Höjning i År Månad Kr/kvm per månad procent Nuvarande avgift inkl bredband 31 800 2 650 707 Stambyte inkl badrum 39 602 3 300 880 650 24,5% Relining 37 270 3 106 828 456 17,2% Enbart stambyte 36 117 3 010 803 360 13,6% Enbart stambyte +badrum via hyra 43 521 3 627 967 977 36,9% Normal tvåa 61 kvm Andelstal 0,23400% Hyreshöjning Höjning i År Månad Kr/kvm per månad procent Nuvarande avgift inkl bredband 40 296 3 358 661 Stambyte inkl badrum 50 107 4 176 821 818 24,3% Relining 47 174 3 931 773 573 17,1% Enbart stambyte 45 724 3 810 750 452 13,5% Enbart stambyte +badrum via hyra 53 128 4 427 871 1 069 31,8%
Normal trea 75,5 kvm Andelstal 0,28400% Hyreshöjning Höjning i År Månad Kr/kvm per månad procent Nuvarande avgift inkl bredband 48 840 4 070 647 Stambyte inkl badrum 60 747 5 062 805 992 24,4% Relining 57 188 4 766 757 696 17,1% Enbart stambyte 55 428 4 619 734 549 13,5% Enbart stambyte +badrum via hyra 62 832 5 236 832 1 166 28,6% Normal fyra 103 kvm Andelstal 0,37980% Hyreshöjning Höjning i År Månad Kr/kvm per månad procent Nuvarande avgift inkl bredband 65 088 5 424 632 Stambyte inkl badrum 81 011 6 751 787 1 327 24,5% Relining 76 252 6 354 740 930 17,2% Enbart stambyte 73 899 6 158 717 734 13,5% Enbart stambyte +badrum via hyra 81 303 6 775 789 1 351 24,9%
Beslut och förslag Styrelsens ställningstagande Att byta ledningar för vatten- och avlopp i gemensamma ledningar (stammar) och avlopp inom våtrum och kök Styrelsens förslag Att underhållsåtgärd, byte av rörstammar för vatten och avlopp genomförs i fastigheten, våtrummen renoveras samtidigt, enkel majoritet Att medlems underhållsansvar övergår till föreningen under ombyggnadstiden för de åtgärder som följer av renoveringen i ombyggnadsdelen i lägenheten, enkel majoritet
Vad kommer jag att få? Föreningen erbjuder en bra grundstandard och en enskild medlem kan göra: Val Tillval Frånval Val utan merkostnad Val mot merkostnad Enklare utförande mot kostnadsreduktion
Exempel ytskikt badrum
Under ombyggnadstiden Byggstart kvartalet 1-2 2015 Byggtid 24-30 månader 6-7 veckor i varje lägenhet Vatten i kök kanske kan vara i drift något tidigare Tillfälliga WC- och duschanordningar anordnas Kallvatten och avlopp kommer att finnas i trapphus Portabla toaletter i lägenheter finns som tillval Dagrum kommer att iordningställas
Medlemsstöd under ombyggnaden Stöder medlemmar inför och under ombyggnadstiden Känslig information hanteras med integritet Samverkar med kommunens handläggare Hembesök till alla som önskar Portabel toalett i lägenhet efter bedömning/beslut av boendekonsulent
Vad händer sen? Öppet hus 17/11 kl. 1500-2000 i föreningsexpeditionen Öppet hus 18/11 kl. 1600-2000 i föreningsexpeditionen Öppet hus 19/11 kl. 0900-1400 i föreningsexpeditionen Extra föreningsstämma 20/11 kl. 1800 i Bergshamraskolans aula Projektering inför projektet pågår Entreprenadupphandling/förhandling beräknas att påbörjas inom kort Löpande information kommer framöver från styrelsen Trapphusvisa informationsmöten inför byggstart Enskilda besök i varje lägenhet med avseende på tillvalsfrågor och fortsatt information vad som kommer att hända i din lägenhet
Frågor till oss? Henrik Tottras 076-871 90 59 henrik@tottras.se Pia Bruns 010-442 14 42 pia.bruns@hsb.se
Tack för er uppmärksamhet! Fritt fram för frågor!!!