Omslagsbild: Fastigheten Loket 29, Stockholm.

Årsredovisning 2009

SSF Real Estate AB är moderbolaget i en privatägd fastighetskoncern som bildades 1994. De största dotterbolagen är StorStockholms Fastighets AB, bildat 1994 och BroGripen Fastighets AB, bildat 2003. Koncernen äger och förvaltar bostadsfastigheter med attraktiva lägen i Danderyd, Enköping, Helsingborg, Lidingö, Lund, Nacka, Norrköping, Solna, Stockholm, Strängnäs, Trelleborg, Ystad och Ängelholm. Fastighetsbeståndet består av 79 fastigheter med drygt 3 700 hyresobjekt varav mer än 2 600 är bostäder. Den totala uthyrningsbara arean uppgår till 198 000 kvm, varav bostadslägenheter i attraktiva lägen svarar för 91 procent. Förvaltningen av fastigheterna sker från våra kontor i Helsingborg, Ystad och Solna. Den övergripande affärsmässiga och finansiella styrningen sker från koncernens huvudkontor i Stockholm. Företagets affärsidé är att förvärva, förvalta och utveckla bostadsfastigheter med attraktiva lägen i Sverige. Under 2009 medverkade bolaget i fastighetsaffärer till ett sammanlagt värde av 164 Mkr. SSF Real Estate har goda förutsättningar till fortsatt expansion och söker aktivt intressanta bostadsfastigheter och bostadsbestånd. Omslagsbild: Fastigheten Loket 29, Stockholm.

Vd har ordet 5 Året som gått 6 Strategisk inriktning 7 Flerårsöversikt 9 Finansiell strategi 10 Fastighetsmarknaden 12 Fastighetsöversikt 14 StorStockholms Fastighets AB och Bo2005 AB 17 BroGripen Fastighets AB 19 Fastighetsförteckning 20 Förvaltningsberättelse 24 Resultaträkning 26 Balansräkning 27 Kassaflödesanalys 29 Tilläggsupplysningar 30 Noter 32 Revisionsberättelse 39 Styrelse och ledning 40 Definitioner 41

4

Vd har ordet Inledningen av år 2009 tog vid där föregående år slutat med tvära kast på finansmarknaderna till följt av den globala finanskrisen. Det direkta ägandet av hyresfastigheter visade sig vara en säker placering med små värdeförändringar även i tider av turbulens. År 2009 blev ett resultatmässigt starkt år för SSF Real Estate som, precis som föregående år, står med en mycket stark balansräkning och är redo för nya utmaningar. Bolaget har under 2009 utnyttjat det historiskt låga ränteläget och avyttrat fastigheter till bostadsrättsföreningar som på grund av ränteläget kunnat betala mycket bra. Bostadsfastigheter har åter visat sig vara en mycket trygg placering och vår fastighetsportfölj har åter stigit kraftigt i värde efter fjolårets försiktiga nedgång. Resultatutveckling Årets resultat före skatt uppgick till 116 Mkr (113). Driftsresultatet låg kvar på 95 Mkr (95). Resultat från fastighetsförsäljningar under året uppgick till 97 Mkr (100). Årets värdeförändring uppgick till 60 Mkr (-46) och avkastningsvärdet, enligt intern värdering, överstiger nu bokfört värde med 857 Mkr. Värdeförändringen av fastighetsbeståndet ingår inte i det redovisningsmässiga resultatet, vilket innebär en skillnad mot exempelvis börsnoterade fastighetsbolag som redovisar dessa förändringar över resultaträkningen. Den justerade soliditeten uppgick till 35,6 % (36,0). Belåningsgraden uttryckt som skuldsättning i förhållande till fastigheternas totala marknadsvärde uppgick till 55,2 % (54,8) vid årets utgång. Den synliga soliditeten uppgick till 17,9 % (17,5). I balansräkningen hade vi vid årets utgång fastigheter med en sammanlagd hyresarea om 198 000 kvm (206 000). Antalet hyresobjekt är drygt 4 000. SSF Real Estate består av flera regionala bolag med verksamhet på 14 orter Bolagets affärsmodell SSF Real Estate står fast vid den affärsmodell som gjort bolaget framgångsrikt. Fastighetsförvaltningen ska kännetecknas av närhet till regionala marknader och mycket god kännedom om dessa. Den dagliga verksamheten sköts av lokalt anställda i BroGripen Fastighets AB respektive StorStockholms Fastighets AB. Nyckelorden i vår förvaltning är kompetens, professionalism och affärsmässighet. Bolaget eftersträvar också att vara lyhört och tydligt i arbetet med dess hyresgäster. Framtidsutsikter/Affärsverksamhet Efterfrågan på bostadslägenheter är fortsatt mycket stark i de regioner där våra fastigheter är belägna. Utöver viss omflyttningsvakans förekommer det knappt några vakanser. Efterfrågan på attraktiva lägenheter bedöms inte minska framöver. Tvärtom ser vi en ökande efterfrågan vilket leder till ett efterfrågeöverskott på de marknader vi är verksamma. Detta beror främst på den stora och i många fall växande skillnaden mellan den boendekostnad som marknaden är beredd att betala för riktigt attraktiva lägenheter och den boendekostnad som hyresregleringssystemet på hyresmarknaden sätter. Vi har därför en fortsatt ljus syn på den svenska marknaden för hyresfastigheter. Dock finns det en stark efterfrågan på bostadsfastigheter och det är svårt att hitta bra objekt att förvärva. Händelser efter utgången av verksamhetsåret 2009 I början av 2010 har bolaget avyttrat fastigheterna Stockholm Tendern 5 respektive Nacka Sicklaön 141:3 till bostadsrättsföreningar genom försäljning av dotterbolag. Försäljningen av Sicklaön 141:3 är den enskilt största affär som bolaget gjort i egen regi utan medverkan av samarbetspartner. Jag vill slutligen tacka våra duktiga medarbetare, finansiärer samt övriga samarbetspartners för ytterligare ett framgångsrikt år. Per Ola Lindqvist VD och koncernchef Bild : Fastigheten Centrum 15:1, Enköping 5

Året som gått - Resultatet efter skatt uppgick till 110,1 Mkr (112,9). - Driftnettot uppgick till 94,8 Mkr (95,2). - Direktavkastningen var 6,3 % (6,0). - Hyresintäkterna uppgick till 193,1 Mkr (191,1). - Totalt har 2 fastigheter avyttrats under året, en belägen i Lund och en i centrala Stockholm med en total reavinst uppgående till 69,6 Mkr. - Den uthyrningsbara arean uppgick vid årets slut till 197 863 kvm (205 583 ). Nyckeltal koncernen 2009 2008 Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar area, kvm 211 314 205 583 Hyresintäkter, Mkr 193,1 191,1 Direktavkastning, % 6,3 6,0 Totalt bokfört värde fastigheter, Mkr 1 488,0 1 563,0 Bokfört värde per kvm, kr 7 043 7 603 Totalt marknadsvärde fastigheter, Mkr 2 345 2 402 Finansiella nyckeltal Räntetäckningsgrad, ggr 1,4 1,8 Skuldsättningsgrad, ggr 3,9 4,4 Belåningsgrad, % 55,2 54,8 Soliditet, % 17,9 17,5 Justerad soliditet, % 35,6 36,0 Avkastning eget kapital, % 37,2 41,5 Avkastning totalt kapital, % 9,3 10,2 Kassaflöde, Mkr 158,2-12,2 Se definitioner på sida 41. 6

Strategisk inriktning Vision SSF Real Estate AB ska ha bäst aktuell kännedom om bostadsfastighetsmarknaden på de orter där vi är aktiva, samt där vi önskar bli aktiva, för att därmed effektivt kunna agera och genomföra fastighetsaffärer som ger en långsiktigt hög totalavkastning. Övergripande mål Bolaget ska utveckla och värna om goda relationer med sina intressenter. Bolagets fastighetsbestånd ska till lägst 90 % bestå av bostäder. Bolagets tillväxt ska ske med bibehållen eller ökad långsiktig lönsamhet. Bolagets tillväxt ska ske med bibehållen finansiell stabilitet. Bolaget ska ha bäst kunskap om de lokala botadsfastighetsmarknader där företaget är verksamt. Operativa mål Bolagets fastighetsinnehav ska vara geografiskt koncentrerat till mellersta och södra Sverige. Bolagets förvaltning ska hålla en hög standard. Bolagets fastighetsbestånd ska hålla en god teknisk standard. Bolagets identitet ska tydligt kommuniceras till omvärld och intressenter. Bolagets justerade soliditet ska långsiktigt överstiga 30 %. Ränterisken i bolagets låneportfölj ska hanteras med derivatinstrument och låneportföljen ska ha ett ränteskydd om lägst 70 %. Strategi Bolaget ska genom en tydlig affärsorientering, nytänkande och samhällsengagemang nå uppsatta operativa och övergripande mål. Bolaget ska genom en expansiv förvärvsstrategi, kombinerad med perioder av konsolidering, säkerställa att koncernens totalavkastning ökar varje år. 7

12

Flerårsöversikt Flerårsöversikten redovisar i sammanfattning nyckeltal och diagram för SSF Real Estate:s utveckling. Som synes nedan är bolaget mycket välmående med stabila nyckeltal sedan fl era år tillbaka. Nyckeltal koncernen SSF Real Estate 2005-2009 0901-0912 0801-0812 0701-0712 0601-0612 0501-0512 Uthyrningsbar area, kvm 197 863 205 583 212 590 233 847 218 108 Hyresintäkter, Mkr 193 191 194 188 164 Direktavkastning, % 6,3 6,0 5,9 5,9 6,4 Totalt bokfört värde fastigheter, Mkr 1 488 1 562,0 1 610,1 1 706,3 1 550,5 Bokfört värde per kvm, kr 7 043 7 598 7 574 7 464 7 109 Total marknadsvärde fastigheter, Mkr 2 345 2 402,0 2 602,0 2 648,0 2 350,0 Medelantal anställda 15 15 20 19 17 Resultat efter finansiella poster, Mkr 115,9 112,6 143,3 123,0 91,3 Balansomslutning, Mkr 1 812,1 1 705,8 1 792,4 1 869,4 1 698,3 Räntetäckningsgrad, ggr 1,4 1,8 1,3 1,8 1,7 Skuldsättningsgrad, ggr 3,9 4,4 5,6 6,4 6,1 Belåningsgrad, % 55,2 54,8 53,0 54,5 58,1 Soliditet, % 17,9 17,5 13,4 12,1 13,1 Justerad soliditet, % 35,6 36,0 33,9 32,2 32,0 Avkastning eget kapital, % 37,2 41,5 61,4 54,7 45,6 Avkastning totalt kapital, % 9,3 10,2 11,3 9,5 9,1 Utveckling omsättning och resultat 1) 1995-2009, Mkr Utveckling antal kvm 1995-2009 2) Omsättning Rörelseresultat 1) Varav år 1995-2001 avser koncernen StorStockholms Fastighets AB 2) Varav år 1995-2001 avser koncernen StorStockholms Fastighets AB Bild sid 8: Fastigheten Loket 29, Stockholm 9

Finansiell strategi Fastighetsbranschen är en kapitalintensiv bransch där den största kostnaden ofta är räntan på lånen. Om marknadsräntan förändras en procentenhet får det ett stort genomslag på bolagets resultat. Under senare år har det varit lönsamt att inneha en låneportfölj med korta räntebindningstider. Detta medför dock ett högre risktagande. SSF Real Estate har valt att utnyttja lån med rörlig ränta men med skydd av derivatinstrument. Bolagets mål är att aktivt arbeta med att säkra den kort- och långsiktiga kapitalförsörjningen i hela koncernen samt att minimera risker och tillse att en fl exibel finansieringsstruktur upprätthålls. Låneportföljen Finansieringen av bolaget sker genom att bolagets tillgångar (fastigheter) pantsätts och lån upptas i bank. Fastigheternas belåningsgrad uppgår i dagsläget till 55,2 % av marknadsvärdet (enligt senaste värdering). Under 2009 har inga nya lån i samband med förvärv upptagits, samtidigt har 40 Mkr amorterats under året. Härigenom har koncernens totala lånevolym minskat till 1 275 Mkr (1 315). Den genomsnittliga räntan på lånen var vid utgången av året 3,2 % (3,6). Låneportföljen har under året förändrats enligt följande: Lånestock per den 1 januari 2009 Upptagande av lån i samband med förvärv Amortering Utgående nettoskuld Låneportföljen består av lån med en bindningstid som är kortare än 1 år. Bindningstiden för lånen framgår i nedanstående tabell. Rörligt Förfall 1-5 år Förfall senare än 5 år Totalt 1 315 Mkr 0 Mkr -40 Mkr 1 275 Mkr 1 275 Mkr 0,0 Mkr 0,0 Mkr 1 275 Mkr Bolaget har eftersträvat att låneportföljen huvudsakligen skall utgöras av lån med rörliga räntevillkor samtidigt som ränterisken hanteras med hjälp av olika derivatinstrument. Detta kan likställas med en fast låneränta. Fördelen är att låneportföljen blir mer flexibel och en aktiv handel kan bedrivas med derivatinstrumenten för att få den struktur i portföljen som vid varje tidpunkt är mest lämplig utifrån företagets marknadsförväntningar. Vid årsskiftet var ca 98 % av portföljen täckt av derivat som begränsar kostnadseffekterna av eventuella uppgångar i det allmänna ränteläget. Vid utgången av året fanns i portföljen ränteswappar om totalt 700 Mkr med fasta ränteben i intervallet 2,51-5,34 % och CAP:ar omfattande 550 Mkr med en strikenivå i intervallet 4,5-6,25 %. Typ Nom. belopp Ränta Löptid Swap 50 000 000 4,62% 1001 Swap 100 000 000 3,18% 1004 Swap 100 000 000 5,34% 1207 Swap 50 000 000 4,05% 1309 Swap 100 000 000 2,95% 1312 Swap 50 000 000 2,51% 1404 Swap 50 000 000 2,78% 1407 Swap 50 000 000 2,55% 1502 Swap 50 000 000 2,78% 1504 Swap 100 000 000 3,89% 1611 Delsumma: 700 000 000 CAP 150 000 000 6,25% 1002 CAP 100 000 000 5,50% 1002 CAP 100 000 000 5,00% 1002 CAP 100 000 000 4,50% 1012 CAP 100 000 000 6,25% 1207 Delsumma: 550 000 000 Totalt: 1 250 000 000 En CAP begränsar risken för kostnadshöjningar till ett förutbestämt tak. Innehavaren av en CAP påverkas av rörlighet i de korta räntorna men har begränsat sin ränterisk till den nivå som CAP:en är utställd på. Vid räntenivåer överstigande taknivån betalar utställaren av CAP:en en kompensation till innehavaren som motsvarar innehavarens ökade räntekostnad. De swappar som innehas omvandlar kostnaden för rörlig ränta till en fast räntekostnad för innehavaren under det antal år som swappen löper, oavsett förändringar i den korta räntan under löptiden. 10

Finansiella kostnader Kostnader för lånat kapital är den enskilt största utgiftsposten i koncernen. År 2009 uppgick koncernens finansiella kostnader till 47,7 Mkr (65,0). De utgörs av följande poster: Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Känslighetsanalys 47,0 Mkr 0,7 Mkr En höjning av räntan tas upp som grund för höjda hyror i hyresförhandlingar, men en viss fördröjning kan förekomma. Nedan visas effekterna på 2009 års resultat vid förändringar av räntenivån i procentenheter respektive procentuella förändringar av hyresnivå och fastighetskostnader. Förändring Resultateffekt Helår, Mkr Låneräntan +/- 1 procentenheter 13,2 Hyresnivå +/- 1 procent 1,9 Fastighetskostnad +/- 1 procent 1,0 Överskottslikviditet Vid perioder av överskottslikviditet specialinlånas medlen för de perioder de inte nyttjas. Likviditet De likvida medlen uppgick vid årsskiftet till 282,9 Mkr (124,7). Soliditet Soliditet är ett mått som brukar användas för att mäta den finansiella risken i ett bolag. Rörelserisken i ett bolag med bostadsfastigheter är låg, varför en relativt låg soliditetsnivå kan accepteras under förutsättning att den övriga kontrollen och riskhanteringen är god. Det finns två mått på soliditet, den synliga soliditeten och den justerade soliditeten. I ett fastighetsbolag med stora övervärden, ej redovisade i balansräkningen, i förhållande till de bokförda värdena är det mer intressant att studera den justerade soliditeten som tar hänsyn till fastigheternas verkliga värde. Effekterna är beräknade på helårsbasis. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden visar hur mycket resultatet kan sjunka utan att riskera bolagets betalningsförmåga. Bolaget hade per årsskiftet en räntetäckningsgrad på 1,4 ggr (1,8). Vid årsskiftet uppgick den synliga soliditeten i koncernen till 17,9 procent (17,5) och den justerade soliditeten uppgick till 35,6 procent (36,0). Bilder: Fastigheten Karna, Ystad 11

Fastighetsmarknaden Året 2009 inleddes som föregående år avslutades med få transaktioner på marknaden. Under den senare delen av året återhämtade sig dock marknaden något. Sista kvartalet tredubblades den, om än fortfarande relativt låga, transaktionsvolymen för fastigheter jämfört med årets första kvartal och utsikterna verkar tämligen goda för fastighetsmarknaden inför 2010. Trender på marknaden Under de två första kvartalen hölls transaktionsvolymerna på en fortsatt låg nivå för att nå sin absoluta botten under sommaren. Marknaden återhämtade sig sedan rejält under de två nästföljande kvartalen även om mängden genomförda affärer sett ur ett längre perspektiv fortfarande var historiskt låg. Den totala transaktionsvolymen för 2009 hamnade på 30 Mdkr, en minskning från föregående år med drygt 100 Mdkr. Totalavkastningen på svenska fastighetsinvesteringar var under året 1,4 % enligt Svenskt Fastighetsindex. Av totalavkastningen stod -3,8 % av värdeförändringar och 5,4 % för direktavkastning. Värt att notera är dock att för enbart bostäder låg totalavkastningen på 13,9 % varav en ökning i fastighetsvärdena stod för 10 % och direktavkastningen för 3,5 %. För direktavkastningen innebar detta en ökning jämfört med föregående år för bostäder om 0,1 %-enheter. Under inledningen av 2009 fortsatte de långa räntorna att sjunka för att nå sin botten i februari. Därefter gick de Fastighetsindex Carnegie Real Estate Index (CREX) SEK 500 långa räntorna upp för att sedan pendla runt 2,8 % under året. Detta illustreras i diagrammet nedan. Speciellt kan vi se att swapräntan med 5-årig löptid vid ingången på året låg på 2,9 % för att sedan avsluta året på 2,86 %. Riksbankens viktigaste styrränta fortsatte att sänkas under året för att nå rekordlåga 0,25 % i juli. Bankernas marginaler fortsatte även under 2009 att vara relativt höga. Dock sågs en antydan till stabilisering i marknaden mot slutet av året och i inledningen av 2010 antas bankernas marginaler att stabiliseras ytterligare, men aldrig nå samma låga nivåer som innan finanskrisen. Även då bankernas marginaler var höga gjorde den extremt låga reporäntan att det ändå, relativt sett, var billigt att låna pengar. Detta gjorde att avkastningskraven, framförallt på bostäder, var låga. Internationella investerares aktivitet har fortsatt att minska på marknaden. År 2007 stod internationella investerare för 64 %, 2008 för 25 % och 2009 vara samma siffra endast 11 %. De som dominerade fastighetsmarknaden under 2009 var lågt belånade kommunala- och privatägda fastighetsbolag. Femårig swapränta, 2009 3,5 400 3,0 300 2,5 200 Januari Februari Mars April Maj Juni Juli Augusti September Oktober November December Januari Februari Mars April Maj Juni Juli Augusti September Oktober November December 2,0 12

SSF Real Estate:s investeringsorter SSF Real Estate eftersträvar att genomföra investeringar på orter där bostadsmarknaden är stark. Risken för vakanser i beståndet skall vara låg och bostadsläget skall vara uppskattat av hyresgästerna. Det är viktigt att utsikterna för befolkningstillväxt är goda och att efterfrågan på bostäder kan antas öka. På samtliga orter där SSF Real Estate är aktiva föreligger en positiv befolkningsutveckling och detta tillsammans med hyresregleringen leder till att det blir efterfrågeöverskott på bra lägenheter. SSF Real Estate:s fastigheter är även utspridda rent geografiskt och detta tillsammans med ovanstående leder till en låg riskprofil i beståndet. I nedanstående tabell framgår de orter där SSF Real Estate i dag är etablerat med jämförelser av befolkningsutveckling och prisnivåer på villor och bostadsrätter. På många orter översteg priset per kvm bostadsrätt förvaltningsvärdet per kvm. Detta förväntas gälla även i framtiden vilket ger goda utsikter till bostadsrättsombildningar med goda vinster som följd. Statistik, befolkningsutveckling samt snittpriser/kvm Kommun Befolkning Befolknings- Snittpris villa, Snittpris 31/12 2009, tkr 1) utveckling kr/kvm 3) bostadsrätt, 2009, % 2) kr/kvm 3) Riket 9 340 682 0,91% 15 799 12 484 Danderyd 31 150 0,97% 46 132 33 835 Enköping 39 360 0,98% 15 940 10 362 Helsingborg 128 359 1,27% 23 402 14 362 Lidingö 43 445 0,77% 46 482 32 338 Nacka 88 085 2,83% 36 815 27 212 Norrköping 129 254 0,93% 16 039 12 795 Solna 66 909 2,48% 61 923 34 920 Stockholm 829 417 2,38% 38 024 45 665 Strängnäs 32 024 0,97% 19 068 11 393 Trelleborg 41 891 0,80% 15 988 8 177 Ystad 28 109 0,86% 18 674 8 652 Ängelholm 39 083 0,59% 18 048 17 834 Källor; 1) SCB, 2) Bearbetat material SCB, 3) www.maklarstatistik.se (dec 2009-feb 2010) Bild: Fastigheten Roslagsbanan 6, Stockholm 13

Fastighetsöversikt När verksamhetsåret 2009 kommit till sin sista dag hade koncernen ett fastighetsbestånd med en total uthyrningsbar area om 198 000 kvm (206 000) fördelat på 79 fastigheter. Det totala bokförda värdet uppgick till ca 1 488 Mkr (1 562) och det sammanlagda hyresvärdet uppgick till ca 195 Mkr (196). Investeringar och försäljningar Under 2009 har inte någon fastighet förvärvats. Däremot har koncernen förvärvat ett flygplan av typen Learjet 45 till ett värde av 31,5 Mkr. Operatör till flygplanet är Eastair AB och basen är Bromma flygplats i Stockholm samt Ärna flygplats i Uppsala. Det har avyttrats 2 fastigheter under året, i Lund och i centrala Stockholm. Fastigheten i Stockholm avyttrades paketerad i ett bolag till en bostadsrättsförening. Försäljningen i Lund genomfördes även den som en bolagsaffär i vilken fastigheten låg paketerad i ett bolag när bostadsrättsföreningen förvärvade den. Gemensamt för båda affärerna är att de genomfördes med ett underliggande fastighetsvärde överstigande den senaste marknadsvärderingen. Årets försäljningar har gett en koncernmässig reavinst om 96,6 Mkr. Under året har två koncerninterna transaktioner skett. Aktierna i SSF Atlas AB har avyttrats från SSF Innerstan AB till StorStockholms Fastighets AB. Aktierna i BroGripen Fastighets AB Helsingborg har avyttrats från BroGripen Fastighets AB till Laciniatum ekonomisk förening. Denna ekonomiska förening Marknadsvärde per verksamhetsort enligt senaste värdering, Mkr 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Övrigt: Bromma, Gnesta, Strängnäs och Danderyd har därefter fusionerats med sitt dotterbolag via absorption medförande att fastigheten Minerva 3 ägs av Laciniatum ekonomisk förening. Investeringsverksamhetens effekt på marknadsvärdet i koncernen, Mkr: Ingående värde 2009-01-01 2 402 Förvärv 2009 0 Interna värden sålda fastigheter -117 Årets värdeförändring 60 Värde vid årets utgång 2 345 Årets värdeförändring kan förklaras av överlag bibehållna avkastningskrav för bostäder samtidigt som hyrorna ökat med 2,7 5,0 % och drifts- och underhållskostnader inte har ökat mer än i genomsnitt ca 2 %. SSF Real Estate har genomfört interna marknadsvärderingar av koncernens fastighetsbestånd per 2009-12-31. Utgångspunkten i värderingen har varit fastigheternas intjäningsförmåga samt marknadens förräntningskrav. Det totala marknadsvärdet för koncernen uppgick till 2 345 Mkr, varav beståndet i Skåne svarar för 1 196 Mkr och Storstockholm och Mellansverige för 1 149 Mkr. Värderingen har utförts med hjälp av kassaflödesmetod med en kalkylperiod om fem år. En schablonmässig långsiktig vakansgrad om 0,0-5,0 procent för bostäder och 0-15 procent för p-platser och lokaler har använts. Driftskostnaderna baseras på schablonmässiga antaganden med hänsyn tagen till typ av fastighet, geografiskt läge, teknisk standard samt byggnadskonstruktion. För underhållsinsatser utöver normalt slitage har periodiskt underhåll inkluderats. För varje fastighetsvärdering har ett avkastningskrav använts som varierar beroende på fastighetens geografiska läge samt dess driftsrisk. Då fastighetsbeståndet endast omfattar bostadsfastigheter blir den bedömda driftsrisken låg då efterfrågan på bostäder i de flesta regioner är betydligt högre än utbudet. Följande genomsnittliga direktavkastningskrav har använts vid värderingen: Stockholms innerstad, bostäder 3,2 % Storstockholm exkl. innerstad, bostäder 3,9 % Mellansverige, bostäder 5,5 % Skåne, bostäder 5,3 % 14

För att bedöma den interna värderingens validitet har externa värderingar utförts. Dessa omfattar 20 fastigheter motsvarande 54 % av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet av fastigheter baserades på geografiskt läge, typ av fastighet, teknisk standard och byggnadskonstruktion. Då skillnaden mellan de externa och interna värderingarna ligger inom en felmarginal på +/- 5 % har de interna värderingarna bedömts som säkerställda. De externa värderingarna har utförts av DTZ Värderingshuset. Övervärden Vid marknadsvärderingar uppskattas fastigheternas förvaltningsvärde. Det finns dock en alternativ marknad där bostadsrättsföreningar är köpare och där värdet på fastigheterna kan vara 50 % högre beroende på ort och läge. De fastigheter som bedöms kunna avyttras på denna alternativa marknad med betydligt högre övervärden är fastigheter belägna i Helsingborg och Stockholm med närförorter. Det totala värdet på dessa orter enligt marknadsvärderingen är 1 164 Mkr medan värdet för samma fastigheter vid försäljning till bostadsrättsförening alltså ligger betydligt högre. Hyresintäkter och driftöverskott Koncernens samlade hyresintäkter uppgick år 2009 till 193 Mkr (191), vilket är en ökning med 1 % i jämförelse med 2008. Fastighetskostnaderna ökade med drygt 2,0 % till 98 Mkr (96) och driftnettot låg kvar på 95 Mkr (95). Vakansgrad Den totala vakansgraden uppgick under året till ca 1,2 % av det totala hyresvärdet. Vakanserna utgörs till största delen av evakueringsvakans samt till en mindre del av vissa enklare lokaler i källarplan etc. Bild : Fastigheten Loket 15, Stockholm 15

16

StorStockholms Fastighets AB och Bo2005 AB I Storstockholm och Mellansverige förvaltas koncernens fastigheter av StorStockholms Fastighets AB. Förvaltningen av fastigheterna sköts av förvaltningspersonal från kontoret i Solna, medan den dagliga fastighetsskötseln utförs av lokalt anlitade entreprenörer. I bolaget är det fem anställda som ansvarar för förvaltningen. Omsättningen år 2009 uppgick till 86,9 Mkr (85,4) och årets bruttoresultat var 35,8 Mkr (36,1). Förvaltning Koncernen StorStockholms Fastighets AB äger och förvaltar ca 1 150 bostadslägenheter. Den sammanlagda förvaltade hyresarean uppgår till ca 86 000 kvm. StorStockholm Fastighets AB förvaltar fastigheter i nio kommuner vilka är Danderyd, Enköping, Gnesta, Lidingö, Nacka, Norrköping, Solna, Stockholm samt Strängnäs. Fastighetsbeståndet utgörs näst intill uteslutande av bostäder i attraktiva lägen på respektive orter. Den största verksamhetsorten är Norrköping, där bolaget har 238 bostadslägenheter, och minst är Strängnäs med 20 bostadslägenheter. I Enköping innehas ett fastighetsbestånd med fastigheter på och omkring Stora Torget, med ett inslag av butiker och andra verksamhetslokaler. Bland hyresgästerna märks H&M, JC och flera ledande lokala entreprenörer. Projekt Under 2009 har StorStockholmskoncernen investerat i energieffektivisering genom att byta ut 3 värmecentraler i Enköping. Detta är en god investering både ur miljö- och affärssynpunkt. I övrigt har löpande projekt genomförts för att hålla fastigheterna i god standard. Exempel på underhåll som utförts är renovering av trapphus samt takomläggning. Framtid I den region som StorStockholms Fastighets AB är verksamt fortsätter bostadsefterfrågan att vara mycket stark och den bedöms vara det även i fortsättningen. Inflyttningen till regionen ökar stadigt vilket förstärker det faktum att efterfrågan överstiger utbudet. Personal På kontoret i Solna arbetar en förvaltningschef tillsammans med två förvaltare, en hyresansvarig samt en receptionist/ telefonist. All fastighetsskötsel sköts av lokalt anlitade entreprenörer. Nyckeltal koncernen StorStockholms Fastighets AB 2009 Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar area, kvm 99 369 Hyresintäkter, Mkr 90 Direktavkastning, % 6,8% Totalt bokfört värde fastigheter, Mkr 603,6 Bokfört värde per kvm, kr 6 074 Total marknadsvärde fastigheter, Mkr 1 149,4 17

18

BroGripen Fastighets AB Fastigheterna i Skåne förvaltas av BroGripen Fastighets AB. Förvaltningen sköts genom anställd förvaltningspersonal från kontor i Helsingborg och Ystad. Vid årsskiftet hade bolaget sju anställda. Omsättningen uppgick till 106,2 Mkr (104,7) och årets bruttoresultat var 46,8 Mkr (45,4). Förvaltning BroGripen Fastighets AB äger och förvaltar ca 1 500 bostadslägenheter med en sammanlagd förvaltad hyresarea om ca 112 000 kvm. Ungefär 90 % av beståndet utgörs av bostäder. BroGripen Fastighets AB förvaltar fastigheter i fyra kommuner i Skåne. Dessa är Helsingborg, Trelleborg, Ystad, samt Ängelholm. En stor del av beståndet finns i Helsingborg där vi förvaltar 16 fastigheter belägna bland annat i centrum samt bostadsområdena Stattena, Eneborg, Högaborg, Tågaborg och Slottshöjden. I Ystad förvaltar bolaget tretton fastigheter vid västra infarten vid stranden samt i de mer centrala delarna i närheten av klostret och Stortorget. Personal Personalen på kontoret i Helsingborg utgörs av en förvaltningschef och två förvaltare. På kontoret i Ystad finns personal för hyresredovisning/inkassoverksamhet samt uthyrning av lägenheter. Det finns ett stort intresse från bolagets sida av att vara engagerad i utvecklingen av de orter där bolaget har sina fastigheter. Bl a stödjer BroGripen basketungdom i Skåne och är titelsponsor för BroGripen Änglacupen i Ängelholm. Avtal finns med Äli-Basket som arrangerar cupen. Detta arrangemang erbjuder ungdomar i Skåne att träffas och spela basket. I Ystad, där vi är en av de större hyresvärdarna, har vi valt att fortsätta stötta den lokala ideella föreningen Öja FF som bedriver en bred och fin barn- och ungdomsverksamhet som vi är stolta över att kunna bidra till. I Ängelholm sponsrar vi Rögle BK både vad gäller junior- och seniorishockey. Framtid I Öresundsregionen fortsätter efterfrågan på bostäder att vara mycket hög till följd av en positiv inflyttning. Märkbart är även de stora investeringarna i t.ex. infrastrukturen. Öresundsbron har även bidragit till att tillgängligheten har ökat och därmed attraheras en större kundkrets. Bolaget räknar därför med full uthyrning av bostäder i framtiden. Projekt Under 2009 har bolaget fortsatt att genomföra förbättringar i fastighetsbeståndet med fokus på uppgraderingar av värmeförsörjningen. Samhällsengagemang Nyckeltal koncernen BroGripen Fastighets AB 2009 Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar area, kvm 111 945 Hyresintäkter, Mkr 106 Direktavkastning, % 6,0% Totalt bokfört värde fastigheter, Mkr 884,7 Bokfört värde per kvm, kr 7 903 Totalt marknadsvärde fastigheter, Mkr 1 196,1 Bild : Fastigheten Karna 7, Ystad 19

Fastighetsförteckning StorStockholms Fastighets AB, per 2009-12-31 Fastighets beteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år AREA, KVM ANTAL Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering 2009, tkr Bokfört värde, tkr LIDINGÖ Vaktmästaren 7 Holavedsvägen 5-39 1972 18 056 395 18 451 1 802 20 253 250 7 265 522 191 164 124 372 Lidingö totalt: 18 056 395 18 451 1 802 20 253 250 7 265 522 191 164 124 372 NACKA Sicklaön 141:3 Ekuddsvägen 3-23 1962-65 14 011 325 14 336 0 14 336 184 14 0 198 136 637 63 186 Nacka totalt: 14 011 325 14 336 0 14 336 184 14 0 198 136 637 63 186 SOLNA Haga 4:38 Olof af Acrels väg 4 1940 726 126 852 0 852 9 2 0 11 8 536 2 118 Haga 4:40 Olof af Acrels väg 6 1940 726 103 829 0 829 7 1 0 8 7 933 2 118 Haga 4:41 Olof af Acrels väg 7 1959 2 609 158 2 767 0 2 767 81 8 0 89 33 342 7 591 Nyckeln 2 Tottvägen 4 A-B 1910 /1989 1 091 65 1 156 0 1 156 19 2 1 22 12 546 5 886 Solna totalt: 5 152 452 5 604 0 5 604 116 13 1 130 62 357 17 713 STOCKHOLM Verkstadsklubben 35 Värtavägen 41 1937 949 0 949 80 1 029 14 0 6 20 22 157 9 853 Högklippan 2 Kinnekullevägen 26-30 1936/1986 881 11 892 0 892 19 1 0 20 12 985 5 825 Loket 15 Torsgatan 29 1927 1 510 249 1 759 0 1 759 22 3 0 25 25 570 18 426 Loket 29 Vulcanusgatan 13 1928 975 71 1 046 0 1 046 23 1 0 24 22 793 27 801 Tendern 5 Völundsgatan 3 1929 1 026 130 1 156 0 1 156 22 2 0 24 18 021 12 029 Roslagsbanan 6 Valhallavägen 57 1932 1 822 423 2 245 0 2 245 27 3 0 30 31 354 18 317 Stockholm totalt: 7 163 884 8 047 80 8 127 127 10 6 143 132 880 92 251 DANDERYD Lill-Kalmar 6 Kolgavägen 6 A-B 1952 364 62 426 0 426 8 3 0 11 4 035 6 022 Lill-Kalmar 7 Kolgavägen 8 A-C 1950 425 92 517 0 517 9 2 0 11 4 773 7 656 Lill-Kalmar 8 Kolgavägen 10 A-B 1950 428 23 451 0 451 8 1 0 9 4 236 6 261 Lill-Kalmar 9 Kolgavägen 12 A-B 1952 428 85 513 0 513 8 1 0 9 4 968 7 457 Danderyd totalt: 1 645 262 1 907 0 1 907 33 7 0 40 18 012 27 397 MALUNG Västra Sälen 1:36 Isvägen 13 2001 0 233 233 0 233 0 1 0 1 2 604 5 158 Malung totalt: 0 233 233 0 233 0 1 0 1 2 604 5 158 ENKÖPING Centrum 5:4 Västra Ringgatan 33 1947/1970 699 201 900 0 900 10 4 3 17 6 349 3 056 Centrum 14:5 Kyrkogatan 28-32, 1960/1989 5 164 1 921 7 085 0 7 085 70 11 32 113 50 829 40 261 Källgatan 15 Centrum 23:10 Kungsgatan 19, 1957/1965 1 171 1 601 2 772 0 2 772 19 4 0 23 17 478 16 351 Torggatan 22 Centrum 9:2 Ågatan 16, 1987 1 564 145 1 709 0 1 709 22 2 16 40 15 066 12 616 Östra Ringgatan 36 Centrum 16:1 Kyrkogatan 22, 1904/1985 863 755 1 618 0 1 618 8 2 3 13 10 901 7 089 Torggatan 29 Centrum 25.2 Kyrkogatan 16 1901/1970 584 240 824 0 824 7 2 5 14 6 152 3 562 Centrum 7:2 Kungsgatan 35 1920/1985 822 309 1 131 0 1 131 7 3 0 10 7 976 7 020 Centrum 15.1 Västra Ringgatan 26 1920/1987 879 336 1 215 72 1 287 11 4 6 21 8 674 8 092 Centrum 21.2 Kryddgårdsgatan 15 1988 848 0 848 0 848 11 0 0 11 7 084 5 458 Centrum 32:7 Kryddgårdsgatan 7 A-C 1950/1980 1 147 10 1 157 0 1 157 16 2 0 18 9 007 7 289 Enköping totalt: 13 741 5 518 19 259 72 19 331 181 34 65 280 139 516 110 794 STRÄNGNÄS Fiskaren 4 Norra Strandvägen 35 1989 788 4 792 63 855 9 1 4 14 7 165 9 076 Fiskaren 5 Norra Strandvägen 33 1902/1986 827 0 827 0 827 11 0 8 19 6 957 7 906 Strängnäs totalt: 1 615 4 1 619 63 1 682 20 1 12 33 14 122 16 983 20

StorStockholms Fastighets AB, per 2009-12-31 Fastighets beteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år AREA, KVM ANTAL Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering 2009, tkr Bokfört värde, tkr NORRKÖPING Torvan 2 Skogvaktaregatan 20 1964 4 457 0 4 457 0 4 457 70 0 26 96 23 075 30 870 Tegen 4 0 0 0 0 0 0 0 13 13 Stormhatten 3 Hagagatan 24 1945/1989 1 556 0 1 556 0 1 556 22 0 5 27 9 253 12 817 Lybeck 12 Styrmansgatan 4 1934/1989 1 629 193 1 822 0 1 822 21 5 0 26 12 155 18 441 Sju Kullar 3 Dahlgången 16 1940/1989 658 0 658 20 678 9 0 1 10 4 323 5 393 Åkerkroken 1 Lagergrensgatan 8 1943/1986 873 62 935 0 935 12 1 6 19 7 009 7 470 Stadsgränsen 16 Trozelligatan 43 1940/1984 1 037 0 1 037 0 1 037 12 0 0 12 6 528 8 107 Rådmannen 3 Albreksvägen 105 1945/1988 1 354 0 1 354 0 1 354 30 0 13 43 7 706 10 641 Borgmästaren 6 Albreksvägen 113 1945/1986 1 226 225 1 451 0 1 451 16 3 12 31 8 576 10 567 Storken 7 Vinkelgatan 27 1927/1959 1 360 147 1 507 0 1 507 24 1 0 25 9 876 9 872 Kajan 9 Lötgatan 19 1938 432 0 432 0 432 6 0 0 6 3 051 3 356 Mesen 8 Ljunggatan 14 1961 567 65 632 0 632 8 1 8 17 4 352 5 203 Mesen 17 Ljunggatan 16 1961 556 65 621 0 621 8 1 7 16 4 346 5 264 Norrköping totalt 15 705 757 16 462 20 16 482 238 12 91 341 100 250 128 001 BroGripen Fastighets AB och Bo 2005 AB, per 2009-12-31 AREA, KVM ANTAL Fastighets beteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering 2009, tkr Bokfört värde, tkr YSTAD Klintehus 1 Västerportstorg 1 1849/1989 1 550 0 1 550 0 1 550 14 0 0 14 10 718 9 277 Edvinshem 2:41 Klintehusgatan 3 1985 /2001 3 301 35 3 336 0 3 336 39 1 36 76 25 800 25 707 Hvita Briggen 2 Västerleden 3-33, 45-75 1991 6 627 0 6 627 0 6 627 90 0 0 90 53 600 60 131 Christina 13 Klostergatan 5 1947/1992 1 142 67 1 209 0 1 209 22 1 25 48 8 490 8 703 Änkehuset 1 Blekegatan 27 1943/1985 2 009 118 2 127 0 2 127 36 1 9 46 14 204 10 059 Boken 3 Mariagatan 8 1959/1980 1 667 86 1 753 0 1 753 27 3 14 44 12 331 12 815 Oskarsgatan 7 Carl 1 Besökaregränd 2-4, 1929/1988 1 318 619 1 937 0 1 937 17 6 0 23 13 546 19 235 St.Österg. 36-38 Carl 4 Besökaregränd 6-8, 1986 3 892 0 3 892 0 3 892 49 0 0 49 29 800 29 111 Nattmanstorg 1-3, Stallg.3-11 Cedern 9 Regementsgatan 9 1929/1970 1 398 0 1 398 0 1 398 15 0 0 15 7 655 8 554 Christina 10 Klostergatan 7 1929/1988 1 065 0 1 065 0 1 065 12 0 0 12 8 129 9 207 Christina 12 Klostergatan 9-1948/1988 1 154 0 1 154 0 1 154 21 0 0 21 8 661 8 271 Sladdergatan 1 Karna 7 Långg.10-12, 1929/1988 5 394 1 172 6 566 0 6 566 62 12 0 74 50 859 57 100 Stortorget 14-15, Teatergränd 1 Magnus 46 Apgränd 2, 1934/1975 3 711 862 4 573 0 4 573 42 4 0 46 35 544 38 695 St.Österg.14, Trångsund 5 Ystad totalt: 34 228 2 959 37 187 0 37 187 446 28 84 558 279 337 296 867 21

Fastighetsförteckning, forts. AREA, KVM ANTAL Fastighets beteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering 2009, tkr Bokfört värde, tkr HELSINGBORG Navaren 1 & 2 Norra Stenbocksgatan 1943, 1946 2 598 38 2 636 0 2 636 44 2 4 50 24 912 28 213 11 A-C, 9 A-C Vädermöllan Södra 3 Rosenbergsgatan 5-13 1957 3 865 451 4 316 0 4 316 57 2 11 70 29 389 17 966 Minerva 3 Södra Storgatan 19 1906 1 240 280 1 520 0 1 520 11 3 5 19 14 365 17 205 Ollonborren 10 Bjäreg. 16, Sjöcronag. 7, 1930/1960 2 323 85 2 408 0 2 408 37 5 0 42 13 062 18 749 Tranemansg. 1 Nyckelpigan 24 Bjäregatan 17, 1930 3 774 232 4 006 0 4 006 68 7 0 75 21 390 28 594 Tranemansg. 3-9 Syrsan 12 Apotekaregatan 6-14 1944/1983 2 229 334 2 563 0 2 563 33 11 20 64 13 250 19 451 Eneborg 6 Övre Eneborgsv. 22, 1958 2 024 127 2 151 0 2 151 24 1 4 29 10 041 8 750 Sjöcronaplatsen 1 Sälen 3 Handelsmansg. 5-7, 1945 8 928 380 9 308 0 9 308 175 7 52 234 45 791 35 475 Malmög. 8-10, Viskg. 2 Hammaren 14 Hjälmshultsgatan 5 A-B 1931/ 1986 1 233 0 1 233 0 1 233 20 0 0 20 11 682 16 688 Hammaren 21 Föreningsgatan 32 1937 945 10 955 0 955 16 3 18 37 7 444 14 490 Hammaren 26 Hjälmshultsgatan 13 1940/ 2000-03 1 042 65 1 107 0 1 107 17 1 0 18 9 058 15 467 Humlan 14 Södra Stenbocksg. 103 1939/ 1983-84 830 0 830 0 830 16 0 0 16 4 361 6 237 Humlan 17 Apotekaregatan 2, 4 1951/ 1989 1 362 0 1 362 0 1 362 22 0 8 30 8 607 12 299 Humlan 18 Södra Stenbocksg. 105 1939/ 872 81 953 0 953 17 4 0 21 5 026 6 333 1983-84 Humlan 20 Malmögatan 2 1956 0 547 547 0 547 0 1 0 1 2 410 1 766 Humlan 21 Södra Stenbocksg. 101 1939/1983-84 930 9 939 0 939 16 1 0 17 5 209 6 725 Helsingborg totalt: 34 195 2 639 36 834 0 36 834 573 48 122 743 225 997 254 409 ÄNGELHOLM Tegelbruket 9 Tegelbruksgatan 1,2,4 1969 11 551 763 12 314 0 12 314 156 7 117 280 63 089 86 589 Piggvaren 12 Errarpsvägen 20 1956 614 150 764 0 764 8 1 0 9 3 013 6 260 Piggvaren 13 Errarpsvägen 22 1956 503 0 503 0 503 8 0 7 15 2 146 5 113 Uven 17-19 Sandvångsgatan 20-22, 24 1948 3 464 77 3 541 0 3 541 54 0 0 54 23 436 30 786 Bruksg. 30-38, Kristian II.s väg 15 Kristian II.s väg 15 A-B Vråken 6,11,16-17 Nytorgsgatan 22 1934 3 911 223 4 134 0 4 134 64 0 0 64 27 288 35 755 Sandvångsgatan 17, 19-21,23 Bruksg. 20-26 Nytorgsg. 24 Tofsmesen 7, 10 Gasverksgatan 29-31 1947 2 116 130 2 246 0 2 246 33 0 21 54 13 905 16 664 Ängelholm totalt: 22 159 1 343 23 502 0 23 502 323 8 145 476 132 877 181 167 TRELLEBORG Hälleflundran 2 Stavstensvägen 86 A-H, 1993 5 189 0 5 189 0 5 189 64 0 61 125 33 000 54 201 88 A-D, 90 A-R mfl Innerstaden 4:34 Nygatan 70,72, 1997 9 233 0 9 233 0 9 233 89 1 38 128 65 864 98 030 Östergatan 23 A-R Trelleborg totalt: 14 422 0 14 422 0 14 422 153 1 99 253 98 864 152 231 KONCERNEN TOTALT 182 092 15 771 197 863 2 037 199 900 2 644 184 890 3 718 1 534 617 1 470 527 Ej med i uthyrningsbar area Gnesta Jättna 1:7 0 13 451 13 451 0 13 451 19 490 18 418 22

Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för SSF Real Estate AB, org nr 556633-2127, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2009-01-01 2009-12-31. Verksamhet Koncernens gemensamma inriktning är att förvärva och utveckla bostadsfastigheter i attraktiva områden i Storstockholm, Mellansverige och Skåne. Organisation SSF Real Estate AB, med säte i Stockholm, är ett helägt dotterbolag till SSF International S.à.r.l. (org nr B88900), med säte i Luxemburg. SSF Real Estate AB är moderbolag i koncernen där StorStockholms Fastighets AB (org nr 556500-0725), BroGripen Fastighets AB (org nr 556640-9818) och Bo 2005 AB (org nr 556688-2972) ingår. StorStockholms Fastighets AB bildades 1994 och verkar inom Storstockholm samt Mellansverige. Bolaget äger de femton dotterbolagen: SSF Innerstan AB, StorStockholm Ladugårdsgärde Fastighets AB, StorStockholm Öst Fastighets AB, SSF Enköping HB, Profitax AB, StorStockholms Fastighets AB Danderyd, SSF Norrköping AB, SSF Västerledsklippan Fastighets AB, SSF Fem Tendrar Fastighets AB, SSF Oscarsklubben Fastighets AB, SSF Engelbrektsbanans Fastighets AB, SSF Strängnäs Fiskarfastigheter AB, SSF Lidingö Vaktmästarfastigheter AB, SSF Atlas AB samt SSF Sicklaön AB. BroGripen Fastighets AB bildades 2003 och verkar i region Skåne. Bolaget äger de nio dotterbolagen: BroGripen Fastighets AB Ystad, BroGripen Förvaltning AB, BroGripen NPO AB, BroGripen Syrsan AB, BroGripen Fastighets AB Ängelholm, BroGripen Fastighets AB Trelleborg, BroGripen Ystadhus AB, Isatnaf AB samt Laciniatum ekonomisk förening. Bo 2005 bildades 2005 och verkar på mindre orter i Sverige. Bolaget äger två dotterbolag, SSF Solbacka Fastigheter AB och SSF Aviation AB. Koncernens huvudkontor ligger i centrala Stockholm och i hela koncernen arbetar totalt 14 heltidstjänster med den löpande förvaltningen av bolagen och fastigheterna. Den dagliga skötseln av fastigheterna sker genom egen personal och lokalt anlitade entreprenörer. Resultat och omsättning Koncernens resultat före skatt uppgick till 115,9 Mkr (112,6) och årets resultat är 110,1 Mkr (112,9). Nettoomsättningen uppgick till 193,1 Mkr (191,1) och driftskostnaderna (drift, underhåll och fastighetsskatt) uppgick till 98,3 Mkr (95,9). Rörelseresultatet belastades med avskrivningar enligt plan med 19,2 Mkr (13,2). Fastighetsbestånd Fastighetsbeståndet i koncernen omfattade vid räkenskapsårets utgång totalt 78 (81) fastigheter med en uthyrningsbar area om totalt ca 197 tkvm (206). Därutöver ingår Solbacka konferensanläggning med en totalarea om 13 tkvm som inte inräknas i uthyrningsbar area. Koncernens bokförda värde för fastigheterna uppgick till 1.488,3 Mkr (1.562,0) och marknadsvärdet för fastigheterna uppgick till 2 346 Mkr (2.402), enligt interna värderingar. För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från ett auktoriserat fastighetsvärderingsföretag. De externa värderingarna omfattar 20 fastigheter. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika orter, läge samt teknisk och byggnadsmässig standard. Vid en jämförelse mellan de interna och externa värderingarna kan det konstateras att de interna värderingarna ligger inom en normal osäkerhet om +/- 5%. Innehavet av fastigheter är koncentrerat till orter som bedöms ha en god utvecklingspotential i Storstockholm, Mellansverige och Skåne. Fastighetsbeståndets fördelning svarar mot koncernens affärsinriktning och är som följer i procent av den uthyrningsbara arean: Andelen bostäder 91 % Andelen lokaler 8 % Övrigt 1 % 24

Förvärv och avyttringar Koncernen har under året inte förvärvat någon fastighet under året 0 (1) och sålt 2 (3) fastigheter genom bolagsförsäljningar. Därutöver har bolaget även sålt ett antal lägenheter, främst i Lund. Koncernen har under året förvärvat ett flygplan av typen Learjet 45 till ett värde av 35,1 mkr. Planet används till sjuk - och organtransport. Operatör är Eastair vid Bromma flygplats. Koncernen har under året sålt fastigheter i Lund och centrala Stockholm, genom bolagsförsäljning. Dessutom har ett antal lägenheter sålts i Lund och i Solna. Årets försäljningar har genererat en koncernmässig reavinst om 96,6 Mkr. Två koncerninterna transaktioner har skett under året, dels har aktierna i SSF Atlas AB sålts från SSF Innerstan till StorStockholms Fastighets AB och dels har aktierna i BroGripen Helsingborg Fastighets AB sålts från BroGripen Fastighets AB till Laciniatum ekonomisk förening som därefter har fusionerats med sitt dotterbolag via absorbtion. Underhåll och övriga investeringar Förutom sedvanligt underhåll har underhållsåtgärder och investeringar gjorts både i Stockholmsområdet och i Skåne för att kunna erbjuda bostäder och lokaler som efterfrågas av marknaden. Finansiell ställning Räntekostnaderna uppgick till 47,7 Mkr (65,0) och koncernens totala lånevolym per 2009-12-31 uppgick till 1.275 Mkr (1.316). Den genomsnittliga räntan på lånen vid utgången av året var 3,2 procent (3,6) och räntetäckningsgraden var 1,4 (1,2). Vid utgången av året innehades ränteswapar i koncernen om totalt 700 Mkr (650) med räntevillkor i intervallet 2,51-5,34 %. Av dessa ränteswapar löper 150 Mkr ut under 2010, 100 Mkr under 2012, 150 Mkr under 2013, 100 Mkr under 2014, 100 Mkr under 2015 samt 100 Mkr under 2016. Marknadsvärdet av dessa swappar var på balansdagen -19 Mkr. Det finns även fem räntetakavtal, sk CAP, om totalt 550 Mkr (650) med en ränta i intervallet 4,50 6,25%. Av dessa räntetakavtal löper 450 Mkr ut under 2010, samt resterande 100 Mkr löper ut under 2012. förvärvsfrågor och andra strategiska frågor. Ett möte har reserverats för långsiktig planering och diskussion. Vid styrelsens budgetmöte deltar som regel bolagets revisorer med rapport från granskning och planering inför kommande år. Framtidsutsikter Koncernens resultattillväxt har de senaste åren varit fortsatt god och verksamheten har kunnat fortlöpa under god kontroll. Bolagets relativt låga belåningsgrad och attraktiva fastighetsbestånd med låg riskprofil gör att det finns potential för ytterligare utveckling framöver, både volym- och resultatmässigt. Händelser efter räkenskapsårets slut I februari 2010 har fastigheten Tendern 5 i centrala Stockholm sålts till en bostadsrättsförening till ett överenskommet värde av 34 Mkr. Vinstdisposition Koncernens fria egna kapital uppgår till 317 178 887 kr. Till årsstämmans förfogande står: Balanserat resultat 6 890 490 Årets resultat 73 356 363 80 246 853 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att årets vinstmedel disponeras enligt följande i ny räkning balanseras 246 853 till moderbolaget utdelas 80 000 000 80 246 853 Beträffande moderbolagets och koncernens resultat, ställning, finansiering samt kapitalanvändning hänvisas till följande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalyser med tillhörande uppgifter. Styrelsens arbete Under året har styrelsen haft fem protokollförda möten. Arbetet inom styrelsen följer en särskild ordning där möten alltid hålls i anslutning till presentation av väsentlig ekonomisk information från bolaget. Dessutom ägnas särskild tid åt 25

Resultaträkning RESULTATRÄKNING Koncernen Moderbolaget Belopp i kr Not 2009 2008 2009 2008 Nettoomsättning 1 193 142 839 191 095 568 - - Driftskostnader 2-98 328 409-95 892 062 - - Driftresultat 94 814 430 95 203 506 - Avskrivning, byggnader 7-12 930 481-13 155 844 - Avskrivning, flygplan 8-6 306 411 - - Bruttoresultat 75 577 538 82 047 662 - - Central administration och marknadsföring 3-10 848 381-12 527 339-9 711 359-11 217 824 Övriga rörelseintäkter 25 495 240 983 - - Övriga rörelsekostnader -3 849-212 682 - - Resultat fastighetsförsäljning 96 645 916 63 880 856 - - Rörelseresultat 161 396 719 133 429 480-9 711 359-11 217 824 Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag - - 78 111 184 249 471 Resultat från fsg av andelar i intresseföretag - 35 789 492-35 789 492 Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 2 215 074 8 394 811 1 921 654 31 651 752 Räntekostnader och liknande resultatposter 5-47 699 930-64 981 904-415 064-24 816 191-45 484 856-20 797 601 79 617 774 42 874 524 Resultat efter finansiella poster 115 911 863 112 631 879 69 906 414 31 656 700 Resultat före skatt 115 911 863 112 631 879 69 906 414 31 656 700 Skatt 6-5 838 667 312 402 3 449 949-269 951 Årets resultat 110 073 196 112 944 281 73 356 363 31 386 749 26

Balansräkning BALANSRÄKNING Koncernen Moderbolaget Belopp i kr Not 2009-12-31 2008-12-31 2009-12-31 2008-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader 7 1 175 182 363 1 229 186 562 - - Mark 7 313 093 466 332 791 440 - - Pågående arbeten - 1 046 250 - - Maskiner och inventarier 8 25 994 654 1 482 392 290 408 1 054 394 1 514 270 483 1 564 506 644 290 408 1 054 394 Finansiella anläggningstillgångar 9 Aktier och andelar i koncernföretag 10 - - 48 000 380 48 000 380 Bostadsrätter 927 037 2 141 101 - - Långfristiga fordringar hos koncernföretag - - 18 200 000 - Uppskjuten skattefordran - 50 660-6 330 Övriga finansiella anläggningstillgångar 13 8 588 341 8 588 341 - - 9 515 378 10 780 102 66 200 380 48 006 710 Summa anläggningstillgångar 1 523 785 861 1 575 286 746 66 490 788 49 061 104 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 693 344 691 353 - - Övriga kortfristiga fordringar 1 642 063 1 532 652 559 926 1 401 077 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 3 049 778 3 613 581 382 001 707 924 5 385 185 5 837 586 941 927 2 109 001 Kassa och bank 282 924 131 124 703 549 282 201 852 122 864 367 Summa omsättningstillgångar 288 309 316 130 541 135 283 143 779 124 973 367 SUMMA TILLGÅNGAR 1 812 095 177 1 705 827 881 349 634 568 174 034 472 27

Balansräkning forts. Koncernen Moderbolaget Belopp i kr Not 2009-12-31 2008-12-31 2009-12-31 2008-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital 11 Bundet eget kapital Aktiekapital 3 000 000 3 000 000 3 000 000 3 000 000 Bundna reserver 4 486 963 4 958 751 20 000 20 000 Summa bundet eget kapital 7 486 963 7 958 751 3 020 000 3 020 000 Fritt eget kapital Balanserat resultat 207 105 691 177 689 625 6 890 490 53 571 236 Årets resultat 110 073 196 112 944 281 73 356 363 31 386 749 Summa fritt eget kapital 317 178 887 290 633 906 80 246 853 84 957 985 Summa eget kapital 324 665 850 298 592 657 83 266 853 87 977 985 Avsättningar Uppskjuten skatt 12 49 979 585 48 358 375 - - Summa avsättningar 49 979 585 48 358 375 - - Skulder 14 Skulder till kreditinstitut Skuld till kreditinstitut 15 1 261 918 703 1 302 351 242 - - Summa skulder till kreditinstitut 1 261 918 703 1 302 351 242 - - Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 15 12 746 654 13 155 063 - - Leverantörsskulder 11 458 035 8 985 343 568 911 395 175 Skulder till koncernföretag - - 177 541 033 82 127 127 Skatteskulder 4 523 684 5 644 244 92 765 1 458 329 Övriga kortfristiga skulder 119 950 053 2 841 290 86 886 303 770 217 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 26 852 613 25 899 667 1 278 703 1 305 639 Summa kortfristiga skulder 175 531 039 56 525 607 266 367 715 86 056 487 Summa skulder 1 437 449 742 1 358 876 849 266 367 715 86 056 487 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 812 095 177 1 705 827 881 349 634 568 174 034 472 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter 17 1 455 172 517 1 490 342 707 Inga Inga Ansvarsförbindelser 17 Inga Inga Inga Inga 28

Kassaflödesanalys KASSAFLÖDESANALYS Koncernen Moderbolaget Belopp i kr Not 2009 2008 2009 2008 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 115 911 863 112 631 879 69 906 414 31 656 700 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 18-80 675 736-90 555 334-76 964 981-35 221 595 Kassaflödet från den löpande verksamheten före 35 236 127 22 076 545-7 058 567-3 564 895 förändring av rörelsekapitalet Kassaflöde från förändring i rörelsekapital Ökning (-) resp minskning (+) av fordringar -1 026 449 3 047 921 758 699-1 108 890 Ökning (+) resp minskning (-) av skulder 36 054 491-5 693 582 165 637 353-14 508 461 Kassaflöde från den löpande verksamheten 70 264 169 19 430 884 159 337 485-19 182 246 Investeringsverksamheten Investering i materiella anläggningstillgångar -33 559 684-20 316 085 - -22 380 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 188 410 016 69 119 009-47 128 169 Kassaflöde från investeringsverksamheten 154 850 332 48 802 924-47 105 789 Finansieringsverksamheten Ökning (-) resp minskning (+) av långfristiga fordringar -26 461 380 13 142 670-19 942 670 Ökning (+) resp minskning (-) av skulder till kreditinst -40 432 539-35 352 238 - - Lämnad utdelning - -58 200 000 - -58 200 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -66 893 919-80 409 568 - -38 257 330 Årets kassaflöde 158 220 582-12 175 760 159 337 485-10 333 787 Likvida medel vid årets början 124 703 549 136 879 309 122 864 367 133 198 154 Likvida medel vid årets slut 282 924 131 124 703 549 282 201 852 122 864 367 29

Tilläggsupplysningar Allmänna upplysningar Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd för stora företag. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Redovisning av intäkter och kostnader Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyreskontrakt. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter. I bruttohyra ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader t ex fastighetsskatt och mediakostnader. Interna hyror och kostnader. Koncerninterna hyror och kostnader är marknadsmässiga och redovisas i sin helhet där dessa uppstår. Administrationskostnader. Administrationskostnaderna är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i förvaltningsresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdag. Koncernredovisning Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och de företag över vilka moderbolaget har, direkt eller indirekt, bestämmande inflytande. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder väderats till marknadsvärde enligt upprättad förvärvsanalys. Övervärden enligt upprättad förvärvsanalys skrivs av enligt reglerna för respektive tillgångsslag. Obeskattade reserver har uppdelats på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Substansförvärv. Vid rena substansförvärv av fastigheter satta på bolag där den initiala transaktionen inte ger upphov till någon effekt på betald skatt och redovisat resultat redovisas inte någon uppskjuten skatteskuld avseende skillnad mellan skattemässiga restvärden och koncernvärden. Inga skillnader föreligger mellan moderbolagets och koncernens redovisningsprinciper. Två koncerninterna transaktioner har skett under året, dels har aktierna i SSF Atlas AB sålts från SSF Innerstan till SSF StorStockholms Fastighets AB och dels har aktierna i Fastighets AB BroGripen Helsingborg sålts från BroGripen Fastighets AB till Laciniatum ekonomisk förening som därefter har fusionerats med sitt dotterbolag via absorbtion. Inga övriga koncerninterna transaktioner har skett, dock debiteras viss intern hyra för lokaler, se vidare not 1. Koncernbidrag Koncernbidrag redovisas över eget kapital enligt Redovisningsrådets akutgrupps rekommendation. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande förbättringsåtgärder. Ombyggnadskostnader av underhållskaraktär belastar resultatet. Redovisat värde för materiella anläggningstillgångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsbara beloppet, skrivs tillgångarna ned till det återvinningsbara beloppet. Det återvinningsbara beloppet för materiella anläggningstillgångar motsvarar det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsäljningsvärdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade objekt. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kassaflödena enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar marknadens aktuella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med tillgången. För tillgångar som inte till övervägande del genererar oberoende kassainflöden fastställs det återvinningsbara beloppet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs när återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare bokfört värde. Koncernens samtliga fastigheter är klassificerade som förvaltningsfastigheter och omfattar posterna byggnader och mark i balansräkningen. Fastigheternas verkliga värde på balansdagen baseras på en intern värdering, information om denna lämnas i not 7. 30

Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Avskrivningar Avskrivningar har gjorts med 1% på byggnadernas anskaffningsvärde och med 20% på maskiner och inventariers anskaffningsvärde samt 5% på markanläggningarnas anskaffningsvärde. Fordringar och skulder i utländsk valuta Fordringar och skulder i utländsk valuta föreligger ej per 31 december 2009. Finansiella instrument Koncernen använder derivat av finansiella instrument för att reducera delar av ränteriskerna. Upplåning till rörlig ränta växlas till fasträntelån genom ränteswapkontrakt. Vidare finns även räntetakavtal. De finansiella intrumenten redovisas såväl initialt som löpande till sina ursprungliga anskaffningsvärden. Skatt Skatter redovisas i resultaträkningen. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. 31

Noter Belopp i kr Not 1, Nettoomsättning Stockholm/ Stockholm/ Koncernen Mälardalen Mälardalen Skåne Skåne 2009 2008 2009 2008 Hyresintäkter bostäder 75 335 197 76 283 623 96 761 709 97 255 685 Hyresintäkter lokaler 8 054 544 8 175 244 6 996 091 5 806 327 Övriga hyresintäkter 1 282 185 1 776 262 2 399 735 1 798 427 Övriga intäkter 2 313 378 - - - Totalt 86 985 304 86 235 129 106 157 535 104 860 439 Koncerninterna hyresintäkter uppgår till mindre än 0,5 % av totala hyresintäkter Not 2, Driftkostnader Koncernen Moderbolaget 2009 2008 2009 2008 Drift 69 998 699 68 141 165 - - Underhåll 23 998 196 23 551 157 - - Fastighetsskatt 4 331 514 4 199 740 - - Totalt 98 328 409 95 892 062 - - Not 3, Central administration Personal och löner Koncernen Moderbolaget Medelantalet anställda 2009 2008 2009 2008 Män 6 6 2 2 Kvinnor 8 9 2 3 14 15 4 5 Personalkostnader Styrelse och VD Löner och ersättningar 2 015 268 2 125 804 1 385 407 1 562 596 Sociala kostnader 633 197 689 186 435 295 506 594 Pensionskostnader 319 848 278 086 296 538 253 646 Övriga anställda Löner och ersättningar 5 110 362 5 446 539 1 522 539 1 495 879 Sociala kostnader 1 762 526 1 872 236 548 464 566 323 Pensionskostnader 207 218 267 272 42 774 108 655 Not 3, Central administration, forts Pensionsförpliktelser, koncernen Inga pensionsförpliktelser finns för tidigare eller nuvarande styrelse och verkställande direktör. VD:s pensionskostnad följer en premiebestämd plan. VD har 6 månadslöner vid uppsägning från bolagets sida. Pensionsförpliktelser, moderbolaget Inga pensionsförpliktelser finns för tidigare eller nuvarande styrelse. VD:s pensionskostnad följer en premiebestämd plan. Koncernen Moderbolaget Könsfördelning styrelse/företagsledning 2009 2008 2009 2008 Män 4 4 4 4 Kvinnor - - - - Revisionskostnader Ersättning till bolagets revisorer i koncernen uppgår till 428.103 kr (898 812). Utav arvodet till revisorer utgör 11.250 kr (273 813) ersättning för andra uppdrag än revisionsuppdraget. 32

Not 4, Ränteintäkter och liknande resultatposter Koncernen Moderbolaget 2009 2008 2009 2008 Ränteintäkter, externa 1 940 373 7 980 469 1 529 434 7 603 350 Ränteintäkter, koncerninterna - - 392 220 23 943 876 Räntebidrag 211 981 302 605 - - Övriga finansiella intäkter 62 720 111 737-104 526 Totalt 2 215 074 8 394 811 1 921 654 31 651 752 Koncernen Moderbolaget 2009 2008 2009 2008 Räntekostnader, externa 47 026 098 64 839 722 415 064 1 048 846 Räntekostnader, koncerninterna - - - 23 767 345 Övriga finansiella kostnader 673 832 142 182 - - Totalt 47 699 930 64 981 904 415 064 24 816 191 Not 6, Skatt Koncernen Moderbolaget 2009 2008 2009 2008 Aktuell skatt -4 166 797-2 373 219-4 871 - Förändring av uppskjuten skattefordran -40 525-725 742-6 330-269 951 Omvärdering uppskjuten skattefordran fg.år 1 344 000 Skatt erhållna koncernbidrag 2 117 150 Uppskjuten skatt -1 631 345 3 411 363 - - Redovisad skattekostnad -5 838 667 312 402 3 449 949-269 951 Not 7, Byggnader och mark Koncernen Byggnad 2009 2008 Ingående anskaffningsvärde 1 301 695 934 1 327 885 424 Årets anskaffningar 3 090 597 17 211 056 Försäljningar under året -46 436 788-43 400 546 Utgående anskaffningsvärde 1 258 349 743 1 301 695 934 Ingående avskrivningar -82 961 351-71 415 143 Årets avskrivningar -12 746 971-13 010 597 Försäljning under året 2 253 920 1 464 389 Utgående avskrivningar -93 454 402-82 961 351 Ingående uppskrivningar 16 486 000 17 143 000 Försäljningar under året - -657 000 Utgående uppskrivning 16 486 000 16 486 000 Ingående avskrivning uppskrivning -804 022-709 627 Försäljningar under året - 32 303 Årets avskrivning uppskrivning -164 960-126 698 Utgående avskrivning uppskrivning -968 982-804 022 Ingående nedskrivningar -5 230 000-5 230 000 Utgående nedskrivning -5 230 000-5 230 000 Summa bokfört värde byggnad 1 175 182 359 1 229 186 561 Koncernen Mark 2009 2008 Ingående anskaffningsvärde 332 275 784 341 634 406 Årets anskaffningar - 3 397 591 Försäljningar under året -19 679 425-12 756 213 Utgående anskaffningsvärde 312 596 359 332 275 784 Ingående uppskrivningar 222 000 441 000 Försäljningar under året - -219 000 Utgående uppskrivningar 222 000 222 000 Koncernen Markanläggningar 2009 2008 Ingående anskaffningsvärde 370 987 370 987 Utgående anskaffningsvärde 370 987 370 987 Ingående avskrivningar -77 331-58 782 Årets avskrivningar -18 548-18 549 Utgående avskrivningar -95 879-77 331 Summa bokfört värde mark 313 093 467 332 791 440 33

Not 7, Byggnader och mark, forts. Utgående planenligt restvärde 1 488 275 826 1 561 978 001 Skattemässigt restvärde 1 031 523 475 1 107 286 400 Koncernen Taxeringsvärden 2009 2008 Byggnader 1 130 746 1 174 427 Mark 423 361 463 778 Summa 1 554 107 1 638 205 Information om verkligt värde på förvaltningsfastigheter Koncernen Bokfört värde Verkligt värde Bokfört värde Verkligt värde 2009 2009 2008 2008 Stockholm / Mellansverige 603 602 022 1 149 372 000 626 636 375 1 184 401 000 Skåne 884 673 807 1 196 135 000 935 341 627 1 217 676 000 Förvaltningsfastigheter 1 488 275 829 2 345 507 000 1 561 978 002 2 402 077 000 Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets marknadsvärde bedömts. Bedömningen har skett på basis av en avkastningsvärdering. Driftsöverskottet baseras på marknadsanpassade hyresintäkter. Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakans om 0,0-5,0 % för bostäder samt 0-12 % för garage och lokaler. Avdrag har gjorts med schablonmässiga kostnader för drift och underhåll. Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Hänsyn har även tagits till olika fastighetstyper, teknisk standard och byggnadskontruktion. Vid värderingen har följande uppgifter använts: Hyresintäkter Driftsnetto Direktavkastningskrav Koncernen Mkr Mkr % Stockholm / Mellansverige 90 55 3,0-5,8 Skåne 106 63 4,2-5,75 Förvaltningsfastigheter 196 118 För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från ett auktoriserat fastighetsvärderingsföretag. De externa värderingarna omfattar 20 fastigheter och motsvarar 54 % av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika orter, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. Vid en jämförelse mellan de interna och externa värderingarna kan det konstateras att SSF Real Estates värderingar ligger inom en normal osäkerhet om +/- 5%. Not 8, Maskiner och inventarier Koncernen Moderbolaget 2009 2008 2009 2008 Ingående anskaffningsvärde 5 907 111 5 872 849 4 252 792 4 251 488 Inköp under året 31 677 343 82 731-22 380 Utrangerat under året -796 031-48 469-558 234-21 076 Utgående anskaffningsvärde 36 788 423 5 907 111 3 694 558 4 252 792 Ingående avskrivningar -4 424 719-3 625 512-3 198 398-2 466 518 Årets avskrivningar -7 083 532-831 633-707 799-742 401 Utrangerat under året 714 482 32 426 502 047 10 521 Utgående avskrivningar -10 793 769-4 424 719-3 404 150-3 198 398 Utgående planenligt restvärde 25 994 654 1 482 392 290 408 1 054 394 Not 9, Finansiella anläggningstillgångar Koncernen Moderbolaget 2009 2008 2009 2008 Ingående saldo 10 780 102 29 889 316 48 006 710 74 758 008 Tillkommande under året 8 588 341 18 200 000 Nyttjat under året -1 264 724-27 697 555-6 330-26 751 298 Utgående saldo 9 515 378 10 780 102 66 200 380 48 006 710 34

Not 10 Aktier och andelar i dotterbolag Andel i Antal aktier Bokfört värde Företag/org nr/säte % st tkr StorStockholms Fastighets AB 100 150 000 2 000 556500-0725, Stockholm Brogripen Fastighets AB 100 128 000 36 000 556640-9818, Stockholm Bo 2005 AB 556688-2972, Stockholm 100 100 000 10 000 Totalt 378 000 48 000 Svenska dotterföretag ägda av dotterbolag Org nr Säte Andel i % StorStockholms Fastighets AB StorStockholms Ladugårdsgärde Fastighets AB 556526-4198 Stockholm 100 StorStockholms Öst Fastighets AB 556481-5750 Stockholm 100 SSF Innerstan AB 556540-5916 Stockholm 100 Profitax AB 556590-9230 Stockholm 100 SSF Enköping HB 969604-8934 Stockholm 100 StorStockholms Fastighets AB Danderyd 556688-0844 Stockholm 100 SSF Norrköping AB 556716-7670 Stockholm 100 SSF Atlas AB 556702-6108 Stockholm 100 SSF Västerledsklippan Fastighets AB 556730-7474 Stockholm 100 SSF Fem Tendrar Fastighets AB 556736-8476 Stockholm 100 SSF Oscarsklubben Fastighets AB 556736-8427 Stockholm 100 SSF Engelbrektsbanans Fastighets AB 556736-8419 Stockholm 100 SSF Strängnäs Fiskarfastigheter AB 556736-8393 Stockholm 100 SSF Lidingö Vaktmästarfastigheter AB 556736-8385 Stockholm 100 SSF Sicklaön AB 556787-2451 Stockholm 100 Laciniatum ekonomisk förening 769617-9089 Stockholm 0,01 Leuconeura ekonomisk förening 769617-9071 Stockholm 0,01 StorStockholms Öst Fastighets AB SSF Enköping HB 969604-8934 Stockholm 0 SSF Innerstan AB Laciniatum ekonomisk förening 769617-9089 Stockholm 0,01 Leuconeura ekonomisk förening 769617-9071 Stockholm 0,01 Brogripen Fastighets AB Brogripen Fastighets AB Ystad 556627-1705 Stockholm 100 Brogripen Förvaltning AB 556633-0766 Stockholm 100 Brogripen NPO AB 556605-0893 Stockholm 100 Brogripen Syrsan AB 556604-9549 Stockholm 100 Brogripen Fastighets AB Ängelholm 556659-6267 Stockholm 100 Brogripen Ystadhus AB 556251-1773 Stockholm 100 Brogripen Fastighets AB Trelleborg 556684-7116 Stockholm 100 Isatnaf AB 556785-8013 Stockholm 100 Laciniatum ekonomisk förening 769617-9089 Stockholm 99,98 Brogripen Förvaltning AB Brogripen Förvaltningsbyrå 1 AB 556633-1970 Stockholm 100 Brogripen Kärnan KB 957200-2955 Stockholm 0 Brogripen Förvaltningsbyrå 1 AB Brogripen Kärnan KB 957200-2955 Stockholm 100 Bo 2005 AB SSF Aviation AB 556769-5860 Stockholm 100 SSF Solbacka Fastigheter AB 556742-2992 Stockholm 100 Not 11, Eget kapital Koncernens egna kapital Bundna Fria Aktiekapital reserver reserver Belopp vid årets ingång 3 000 000 4 958 751 290 633 903 Förskjutning mellan fria och bundna reserver -471 788 471 788 Utdelning -84 000 000 Årets resultat 110 073 196 Belopp vid årets utgång 3 000 000 4 486 963 317 178 887 35

Not 11, Eget kapital, forts. Moderbolagets egna kapital Fritt eget Aktiekapital Reservfond kapital Belopp vid årets ingång 3 000 000 20 000 84 957 985 Utdelning -84 000 000 Koncernbidrag 8 050 000 Skatteeffekt koncernbidrag -2 117 495 Årets resultat 73 356 363 Belopp vid årets utgång 3 000 000 20 000 80 246 854 Aktiekapital fördelat på 30 000 aktier Not 12, Uppskjuten skatt Koncernen Moderbolaget Uppskjuten skatteskuld 2009 2008 2009 2008 Obeskattade reserver 5 938 621 5 603 279 - - Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga restvärde. 44 040 964 42 755 096 - - Summa 49 979 585 48 358 375 - - Totalt i koncernen finns outnyttjade underskottsavdrag uppgående till 0,04 (0,2) Mkr som har använts som underlag för redovisning av uppskjuten skattefordran, vilken har nettoredovisats mot den uppskjutna skatteskulden ovan. Not 13, Kortfristiga placeringar En konvertibel skuldförbindelse i Brogripen Fastighets AB om nominellt två miljoner tecknades under 2008. Lånet löper med 4 % fast ränta och kan konverteras till aktier fram till 2010-06-30, konvertering kan ske till en kurs om 200 kr. Not 14, Fördelning av räntebärande och icke räntebärande skulder Koncernen Moderbolaget 2009 2008 2009 2008 Räntebärande skulder, externa 1 305 856 679 1 315 506 305 - - Räntebärande skulder, koncerninterna - - - 82 127 127 Icke räntebärande skulder 131 593 063 43 370 544 266 367 715 3 929 360 Totalt 1 437 449 742 1 358 876 849 266 367 715 86 056 487 Not 15, Skulder till kreditinstitut Koncernen Moderbolaget 2009 2008 2009 2008 Förfallotidpunkt, inom 1 år från balansdagen 1 041 840 357 35 769 838 - - Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen 172 661 147 - - Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen - - Övriga skulder * 232 825 000 1 107 075 320 - - Totalt 1 274 665 357 1 315 506 305 - - * Övriga skulder till kreditinstitut är utan bindningstid och förfaller på anmodan. Ovanstående tabell beskriver förfallostrukturen på bolagets lån. I balansräkningen har endast lån som bolaget ej har för avsikt att förlänga rubricerats som kortfristiga. Koncernens samtliga lån löper med rörlig ränta. Den genomsnittliga räntan på lånen vid utgången av året var 3,2 procent (3,6). Vid utgången av året innehades ränteswapar i koncernen om totalt 700 Mkr (650) med räntevillkor i intervallet 2,51-5,34 %. Av dessa ränteswapar löper 150 Mkr ut under 2010, 100 Mkr under 2012, 150 Mkr under 2013, 100 Mkr under 2014, 100 Mkr under 2015 samt 100 Mkr under 2016. Marknadsvärdet av dessa swappar var på balansdagen -19 Mkr. Det finns även fem räntetakavtal, sk CAP, om totalt 550 Mkr (650) med en ränta i intervallet 4,50 6,25 %. Av dessa räntetakavtal löper 450 Mkr under 2010, samt resterande 100 Mkr löper ut under 2012. I koncernen finns åtaganden mot kreditinstitut avseende bl.a. räntetäckningsgrad, ränteskydd, soliditet, justerad soliditet, genomsnittlig räntebindningstid samt andel av hyresintäkter som skall genereras av bostäder. Not 16, Periodiseringsposter Koncernen Moderbolaget Förutbet kostn o uppl int 2009 2008 2009 2008 Föräkringspremie 808 139 29 074 35 280 - Upplupna inkomsträntor 26 612 818 361-408 375 Förutbetald räntekostnad 704 590 1 391 690 - - Övriga poster 1 510 437 1 374 456 346 721 299 549 Totalt 3 049 778 3 613 581 382 001 707 924 36

Uppl kostn o förutbet int Uppl räntekostnader 5 066 248 4 994 748-4 594 Förutbetalda hyror 13 814 524 12 637 364 - - Uppl semesterlöner 460 012 458 787 387 658 298 139 Uppl sociala avgifter 315 167 321 104 184 698 160 768 Uppl el och värme 3 197 334 3 446 892 - - Uppl revisionskostnad 375 000 356 250 375 000 356 250 Övriga poster 3 624 328 3 684 522 331 347 485 888 Totalt 26 852 613 25 899 667 1 278 703 1 305 639 Not 17, Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Koncernen Moderbolaget Ställda säkerheter 2009 2008 2009 2008 Fastighetsinteckningar för egna skulder till kreditinstitut 1 398 267 229 1 433 437 419 - - Nettotillgångar i dotterbolag ställda som säkerhet 56 905 288 56 905 288 - - Säkerheter totalt 1 455 172 517 1 490 342 707 - - Not 18, Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Koncernen Moderbolaget 2009 2008 2009 2008 Avskrivningar 20 014 013 13 987 476 707 799 742 401 Förändring ränteskuld/fordran 1 550 349-1 354 152 403 781-29 437 Resultat fastighetsförsäljningar -96 645 916-99 670 348 - -35 778 937 Uppbokad ej utbetald utdelning - - -78 111 184 - Skatt -5 338 017-3 392 824-21 564-155 622 Övrigt -256 165-125 486 56 187 - Totalt -80 675 736-90 555 334-76 964 981-35 221 595 Not 19, Tilläggsupplysning kassaflödesanalyser - Likvida medel Likvida medel avser behållning på bank och kassa Stockholm 2010-05-10 Torbjörn Jakobson Ordförande Joakim Cederlöf Öjvind Norberg Per Ola Lindqvist VD Vår revisionsberättelse har avgivits 2010-05-10 Ernst &Young AB Mikael Ikonen Auktoriserad revisor 37

Revisionsberättelse Till årsstämman i SSF Real Estate AB Organisationsnummer 556633-2127. Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i SSF Real Estate AB för räkenskapsåret 2009. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 24-37. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 10 maj 2010 Ernst & Young AB Mikael Ikonen Auktoriserad revisor 39

Styrelse & ledning Torbjörn Jakobson Ordförande till juni 2010 Född 1954. Styrelseordförande sedan 2006. Civilekonom Handelshögskolan Stockholm. Fristående rådgivare, bl a informations- och aktiemarknadsfrågor. Andra styrelseuppdrag: Jakobson Finansanalys AB, G-Förvaltning AB. Öjvind Norberg Ledamot Född 1951. Styrelseledamot sedan 1996. Andra styrelseuppdrag: ordf. Icehotel AB, ordf. Professionell Ägarstyrning AB, ordf. Metromark Hospitality Group AB (publ), ordf. Vivaldi AB, ordf. StyrelseAkademien Stockholm, ordf. Sveriges Managementkonsulter m.fl. Joakim Cederlöf Ordförande från juni 2010 Född 1953. Styrelseledamot sedan 2001. Verksam som advokat och delägare vid Landahl Öhman Advokatbyrå, Stockholm. Per Ola Lindqvist Vd och koncernchef Född 1967. Revisor Mikael Ikonen Auktoriserad revisor Ernst & Young, Stockholm. 40