ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-mars 2010 Stockholm 2010-05-17 Januari-mars 2010 Omsättningen uppgick till 44,6 (18,5) Mkr Resultatet uppgick till 13,3 (-1,0) Mkr, motsvarande 1,31 (-0,09) kr/aktie Eget kapital uppgick vid periodens slut till 125,4 (88,2) Mkr Likvida medel var 29 (22) Mkr Ägarpartners har tillskjutit 64,5 Mkr i projekten vilket ökat koncernens bundna egna kapital med 23 Mkr. Kapitalet är bundet till projekten och har preferens vid återbetalning av fritt eget kapital från projektbolagen Under perioden såldes 74 bostadsrätter i BRF Insteget till ett värde av 116,4 Mkr, varav ALM Equitys andel var 28 bostadsrätter till ett värde av 44,8 Mkr och i BRF Seaside 5 bostadsrätter till ett värde av 20,0 Mkr Bolaget avyttrade i januari en del av fastigheten Tvålflingan 11 i Stockholm för 23 Mkr. Ytterligare en del av samma fastighet såldes i mars för 40 Mkr. Total avyttrades 4 630 kvm med en resultateffekt på 13 Mkr varav ALM Equitys andel var 5 Mkr. Brf Insteget steg 1 avräknades under perioden med en resultateffekt på 11,5 Mkr. ALM Equity har förvärvat fastigheterna Svartbäcken 1:18 och 53:11 i centrala Uppsala med en uthyrningsbar area av ca 2 300 kvm. Fastigheterna förvärvades tillsammans med en partner med 50 procents ägarandel ALM Equity har vidare förvärvat fastigheten Varan 9:2, i Torekov, Båstads kommun. Fastigheten omfattar ett markområde om ca 41 826 kvm som ska detaljplaneändras till byggbar mark. Avtalet är villkorat av att detaljplanen vinner laga kraft Minoritetens andel på 16 procent av fastigheten Enköping Centrum 20:3 har förvärvats Projektportföljen innehöll vid kvartalets slut 13 (12) bostadsprojekt med ca 35 900 (22 500) kvm byggarea, varav ALM Equitys andel är 26 700 (19 500) kvm Väsentliga händelser efter periodens utgång I BRF Insteget såldes 34 bostadsrätter till ett värde av 53,6 Mkr, varav ALM Equitys andel var 13 bostadsrätter till ett värde av 20,6 Mkr I BRF Seaside såldes 2 bostadsrätter till ett värde av 9,3 Mkr Etapp 1 Brf Seaside med 12 bostadsrätter byggstartades i april, varav 9 är sålda Bolaget förvärvade tomträtten Slottsholmen 1 i Västervik tillsammans med en partner. Fastigheten ligger centralt med havsläge för utveckling av semesterboende. Projektet består av ca 80-100 bostadsrätter och en marina med 150 båtplatser. ALM Equity har projektansvar och en ägarandel på 30 procent
ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. Projekten är i regel avslutade inom två år från start. VD har ordet Under första kvartalet förbättrades bostadsmarknaden i storstadsregionerna ytterligare. I Stockholm har även marknaden för nyproduktion med försäljning på ritning normaliserats. Förbättringen inträffade samtidigt som vi säljstartade Brf Insteget vid Telefonplan och Brf Seaside på Värmdö. Totalt sålde vi 79 bostäder under kvartalet och ytterligare 36 efter periodens utgång. Kunder är framför allt förstagångsköpare och barnfamiljer. BRF Seaside har byggstartats efter periodens utgång. Vi börjar se förbättringar även på marknader utanför storstäderna. Efter att inte ha byggstartat några projekt under två års tid har vi efter periodens utgång byggstartat 12 bostäder. Under kvartalet har Brf Insteget steg 1 avräknats samt delar av projektet sålts, vilket lett till att resultat och omsättning förbättrats under det första kvartalet. Omsättningen ökade till 44,6 (18,5) Mkr och resultatet förbättrades till 13,3 (-1,0) Mkr. Trots att vi under perioden konsoliderat förvärven vid Telefonplan och i Uppsala har vår finansiella beredskap stärkts ytterligare med en kassa på 29 (22) Mkr och en soliditet på 46 (33) procent. Detta har kunnat ske genom att koncernbolagen fått kapitaltillskott på ca 64,5 Mkr, vilket säkerställt möjligheter till ytterligare expansion när marknadsförutsättningarna så medger. Två projektförsäljningar samt fyra projektförvärv har avslutats under, och efter, periodens utgång. Efter dessa transaktioner uppgår projektportföljen till 36 700 (22 500) kvm, varav vår andel är 27 000 (19 500) kvm. Vår strategi att öka andelen planprojekt i projektportföljen har lett till förvärv av två rena planprojekt samt ett kombinationsprojekt. Detta har tillfört ALM möjliga byggrätter för bolagets framtida expansion. Vår ambition är att göra ytterligare planförvärv och därmed tillskapa nya byggrätter inom 3-5 år. Planinvesteringarna görs antingen villkorade av att detaljplan vinner laga kraft eller tillsammans med partners där ALM Equity investerar managementresurser och partners kapital. Vi ser ljust på framtiden och har rekryterat flera kompetenta medarbetare som ger oss möjlighet att växa ytterligare framöver. Vi ser en fortsatt förbättring av bolagets finansiella ställning och kapitalbas, samtidigt som vi har ett bra inflöde av nya affärer. Stockholm den 17 maj 2010 Joakim Alm 2
VERKSAMHETEN Bostadsprojekten Under första kvartalet 2010 hade bolaget ingen pågående bostadsproduktion. Under perioden har totalt 79 bostadsrätter sålts, 74 i Brf Insteget, till ett värde av 116,4 Mkr, varav ALM Equitys andel är 28 bostadsrätter till 44,8 Mkr, och 5 i Brf Seaside, till ett värde av 20,0 Mkr Åtta bostadsrätter i Smögen-projektetet och en bostadsrätt i Enköping till ett samlat värde av 27,8 Mkr kvarstår i eget lager. Projektportföljen Projektportföljen innehöll per den 31 mars 2010, 13 bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om 35 900 kvm - en nedgång från 14 bostadsprojekt och 38 000 kvm byggarea vid ingången av 2010. ALM Equitys andel har ökat till 26 700 (26 300) kvm. Förändringen i projektportföljen beror på: - avyttring av delar av Tvålflingan 11, 4 630 kvm, varav ALM Equitys andel 1 783 kvm - förvärv av fastigheterna Svartbäcken 1:18 och 1:53, 2 300 kvm, varav ALM Equitys andel 1 150 kvm - förvärv av minoritetens andel av fastigheten Enköping Centrum 20:3, 1 040 kvm Antalet planerade bostadsrätter uppgick till ca 575 (600) varav ALM Equitys andel är 375 (200). ALM Equity har ingått avtal om köp av fastigheten Varan 9:2 i Torekov omfattande ett markområde på ca 41 800 kvm som skall detaljplaneändras till byggbar mark. Avtalet är villkorat av att en ändring av detaljplanen genomförs. Alm Equity driver sedan tidigare ett detaljplaneändringsprojekt i Uddevalla på ca 75 000 kvm, avseende lätt industri. Väsentliga händelser efter rapporttidens utgång Byggnation av Brf Seaside i Värmdö avropades den 20 april. Inflyttning av etapp 1 som består av 12 lägenheter, varav 9 lägenheter är sålda är beräknad till den 1 maj 2011. ALM Equity har via bolag garanterat att köpa 3 osålda lägenheter. Etapp 2 med 10 bostadsrätter har säljstartats i början av maj. ALM Equity har sålt 36 bostadsrätter, 34 i Brf Insteget, till ett värde av 53,6 Mkr, varav ALM Equitys del är 13 bostadsrätter till ett värde 20,6 Mkr, och 2 bostadsrätter i Brf Seaside, till ett värde av 9,3 Mkr. I BRF Insteget var totalt 108 bostadsrätter av 255 sålda. ALM Equity har via bolag garanterat att köpa 65 osålda lägenheter. Tillsammans med en partner förvärvades Slottsholmen 1 i Västervik med centralt havsläge. Målsättningen är att utveckla ett unikt semesterboende efter detaljplaneändring. ALM Equity har projektansvar och en ägarandel på 30 procent. 3
EKONOMI Resultat för perioden januari-mars 2010 Nettoomsättningen uppgick till 44,6 (2,2) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 43,8 (1,3) Mkr och fastighetsförvaltning 0,8 (0,9) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 13,7 (2,4) Mkr. Av periodens resultat på 12,7 Mkr tillföll 13,3 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till -0,5 Mkr. Projektet Brf Insteget vid Telefonplan har steg 1 avräknats enligt den successiva vinstavräkningsmetoden med en resultateffekt på 11,5 Mkr och delar av samma projekt har avyttrats med en nettovinst på ca 5 Mkr. I och med att bolaget från och med 1 januari 2010 har övergått till att redovisa sina intressebolag enligt klyvningsmetoden redovisas ALM Equitys andel av både omsättning och resultat i dessa projekt. Anledningen till att bolaget valt att använda klyvningsmetoden är att den bättre speglar företagets uppbyggnad med relativt stora projekt som genomförs tillsammans med partners. Tidigare användes kapitalandelsmetoden. På grund av att inga av de projekten med minoritetsintresse har varit i produktion under perioden har minoritetens andel i dessa projekt inneburit ett bidrag till drifts- och räntekostnaderna. Balansräkningen per den 31 mars 2010 Balansomslutningen har ökat till 271 Mkr - upp från 204 Mkr vid årsskiftet, vilket är samma nivå som för ett år sedan. Ökningen av balansomslutningen sedan årsskiftet förklaras av att bolaget erhållit externa aktieägartillskott i projekten samt övergått till att redovisa sina intressebolag enligt klyvningsmetoden. Även köpet av Svartbäcken 1:18 och 53:11 i Uppsala har bidragit till ökningen. Av tillgångarna utgörs de största posterna av exploateringsfastigheter, 131 (180) Mkr, projektfastigheter, 43 (43) Mkr, lagerandelar i bostadsrättföreningar, 28 (5) Mkr, kortfristiga fordringar 34 (15) Mkr och likvida medel 29 (22) Mkr. På skuldsidan uppgår långa och kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut till 109 (105) Mkr och efterställda reverslån till 16 (48) Mkr. Det egna kapitalet uppgick vid periodens slut till 125 (88) Mkr vilket dels beror på den genererade vinsten under perioden och dels på att Alm Equity under perioden i projektbolagen erhållit externa kapitaltillskott på sammanlagt 64,5 Mkr som ökat koncernens bundna egna kapital med 23 Mkr. Kapitalet har preferens vid återbetalning av fritt eget kapital i projektbolagen. Soliditeten var vid slutet av kvartalet 46 (33) procent och andelen riskbärande kapital till 52 (54) procent. Likviditet, kassaflöde och finansiering Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 29,0 (22,2) Mkr. Det ackumulerade kassaflödet för perioden januari till mars uppgick till -1,1 (-1,9) Mkr. Moderbolaget Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat uppgick för perioden till 1,2 (1,4) Mkr. Moderbolaget förfogade vid kvartalets slut över 21,0 (18,9) Mkr i likvida medel. Moderbolaget har inga externa lån och dotterbolagen finansieras normalt på egna meriter, utan garantier från moderbolaget. I vissa enstaka fall har moderbolaget dock lämnat garantier och dessa uppgick per den 31 mars 2010 till totalt 4 Mkr, avseende säkerheter för banklån. Det egna kapitalet uppgick per den 31 mars till 154,4 (188,7) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 97 (99) procent. Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. 4
Intresseföretag och Joint ventures Intresseföretag är innehav i vilka koncernen har lägst 20% och högst 50% av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Innehav i intresseföretag är vanligen joint ventures. Joint ventures är redovisningsmässigt de företag för vilka koncernen genom samarbetsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Från och med den 1 januari 2010 redovisar ALM Equity AB joint ventures enligt klyvningsmetoden. Tidigare redovisades dessa i enlighet med kapitalandelsmetoden. Jämförelse åren har inte omräknats då påverkan på redovisningen avseende tidigare år inte är väsentlig. Enligt klyvningsmetoden redovisas koncernens ägarandel av företagens intäkter och kostnader respektive tillgångar och skulder i koncernens resultat- och balansräkningar. Detta görs genom att samägarens andel av tillgångar och skulder, intäkter och kostnader slås ihop post för post med motsvarande poster i samägarens koncernredovisning. Effekten av förändringen av redovisningsmetod visas i tabell nedan: Klyvnings Kapital RESULTATRÄKNING (kv1 2010) metoden andelsmetoden Nettoomsättning 44642 991 Rörelsen kostnader -30989-3680 Rörelseresultat 13653-2689 Finansnetto -926 15416 Resultat efter finansiella poster 12727 12727 Minoritetens andel 527 527 Periodens resultat 13254 13254 BALANSRÄKNING (2010-03-31) Anläggningstillgångar 6031 6031 Omsättningstillgångar 264624 230949 Summa tillgångar 270655 236980 Eget Kapital 125375 125375 Minoritetens andel -1453-1453 Kortfristiga skulder 146733 113058 Summa skulder och eget kapital 270655 236980 Soliditet 46% 53% Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt RR 10 entreprenadavtal. Bolagets vinstavräkningsmodell innebär att vinstavräkningen sker i två steg: 5
Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats samt en målbostadsrättsförening har bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt inköpsvärde/prognostiserat totalt försäljningsvärde) X prognostiserad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognostiserad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetats blir, med förra exemplets värden, avräkningen i steg 2: (16/20) X (0,5) X (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens räntekostnader. Transaktioner med närstående Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum. Tvister Efter periodens utgång har det i två av dotterbolagen uppkommit tvister på sammanlagt 1,7 Mkr. Bolaget kommer ej att göra några reservationer för dessa krav då bolagets jurister har bedömt att kraven saknar substans. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö och finansiering mm allt varierar för varje nytt projekt. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. I en konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. 6
Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Finansiella risker finns i form av att det kan bli svårt att låna och finansiera projekt till följd av en stramare kreditmarknad. ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognostiseras på ett tillförlitligt sätt. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål. Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts normalt förrän 75 procent är sålt och projekten är fullt ut finansierade. Rapportdatum för 2010: 20 augusti 2010 Delårsrapport januari-juni 2010 19 november 2010 Delårsrapport januari-september 2010 24 februari 2011 Bokslutskommuniké 2010 7
RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2010 2009 2009 2008 (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) Koncernen jan-mars jan-mars jan-dec jan-dec Nettoomsättning (Not 1) 44 642 18 459 52 764 157 951 Rörelsens kostnader -30 989-16 073-41 296-142 780 Rörelseresultat (Not 2) 13 653 2 386 11 468 15 171 Finansnetto -926-2 129-5 382-10 807 Resultat efter finansiella poster 12 727 257 6 086 4 364 Skatt - 28 28 18 Minoritetens andel av resultatet 527-1 251-6 250-5 958 Periodens resultat 13 254-966 -136-1 576 Resultat per aktie (kr) 1,31-0,09-0,01-0,16 Antalet aktier (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 D:o genomsnitt (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 NYCKELTAL OCH AKTIEDATA 2010 2009 2009 2008 Koncernen jan-mars jan-mars jan-dec jan-dec Rörelsemarginal (%) 31 13 22 10 Avkastning på eget kapital (%)* 13 Neg. Neg. Neg. Avkastning på sysselsatt kapital (%)* 20 4 5 6 Soliditet (%) 46 33 44 34 Andel riskbärande kapital (%) 51 54 51 54 Eget kapital per aktie (kr) 12,35 8,69 8,77 8,78 Antal produktionsstartade lägenheter - - - 24 Antal sålda lägenheter 66 1 3 15 Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)** 35 900 22 500 38 000 22 500 ALM Equitys nettoandel byggarea 26 700 19 500 26 300 19 500 * Rullande tolvmånadersberäkning ** Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas. 8
BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen 2010-03-31 2009-12-31 2008-12-31 TILLGÅNGAR Maskiner och inventarier 27 31 54 Andelar i intressebolag - -77 1 050 Uppskjuten skattefordran 6 004 6 004 6 004 Summa anläggningstillgångar 6 031 5 958 7 108 Exploateringsfastigheter 131 496 78 506 161 971 Projektfastigheter 42 597 42 538 42 571 Lagerandelar i bostadsrättsföreningar 27 814 27 814 6 189 Kortfristiga fordringar m.m. 33 686 18 607 23 714 Kortfristiga placeringstillgångar - - 31 Likvida medel 29 031 30 097 24 095 Summa omsättningstillgångar 264 624 197 562 258 571 SUMMA TILLGÅNGAR 270 655 203 520 265 679 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 125 375 89 052 89 188 Minoritetens andel -1 453-890 6 960 Långfristiga räntebärande skulder - - 2 925 Uppskjuten skatteskuld - - 28 Summa långfristiga skulder - - 2 953 Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 109 103 80 390 95 177 Efterställda räntebärande reverslån 16 039 16 038 48 387 Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder 21 591 18 930 23 014 Summa kortfristiga skulder 146 733 115 358 166 578 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 270 655 203 520 265 566 Räntebärande skulder 125 142 96 428 146 489 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL 2010-03-31 2009-12-31 2008-12-31 Belopp vid periodens ingång 89 052 89 188 90 764 Aktieägartillskott 23 069 - - Periodens resultat 13 254-136 -1 576 Belopp vid periodens utgång 125 375 89 052 89 188 9
KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2010 2009 2009 2008 (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) Koncernen jan-mars jan-mars jan-dec jan-dec Resultat före skatt 13 254-994 -136-1 594 Ej kassapåverkande poster -563 1 387-7 850 2 331 Skatter 28-18 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 12 691 421-7 986 755 Investering/försäljning exploateringsfastigheter -52 990-17 843 83 465 3 496 Investering/försäljning lagerandelar i Brf - 1 158-21 625-6 189 Övrig förändring i rörelsekapital -12 550 6 890 2 209-1 449 Kassaflöde från löpande verksamhet -52 849-9 374 56 063-3 387 Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar - - - 253 Kassaflöde från investeringsverksamhet - - - 253 Upptagna/lösta lån 51 783 7 493-50 061-10 101 Kassaflöde från finansieringsverksamhet 51 783 7 493-50 061-10 101 Periodens kassaflöde -1 066-1 881 6 002-13 235 Likvida medel vid periodens början 30 097 24 095 24 095 37 330 Likvida medel vid periodens slut 29 031 22 214 30 097 24 095 (Not1) Nettoomsättning per segment 2010 2009 2009 2008 (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) jan-mars jan-mars jan-dec jan-dec Bostadsutveckling 43 803 17 514 49 165 154 238 Fastighetsförvaltning 831 945 3 599 3 713 Summa: 44 634 18 459 52 764 157 951 (Not2) Rörelseresultat per segment 2010 2009 2009 2008 (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) jan-mars jan-mars jan-dec jan-dec Bostadsutveckling 13 565 1 971 10 346 14 034 Fastighetsförvaltning 88 415 1 122 1 137 Summa: 13 653 2 386 11 468 15 171 10
Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 17 maj 2010 ALM Equity AB (publ) Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel 0733 96 97 27 Om ALM Equity ALM Equity-aktien handlas inofficiellt på bequoted Mer information finns på www.almequity.se samt på www.bequoted.com 11