Om lockpriser samt ren och oren budgivning: Swedish Auction överträffar English Auction och Asking Price, när Din bostad skall säljas. I massmedia år 2004 har komvuxmäklarna och deras vapendragare (den 2005 sparkade FMN-ordföranden) gjort ett antal uttalanden, innebärande att lockpriser måste förbjudas. (Komvuxmäklare = Fastighetsmäklare med minst 9-årig grundskoleutbildning och högst 10 veckors komvuxutbildning. Dessa mäklare utgör ännu ca 90% av mäklarkåren). (FMN = statliga Fastighetsmäklarnämnden). Lockpriser är i detta sammanhang ett skällsord myntat av anhängare till Asking Price, begärt pris(med prutmån). Med lockpriser avses de utgångspriser (även utropspriser, trots att de har annan innebörd), som är lägre än ca 20 procent under slutpriset (fastställt av marknaden efter budgivning). Men ingen vet ju ännu slutpriset. Överraskningar är vanliga. Man får inte gå ut med ett så lågt utropspris, att till visningarna lockas väldigt många spekulanter. Endast en av dessa kan ju bli köparen. Övriga spekulanter har lockats dit i onödan och har således blivit bestulna på ca 15 minuter av sin värdefulla fritid. Ett mycket grovt brott, påstås det. Det säger framför allt vissa äldre cowboys bland komvuxmäklarna. Men ingen bör gifta sig, innan många små middagar med efterrätt intagits tillsammans med minst 30 äktenskapskandidater. Statistiskt sett ökar då chansen betydligt, att äktenskapet blir långt och lyckligt. Att 29 kandidater i onödan offrat värdefull tid, får de faktiskt lov att tåla. Sådana är spelets regler. Valet av en hustru eller äkta man är (liksom valet av en bostad) ett oerhört viktigt och personligt val, som helt enkelt måste få kräva viss tid. Av 100 spekulanter på en visning är det högst 10, som efteråt ångrar, att de gick dit. Visningarna är inte främst till för dessa 10 missbelåtna, utan för de 90 belåtna. Nästan varje visning ger ju värdefulla erfarenheter och bidrag till spekulantens marknadskännedom. Nedlagd tid är nödvändig (ej bortkastad) sedd ur spekulantens synvinkel, även när den ej leder till köp direkt. Många besiktigade objekt och många påbörjade försiktiga budgivningar gör, att spekulanten känner sig mycket tryggare, att han gjort rätt val, när han till slut bestämmer sig för att bjuda ett något högre pris och därigenom bli köparen till drömbostaden. Generellt gäller att 70 á 98 (!!!) procent av besökarna på konstgallerier och vid villavisningar själva betraktar sitt besök som ett gratisnöje. De är överhuvud ej ute för att köpa någonting. Hos HögskoleMäklarna får även dessa besökare helt gratis taga emot påkostade objektbeskrivningar i färg. Det är en form av samhällsservice. Beskrivningarna utgör för framtiden en introduktion in i villaaffärernas mystiska värld, som förhoppningsvis därmed upphör att vara så mystisk. Som seriös mäklare måste man räkna med att i början av en försäljning arbeta med ett stort antal nyfikna och spekulanter för att så småningom vaska fram guldkornen, d v s budgivarna och (i sista etappen) köparen själv. Oseriösa mäklare säger endast jag skall hitta en köpare, helt utan några garantier. Seriösa mäklare garanterar dessutom, att köparen är rätt köpare, d v s att slutpriset blir marknadsmässigt. Garantin kan endast uppfyllas om antalet budgivare är minst 20, helst 50. Hittills har ingen lyckats uppfinna en strategi, som leder till att rätt köpare och ingen annan kommer på visningen. Varje försök att begränsa antalet spekulanter leder ofelbart till att försäljningen sker till fel köpare till fel pris, ofta utan att säljaren inser att han blivit grundlurad av mäklaren. Påfallande ofta är både säljare och köpare helt nöjda med sin fastighetsaffär, av ren okunnighet om vad de gått miste om. Ett kompakt mörker rörande hur marknaden fungerar. Vetenskap och beprövad erfarenhet styr alla typer av seriösa konsulter. För seriösa mäklare är det av vital betydelse att känna till och förstå innebörden av parabelekvationen. All villaförsäljning vilar således på en viktig formel, parabel-ekvationen, som uttalar att Relativa Slutpriset S = 0,5 + (0,005 B) där B är Budgivarantalet. FemtioBudsVärdet = 1,0 = referens. S framgår av tabellen: B S B S. 0 0,50 NollBudsVärdet, innan bud finns 10 0,72 TioBudsVärdet 1 0,57 EttBudsVärdet 15 0,77 2 0,60 TvåBudsVärdet, komvuxmäklare 20 0,82 TjugoBudsGarantin 3 0,62 TreBudsVärdet 30 0,89 5 minst 0,66 Av Staten ägd fast egendom 40 0,95 HögskoleMäklarna 8 0,70 ÅttaBudsVärdet 50 1,00 FemtioBudsVärdet Parabel-ekvationens praktiska betydelse är oerhört stor. Att ha 50 budgivare på en villa (eller borätt) i stället för endast en budgivare innebär (i genomsnitt) således nästan en fördubbling av objektets värde och slutpris. Praktiskt räkneexempel: Villa på norra Lidingö, Islingeplatån, mindre än 2 kilometer från bron till Stockholm. 1997-08-15: Första ägarna köper tomten. Byggår 1999/2000. 2001-03-01: Andra ägarnas köpebrev: 4.900.000 SEK. 2001-11-30: Tredje ägarens köpebrev: 4.600.000 SEK. 2004-10-25: Fjärde ägarnas köpebrev: 5.005.000 SEK. Första ägarnas och andra ägarnas äktenskap kraschade kort tid efter resp inflyttning. Tredje ägaren flyttade till Bryssel. Den allmänna villaprisutvecklingen på Lidingö år 2001 till 2004 var ca + 15%. År 2004 borde därför en vanlig English Auction med ren budgivning i stället ge slutpriset 5.600.000 SEK. Taxeringsvärde (år 2003): 3.581.000. Annonspris (2004): 4.975.000:-/bud. Såld 2004-09-09 för 5.005.000 SEK via en stor (komvuxmäklar)byrå genom en (oren) English Auction med endast två budgivare. (Med English Auction avses den vanligaste auktionsformen, den som används för konst och antikviteter samt vid stadsauktioner och bondeauktioner av främst lösöre). Fråga: Vad hade (enligt parabelekvationen) slutpriset blivit, om man i stället använt HögskoleMäklarnas Swedish Auction med TjugoBudsPrisGaranti? 1
Med (oren) English Auction: Med Swedish Auction: lägre än förväntat slutpris, för att i startögonblicket det skall (faktiska data): (beräknade approximativa data): finnas en god överensstämmelse mellan säljarens utropspris och spekulanternas värdering just vid starten. Garanterat antal budgivare: 1 20 Normalt uppnått antal budgivare: 2 40 Garanterat antal tidningsannonser: 2 8 Helst skall hela Jordens befolkning komma på visningen och efteråt deltaga i en stigande öppen budgivning i lugnt tempo. Då vet man säkert, att man ej missat rätt köpare. Det är givetvis ett dilemma, att man troligen aldrig kommer att få ett säkert svar på frågan Såldes villan till underpris? Det beror ju på att vi inte har att göra med en exakt vetenskap. (Det är endast observerade genomsnittsbelopp). Starka indicier tyder dock på att villan såldes 600.000 á 1.400.000 SEK för billigt. Det beror i sin tur bl a på att mäklaren snålade med annonseringen och med totala antalet visningstimmar, vilket medförde att antalet budgivare blev endast 2 i stället för minst 20. Säljaren vill ju ha högsta möjliga pris i SEK. Men mäklaren vill ha högsta möjliga SEK/tim nedlagd tid. I praktiken innebär det att komvuxmäklaren prioriterar ett lågt timantal framför ett högt slutpris. 45 + 30 min = 1 tim 15 min släntarvisningar) = 11 timmar Komvuxmäklare vill helst slippa det extra besvär, som Totalt antal spekulantfamiljer: 30 250 många budgivare innebär. År 2004 var därför (även för objekt Totalt antal budgivarfamiljer: i miljonklassen) de flesta visningarna på endast 30 minuter. Faktiskt antal ( oren budgivning): 2 40 beräknat antal ( ren budgivn). Normalt antal tidningsannonser: 2 10 Metro + DN Metro + DN + SvD Annonsdagar: 2004-09-03, 04 2004-09-01, 02, 03, 04, 05 Direktreklam till grannarna och folk i spekulantregistret. VIP-visning: 2004-08-29, 13:00 13:45, söndag (då ett bud på precis annonspriset mottogs). Att särbehandla vissa spekulanter är ett allvarligt misstag. Öppningsbuden bör inkomma samma dag, för att det sedan skall bli en samtidig konkurrerande, stigande öppen budgivning. Tidningsannonserade visningar: (Först nu anländer den blivande köparen): 2004-09-05, 14:15-15:00, söndag 2004-09-05,13:00-17:00, söndag 2004-09-06, 18:30-19:00, måndag 2004-09-09,18:00-20:00, torsdag Total tidningsannonserad visningstid: 4 + 2 tim = 6 tim (+ 5 tim efter- Tillkommer latenta budgivarfamiljer: 10 0, som avstår pga visningssche- Köparna säger, att mäklaren kanske även mat, som innebär, att annonsfår sälja gamla bostaden (men detta halva priset uppnås eller överträffas löfte uppfylls ej, när en annan mäklare sena- redan vid VIP- visningen, men re erbjuder en lägre provision). Första mäkla- före den tidningsannonserade ren känner sig då snuvad på en svansaffär. huvudvisningen. 2004-09-09: Köpekontraktskrivning. (Tidigast 2004-09-15) 2004-09-20: TILL SALU-skylten nedtagen. 2004-09-23 och 24: Säljaren flyttar ut. 2004-10-20: Flyttstädning. (Tidigast 2004-09-27) 2004-10-25: Köpebrev SEK 5.005.000. (Tidigast 2004-09-28) 2004-11-19: Lagfart. (Tidigast 2004-09-29) 2004-11-27: Köparna flyttar in. (Tidigast 2004-09-28) English Auction: Swedish Auction: (komvuxmäklare): (HögskoleMäklarna): Annonspris: 4.975.000:-/bud. Utropspris: 3.000.000 SEK (Skenbart ett Asking Price, Slutpris beräknad med men i verkligheten ett utrop ). parabelekvationen: Faktiskt (orent) slutpris: 5005000x0,95/0,74 = 5.005.000 SEK (+0,6%) 6.400.000 SEK (+113%). Ca 28 procent högre slutpris med Swedish Auction, Mäklarens totalt nedlagda tid: Mäklarens totalt nedlagda tid: ca 15 timmar. ca 80 timmar. Arvodet motsvarar (brutto) ca Arvodet motsvarar (brutto) ca 10.000 SEK/tim 4.000 SEK/tim Beloppen bör jämföras med 1.260 SEK/tim (inkl moms, exkl expenser), som utgör Domstolsverkets timkostnadsnorm för advokater år 2005. Komvuxmäklarens höga arvode (för en undermålig prestation) visar tydligt, att det rör sig om ett geschäft likt handeln med begagnade hästar och ej är frågan om ett seriöst konsultarbete inom en lärd profession. Sedan år 1874 vet man att värdet endast sitter i betraktarens öga. Värdet är ingalunda en egenskap, som sitter någonstans inne i själva objektet. Det är således helt naturligt, att flera ögon (spekulanter, budgivare) innebär ett högre värde och leder till ett högre slutpris. Omvänt gäller att värdet är mycket lägre (ca 50 % lägre) innan någon enda spekulant besett objektet. Därför bör utropspriset vara ca 50 % HögskoleMäklarna har 4 timmar som kortaste tid för första visningen. 1995 års mäklarlag föreskriver, att mäklaren skall välja den strategi, som ger uppdragsgivaren det bästa slutpriset, men lagen (och FMNs medvetna passivitet) har i praktiken ej lyckats förhindra, att mäklaren väljer den strategi, som gynnar honom själv, men missgynnar uppdragsgivaren. Genom att använda ett tämligen lågt utropspris i ovannämnda fall sänker mäklaren sin egen timintäkt från 10.000 SEK/tim till mera rimliga 4.000 SEK/tim (brutto). Säljaren däremot får ett slutpris, som är 28 procent bättre. Nationalekonomiskt gynnas hela Sverige genom att villan säljs till rätt köpare i stället för till fel köpare. Rätt köpare är den som har störst nytta av villan. Vanligen är rätt köpare en helt annan köpare än förmögnaste köparen. Det är ju inte köparen, utan i huvudsak långivande bank, som lägger upp pengarna. Det är viktigt att vi snart får en lag, som främst gynnar konsumenten, ej mäklarbranschens många cowboys. I början av år 2005 hyllades Sveriges framgångsrikaste komvuxmäklare, som under år 2004 sålt 112 bostadsrätter i Stockholm och dragit in totalt 6 miljoner SEK i arvoden. Enkel matematik visar, att han i snitt lade ned högst 15 timmar per objekt, vilket i sin tur betyder, att antalet budgivare per objekt måste ha varit ringa. Uppskattningsvis såldes hans objekt för i snitt ca 30 procents underpris (men säljarna begrep sällan att de blivit lurade). Mäklarens framgångar var hans egna framgångar, men ingalunda uppdragsgivarnas framgångar. Sveriges ekonomijournalister har rimligtvis en skyldighet att informera och därmed vägleda sina läsare fram till rätt sorts mäklare. Visningstidernas längd enl tidningsannonserna avslöjar snabbt vilka mäklare, som åtminstone försöker vara seriösa. Objektbeskrivningarnas omfång är kriterium nummer 2. Antalet budgivare per objekt är det avgörande, slutliga beviset, som avslöjar om mäklaren är seriös eller ej. Aktiemäklare riskerar 1,5 års fängelse, om de säljer till 2
fel pris enligt dom 2004-09-16 i mål B 2357-00 i Stockholms Tingsrätt. Rätt pris sätts av marknaden och ingen annan. Aktier prissätts via tâtonnement, (French Auction, ca 1874). Fastighetsmäklare riskerade ännu 2005 inte ens en varning från FMN, om de sålde till fel pris. FMNs Faktablad för budgivning år 2000, slår fast, att mäklaren har rätt att (gentemot köpare och spekulanter) svepa in budgivningen i en rökridå och inte alls behöver avslöja, vilka bud som inkommit. Många komvuxmäklare utnyttjar denna rökridå på så vis, att de ej säljer till högstbjudande, utan endast till den som går med på mäklarens krav på en muta. Mutan består vanligen i att mäklaren jämväl får uppdrag att sälja köparens gamla bostad, så att mäklaren kan lyfta två provisioner i stället för en. (Följdaffär eller svansaffär ). Enl straffrättsexperten professor Madeleine Leijonhufvud anses brottet ( grov trolöshet mot huvudman ) fullbordat redan i samma stund som mäklaren börjar sortera bort budgivare enligt andra grunder än budens storlek, t ex därför att budgivarna ej erbjuder svansaffärer. (Max 6 års fängelse). Riksdagsmotionerna L381 (s), L207 (m), L261 (kd), september 2004, kräver (liksom alla spekulanter) största möjliga öppenhet i budgivningen. Ända sedan 1988 har HögskoleMäklarna under pågående budgivning kontinuerligt distribuerat skriftliga lägesrapporter med uppgift om de fem högsta budens belopp. Senaste gången 2004-11-17 klagade HögskoleMäklarna hos Regeringen över FMNs sätt att sköta sitt pastorat. Glädjande nog beslöt Regeringen 2005-01-13 plötsligt att byta ut den gamla FMN-ordföranden mot en ny. Äntligen finns chansen, att HögskoleMäklarFöreningens branschkutym även officiellt upphöjs till god fastighetsmäklarsed och att komvuxmäklarnas branschkutym samtidigt degraderas och benämns vid sitt rätta namn: skurkaktigt beteende. Länge har såväl säljare som spekulanter ofta frågat: Varför använder inte samtliga mäklare Swedish Auction och varför tillämpar de inte HögskoleMäklarnas branschkutym? Svaret är, att komvuxmäklare är betydligt mer intresserade av den egna timförtjänsten i SEK/tim, än av tillfredsställelsen av att ha gjort ett bra jobb åt sin huvudman. Termen oren accept har funnits länge (sedan år 1758?). Termen oren budgivning har fått sitt namn 2004 av Robert Sennerdal, (då vid DNs Ekonomiredaktion). Termen har godkänts av Svenska Språknämnden (Erika Lyly), Terminologicentrum TNC (terminolog Annika Asp) och andra experter. Näst efter bröllopsscener hör (sedan 1912) auktionsscener till de vanligaste inslagen i spelfilmer och TV-såpor. Tittarna vet precis hur en vanlig English Auction skall vara, för att den skall kännas rätt och riktig (dvs ren och ej oren ): Det är fullt med folk i auktionssalen. Folk kommer från både när och fjärran. Det råder feststämning. Eftersom det är väl känt att folk är litet fega och drar sig för att vara först med ett öppningsbud, använder sig erfarna auktionsmäklare av ett beprövat knep för att snabbt få igång budgivningen: Liknande objekt brukar gå för tusen kronor, vem bjuder 500? - 500 bjudet! 550 600 en livlig budgivning med ett flertal budgivare har snabbt kommit igång och man är strax uppe i 1000 SEK. Men två av budgivarna ger sig ej så lätt. Spänningen stiger. Budgivningen stannar denna gång först vid 1200 SEK och mäklaren bekräftar köpet med ett klubbslag. Det hela går snabbt, tidsåtgången är ca 20 sekunder, (90 sek för värdefullare objekt) varefter mäklaren går över till nästa objekt. Genom att använda sig av ett lågt utropspris, skär han ned tidsåtgången till hälften, samtidigt som ett mycket högre slutpris uppnås, jämfört med alternativet, att börja med ett utropspris på 1000 kronor, som resulterar i slutpriset 800 kronor (troligen) efter 40 sekunder. För att en budgivning skall vara ren måste alla (eller i vart fall en kvalificerad majoritet av) budgivarna ha deltagit från startögonblicket. Dessutom måste man ha tillräckligt många budgivare, när budgivningen startar. En av budgivarna blir ju till slut köparen, men i förväg vet man ju ej vem det blir och inte heller till vilket pris. Alla spekulanter skall behandlas lika, ingen får VIP-behandlas, t ex släppas in i förväg. Vid Swedish Auction gäller: Var och en som på första visningsdagen lägger ett öppningsbud är ovetande om andra inkomna buds belopp, så att han vid det tillfället ej influeras. Därefter startar nästa etapp, innebärande stigande öppen budgivning i mycket lugnt tempo (minst 10 dagar, bankers lånelöften kräver ju ofta viss tid. Budgivningen pågår till dess att affären är mogen). Alla (minst 20) budgivare vet fortlöpande de fem högsta budens belopp. Ej sällan inträffar, att den som lagt lägsta öppningsbudet stegvis höjer sitt bud, går om konkurrenterna och till slut lägger högsta slutbudet. Fastighetsaffärer är oftast fulla av överraskningar och mäklaren skall anpassa sin strategi till verklighetens värld. Öppningsbuden är vanligen normalfördelade kring ett visst medianvärde. Slutbuden däremot är chi-två-fördelade, d v s positivt snedfördelade med en lång svans ut till höger. Travtävlingar har ju till uppgift, att fastställa vilken häst som är snabbast. Därvid är det ju viktigt, att avståndet är tillräckligt långt från start till mål. Där autostart används, drar bilen ifrån, så snart hästarna travar nos vid nos. Ingen skulle komma på tanken, att ställa upp hästarna strax före målet och låta dem starta från denna framskjutna position. Häst som travar orent (galopp, passgång eller osymmetriskt trav) diskvalificeras och/eller riskerar startförbud i en månad. Precis i det ögonblick, som den vinnande hästen går i mål är ofta alla hästarna ungefär chi-två-fördelade sinsemellan. Vid fallande Dutch Auction (år 1887. Blommor: 4 sekunder) avbryts auktionen och tas om från början, ifall slutpriset överensstämmer med utropspriset. Budgivningen uppfattas som oren, om det ej är tillräcklig skillnad mellan beloppen. Sedan 1887 har Sverige inga komvuxadvokater. Sedan 1915 har vi inga komvuxläkare!!! Trots riksdagsbeslut 1998-03-18 (LU 15), att mäklare skall ha högskoleutbildning, utgör ännu år 2006 komvuxmäklarna ca 90% av branschen. Riksdagsbeslutet tillkom som en direkt följd av HögskoleMäklarnas lobbyverksamhet. När komvuxmäklare säger att slutpriset endast obetydligt bör avvika från utgångspriset är detta ren och skär propaganda för oren budgivning. Man föredrar den ovetenskapliga Asking Pricemetoden, som innebär mindre arbete för mäklaren. Minst åtta Nobelpristagare i ekonomi har fastställt att Auction (ej 3
Asking Price) skall användas vid försäljning av enstaka objekt med högt värde. (T ex villor, ej nyproducerade). Bland fastighetsmäklarna finns en grupp på ca 1100 speciellt lågutbildade komvuxmäklare, som kallar sig själva auktoriserade fastighetsmäklare. Men endast Staten äger rätt att utfärda kompetensbevis inom reglerade yrken, (regulated professions) och dessa mäklare har alla falska auktorisationsdiplom. De flesta falska auktorisationerna utfärdades åren 1993 till 1995 då högsta straffsatsen var ett års fängelse och avregistrering som mäklare. Sedan 1996 är högsta straffsatsen 5 miljoner SEK i marknadsstörningsavgift och avregistrering som mäklare. Dessutom gäller, att Riksdagen 1999-02-17 (LU 10) återigen särskilt beslutat, att de falska auktorisationerna måste stoppas. (Även bakom detta riksdagsbeslut ligger HögskoleMäklarnas lobbyverksamhet). Enligt KOV Marknadsföringslagen i praxis, 1996, sid 104, Terminologimissbruk är det allra mest förbjudna, att inom ett reglerat yrke falskeligen uppge sig vara auktoriserad. FMN är väl medvetet om sin skyldighet, att avregistrera dessa mäklare. Mutor tros ligga bakom FMNs passivitet. Att FMN ej har uppfyllt sina skyldigheter enligt lagstiftning och riksdagsbeslut torde vara huvudanledningen till FMN-ordförandebytet. Förhoppningsvis kommer den nya FMN-ordföranden att snabbt taga i med hårdhandskarna gentemot dessa falska auktoriserade fastighetsmäklare. De har totalt snedvridit konkurrensen, genom att lura kunderna att tro att mäklarna innehade den högsta inom branschen förekommande typen av kompetens (i stället för den lägsta kompetensen). Skillnaden mellan en kompetent HögskoleMäklare och en inkompetent komvuxmäklare märks tydligast, när man jämför hur utförliga de objektbeskrivningar är, som lämnas ut till spekulanterna. HögskoleMäklarens objektbeskrivning omfattar 95 á 100 procent av den information, som spekulanterna efterfrågar. Komvuxmäklarens objektbeskrivning omfattar i snitt endast ca 8 procent av informationen. Sedan 1984 är mäklaren skyldig att till spekulanterna överlämna skriftliga objektbeskrivningar. (Även denna bestämmelse tillkom som en direkt följd av HögskoleMäklarnas lobbyverksamhet). Varken HögskoleMäklarna eller lagstiftaren avsåg, att dessa primitiva 8-procents-beskrivningar skulle få räknas som objektbeskrivningar i lagens mening. Att skriva fullständiga och korrekta objektbeskrivningar är ingen särskilt lätt uppgift. Detta gäller framför allt när befintliga ritningar visar hur objektet såg ut 1938, men inte hur objektet ser ut idag efter flera ombyggnader under de gångna åren. Ej sällan måste en fullständig uppmätning göras och helt nya ritningar iordningställas för att man skall kunna få en korrekt uppfattning av hur objektet ser ut vid försäljningstillfället. Vissa detaljer, t ex dräneringsrörens placering i höjdled runt husgrunden är ofta i det närmaste omöjliga att få fram. Ej sällan avslöjar en uppmätning, att av säljaren (ofta i god tro) uppgiven boyta är helt felaktig. HögskoleMäklaren avsätter alltid åtskilliga timmar för uppmätning och okulärbesiktning av objektet och ytterligare många timmar för övrig kartläggning. Till slut sammanställs all information i själva objektbeskrivningen, som omfattar skönlitterär text, kalkyler, ritningar, kartor och färgbilder. Det rör sig normalt om flera hundra faktauppgifter. Allt detta arbete fordrar, att mäklaren besitter utredarkompetens. Denna kompetens är förvånande sällsynt även bland dem som har en lång högskoleutbildning. Den som har kortare utbildning än tre års högskoleutbildning klarar aldrig eller nästan aldrig av att skriva en objektbeskrivning värd namnet. Detta torde sammanhänga med det faktum, att i kortare utbildningar ingår normalt ingen 10-poängsuppsats. Sådana uppsatser utgör den bästa förberedelsen för en karriär som seriös fastighetsmäklare. Den bästa förberedelsen är således examen som civilingenjör, civilekonom, jurist, högskolejournalist eller högskolemäklare med minst treårig utbildning. Noteras bör, att ett EG-direktiv snart väntas med kravet att alla mäklare i EU skall ha 3-årig högskoleutbildning. I USA är de flesta fastighetsmäklare (brokers) civilekonomer (30%) eller civilingenjörer (15%) med en fyra veckors mäklarutbildning samt viss praktik. Även underställda salespersons har samma akademiska grundutbildning, men med endast två veckors specialistutbildning och inget praktikkrav. Salespersons avancerar ofta till brokers efter ytterligare två veckors utbildning samt praktik. Ca 97% har högskoleutbildn. Det är ju inte starka muskler eller bra finmotorik, som mäklare primärt behöver, utan en välutbildad hjärna. Mäklare skall därför rekryteras bland de 30% av befolkningen, som är högskoleutbildade och inte som hittills bland de 70%, som saknar sådan utbildning. Sett ur nationalekonomisk synvinkel är det ett starkt önskemål, att alla transaktioner, som görs i landet, äger rum mellan köpare och säljare, som har symmetrisk information. Det innebär, att köparen, som besökt villan under 20 minuter skall veta lika mycket om villan, som säljaren, som bott där i 20 år. Det är fullt möjligt, om objektbeskrivningen verkligen är alltäckande och korrekt, men inte annars. Därför är objektbeskrivningen så viktig. Därför är det så angeläget att från marknaden få bort de mäklare, som inte klarar av att skriva ordentliga objektbeskrivningar. Få bort risken för ett rättsligt efterspel. Fastighetsvärdering anses böra ingå i en mäklares utbildning i vart fall om mäklaren skall syssla med försäljningen av hela hyreshus eller andra jämförbara investeringsobjekt. För sådana objekt går det ju att räkna fram en årlig avkastning, viket möjliggör en relativt noggrann objektiv värdering med väl kända beräkningsmetoder. Helt annorlunda är situationen, där objektet är en villa eller bostadsrätt, som köparen själv skall bosätta sig i. Sådana objekt värderas oerhört mycket mera subjektivt, ungefär som en Zorn-målning. Dessa objekt går egentligen ej att förhandsvärdera, men trots detta blir slutpriset det rätta, om man använder en Swedish Auction, som är en viktig mikroekonomisk uppfinning. En prisspridning på 45% har uppmätts bland 32 nästan samtidigt sålda, identiskt lika parhus i Täby. Det visar hur vanskligt det är att i förväg försöka gissa, vad köpare kan tänkas betala för ett visst objekt. Än osäkrare blir förhandsvärderingar, när det rör sig om andra objekt än radhus eller parhus. Ett utropspris bör väljas ytterst försiktigt, så att det ej upplevs som högt. Viktigt är givetvis, att det i annonsen 4
klart sägs, att annonspriset är ett utrop, utpris el utropspris (ej en värdering, ett begärt pris eller ett slutpris ). De flesta spekulanter torde veta innebörden av ordet utropspris eller utrop och att det används i auktionssammanhang vid en stigande öppen budgivning (English Auction). Det är väl känt att utropspriset ej utgör något slags tak, utan tvärtom, att slutpriset oftast blir högre än utropspriset (för konstverk ibland flera hundra procent högre). Enl KOVs Marknadsföringslagen 1996 s 90 finns överhuvud ingen skyldighet att sätta ut något pris, när slutpriset är okänt, pga att prissättningen kommer att ske via en auktion. De flesta spekulanter torde även veta innebörden av termen begärt pris (Asking Price). Den förste spekulant, som lämnar en ren accept, d v s förklarar, att han accepterar priset utan prutning har (vid lös egendom juridiskt, vid fast egendom åtminstone moraliskt ) en rätt att genast få köpa. Om spekulanten däremot försöker pruta ( oren accept), får han ställa sig i kö tills vidare. Rent språkligt gäller ju, att ovannämnda pris: 4.975.000:-/bud är ett Asking Price. Ca 2001 lanserade en del komvuxmäklare den nya termen utgångspris. 2004 lanserades acceptpris. 2005 budstart. Termerna vållade huvudbry bland spekulanterna, som först trodde, att termerna var detsamma som Asking Price (med detta tak ) och att det eventuellt fanns vis prutmån nedåt. Ganska snart visade det sig i stället, att termerna var en ulv i fårakläder och alldeles detsamma som utropspris (utan tak ). Ibland hade (efter VIP-visningen) buden stigit med 50% över annonspriset, redan innan den tidningsannonserade huvudvisningen ens hunnit börja!!! Men varför införa nya termer, när det redan finns väl inarbetade termer, det är ju endast förvirrande? Avsikten med de nya termerna är säkert just den, nämligen att förvirra och locka spekulanten till visningen i tro, att annonspriset utgjorde ett tak, vilket ingalunda var fallet. De nya termerna är ohederliga och onödiga till skillnad mot utropspris, som är en hederlig och väl inarbetad term sedan ca år 1670. När det sägs, att spekulanterna är irriterade över lockpriser, så är det just de nya termerna, som vållar irritation. Sällan eller aldrig är det ett utrop eller utropspris, som vållar irritation. Men vissa besökare är irritabla till sin allmänna läggning, oberoende av prissättningsmetod. Ett Asking Price, som upplevs som högt i förhållande till villans stora renoveringsbehov, väcker stark irritation bland många spekulanter. Så oförskämt, detta är ju ett totalrenoveringsobjekt! Ett lågt utropspris uppskattas däremot av en stor majoritet, som då vet att marknaden (snarare än säljaren eller mäklaren) kommer att diktera slutpriset. Det upplevs som rättvist. (Alla vet givetvis, att endast en familj kan få köpa). Sammanfattningsvis: Klart definierade termer är här (liksom annars) synnerligen viktiga, så att tvekan ej uppstår rörande ordens rätta betydelse. Inom nationalekonomin/mikroekonomin utgör auktionsteori en del av spelteorin. Schackspelets kung motsvarar valörmässigt säljaren, damen köparen, tornet tvåans budgivare, löparen treans budgivare och bönderna övriga budgivare. Även bönderna behövs i spelet. HögskoleMäklarFöreningen har vetenskapligt forskat kring auktionsteori och budgivning och har dessutom avläst stämningen bland flertalet säljare och spekulanter och vidhåller att ren budgivning kräver en rejäl skillnad mellan utropspris och slutpris för att slutpriset skall utgöra ett tillförlitligt mått på hela marknadens bedömning av objektets värde. (Ej blott en enstaka spekulants bedömning). Om skillnaden är för liten uppnås ej en god precision (noggrannhet) vid prissättningen. Oftast blir slutpriset för lågt (men kan i vissa situationer bli för högt). Ett eventuellt förbud mot låga utropspris medför få spekulanter och i slutändan en försäljning till fel köpare till fel pris. Det är ej acceptabelt för säljaren. Även nationalekonomiskt är detta skadligt och oacceptabelt!!! Köparen känner väldigt ofta en ångest, att hans slutpris skall ligga en bra bit högre än tvåans slutbud. Den risken finns ej vid Swedish Auction, eftersom köparen (sedan köpet blivit bindande) får namn, adress och telefonnummer till de 5 högsta budgivarna och sålunda kan kontrollera, att inga luftbud finns och att skillnaden är obetydlig, Tick Size mellan köpeskillingen och tvåans slutbud. Swedish Auction (från år 1982) uppskattas av de flesta. Det gäller ca 100% av säljarna, ca 100% av köparna, ca 95% av budgivarna, ca 90% av övriga spekulanter och ca 100% av långivande banker. Den lilla missnöjda minoriteten är alltid sådana personer, som inte lämnar bud eller endast lämnar låga bud. De är ej avtalsparter och har därför högst begränsad klago- och talerätt. Lagstiftningsvägen måste nuvarande komvuxmäklare (med minst 9-årig grundskola + 9 veckor komvux) degraderas till Salespersons (med en arvodesnivå, som är rimlig ). Högst 3 salespersons under en ansvarig Broker s (högskolemäklares) ledning och kontroll. Strikta regler för objektbeskrivningars omfång och kvalitet måste införas. Regler för hur budgivningar skall organiseras och för minsta tillåtna antal budgivare i skilda situationer måste fastställas. Förmedlingsuppdragen måste innehålla en tidsplan (tidpunkt och antal timmar för de två första visningarna) samt uppgifter rörande av mäklaren lämnade garantier avseende antal annonser och budgivarantal. Nya arvoderingsprinciper måste införas. Alla Brokers (även äldre) måste ha minst treårig högskolexamen (helst civilekonom, civilingenjör, jurist, högskolejournalist eller 3-års högskolemäklare), varav minst två veckor skall vara specialistutbildning anpassad till yrket. Yrket skall vila på mikroekonomisk vetenskap och beprövad erfarenhet. Efter var 10:e försäljning (över 20 basbelopp) skall ett ex av objektbeskrivningen samt första och sista lägesrapporten från budgivningen inges till FMN för kontroll, att kravet på symmetrisk information till alla inblandade var uppfyllt. FMN-ledamöterna skall utses ett år i taget (max 4 år totalt) av Regeringen på förslag av bl a HögskoleMäklarFöreningen, Sveriges Advokatsamfund, Handelshögskolan i Stockholm, Kungl Tekniska Högskolan och Institutet Mot Mutor. FMN-ordföranden skall helst vara ekonomie doktor (alternativt civilekonom, civilingenjör eller jurist). HögskoleMäklarna HM + HögskoleMäklarFöreningen HMF Box 1104, 181 22 Lidingö. 08-7319400, fax 08-7319000. 5 FMLSwedAuc 040922 (reviderad 2006-02-15).