Bygg för ett ungt Stockholm 12 förslag för fler bostäder för unga och studenter Oktober 2009 Stockholms stad
Inledning Stockholm växer och får en allt yngre befolkningsstruktur. Sedan år 2000 har Stockholms stad vuxit med ca 60 000 personer. Ökningen består framför allt av inflyttade från andra länder och städer samt att den unga befolkningen medför ett stadigt födelseöverskott. Bland dem som flyttar in från övriga landet är unga den största gruppen. Stockholm är en attraktiv studentstad och allt fler väljer att studera på grund av lågkonjunkturen. Stadens ungdomar och studenter är en fantastisk tillgång som måste värnas inför framtiden. Idag är situationen snarare tvärtom, särskilt på bostadsmarknaden. Bostadssituationen i Stockholm är akut och kräver snabba åtgärder, dels genom tillfälliga lösningar, och dels genom att förändra det bostadsbestånd som redan finns. Samtidigt måste nybyggnationen inriktad på lägenheter för unga och studenter öka. Det behövs ett ökat helhetsperspektiv i bostadsplaneringen. Vid planering av nya bostäder utgår de allra flesta nybyggnationer från kärnfamiljsnormen, trots att denna boendekonstellation är i minoritet. Det gör att det saknas en mångfald i lägenhetsutbudet särskilt bostäder som unga och studenter kan ha råd med. Miljöpartiet vill ha en jämn och hög byggtakt som ger en långsiktigt hållbar boendemiljö för alla. Vi vill ha en stad med bibehållna kvalitéer, exempelvis boende nära natur och parker, kombinerat med en ökad variation i bostadsbyggandet. I den här rapporten presenterar vi såväl långsiktiga strategier som tillfälliga lösningar och enklare förändringar av bostadsmarknaden. Här följer tolv förslag för hur Stockholms unga och studenter ska få ett mer modernt, mänskligt och miljövänligt boende. Bygg för ett ungt Stockholm 2/8
Bakgrund Bostadssituationen i Stockholm är ett resultat av höga inflyttningstal, brist på mark, ombildningar och minskat bostadsbyggande på grund av finanskrisen. Bristen på hyresrätter är särskilt allvarlig något som ytterst drabbar unga och nyinflyttade studenter, ensamstående och andra som inte har ekonomiska möjligheter att köpa sin bostad. Dessutom befarar Boverket att finanskrisen kommer att innebära än mindre byggande. Samtidigt blir hyresrätterna allt färre på grund av ombildningar. Bostadsbristen innebär att kraven för förstahandskontrakt ökar ytterligare högre krav på typ av inkomst, anställningsform och avsaknad av betalningsanmärkningar. 1 Även bankerna ställer högre krav för att ge lån och kräver mer i kapitalinsats. I en lågkonjunktur är det ungdomar, som oftare har tillfälliga jobb, som först blir arbetslösa. Ungdomar Redan idag saknar varannan ung vuxen (20 27 år) eget boende. Det finns ett akut behov av upp till 37 000 bostäder för unga i Stockholms län, varav 22 000 i Stockholms stad. 2 Ungdomar födda 1985 1994 är nästan lika många som 40-talisterna. För 40-talisternas boom byggdes miljonprogrammet. Boverket konstaterar att den stora ökningen av ungdomar 20 24 år fram till 2012 kommer att sätta ytterligare press på bostadsmarknaden, särskilt i storstadsområdena. År 2012 2017 kommer många unga vuxna flytta från andra högskoleorter till Stockholm. Olika undersökningar visar att ungdomar främst efterfrågar hyresrätt och att en tvåa är den mest efterfrågade bostadsstorleken. Enligt Boutredningens enkätstudie är de tre egenskaper som ungdomar värderar högst att bostaden har ett riktigt kök, att bostadsområdet är tryggt och att ha ett eget kontrakt. Yngre ungdomar värderar billigt och centralt boende mer än äldre ungdomar som värderar eget kontrakt och större bostad. Deras rimliga önskemål motsvarar ofta inte deras betalningsförmåga på bostadsmarkanden idag. 3 Intresseorganisationen jagvillhabostad.nu har visat att det går bygga billigt. Den 4 december 2007 invigdes VillBo 31 lägenheter i Huddinge med en nyproduktionshyra på 4352 kr/månad för en tvåa på ca 38 kvadratmeter. I Villbo måste hyresgästerna vara under 35 år när de flyttar in, men sedan har de fullt besittningsskydd. För närvarande pågår ett liknande projekt i samarbete med Stockholmshem i Råcksta, där 75 100 lägenheter ska byggas och förmedlas till unga genom Stockholms bostadsförmedling. 1 Boverket; Första bostaden Ungdomars möjligheter på bostadsmarknaden i storstäderna (november 2008) 2 Länsstyrelsen; Läget i länet (2008) 3 Boverket; Första bostaden Ungdomars möjligheter på bostadsmarknaden i storstäderna (november 2008) Bygg för ett ungt Stockholm 3/8
Studenter Bostadsbristen i Stockholm är särskilt svår för studenter, som oftast endast har stått i kö en kort tid och som samtidigt har en osäker ekonomi. Idag är ca 45 000 aktivt sökande i SSSB:s 4 bostadskö och 27 000 i Svenska Bostäders kö för studenter. Det är möjligt att efter något års kötid få en studentbostad med hög hyra och/eller långt ifrån campus. Många studenter väljer istället osäkra andra- eller tredjehandsboenden. Bristen på studentbostäder leder till allvarliga konsekvenser för både den enskilda studenten, högskolan och samhället. Studenter som vill studera i Stockholm men inte får tag i en bostad tvingas söka sig till en annan ort eller låta bli att studera. Det blir också svårare för högskolan att ta emot gästforskare och utländska studenter och doktorander, vilket i sin tur minskar Stockholms studenters möjligheter att åka utomlands. Studenter är en heterogen grupp. 29% av de kvinnliga och 8% av de manliga studenterna har barn och behöver därför en större bostad men har samtidigt låg betalningsförmåga. Studenter från stockholmsområdet är i ökad utsträckning mambos (bor hemma hos mamma ). 2005 bodde 34% av studenterna i Stockholm under 26 år kvar hemma. Nyutexaminerade studenter bor ofta kvar i sin studentbostad på grund av att de inte får tag i en annan bostad, vilket förvärrar köerna till studentbostäderna. Enligt en undersökning från SSCO 5 med flera kan studenter betala max 3000 kronor per månad (inklusive bostadsbidrag) för en bostad. Det innebär att studenternas bostadsbrist inte enbart kan lösas genom den nyproduktion som sker idag, eftersom en nyproducerad studentlägenhet har en genomsnittlig hyra på 4000 kr/månad. Det är därför nödvändigt att stat och kommun tar ansvar för att det finns små och billiga studentlägenheter med en god standard. Om studenter på grund av höga boendekostnader tvingas arbeta vid sidan av studierna drabbar det både den enskilde studenten och samhällsekonomin, eftersom studentens studietid då riskerar att förlängas. Bostadssituationen för studenter i Stockholm skapar ojämlika villkor för att kunna studera eftersom det i praktiken antingen krävs kontakter eller gott om pengar för att hitta en bostad. 4 SSSB = Stiftelsen Stockholms studentbostäder 5 SSCO = Stockholms studentkårers centralorganisation Bygg för ett ungt Stockholm 4/8
12 förslag för fler bostäder för unga och studenter 1. Bygg små och effektiva bostäder! Vårt förslag: En hög och jämn produktion av yt- och kostnadseffektiva bostäder Att bygga små, yteffektiva lägenheter är den snabbaste och effektivaste vägen till en lägre boendekostnad. När det görs på rätt sätt innebär det inte en standardsänkning, utan snarare en förbättring eftersom den boende då inte betalar för onödig yta. Yteffektiva lägenheter minskar också resurs- och energianvändningen. Med hjälp av yteffektivt byggsätt blir nyproduktionshyran cirka 1500 kr per kvadratmeter och år, vilket ger en hyra på ca 5000 kr i månaden för en nybyggd tvåa på 40 m2. Idag byggs många lägenheter som kallas ettor och tvåor, men som egentligen är ganska stora lägenheter, och som har hyror därefter. Exemplet Villbo visar att det går bygga tvåor med god standard och till en lägre kostnad. Små effektiva bostadslösningar är attraktiva på bostadsmarknaden. Därför kan produktionen lättare hållas på en hög och jämn nivå eftersom efterfrågan alltid kommer att vara hög. Bostadsföretagen blir därmed mindre konjunkturkänsliga om de breddar sitt produktutbud. 2. Var femte lägenhet till ungdomar och studenter! Vårt förslag: Minst 20% av nyproduktionen ska vara små lägenheter Bostadsrätter och större lägenheter dominerar nyproduktionen idag. När nya bostadsområden planeras behöver det finnas en större variation av storlekar och boendeformer det vill säga en högre andel av nyproduktion ska vara bostäder avsedda för studenter och ungdomar. Idag är små lägenheter, särskilt små ettor och tvåor samt studentbostäder, starkt underrepresenterade i bostadsprojekten. Stockholm stad borde använda markanvisningarna för att styra mot fler små lägenheter. I samband med markanvisning ska säkerställas att byggföretag och allmännyttan bygger en viss andel små hyresrätter. I planeringen av nya områden ska mark reserveras så att minst 20% av nyproduktionen utgörs av små lägenheter för unga och studenter. För att ta tillvara kunskap kring smarta bostadslösningar ska Stockholm ha nära samarbete mellan staden och intresseorganisationer för ungdomar och studenter, exempelvis jagvillhabostad.nu och SSCO. I följande aktuella nybyggnadsprojekt vill vi ha särskild satsning på bostäder för unga och studenter: Norra Djurgårdsstaden-Värtan 1000 lägenheter Norra Stationsområdet 1000 lägenheter Råcksta 500 lägenheter Älvsjö 100 lägenheter Ulvsunda 400 lägenheter Bygg för ett ungt Stockholm 5/8
Därtill är det viktigt att bygga fler små lägenheter vid Telefonplan, i Järva och i den föreslagna Farstaskrapan (ett höghus i Farsta centrum). 3. Ta bort onödiga kostnader för parkeringsplatser! Vårt förslag: Sänk parkeringsnormen till 0,16 platser för små lägenheter Parkeringsnormen kräver idag att en parkeringsplats per lägenhet ska planeras vid nybyggnation. Produktionskostnaden för varje parkeringsplats i garage kan kosta så mycket som 250 000 400 000 kr. Betalningsviljan för en garageplats är inte alls lika stor som betalningsviljan för en bostad. Parkeringsnormen är mycket fördyrande för nybyggnation, vilket innebär att en betydande del av garagekostnaden läggs ut på lägenheterna. Det blir alltså alla hyresgästerna, oavsett om de har bil eller inte, som betalar garageplatserna. Unga och studenter har sällan bil och de ska inte behöva subventionera parkeringsplatser för bilägare genom sin hyra. De höga kostnaderna för parkeringsplatser gör det svårt att skapa tillräckligt många vilket leder till att färre och större lägenheter byggs för att hålla nere antalet parkeringsplatser. Parkeringsplatserna kan till och med göra att projektets totalkostnad överskrider vad hyresgästerna kan betala i hyra, och då kan projektet inte genomföras. Vi anser att parkeringsnormen aldrig ska överstiga 0,5 platser per lägenhet. I kollektivtrafiknära områden och klimatneutrala stadsdelar vill vi sänka parkeringsnormen ytterligare. För små lägenheter och studentlägenheter ska den inte vara högre än högst 0,16 platser per lägenhet. 4. Satsa på minikorridorer! Vårt förslag: Bygg studentrum i minikorridorer Nya studentrum i korridor har inte byggts i Stockholm på 15 år. För att kombinera kostnadseffektivitet med tillräcklig efterfrågan bör man satsa på minikorridorer fyra till max åtta rum per korridor. Minikorridorer är mer personliga än de reguljära korridorer med tio till tolv rum och kan därför locka studenter som inte annars kan tänka sig korridor. Boendet kombinerar privat och gemensamt, och blir billigt för den enskilda studenten. 5. Sänk tomträttsavgälden för små lägenheter! Vårt förslag: Halvera tomträttsavgälden för små yteffektiva lägenheter Idag baseras tomträttsavgälden på hur stor yta som är möjlig att bebygga ju större möjlig bostadsyta, desto högre avgift. För att öka byggbolagens incitament att bygga mindre bostäder bör tomträttsavgälden för små yteffektiva lägenheter halveras. Denna subvention finns redan idag för nyproduktion av studentlägenheter. Dessutom bör ytterligare subvention för studentlägenheter övervägas. Bygg för ett ungt Stockholm 6/8
6. Skapa incitament för små hyresrätter! Vårt förslag: Inför en statlig subvention för byggandet av små hyresrätter Det finns idag ett behov av ekonomiskt stöd från staten för att stimulera byggnation av små hyresrätter. Bostadsrätterna är idag politiskt ekonomiskt gynnade, exempelvis genom avdragsrätten. Tidigare fanns ett statligt stöd för byggande av bostäder. Någon form av statligt stöd bör införas igen (om det i form av ett statligt bidrag eller sänkt moms bör utredas). 7. Låt allmännyttan bygga små lägenheter! Vårt förslag: Uppdra åt de allmännyttiga bostadsbolagen att bygga fler små bostäder Av de nybyggnadsprojekt som pågår i Stockholms tre allmännyttiga bostadsbolag just nu, är bara ca 4,5% av lägenheterna ettor. Storleken på ettorna är oftast runt 50 kvadratmeter, medan tvåorna är mellan 50 och 70 kvadratmeter vilket knappast kan räknas som små lägenheter. Under denna mandatperiod har det endast anvisats mark till 175 studentlägenheter och 85 smålägenheter i samarbete med jagvillhabostad.nu. Tyvärr planeras de 175 nya studentlägenheterna i Albano, ett område som ligger inom Nationalstadsparken, där nya bostäder inte är lämpligt. Detta visar tydligt att den nuvarande borgerliga majoriteten inte prioriterar nyproduktion av studentlägenheter och små hyresrätter. Stockholms stads allmännyttiga bostadsbolag Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder ska vara ledande på att bygga små bostäder till unga och studenter. Uppdraget ska ges i ägardirektiven som kommunfullmäktige beslutar om. 8. Avkontorisera city! Vårt förslag: Ta fram en konkret plan på hur vi kan bygga fler bostäder i innerstaden, och hur vi kan flytta fler kontor till förorten Många av innerstadens lägenheter används idag som kontor. Det är slöseri med fungerande och attraktiva bostäder och skapar dessutom miljöer utan folkliv på kvällar och helger. Incitament behöver skapas för företagen att flytta sina kontor till förorter, till exempel nya moderna kontor nära kollektivtrafik. Samtidigt har många av Stockholms förorter det omvända problemet det finns för få arbetsplatser och därmed för lite liv på dagtid exempelvis för lågt kundunderlag för lunchrestauranger. Idag finns krav på att nya kontor i city ska kompenseras med bostäder, men detta sker inte i verkligheten. Staden måste se till att även bostäder byggs i innerstaden. Dessutom behövs en plan för hur stadens egna förvaltningar och andra offentliga verksamheter kan flytta till förorter och därmed ge plats till nya lägenheter i innerstaden. 9. Utnyttja stadens tomma lokaler! Vårt förslag: Se över vilka av stadens tomma lokaler som kan omvandlas till bostäder I Stockholms stad finns idag tomma lokaler som inte utnyttjas. Det kan exempelvis handla om fastigheter som står tomma, stadsdelsförvaltningslokaler som inte används efter kommunens omorganisation 2006 eller delar av äldreboenden som tillfälligt har färre boenden. Staden bör inventera dessa lokaler och där så är möjligt använda dem till bostäder. Bygg för ett ungt Stockholm 7/8
10. Skapa tillfälliga bostäder nu! Vårt förslag: Använd marken för planerade bostadsområden, se över möjligheten att använda räls och båtar för att skapa tillfälliga bostäder med en god standard Planerade bostadsområden kan användas för tillfälliga studentbostäder på mark där nybyggnation planerats innan projektet kommit igång. Det har tidigare gjorts med baracker i exempelvis Hammarby sjöstad. Staden bör inventera vilka platser som skulle vara möjliga för upprättande av tillfälliga bostäder, där byggnation redan är planerad. Ofta kan sådana bostäder upplåtas under flera år. För att avhjälpa akut behov av studentbostäder är det möjligt att använda en stor färja samt undersöka förutsättningarna för att använda sovvagnar, under förutsättning att säkerhet och rimlig bostadsstandard kan garanteras. 11. Tillåt kompiskontrakt! Vårt förslag: Låt ungdomar dela ett lägenhetskontrakt med sina kompisar De allmännyttiga bolagen ska erbjuda unga mellan 18 och 30 år möjligheten att teckna kontrakt på ett rum plus del av gemenskapsytorna i en lägenhet. Hyresgästernas sammanlagda inkomst ska räknas vid inkomstprövningen inför inflyttning, vilket gör att personer med lägre individuella inkomster kan få tillfälle att hyra. Vid utflyttning sägs bara den individuella delen upp och inte hela lägenheten. Kompiskontrakt underlättar för vänner som vill bo ihop men ändå vill ha friheten att flytta när man vill utan att det påverkar vännernas möjligheter att bo kvar. Denna modell praktiseras idag av Botkyrkabyggen. 12. Säkrare andrahandsförmedling! Vårt förslag: Ge bostadsförmedlingen i uppdrag att förmedla andrahandskontrakt I väntan på ett hyreskontrakt är andrahandsboende ofta det enda alternativet för många unga. Vi vill öka bostadsförmedlingens service så att den även förmedlar andrahandsbostäder. Det skulle öka tryggheten för både den som hyr ut sin lägenhet, och den som flyttar in. Det skulle också öka insynen i andrahandsuthyrningen samt öka rörligheten på bostadsmarknaden, eftersom fler skulle hyra ut sin lägenhet även under kortare perioder. I de tre allmännyttiga bostadsbolagen ska reglerna för andrahandsuthyrning göras flexiblare så att fler har möjlighet att hyra ut sin lägenhet på ett lagligt och säkert sätt. Bygg för ett ungt Stockholm 8/8