Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg 2016-01-19 8 Tröinge 4:38 ansökan om planläggning. KS 2015-299 KS Beslut Arbetsutskottet föreslår kommunstyrelsen besluta 1 Avslå ansökan om planbesked Beslutsunderlag Beslutsförslag från stadsbyggnadskontoret, daterat 2016-01-12 Bilaga 1. Orienteringskarta Bilaga 2. Ansökan om planläggning, inkommen 2015-09-29 Bilaga 3. Ideskiss område, inkommen 2015-06-22 Bilaga 4. Förtydligande av lokalisering och innehåll i område, inkommen 2015-12-17 Bilaga 5. Sammanfattning av intern remiss Sammanfattning av ärendet Den sökande vill anlägga ett bostadsområde med mindre bostadslägenheter (ca 100 stycken totalt) i två till tre plan med en gemensamhetsanläggning i mitten på fastigheten Tröinge 4:38 (Falkenbergs cementgjuteri). Tröinge 4:38 omfattas inte av någon detaljplan idag. Fastigheten är inte utpekad för bostadsändamål i den fördjupade översiktsplanen för Falkenbergs stad. Ansökan anger att bostäderna är tänkta att anpassas för studenter och seniorer. Den totala ytan att bebygga är ca 10 000 kvadratmeter. På denna är ett förslag att anlägga 65 stycken studentlägenheter a ca 42 kvadratmeter, 14 stycken seniorlägenheter på ca 70 kvadratmeter, 20 stycken lägenheter i markplan på cirka 70 kvadratmeter och ett servicehus på ca 3650 kvadratmeter i två plan att använda som servicekontor, tvättstugor, gästlägenheter mm. Ekonomi Ett eventuellt planarbete bör i sin helhet finansieras via tecknade planavtal. Då en exploatering skapar behov av gemensamma investeringar, bör ett planarbete även föregås av tecknande av ramavtal som reglerar åtaganden för infrastrukturen mm. Området ligget utanför verksamhetsområdet för VA. Ett eventuellt planarbete kan därför inte inledas förrän exploatören tecknat, dels ett planavtal, dels ett VA-avtal med kommunen. I VA-avtalet skall exploatören förbinda sig att svara för samtliga kostnader för VA-utbyggnaden samt att erlägga 25 % av anläggningsavgiften enligt gällande va-taxa som en generalplaneavgift för FAVRAB:s befintliga ledningsnät samt vatten- och avloppsreningsverk. Falkenbergs kommun 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kontaktcenter@falkenberg.se www.falkenberg.se
Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg 2016-01-19 Forts. 8 Utbyggnaden kan medföra behov av utbyggnad av gång- och cykelväg utmed Fauråsvägen/Vessigevägen. Övervägande Den föreslagna lokaliseringen av bostäder är inte upptagen i den fördjupade översiktsplanen för Falkenbergs stad och har alltså tidigare inte bedömts, vid en sammanvägning av olika aspekter, vara lämplig för stadsutveckling. Topografin vid det föreslagna läget innebär att bostadsområdet kommer att ligga avskilt och knappt synligt från Fauråsvägen eftersom en skogsbevuxen kulle ligger emellan. Detta är problematiskt ur stadsbyggnadssynpunkt då en sådan lokalisering medför att området blir isolerat vilket kan medföra att bristen på insyn skapar en otrygghet. Ur stadsplaneringsynpunkt är det en fördel att bygga staden inifrån och ut och därmed inte anlägga nya områden som inte kopplar ihop sig med den befintliga staden. Vid stadsplanering eftersträvas att barriärer som skiljer olika bostadsområden åt ska minimeras för att skapa en sammanhållen stad för att motverka etnisk ekonomisk- och ålderssegregering. Den föreslagna exploateringsgraden är mycket hög (100 lägenheter på 10 000 kvadratmeter). Hur hög exploateringsgrad som är möjlig får prövas vid ett eventuellt planuppdrag. Ett internt samråd har genomförts där tjänstemän på berörda förvaltningar har gett synpunkter på föreslagen exploatering. Nedan görs en kort summering av inkomna synpunkter en mer utförlig sammanställning finns i bilaga 5. Bullerberäkningar utförda av miljö- och hälsa visar på höga bullernivåer från motorvägen. De höga bullernivåerna beror på att fastigheten ligger högt och att bullret kan färdas fritt från motorvägen. Även Västkustbanan finns i närheten men någon bullerberäkning för dess inverkan har inte genomförts. Miljö- och hälsa bedömer att området inte är lämpligt för bostadsbebyggelse på grund av de höga bullernivåerna. Fastigheten ligger inom Österängs vattenskyddsområde. Detta innebär att ett antal tillstånd/anmälningar från/hos miljö- och hälsoskyddsnämnden krävs för att göra åtgärder inom området, bland annat för dagvattenhantering samt vid byggnadsarbete. Eftersom det legat cement/betongindustri på marken finns det risk för markföroreningar inom fastigheten. Falkenbergs kommun 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kontaktcenter@falkenberg.se www.falkenberg.se
Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg 2016-01-19 Forts. 8 Intill den aktuella fastigheten ligger en betesmark som är klassad som ängs- och betesmark och har höga naturvärden. För att sköta betesmarken är i princip den enda någorlunda kostnadseffektiva skötselmetoden fortsatt bete. Bete och boende kan ligga nära varandra men blir ofta omdiskuterat. De slänter som finns inom fastigheten utgör rester från tidigare brytning och har stor potential för naturvärden. Den norra slänten är sydvänd och varma, sandrika miljöer är en biotoptyp där man ofta finner höga naturvärden. Den östra slänten är brantare och högre och här finns blottad sand med en del insektshål. En inventering av naturvärden utförs i samband med en eventuell planläggning. Sammanvägda avvägningar I den nyligen antagna översiktsplanen ÖP 2.0 har fem övergripande strategier formulerats, vilka skall vara vägledande för kommunens kommande arbete med samhällsutvecklingen. Av dessa berörs framförallt strategierna 1 Planera för en hållbar samhällsutveckling, strategi 2 Satsa på hållbara person- och godstransporter samt strategi 3 Förstärk Falkenberg stad av föreslagen begäran om planläggning. 1 Planera för en hållbar samhällsutveckling Om ett nytt bostadsområde byggs ut isolerat och frånkopplad från staden bygger vi inte ut vår stad utan skapar istället en ö utanför staden och denna riskerar att bli socialt segregerad. Utifrån ett ekologiskt hållbarhetsperspektiv finns det vissa miljöintressen och ekologiska värden i området som måste tillvaratas vid en eventuell planläggning. Ur ett ekonomiskt hållbarhetsperspektiv bör ett ställningstagande göras avseende Tröingebergs utveckling som helhet. 2 Satsa på hållbara person- och godstransporter Vessigevägen/Österleden trafikeras av linje 556 som går mellan Falkenbergs centrum, Vessigebro och vidare till Ullared. Avståndet till bushållplatsen på Österleden är ca 580 m. Busslinjen har timmestrafik under maxtrafik. Närmaste cykelväg för att cykla in mot Falkenbergs centrum eller mot Vessigebro finns utmed Österleden. Optimalt ska nya bostäder finnas byggas intill befintliga kollektivtrafik och gång- och cykeltråk för att dessa trafikslag ska gynnas. 3 Förstärk Falkenberg stad Om Falkenbergs stad förstärks av ny föreslagen bebyggelse eller ej beror på hur denna planeras och samverkar med övriga delar av staden. All ny bebyggelse kan sägas stärka Falkenbergs kommun 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kontaktcenter@falkenberg.se www.falkenberg.se
Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg 2016-01-19 Forts. 8 Falkenbergs stad, å andra sidan medför en lokalisering av bostäder enligt ansökan att området riskerar att bli en isolerad enklav med bostäder. Vid en intern remiss har flertal olika faktorer lyfts fram som buller, miljö, vattenskydd, risk för social segregering, som gemensamt medför att området inte bedöms som lämpligt att bebygga. Stadsbyggnadskontoret föreslår att ansökan avslås. Yrkanden Claës-L Ljung (M) och Tore Holmefalk (C) yrkar bifall till kommunstyrelseförvaltningens förslag till beslut. Vid protokollet Oskar Åhrén Protokollet justerat 2016-01-21 och anslaget 2016-01-22. Utdragsbestyrkande Beslutet expedieras till: Stadsbyggnadskontoret/Plan Falkenbergs kommun 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kontaktcenter@falkenberg.se www.falkenberg.se
Bilaga 1. Översiktskarta Tröingeberg Väg 700, Österleden Vessigevägen Tröinge 4:38 Fauråsvägen
Bilaga 2
Bilaga 3 Tröingeberg SKISS Göteborg 2015-06-21 Frigående Arkitekter 076 044 71 43 076 026 67 89
2 passage till parkområde 3 P 4 P befintlig väg N 1 P infart Tröingeberg SKISS frigående arkitekter 2015-06-21
1 Seniorlägenheter 2 Lägenheter 3 Servicehuset 4 Loftgångshus i vinkel 1 plan + eventuellt loft m balkong 2 plan 2 plan + souterrängplan 3 plan Rymliga tvårumslägenheter med gott om plats för rullstol och andra eventuella hjälpmedel. Privat plats i anslutning till entrén och på baksidan trädgårdar mot sydväst som även vetter mot den lummiga parken. Lägenheter i markplan med egen plats i anslutning till entrén och aningen mindre lägenheter på plan 2 med egen trappa och söderbalkong med plats för odlingspallar Med gästlägenheter, tvättstugor och seniorlägenhternas servicekontor i souterräng och första planet. Lägenheter i första och andra planet. Ev lägenheter med fler rum för att bredda variationen i området. Mindre ungdomslägenheter. Varje lägenhet har dels en indragen plats mot loftgången för att minska insynen och ge en mer privat sfär och dels en egen balkong med utsikt på baksidan. God trapphusekonomi då alla lägenheterna distribueras av tre trapphus med hiss. 14 lägenheter à ca 70 m 2 10 lägenheter à ca 60 m 2 10 lägenheter à ca 72 m 2 Totalt ca 3650 m 2 att använda till lgh och gemensamma funktioner. 65 st lgh à ca 42 m 2 Tröingeberg SKISS frigående arkitekter 2015-06-21
Tröingeberg SKISS frigående arkitekter 2015-06-21
Tröingeberg SKISS frigående arkitekter 2015-06-21
Bilaga 4 Josefin Selander Från: Falkenbergs Cementgjuteri AB <falkenbergscement@gmail.com> Skickat: den 17 december 2015 11:07 Till: Josefin Selander Ämne: Re: VB: Internremiss: planbesked för synpunkter Bifogade filer: scan0007.pdf Hej Josefin, Den ursprungliga ide'n var någonting i den här stilen men som jag har påpekat, vi är öppna för andra tankesätt. Det som är markerat med grönt är det parkområde som ej ska bebyggas. Ljusblått är då seniorboende i ett plan ca: 60-65m2 där vissa delar av detta kan även ha utgång direkt till parkområde. Rosa är tänkt som ungdomsboende/student i 2 plan med en yta på ca:30-35m2. Rödmarkerat ska då vara ett servicehus med tvättstugor till de mindre boenden samt för allmänt användande. Övenattningsmöjligheter m.m. Mörkblått är parkeringsplatser då området är tänkt vara bilfritt. Ring mej om det finns tveksamheter. Mvh, Thomas Breman Den 14 december 2015 12:26 skrev Josefin Selander <Josefin.Selander@falkenberg.se>: Från: Josefin Selander Skickat: den 9 december 2015 13:29 Till: Thomas.breman@live.se Ämne: VB: Internremiss: planbesked för synpunkter Hej! Vi arbetar med att behandla ditt planbesked. Med det underlag som vi har fått in är det otydligt hur bostäderna skulle placeras. Skulle du vilja markera var du har tänkt dig bostadsbebyggelsen så att det inte blir några oklarheter. Tack! Hälsningar Josefin 1
Internt samråd Internremiss inför behandling av: Begäran om planbesked för Tröinge 4:38 (Falkenbergs cementgjuteri) 2016 01 12 Inför politisk behandling av begäran i Kommunstyrelsen har mail gått ut till berörda förvaltningar och bolag med information om planbeskedet. Synpunkter har lämnats via mail: Miljö- och hälsa Bullernivåer Miljö- och hälsa har utfört beräkningar av buller från motorvägen på platsen. Beräkningen visar på bullernivåerna av ett ekvivalent (genomsnittligt) värde på 60 dba. Även om avståndet är över 300 meter till motorvägen så bidrar höjdskillnaden mycket till de höga nivåerna. I utdraget nedan ur Förordning (2015:216) om trafikbuller vid bostadsbyggnader finns gällande riktvärden: Buller från spårtrafik och vägar 3 Buller från spårtrafik och vägar bör inte överskrida 1. 55 dba ekvivalent ljudnivå vid en bostadsbyggnads fasad,och 2. 50 dba ekvivalent ljudnivå samt 70 dba maximal ljudnivå vid en uteplats om en sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden. För en bostad om högst 35 kvadratmeter gäller i stället för vad som anges i första stycket 1 att bullret inte bör överskrida 60 dba ekvivalent ljudnivå vid bostadsbyggnadens fasad. 4 Om den ljudnivå som anges i 3 första stycket 1 ändå överskrids bör 1. minst hälften av bostadsrummen i en bostad vara vända mot en sida där 55 dba ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasaden, och 2. minst hälften av bostadsrummen vara vända mot en sida där 70 dba maximal ljudnivå inte överskrids mellan kl. 22.00 och 06.00 vid fasaden. Vid en sådan ändring av en byggnad som avses i 9 kap. 2 första stycket 3 a plan- och bygglagen (2010:900) gäller i stället för vad som anges i första stycket 1 att minst ett bostadsrum i en bostad bör vara vänt mot en sida där 55 dba ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasaden. Bullernivåer, kommentar till resultatet från miljö- och hälsa Bullerberäkningen visar att bullernivåerna i området ligger på 60 dba. Detta innebär att föreslagen etablering inte klarar riktvärdet 55 dba ekvivalent vid bostäder. Vid normalstora lägenheter kan en tyst sida kompensera att riktvärdet överskrids. Utifrån de givna förutsättningarna bedömer Miljö- och hälsa det som svårt att få till en tyst sida och i övrigt en god bebyggd miljö med hänsyn till bullret. Resultatet är även på gränsen till vad som anges i den nya förordningen för små bostäder <35 kvadratmeter. I lagkommentaren på JP miljönet så står att dessa högre ljudnivåer vid små lägenheter avser lägenheter som på grund av platsbrist tvingas att lokaliseraras vid trafikerade gator i storstäder snarare än lägenheter vid en motorväg i annars obebyggt område: Små lägenheter, ur JP miljönet När det gäller lägenheter mindre är 35 kvadratmeter så innebär förordningen att dessa kan uppföras vid buller upp till 60 dba. Ofta uppgår emellertid bullret vid en fasad på en byggnad vid trafikerade gator i en storstad till värden överstigande detta värde och då kan inte nya smålägenheter byggas. Hur höga värden som kan accepteras får i sista hand bedömas av domstol. I brist på redovisat medicinskt underlag till förordningen
måste sannolikt en exploatör, vid bygglov, och kommunen vid detaljplanering, redovisa utredning som gör lokaliseringen försvarbar enligt 2 kap. 6 a PBL. Sammantaget bedömer miljö- och hälsa läget som olämpligt för bostäder. Planområdet ligger inom Österängs vattenskyddsområde. Detta innebär att ett antal tillstånd/anmälningar från/hos miljö- och hälsoskyddsnämnden krävs för att göra åtgärder inom området, bland annat för dagvattenhantering vid arbete samt när eventuell plan genomförts, hantering av petroleumprodukter (maskiner vid byggnation), schaktningsarbeten mm se skyddsföreskrifter för Österängs vattenskyddsområde (på VIVABs hemsida) Eftersom det legat cement/betongindustri på fastigheten finns risk för markföroreningar. Uppgifterna kommer från Länsstyrelsens arkivstudier som sammanställs som MIFO undersökningar. Planområdet ligger inom område som betecknas som betesmark med särskilda värden och ett antal skyddade arter skulle kunna finnas på ängsområdet (har inte kontrollerat i närmare detalj vilka av dessa arter som finns just i planområdet) Gata- och trafikenheten Gata- och trafikeneheten anser att det finns tveksamheter att etablera bostäder i det föreslagna läget då det är relativt långt till befintliga kommunikationer som buss och cykel samt övrig service. Tröinge 4:38 (fd Falkenbergs cementgjuteri) VIVAB Området ligget utanför verksamhetsområdet för VA. Enligt Vivab ligger det även en bit ifrån det befintliga ledningsnätet. Det är lämpligare att om man ska bygga norr om väg 729 starta utmed Vessigevägen och öster ut. En sådan utbyggnad skulle stämma bättre med befintligt ledningsnät. Gräns för verksamhetsområde för VA Kommunekolog Det lila området är en betesmark som är klassad som ängs- och betesmark och har höga naturvärden. På en skala 1-4 där 1 är mycket höga naturvärden och 4 är vissa naturvärden bedömer jag betesmarken som en 2:a. Betesmarken överlappar planområdet i sydväst. För att sköta betesmarken är i princip den enda någorlunda
kostnadseffektiva skötselmetoden fortsatt bete. Bete och boende kan ligga nära varandra även om det alltid är diskussioner om det. Gestaltningsmässigt tycker jag att den naturnära och rurala miljön sätter vissa ramar för eventuell bostadsbebyggelse i området. Värdena i betesmarken skulle stärkas av om betesmarken utökades med åtminstone slänterna i grustaget. De gröna strecken är slänter/branter från den tidigare brytning med stor potential för naturvärden. Den norra slänten är sydvänd och varma, sandrika miljöer är en biotoptyp där man ofta finner höga naturvärden. Idag är slänten övervuxen med gräs och örter vilket innebär att naturvärdena inte är uppenbara. Den östra slänten är brantare och högre och här finns blottad sand med en del insektshål. Det geografiska läget är inte lika gynnsamt men igenväxningen har inte gått lika långt här. En del insektshål finns i den branten. Fältbesöket gjordes i november, vilket inte är en lämplig tid att bedöma naturvärden i sandmiljöer, då de huvudsakliga värdena är värmeälskande insekter. En inventering av naturvärden i sandmiljöer bör ingå i ett eventuellt planuppdrag. Naturvärden ensamma innebär inte att en planläggning för bostäder är olämplig men tillsammans med övriga miljöfrågor (främst buller och vattenskydd) bedömer kommunekologen att lokalisering av bostäder till området är olämpligt. Sammanställt av Josefin Selander