Kommunledningskontoret Sektorplan 25-2-21 Anders Hallmén Sidan 1 av 9 Planeringschef version 1.1 8-579 216 27 Dnr 24/419 KS.7 Riktlinjer för bostadsbyggande i Sollentuna Sollentuna har ambitionen att tillgodose det behov av bostäder som genereras av den egna befolkningsökningen men också ta ansvar för en proportionell andel av regionens tillväxt. Det innebär att förutsättningar ska skapas för att bygga ca 3 lägenheter per år. I samband med nyexploatering eftersträvas en blandning av upplåtelseformer och lägenhetsstorlekar, det ger variation och skapar förutsättningar för social integration. Den utgångspunkten gäller även vid omvandling, där ensartade områden gärna kan brytas av genom ändring av upplåtelseformer eller kompletteringsbebyggelse. Bostäder för personer med särskilda bostadsbehov ska integreras med övrig bostadsbebyggelse. Bostadsområden ska också så långt möjligt anpassas för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga eller andra funktionsnedsättningar. Marknadsprissättning ska tillämpas vid markförsäljning. En sund utveckling av byggkostnaderna ska främjas genom konkurrensutsättning och mångfald. Sollentuna är positiv till nya studentbostäder, däremot anser vi att övriga ungdomars bostadsbehov i första hand ska lösas genom de successionskedjor som uppstår vid nyproduktion. Särskild strävan ska ändå finnas att förmå byggherrarna att producera små billiga lägenheter. Bakgrund I Lagen om kommunernas sansvar står bl.a. följande att läsa 1 Varje kommun skall planera en i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för en förbereds och genomförs. Vid planeringen av en skall kommunen, om det behövs, samråda med andra kommuner som berörs av planeringen. Riktlinjer för en skall antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Framtida behov Förslaget att det långsiktiga målet för bostadsbyggandet ska vara 3 lägenheter bygger på de antaganden om tillväxt som redovisas i den Besök Postadress Telefon växel Fax reception Internet Turebergshuset 191 86 8-579 21 8-35 2 9 www.sollentuna.se Turebergs torg Sollentuna
Sidan 2 av 9 regionala planeringen. Regionplanens scenario bas resp. hög anger för Sollentuna ett behov av 28 resp. 43 lägenheter fram till 23. Utifrån de regionala prognoserna bedöms 3 lägenheter vara en rimlig takt i byggandet med utgångspunkt från målsättningen, det är också en takt som väl motsvarar vad Sollentuna åstadkommit de senaste decennierna, takten ger således en god kontinuitet i kommunens bostadsbyggande vilket vi tror är gynnsamt ur många aspekter. Utredningen Bostadsmarknaden i Stockholm-Mälarregionen framtida behov och förväntat byggande kommer till en något högre siffra för behovet, men efter att ha tagit hänsyn till marknadens betalningsförmåga så hamnar man på ett behov av ca 3 lägenheter per år. Inom ramen för ABC-samarbetet ska en mer detaljerad analys göras av marknadens efterfrågan. I inledningen på det arbetet har framkommit att prognosen från den ovan relaterade utredningen bör skrivas ner. Den kan tyda på att vår ambition att bygga 3 lägenheter inte riktigt motsvarar vad marknaden efterfrågar, vilket i sin tur stämmer väl med att det varit svårt att nå upp till det planerade byggandet de senaste åren. Hur det nu är med den saken så torde marknadsbedömningar bli ett viktigt inslag i framtida bostadsplanering. Planberedskap I början på 9-talet förändrades förutsättningarna för bostadsbyggande radikalt. Det subventionerade byggandet är i princip borta och marknadens efterfrågan liksom byggföretagens strategiska planering styr i större utsträckning. Det innebär att det inte som tidigare går att sätta likhetstecken mellan att ett teoretiskt beräknad behov följt av en kommunal planprocess och det verkliga antalet lägenheter som kommer att uppföras. Däremot förfogar naturligtvis kommunen fortfarande över möjligheter att påverka upplåtelseformer, lägenhetstyper m.m., men marknadsbedömningen är viktig för att inte ska bli stående med planer ingen vill genomföra, eller med segdragna förhandlingar kring avtal som inte blir genomförda för att de saknar ordentlig förankring i verkligheten. Att ha en god planberedskap kommer även i framtiden att vara en förutsättning för en jämn utbyggnadstakt, men inte längre en garanti. Sollentuna har idag en god beredskap, ca 1 lägenheter kan byggas med stöd av gällande detaljplaner. Det är alltså inte bara en långsam planprocess med många överklaganden som gör att Sollentuna bara nått upp till en bit över 1 lägenheter per år den senaste tiden. Den långa planprocessen skapar däremot ett annat problem. Start och bromssträckor är långa och bara för att byggandet stannar av betyder det inte att pågående planering gör detsamma. Vi håller på att bygga upp en än större beredskap och ett samtidigt genomförande, vilket teoretiskt kan inträffa eftersom det mesta av marken är privat, skulle skapa problem. Förhoppningen är att marknaden själv reglerar detta, ett alltför stort utbud av lägenheter skulle dumpa Sollentunamarknaden och är inte önskvärt för företagen.
Sidan 3 av 9 Epokskifte Efter genomförandet av Väsjöområdet är möjligheterna att bygga bostäder på jungfrulig mark i enlighet med kommunens översiktsplan praktiskt taget uttömda. Det finns några områden som skulle kunna omprövas men det är en fråga att i så fall ta upp vid en revidering av översiktsplanen. Det betyder också att det kommunala markinnehavet för bostadsbyggande är mycket begränsat. Det här betyder att byggandet i framtiden allt mer kommer att handla om förtätning. I de uppdrag som förvaltningen för närvarande har att jobba med är ca 8 % flerbostadshus, det betyder att inom den kommande 1- årsperioden kommer Sollentuna att lämna den tidigare målsättningen att bygga lika delar småhus och flerbostadshus. Befintligt bestånd Som underlag för diskussioner om kommande bostadsbyggande redovisas här ett antal sammanställningar av befintligt bestånd och särskilt det byggande som skett sen 1991. Statistiken är hämtad från SCB och bygger på FoB 199 och därefter på den årliga statistik som SCB inhämtar. Först visas en bild av det totala byggandet under 19-talet. Fram till 195 byggdes huvudsakligen småhus, därefter satsningen i miljonprogrammet, slutligen en period av balans mellan båda typerna av bebyggelse. Totalt innebär det att fördelningen mellan småhus och flerbostadshus är jämn. Lägenhetsutveckling under 19-talet 3 25 2 15 L Flerbostadshus Småhus 1 5 Före 1921 1921-193 1931-194 1941-195 1951-196 1961-197 1971-198 1981-199 Efter 199 Tittar man närmare på åren efter 199 ser man att fördelningen mellan åren är ojämn både vad gäller antal och typ av bebyggelse. En trend som kan skönjas är att byggandet gått ner efter 1994 trots god planberedskap och Sollentuna har därmed inte riktigt nått målet trots att resultatet i ett regionalt perspektiv är bra.
Sidan 4 av 9 Byggda lägenheter 1991-24 6 5 4 3 Antal lägenheter i flerbostadshus Antal lägenheter i småhus 2 1 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 Liksom kommunen haft en ambition att blanda lägenhetstyper har det funnits ett mål att blanda upplåtelseformer. Totalt sett har detta hittills lyckats väl. Det finns knappt 1 lägenheter vardera upplåtna med ägande- respektive hyresrätt, bostadsrätterna är något färre, mellan 5 och 6. Föga överraskande ägs huvuddelen av småhusen. Upplåtelseformer i småhus 12 1 8 6 1991-24 FoB 199 4 2 Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt / övriga
Sidan 5 av 9 I flerbostadshusen dominerar hyresrätten. Upplåtelseformer i flerbostadshus 9 8 7 6 5 4 1991-24 FoB 199 3 2 1 Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt / övriga När det gäller lägenhetsstorlekar finns en klar dominans av 4 rum och kök och större i småhusen. Lägenhetsstorlekar i småhus 7 6 5 4 3 1991-24 FoB 199 2 1 <1rk + okänd 1rk 2rk 3rk 4rk >4rk
Sidan 6 av 9 En något större spridning av storlekar finns i flerbostadshusen, men 2:or och 3:or dominerar och det gäller även tillskottet sen 1991. Lägenhetsstorlekar i flerbostadshus 6 5 4 3 1991-24 FoB 199 2 1 <1rk + okänd 1rk 2rk 3rk 4rk >4rk Slutligen ska vi i denna korta sammanfattning av lägenhetsstatistik titta på ägarkategorier. För småhusen dominerar ägandet. Ägarkategorier småhus 12 1 8 6 1991-24 FoB 199 4 2 Staten, landsting, kommuner Allmännyttiga företag Kooperativa företag Övriga enskilda ägare
Sidan 7 av 9 Flerbostadshusen är jämt fördelade mellan allmännyttiga och kooperativa företag, med en liten andel enskilda ägare. Ägarkategori flerbostadshus 8 7 6 5 4 1991-24 FoB 199 3 2 1 Staten, landsting, kommuner Allmännyttiga företag Kooperativa företag Övriga enskilda ägare Slutsatser av statistiken Så här långt kan man konstatera att Sollentuna totalt har en god blandning av lägenhetstyper, upplåtelseformer, storlekar och ägarkategorier. Däremot vet vi ju att fördelningen i olika delas av kommunen inte är den riktigt önskvärda och att segregerade områden finns. Lösningen på detta är att i samband med kompletteringar sträva efter en utjämning. Kopplat till tidigare diskussion om att andelen flerbostadshus successivt kommer att öka finns det skäl att fundera över om strävan skall vara att nuvarande fördelning av upplåtelseformer, storlekar och ägarkategorier ska behållas. Just nu byggs huvudsakligen bostadsrätter vilket sett till den närmaste tioårsperioden inte är något större problem eftersom den kategorin är underrepresenterad. Kanske borde vi också sträva efter att andelen bostadsrätter i enskilt ägande ökar eftersom det finns mycket få av dessa? Ibland uppstår en debatt kring vilken storlek av lägenheter som efterfrågas. Den är svår eftersom det akuta behovet inte alltid kan tillgodoses med det nybyggda, utan det sker genom flyttkedjor. Ett större byggföretag har gjort egna utredningar om detta och resultatet av en från Malmö visade att av ca 1 nybyggda lägenheter skapades flyttkedjor som i något fall omfattade sju byten. I slutänden kom över 1 debutanter in på bostadsmarknaden. Däremot kan det finnas skäl att kommunen håller ett öga på det totala beståndet och att olika kategorier av storlekar är representerade på ett önskvärt sätt. En allt större andel flerbostadshus i kommunen borde leda till ett behov av större lägenheter i dessa jämfört med idag annars får vi totalt sett på sikt genomsnittligt mindre lägenheter.
Sidan 8 av 9 Sociala mål I texten ovan har hänvisats till vissa mål angående integration och blandning. I kommunplanen finns ytterligare mål för boendet. Dessa sammanfattas i tillämpliga delar i de inledande riktlinjerna, vi har här koncentrerats oss på själva bostadsbyggande så mål om förvaltning av allmänna platser och dylika har inte tagits med. Studentboende För tillväxten är möjligheten att ordna högre utbildningar i regionen viktig liksom att kunna erbjuda de studerande boende till rimligt pris. Kommunen bör utreda möjligheterna att få till studentbostäder. Är det t.ex. möjligt att utnyttja lägen som lämpar sig mindre bra för permanentboende? Äldreboende Vård- och omsorgsnämndens inriktning av framtidens äldreomsorg i Sollentuna är att utveckla hemtjänsten och samhällsplaneringen så att fler kan bo kvar i ordinärt boende istället för att flytta till särskilt boende. En viktig förutsättning är att befintliga bostäder kan göras tillgängliga. Två nya äldreboenden byggs med cirka 5 platser vardera och beräknas vara inflyttningsklara under hösten 26. Kanske behövs ytterligare ett. Vidare utreds möjligheten att omvandla kommunens serviceboende till mellanboendeformer, med det menas vanliga lägenheter med ökat inslag av kommunal service och tekniska hjälpmedel. Bostadsförmedling i Lagen om kommunernas sansvar står att läsa 3 Om det behövs för att främja en skall en kommun anordna bostadsförmedling. Om två eller flera kommuner behöver gemensam bostadsförmedling, skall dessa kommuner anordna sådan bostadsförmedling. I kommunen förmedlas bostäder av kommunens allmännyttiga bostadsföretag, Sollentunahem AB, och av de privata byggherrar som bygger i kommunen. Förmedlingen uppfyller väl lagens krav. Årligt beslut om projekt I föreliggande program har vi inte gått in på något enskilt projekt. Eftersom programmet ska en mandatperiod hinner mycket hända och det skulle snabbt bli inaktuellt. Sedan några år tillbaka har vi däremot ett årligt ärende i kommunstyrelsens plan- och fastighetsutskott där ett beslut fattas om det bostadsbyggande de tio närmaste åren som ska ligga till grund för kommunens befolkningsprognos. Beslutet blir indirekt ett prioriteringsbeslut eftersom bruttolistan av projekt är ungefär dubbelt så stor som den ram målet 3 lägenheter per år motsvarar.
Sidan 9 av 9 På nedanstående bilder visas en översikt av tillkommande lägenheter i det senaste beslutet. Den vänstra bilden visar samtliga pågående projekt 25 motsvarande 65 lägenheter, den högra de 16 lägenheter som ska genomföras fram till 29 enligt beslut våren 25. Den vänstra bilden illustrerar väl att huvuddelen av bostadsbyggandet utgörs av förtätning i de centrala delarna av kommunen. Anders Hallmén