Dnr: KS.2018.0362 ÄNDRING AV DETALJPLAN OCH TILLÄGG TILL PLANBESKRIVNING S. 205 Ändring av detaljplan för fastigheten Druvan 11 Eslöv kommun, Skåne Län Upprättad: Figur 1. Orienteringskarta för planområdet. Ändring av detaljplan sker inom röd heldragen cirkel.
TOLKNING AV EN ÄNDRING AV DETALJPLAN Det här dokumentet avser en ändring i gällande detaljplan: Förslag till ändring av stadsplan Del av kv. Druvan, kommunens planbeteckning är: S. 205 och planbeteckning hos Lantmäteriet är 1285-P19. En ändring av detaljplan kan göras om ändringen är förenlig med detaljplanens syfte och uppfyller Plan- och bygglagens krav på tydlighet, PBL (2010:900) 4 kap 32. En detaljplan består av en plankarta och en planbeskrivning. Plankartan redovisar dels ett geografiskt område dels bestämmelser som reglerar markanvändningen inom området. Planbeskrivningen anger syftet med detaljplanen och förklarar innehållet för att detaljplanen ska kunna förstås och genomföras. För varje detaljplan kan kommunen välja att redovisa plankartans bestämmelser på samma handling som plankartan, eller i ett separat dokument (prop. 2009/10:170 sid 433). För att uppfylla PBLs krav på tydlighet redovisas ändringen av detaljplanen i detta dokumentet. Det blir därmed tydligt hur detaljplanen har ändrats. Ändringen som görs i plankartan redovisas nedan under rubriken Ändring av detaljplan. Denna del ska läsas tillsammans med plankartan. Nästa del i dokumentet är Tillägg till planbeskrivning och avser att beskriva syftet med ändringen av detaljplanen, ändringens innehåll och hur ändringen ska genomföras. Tillägg till planbeskrivning ska läsas tillsammans med detaljplanens planbeskrivning. 2
ÄNDRING AV DETALJPLAN Borttagandet av planbestämmelser Inom fastigheten Druvan 11 upphävs följande bestämmelse: Egenskapsbestämmelse: - Av tomt som omfattar med Bh eller BÖ betecknat område får högst en fjärdedel bebyggas (ändringen sker inom röd heldragen linje, se illustrationen på nästa sida, figur 2). Införandet av planbestämmelser Inom fastigheten Druvan 11 läggs följande bestämmelser till: Egenskapsbestämmelse: - e1- Högsta tillåtna exploateringsgrad för komplementbyggnader är 10 % av fastighetsarean (ändringen sker inom röd heldragen linje). - f1 - Genomgående passage ska finnas mellan Västergatan och byggrätt för bostäder (BII) (ändringen sker inom grön heldragen linje, se illustrationen på nästa sida, figur 2). - k1- Kulturhistoriskt värdefull byggnad som ska bibehållas till sin karaktär med avseende på volym, proportioner, fönstersättning, fasadutformning och fasadmaterial (ändringen sker inom blå heldragen linje, se illustrationen på nästa sida, figur 2). - r1- Byggnad får inte rivas (ändringen sker inom blå heldragen linje, se illustrationen på nästa sida, figur 2). Administrativa bestämmelser: - Genomförandetiden för ändring av detaljplan är 5 år 3
Illustration över ändring av detaljplan Figur 2: Illustration över var ändring av detaljplan sker. Upphävande och tillägg av planbestämmelser sker inom befintliga användnings- och egenskapsområden. Inga gränser flyttas. 4
TILLÄGG TILL PLANBESKRIVNING S.205 Bakgrund och syfte För fastigheten Druvan 11 finns ett lagakraftvunnet bygglov som möjliggör uppförandet av ett bostadshus ut mot Västergatan. Byggnationen av bostadshuset ut mot Västergatan förutsätter att ett befintligt garage inom fastigheten måste rivas för att inte den tillåtna byggrätten enligt gällande detaljplan ska överskridas. Syftet med ändring av detaljplan S. 205 är att ta bort begräsningen om att högst en fjärdedel av fastigheten får bebyggas samt att bevara en kulturhistoriskt värdefull byggnad inom fastigheten. Detaljplanen möjliggör att den del av fastigheten som en ny byggnad planeras att uppföras på kan bilda egen fastighet. Ändringen av detaljplanen möjliggör också att garaget kan bevaras. Förslag till ändring av detaljplan Ändring av detaljplan görs inom fastigheten Druvan 11. Samtliga förändringar sker inom röd heldragen linje enligt figur 2 ovan. Inom hela fastigheten (röd heldragen linje) upphävs bestämmelse som lyder av tomt som omfattar med Bh eller BÖ betecknat område får högst en fjärdedel bebyggas. Upphävandet av bestämmelsen möjliggör att fastigheten kan avstyckas till flera fastigheter. Byggrätten inom fastigheten kommer fortsättningsvis begränsas av Mark som inte får bebyggas och Mark för uthus. Utöver detta införs bestämmelse om att den högsta tillåtna exploateringsgraden för komplementbyggnader är 10 % av fastighetsarean. Inom den norra delen av fastigheten möjliggör gällande detaljplan uppförandet av ett bostadshus med handel- och hantverksmöjligheter. För att säkra angöring till befintligt enbostadshus på den södra delen av fastigheten Druvan 11 regleras en passage genom byggrätten, (f1). Det ska vara möjligt att angöra befintligt enbostadshus från Västergatan med bil, cykel och till fots. Passagen ska också möjliggöra för framtida boende och besökare till byggnaden ut mot Västergatan att parkera sina bilar på innergården. Det befintliga enbostadshuset inom fastigheten Druvan 11 är en välbevarad patriciervilla med putsarkitektur uppförd år 1885. Villan bedöms ha ett högt kulturhistoriskt värde som vittnar om ett samhälle som växt fram i spåren av 1800- talets jordbruksreformer och järnvägens uppbyggnad. Särskilt värdebärande element är byggnadens volymer, fasadutformning, fönstersättning och fasadmaterial. En varsamhetsbestämmelse som syftar till att dessa värdebärande elementen inte förvanskas regleras i ändring av detaljplan med bestämmelsen: Kulturhistoriskt värdefull byggnad som ska bibehållas till sin karaktär med avseende på volym, proportioner, fönstersättning fasadutformning och fasadmaterial (k1). För att bevara byggnadens kulturhistoriska värde har varsamhetsbestämmelsen kombinerats med ett rivningsförbud (r1). 5
Genomförandetiden för ändring av detaljplan är 5 år från det datum planen vinner laga kraft. Figur 3. Fotografi över fastigheten Druvan 11 sett från Västergatan. Huvudbyggnaden förses med bestämmelse om varsamhet samt rivningsförbud. Ändringen av detaljplanen möjliggör även att garaget (syns till höger i fotografiet ovan) sparas genom att en begränsning av byggrätten tas bort. 6
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDE Motiv för ändring av detaljplan Ändring av detaljplan motiveras av att fastighetsägaren har ett lagakraftvunnet bygglov för uppförandet av ett flerbostadshus ut mot Västergatan. Ändringen av detaljplanen möjliggör för fastighetsägaren att dela fastigheten i två. Detta hindras i dagsläget av en bestämmelse om att enbart en fjärdedel av fastigheten får bebyggas, vilket vid en fastighetsdelning hade inneburit att bebyggelsen på den norra fastigheten hade överskridit tillåten byggrätt. En fastighetsdelning får inte göras i strid mot gällande detaljplan. Huvudsyftet är därför att ta bort bestämmelse om begränsning av byggrätten. I samband med bygglovsansökan söktes också rivningslov för ett befintligt garage på fastigheten. Anledningen till varför rivningslov söktes för garaget var för att den tillåtna byggrätten inom fastigheten överskreds. Ändringen av detaljplanen möjliggör att garaget kan bevaras. Översiktsplan Föreslagen planändring är förenlig med gällande översiktsplan Eslöv 2035 som anger markanvändningen stadsbygd. Riksintresse Området berörs av riksintresse för kulturmiljövård (M182). Riksintresset gör sig uttryck genom bebyggelseutvecklingen av Eslöv från landsbygd till stationssamhälle och stad. Ändringen av detaljplanen reglerar rivningsförbud och varsamhetsbestämmelse för kulturhistoriskt värdefull byggnad på Druvan 11. Riksintresset bedöms inte påverkas av ändringen av detaljplanen. Gällande detaljplan Gällande detaljplan för fastigheten Druvan 11 är: Förslag till ändring av stadsplan Del av kv. Druvan, kommunens planbeteckning är: S. 205 och planbeteckning hos Lantmäteriet är 1285-P19. Detaljplanen vann laga kraft 1986-01-17. Den norra delen av fastigheten Druvan 11 är planlagd för Bostadsändamål och, där så prövas lämpligt, även för handels- och hantverksändamål och den södra delen av fastigheten är planlagd för bostäder. 7
KONSEKVENSER FÖR ÄNDRING AV DETALJPLAN Bedömning av miljöpåverkan Ändringen av detaljplanen bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap 3 miljöbalken. Behovsbedömningen grundas på följande: Området är sedan tidigare detaljplanelagt. Ingen ytterligare mark tas i anspråk. Genomförandet bedöms inte innebära några risker för människors hälsa. Miljökvalitetsnormerna riskerar inte att överskridas. Planen bedöms sammantaget ge en ringa miljöpåverkan. Stadsbild Huvudsyftet med detaljplanen är att ta bort en bestämmelse om tillåten byggrätt. Borttagandet av bestämmelsen möjliggör att en del av fastigheten Druvan 11 kan avstyckas samt att ett befintligt garage kan sparas. Byggrätten kommer fortsättningsvis vara begränsad av mark som inte får bebyggas (prickmark) och mark för uthus (korsmark). I ändringen regleras också att den högsta tillåtna exploateringsgraden för komplementbyggnader är 10 % av fastighetsarean. Påverkan på stadsbilden är därför begränsad. Kulturmiljö Fastigheten berörs av riksintresse för kulturmiljö. Inom fastigheten Druvan 11 finns en kulturhistoriskt värdefull patriciervilla uppförd år 1885, se figur 3. Villan har i ändringen av detaljplanen försetts med varsamhetsbestämmelse och rivningsförbud. Ändringen av detaljplanen bedöms därför inte medföra någon negativ påverkan på riksintresset eller kulturmiljön inom fastigheten. Konsekvenser för fastigheter Druvan 11 Ändringen av detaljplanen reglerar en ökad byggrätt inom fastigheten Druvan 11 vilket möjliggör att fastigheten Druvan 11 kan delas upp till två fastigheter då byggrätten inte överskrids. Blir en fastighetsreglering aktuell bör byggrätten i norra delen av fastigheten Druvan 11 bilda egen fastighet. Angöring till den bakomliggande fastigheten behöver säkras genom att till exempel ett servitut upprättas. 8
GENOMFÖRANDE Organisatoriska och ekonomiska frågor Fastighetsägaren ansvarar för genomförandefrågor inom den egna fastigheten. Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, tele eller elledningar bekostas av exploatören. Avtal Planavtal har upprättats mellan Eslövs kommun och exploatören. I avtalet regleras ansvars- och kostnadsfördelning gällande detaljplanearbetet. Exploatören bekostar undersökningar och utredningar som erfordras för detaljplanens framtagande och genomförande. Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från det datum planen vinner laga kraft. Före genomförandetidens utgång får detaljplanen ändras eller upphävas mot fastighetsägarens bestridande endast om det är nödvändigt på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt som inte har kunnat förutses vid planläggningen. Efter genomförandetidens utgång får planen ändras eller upphävas utan att rättigheter som uppkommit genom planen beaktas. Planekonomi Fastighetsägaren ansvarar för utbyggnaden av kvartersmark. Blir en lantmäteriförrättning aktuell bekostas denna av fastighetsägaren om inget annat avtalas. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Detaljplanen möjliggör en lantmäteriförrättning där den norra delen av fastigheten Druvan 11 kan bilda egen fastighet. I det fall en ny fastighet bildas bör ett servitut upprättas som säkrar tillfartsvägen till befintligt enbostadshus på fastigheten Druvan 11. Ansökan om fastighetsbildning lämnas till lantmäterimyndigheten. 9
MEDVERKANDE Planförslaget är framtaget av Dennis Bengtsson, planarkitekt på Tyréns AB. Kommunledningskontoret, Tillväxtavdelningen Åsa Simonsson Avdelningschef Sofia Svensson Planarkitekt 10