Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport december 2013
innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Drift, förvaltning och finansiering 5 Allmänt om bolaget 6 Marknadskommentar 7 2 Kvartalsrapport december 2013
Huvudpunkter Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 1,5 procent. Senaste kurs per A-aktie är beräknad till 30,39 kronor. I Linköping jobbar förvaltningen med planläggningen av en ny kontorsbyggnad på cirka 10 000 kvadratmeter framöver. Byggstart planeras under 2014. I Östersund värderar bolaget ett nytt investeringsprojekt - en kombinerad kontorsbyggnad med studentlägenheter i de tre översta våningarna. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 162,7 procent, justerat för utbetalningar på totalt 6,08 kronor per aktie.* Nyckeltal för Offentliga Fastigheter Holding I AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 2 646 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 100 % SEGMENTFÖRDELNING Kontor 73 % Annat 27 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MNOK) 249 Ekonomisk vakans 0,8 % Areal (Kvm) 157 651 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 1 422 Räntebindning 90 % Genomsnittlig låneränta 4,9 % Löptid lån (år) 7,8 Överkurs MNOK** -44 MANDAT Etableringsår 2004 Avvecklingsperiod 2013-2017 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 15.12.2013* Utveckling senaste kvartalet 1,50 % Utveckling senaste året 10,33 % Utveckling senaste tre åren 59,84 % Utveckling sedan start 162,68 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen Historiska utbetalningar INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2005 4 % 0 0,2 2006 47,5 % 0 2,38 2007 20 % 0 1 2008 10 % 0 0,5 2009 8 % 0 0,4 2010 8 % 0 0,4 2011 2,5 % 2,75% 0,4 2012 0 % 4% 0,4 2013 0 % 4% 0,4 Totalt 100 % 0 6,08 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. Kvartalsrapport december 2013 3
Aktiekurs och utdelningar INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 1,5 procent. Den enskilt viktigaste förklaringen till aktiekursutvecklingen är denna gång kassaflöde. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Offentliga Fastigheter Holding I AB har i all huvudsak fast ränta på bolagets lån, och en kombination av lån med långa och relativt korta återstående löptider. FÖRUSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation och över/underkurs på fasträntelån per den 30:e september. Värderingar av fastighetsportföljerna är inhämtade från externa bolag under augusti 2013. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige och är således inte utsatt för någon valutarisk för svenska investerare. Överkursen på bolagets fasträntelån är reducerad jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per den 30:e september 2013. Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs (kurs) per den 15:e december ger en kurs per aktie på 30,39 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är på 162,7 procent. Kurs per aktie * * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. 4 Kvartalsrapport december 2013
Drift, förvaltning och finansiering LINKÖPING Planläggningen av den nya byggnaden går som planerat och Ekobrottsmyndigheten har ingått ett 15-årigt hyresavtal på cirka 1 100 kvadratmeter i den nya byggnaden. Under etableringen kommer de att hyra några tillfälliga lokaler i en annan byggnad på området. Det pågår också diskussioner med flera andra potentiella hyresgäster till den nya byggnaden. LYSBOMBEN Arbetet gällande en omregulering av området på Marieberg pågår för fullt. Blir det nu framlagda omreguleringsförslaget beslutat kommer detta att ge möjligheter att utveckla nya byggnader under de närmaste 3-10 åren. I omreguleringsförslaget läggs det upp till att bygga en kombination av bostäder och kontor på tillgängliga arealer. Utbyggnaden är emellertid fortsatt beroende av ändrad regulering som styrs av Stockholm Stad. ÖSTERSUND Under det första halvåret 2013 ingicks det nya hyreskontrakt med tio nya hyresgäster och arealerna har i perioden blivit uppgraderade inför inflyttning av nya hyresgäster. Fastigheterna har en stabil hyresgästsammansättning och det ser positivt ut gällande hyresökningar och fortsatt låg vakans framöver. Bolaget ser på möjligheten att bygga en ny byggnad som kommer att vara en kombination av kontor och studentlägenheter. Byggnationen är emellertid tills vidare beroende av att den existerende reguleringsplanen ändras. INFORMATION OM AKTIEKÖP Primstaven AS, ett bolag ägt av Geir Inge Solberg, styrelseordförande i Offentliga Fastigheter I AB och dess systerbolag Etatbygg Holding II AS, har den 25:e oktober köpt 2 449 aktier i Etatbygg Holding II AS. Solberg äger och kontrollerar efter detta 2 449 aktier i Etatbygg Holding II AS. Kvartalsrapport december 2013 5
Allmänt om bolaget OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2004 och 2005 och har investeringar i kommersiella fastigheter med huvudsakligen offentliga hyresgäster i Sverige. Fastigheterna ligger i Stockholm, Östersund och Linköping. Totalt sett består portföljen av cirka 155 000 kvadratmeter fastigheter. INVESTERINGSMANDAT Bolaget är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige. Bolaget skall investera i fastighets- och infrastrukturprojekt som i huvudsak har statliga och andra offentliga hyresgäster och som är lokaliserade inom EU/EES-länder. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2013 och 2017, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR I enlighet med prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. Östersund Sundsvall Karlstad Stockholm Göteborg Linköping Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. 6 Kvartalsrapport december 2013
Marknadskommentar Den Internationella Valutafonden (IMF) sänkte under oktober sin tillväxtprognos för världsekonomin från 3,1 till 2,9 procent under 2013. Det är framförallt tillväxtmarknaderna som bidrar negativt med sämre tillväxtutsikter under året. Samtidigt accelererar mogna ekonomier från tidigare låga nivåer. Störst förbättringar syns i Eurozonen som väntas gå från negativ tillväxt i år till att växa med en procent under 2014. Aktiemarknader inom de mogna ekonomierna har under kvartalet utvecklats positivt samtidigt som tillväxtmarknadsbörserna fortsatt att halka efter. MSCI World har hittills i år stigit med 20,7 procent i svenska kronor medan MSCI Emerging Markets har fallit med -2,5 procent. * Långa räntor har som helhet fallit under kvartalet för de större ekonomierna. Framförallt amerikanska räntor föll efter beskedet i september om att Centralbanken skulle avvakta med minskningen av stödköpen. Den senaste månaden har nivån stigit något igen när fokus åter riktats mot hur den amerikanska centralbanken ska agera framöver. USA Spekulationen om när och i vilken omfattning den amerikanska centralbanken (Fed) ska påbörja sin nedtrappning av de omfattande stödköpen på obligationsmarknaden fortsätter. Fed stödköper i dagsläget obligationer för ungefär 85 miljarder dollar per månad. Den amerikanska centralbanken har tidigare uttalat att utfasningen är beroende av en tydlig förbättring på arbetsmarknaden. Hittills har denna förbättring låtit vänta på sig och arbetslösheten ligger över centralbankens målsättning på 6,5 procent. Förväntningarna bland de flesta analytiker är att nedtrappningen påbörjas först i mars nästa år. Ett beslut om att gradvis avveckla de kvantitativa lättnaderna bör inte komma som någon överraskning för marknaden men det kan ändå leda till att långa räntor stiger. Något som isolerat sett kan komma att påverka tillväxten framöver. Tillväxten för USA förväntas under 2013 att hamna på 1,6 procent medan förväntningen för 2014 ligger på 2,6 procent. De utdragna budgetförhandlingarna i USA tilldrog sig stor uppmärksamhet under börjar av oktober. Efter långa förhandlingar kom de amerikanska politikerna till slut överens om att höja skuldtaket och därmed undvika inställda betalningar. Budgetavtalet är tillfälligt. Avtalet gör att administrationen kan fortsätta att arbeta som vanligt till den 15:e januari samt att skuldtaket är höjt till den 7:e februari nästa år. Utnämningen av Janet Yellen som ny chef för den amerikanska centralbanken togs emot positivt av marknaderna som väntar sig att Yellen följer i Bernankes fotspår genom att bedriva en expansiv penningpolitik. Amerikanska bostadspriser, mätt genom Case Shiller index, steg med 0,7 procent vid den senaste mätningen. Sedan botten i januari 2012 har indexnivån stigit med 22,5 procent. Även antalet nya bygglov ökade och ligger nu på sin högsta nivå sedan i april 2008. Signalerna är positiva för aktiviteten på fastighetsmarknaden framöver. Europa Tillväxten i Eurozonen stiger. IMF ger indikationer på en tillväxt på en procent under nästa år. Nivån är fortsatt låg men med tanke på att regionen i år väntas sluta med en negativ tillväxt på -0,4 procent så är vändningen tydlig. Accelerationen är betydligt kraftigare än vad som förväntas i andra länder. Den Europeiska centralbanken (ECB) valde i samband med sitt räntemöte i november att oväntat sänka räntan med 25 räntepunkter till 0,25 procent. Centralbankchef Mario Draghi motiverade räntesänkningen med bland annat den låga inflationsnivån. Inflationen steg med 0,8 procent i november, något som är långt under ECBs inflationsmålsättning på omkring 2 procent. Genom räntesänkningen till 0,25 procent har ECB använt en stor del av räntevapnet. Draghi uttalade dock i samband med beskedet att ECB är beredda att använda andra åtgärder om det skulle bli nödvändigt för att hålla igång efterfrågan och förhindra deflation. Från den hårt drabbade Europeiska arbetsmarknaden kommer nu små tecken på ljusning. Ökad produktivitet och minskade lönekostnader har förbättrat konkurrenskraften och i samband med den senaste mätningen i november föll arbetslösheten inom Eurozonen för första gången på länge. Trots fallande siffror är nivåerna höga och över 19 miljoner personer står fortsatt utan fast arbete, motsvarande 12,1 procent. Kvartalsrapport december 2013 7
Norden ECB:s senaste räntesänkning har satt ytterligare press på den svenska Riksbanken att sänka räntan vid kommande möte i december. Inflationstalen är betydligt lägre än Riksbankens målsättning på omkring två procent. Enligt Konjunkturinstitutet förväntas KPI under 2013 att hamna kring 0,1 procent men växa till 0,8 procent för 2014. Samtidigt har Riksbanken stort fokus på skuldsituationen hos svenska hushåll vilket gör att nästa besked är svårt att förutspå. Analytikernas meningar är delade om det blir en oförändrad eller sänkt ränta i samband med mötet den 17:e december. Ränteskillnaden mellan Sverige och Eurozonen har lett till att den svenska kronan stärkts vilket ger negativa effekter för exportindustrin. Gällande tillväxt så förväntas det att Sverige för helåret 2013 skall hamna på 0,9 procent men öka till 2,3 procent under 2014. Enligt Norges Bank väntas tillväxten i Norge bli lägre den närmaste tiden än vad centralbanken tidigare trott. Även inflationen väntas bli lägre än väntat, med förväntad KPI under 2013 på 2,1 procent och 2,0 procent 2014. Norges Banks besked om att låta räntan vara oförändrad på 1,5 procent i samband med det senaste mötet samt indikationerna om att räntan väntas höjas senare än vad som kommunicerats har spätt på effekten av en fallande norsk krona. Den norska kronan nådde under början av december sin svagaste nivå i förhållande till svenska kronor på nästan tio år. Gällande tillväxt så förväntas det att Norge för helåret 2013 skall hamna på 1,6 procent men öka till 2,3 procent under 2014. * Kurser per 9/12 8 Kvartalsrapport december 2013
Om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget Offentliga Fastigheter Holding I AB. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i Offentliga Fastigheter Holding I AB. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. Kvartalsrapport december 2013 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no