Motion 26 Motion 27 Motion 28 Motion 29 med utlåtanden 74
Motion 26 Kunskap om avkastningskraven på de kommunala bostadsbolagen, kommunikation av denna kunskap samt aktiv verkan för att dessa avkastningskrav försvinner I Stockholm har kommuner avkastningskrav på de kommunala bostadsbolagen. Dessa avkastningskrav påverkar hyresnivåerna och behöver komma upp på den politiska dagordningen så att konsekvenserna av avkastningskraven blir kända. För hyresgästernas bästa måste Hyresgästföreningen ta fram kunskap om avkastningskraven på de kommunala bostadsbolagen, kommunicera denna kunskap samt aktivt verka för att dessa avkastningskrav försvinner. Föreslår förbundsstämman besluta att ta fram kunskap om avkastningskraven på de kommunala bostadsbolagen, kommunicera denna kunskap samt aktivt verka för att dessa avkastningskrav försvinner Region Stockholm Förbundsstyrelsens utlåtande över motion nr 26 Kunskap om avkastningskraven på de kommunala bostadsbolagen, kommunikation av denna kunskap samt aktiv verkan för att dessa avkastningskrav försvinner Sammanfattning I motionen anförs att ankastningskraven på de kommunala bostadsbolaen behöver kommuniceras för att ge politiker kunskapen om hur kraven i förlängningen påverkar hyresgästerna. Syftet med detta aktiva arbete är att verka för att avkastningskraven försvinner. Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta att anse motionen besvarad Förbundsstyrelsens överväganden Förbundsstyrelsen delar motionärens uppfattning om att avkastningskraven på de kommunala bostadsbolagen måste kommuniceras och att föreningen aktivt behöver arbeta för att begränsa avkastningskraven. Utformningen av avkastningskraven styrs dock helt av de enskilda kommunernas politiker och tjänstemän och beslutas av kommunernas fullmäktige. Eftersom ärenden om ägardirektiv och avkastningskrav bereds i kommunen och beslutas av fullmäktige finns enligt förbundsstyrelsen möjligheter att påverka avkastningskraven genom aktivt påverkansarbete mot kommunens 75
politiker. Det är därför enligt förbundsstyrelsen angeläget att föreningen i första hand riktar sina ansträngningar på att påverka avkastningskraven på kommunal nivå. För att underlätta detta lokala påverkansarbete har en nationell arbetsgrupp bildats för att arbeta med den här frågan och kontrollera avkastningskraven i kommunerna. Arbetsgruppen har tagit fram ett verktyg där avkastningskraven kan analyseras för att i nästa steg kunna användas i det lokala påverkansarbetet mot politiker i syfte att begränsa avkastningskraven. Med hänvisning till det ovanstående anser förbundsstyrelsen att motionen ska anses besvarad. 76
Motion 27 Ny lagstiftning för allmännyttan och hyressättningen behövs 2011 fick vi en ny lagstiftning för allmännyttan och för hyressättningen. Resultatet har inte blivit bra. Vi ser nu våldsamma överföringar från kommunala bostadsbolag till kommunerna. Vi ser en växande trend att delar av kommunala bostadsbolag säljs samt att krav ställs på orimliga verksamhetsvinster, som kan delas ut till kommunerna. Kanske är det största problemet att kommuner som har planmonopol också driver vinstinriktad fastighetsförvaltning. Där man betraktar bostadsbrist som en given inkomstgrund i den kommunala ekonomin. Vi ser också kommunala bostadsbolag och i ännu högre grad privatfastighetsägare som ställer mycket höga och orimliga hyreskrav trots obefintlig kostnadsutveckling. De använder begrepp som affärsmässighet och värde för att motivera högre hyror och utnyttjar bostadsbristen. Allra värst är det i nyproduktionen och vid upprustning. Vi tvingas nu göra viss självrannsakan och inse att det här inte blev bra. Vi behöver därför förändringar av lagstiftningen för allmännyttan och hyressättningen. Regler behövs som förhindrar vinstöverföringar till kommunerna. Ifrågasätta kommunal fastighetsförvaltning på oreserverad kommersiell grund. Kommunallagen 2:7 har sina poänger. Regler behövs för ett återinförande av självkostnadsregler och för allmännyttans hyresledande roll. Regler behövs som ändrar hyresjämförelse med högsta nivå till jämförelse med genomsnitt och ett borttagande av påtaglighetsreglerna. Regler behövs som ger rimlig hyressättning för större underhållsåtgärder, upprustning och ombyggnad. Föreslår förbundsstämman uppdrar till förbundsstyrelsen att arbeta fram förslag på nya regelsystem för allmännyttan och för hyressättningen, att i den offentliga debatten och mot beslutsfattarna aktivt exponera orimligheterna, problemen och behoven av förändring. Region Stockholm Förbundsstyrelsens utlåtande över motion nr 27 Ny lagstiftning för allmännyttan och hyressättningen behövs Sammanfattning I motionen föreslår motionären att förbundsstämman uppdrar till förbundsstyrelsen att arbeta fram förslag på nya regelsystem för allmännyttan och för hyressättningen, att i den offentliga debatten och mot beslutsfattarna aktivt exponera orimligheterna, problemen och behoven av förändring. 77
Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta att anse motionen besvarad Förbundsstyrelsens överväganden Den 1 januari 2011 infördes nya regler på hyresmarknaden. Dels infördes lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, som bland annat innebär att kommunala bostadsföretag ska driva verksamheten enligt affärsmässiga principer och allmännyttigt syfte. Dels ändrades hyreslagen och den hyresnormerande rollen för de allmännyttiga bostadsföretagen togs bort och ersattes av en normerande roll för förhandlade hyror. Vidare infördes nya regler om värdeöverföringar. De nya reglerna har varit i kraft i tre år. Förbundsstyrelsen beslutade den 5 mars 2014 att ge förbundskontoret i uppdrag att tillsammans med regionerna göra en bred utvärdering av hur de nya reglerna har påverkat hyresmarknaden i stort. Bland annat ska man utreda om och hur de nya reglerna har påverkat hyresförhandlingarna, hyresnivåerna, hur reglerna har tolkats av parterna på hyresmarknaden, om de har haft effekter på föreningens verksamhet och om de har påverkat relationerna mellan bolag och kommuner och kommunernas krav på bolagen. Resultatet av denna utvärdering kommer därefter att ligga till grund för eventuella förslag om förändringar i lagstiftingen som förbundet kommer att framställa mot lagstiftaren. Mot bakgrund av ovanstående anser förbundsstyrelsen att motionen ska anses besvarad. 78
Motion 28 Hantering av vinster i kommunala bolag Trycket ökar på kommunernas allmännyttiga bostadsföretag och att dessa ska avyttras helt eller delvis. Lagen reglerar i detalj hur allmännyttiga bolagens vinster och tillgångar får överföras på ägarna (kommunerna). Inget nämns om att marknadsvärdena ska komma de boende till godo. Det är hyresgästerna som i stort bidragit till att bolagen har kunnat utvecklas på det sätt som bolaget befinner sig i just nu. Kommunerna har satsat/investerat långsiktigt på att erbjuda innevånarna skäliga bostäder till rimliga kostnader. När allmännyttiga bostadsföretag har sålts har inte vinsterna planerats för att sättas i utveckling av nya bostäder eller förberedelser av mark. En skyldighet som står i första paragrafen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Det kan inte vara rimligt att en kommun tar hem vinsten och investerar i nya skolor, idrottsanläggningar mm samtidigt som man överlåter på grannkommunen att ta ansvaret för att förse medborgarna med goda bostäder. I lagen om allmännyttiga bostadsbolag öppnas också för att en kommun kan lyfta ut vinster från bolagen för att satsa på allmänna sociala projekt. Detta innebär att de kostnader som skattekollektivet normalt ska bära får bekostas av hyresgäster i allmännyttan. Med tydliga ägardirektiv kan ägarna ge det kommunala bostadsbolaget direktiv om byggande, upprustning rimliga hyror och socialt ansvar. Med möjligheten att lyfta vinster minskar incitamentet för kommunerna att använda det allmännyttiga bostadsbolaget i sitt bostadsförsörjningsansvar. Än så länge har inte särskilt många kommuner utnyttjat möjligheterna till värdeöverföringar men risken för att en stor ökning kommer är överhängande. För oss som företräder hyresgästerna är det viktigt att redan nu lokalt och på riksnivå agera. Att Stämman ger Förbundsstyrelsen i uppdrag att verka för att kapital, som uppkommer vid försäljning av delar av det kommunala bostadsbeståndet, ska stanna i bolaget för att användas till nyinvesteringar och/eller reinvesteringar i boendet. Att I de fall där hela det kommunala bostadsbolaget säljs ska vinsten användas av kommunen i syfte att stärka den kommunala bostadsförsörjningen. Att Stämman ger förbundsstyrelsen i uppdrag att aktivt verka för en förändring av lagen om allmännyttiga bostadsbolag för att förhindra att vinster från bolagen kan användas som en diversehandel för kommunernas sociala ambitioner. Kenneth Brunhoff Föreningsstyrelsen Burlöv-Lomma-Staffanstorp har beslutat att ställa sig bakom motionen 79
Förbundsstyrelsens utlåtande över motion nr 28 Hantering av vinster i kommunala bolag Sammanfattning I motionen föreslår motionären att stämman ger Förbundsstyrelsen i uppdrag att verka för att kapital som uppkommer vid försäljning av delar av det kommunala bostadsbeståndet, ska stanna i bolaget för att användas till nyinvesteringar och återinvesteringar i boendet, att de fall där hela det kommunala bostadsbolaget säljs ska vinsten användas av kommunen i syfte att stärka den kommunala bostadsförsörjningen, samt att stämman ger förbundsstyrelsen i uppdrag att aktivt verka för en förändring av lagen om allmännyttiga bostadsbolag för att förhindra att vinster från bolagen kan användas som en diversehandel för kommunernas sociala ambitioner. Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta att anse motionen besvarad Förbundsstyrelsens överväganden Förbundsstyrelsen delar motionärens uppfattning att vinsterna i de kommunala bostadsföretagen ska stanna kvar i bolagen och återinvesteras i verksamheten. Förbundsstyrelsen menar därför att det är oacceptabelt att vissa kommuner väljer att ta ut stora vinster från de allmännyttiga bolagen och att dessa vinstmedel används för sociala insatser eller rena infrastrukturfrågor som självklart ska belasta skattekollektivet i kommunen och inte endast hyresgästerna. Som ett exempel på detta vill förbundsstyrelsen peka på Stockholms stad. Staden beslutade för räkenskapsåren 2011 och 2012 om vinstuttag från de tre allmännyttiga bostadsföretagen Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder på sammanlagt närmare 5 miljarder kronor. Dessa överföringar ska enligt stadens beslut bland annat användas för rena infrastrukturfrågor såsom att bygga om vägar och att bygga hotell, butiker och buss- och spårvägsterminaler. Förbundsstyrelsen menar att Stockholms stads agerande är fullständigt orimligt. Bland annat mot denna bakgrund har förbundsstyrelsen beslutat att ge förbundskontoret i uppdrag att tillsammans med regionerna göra en bred utvärdering av den nya lagstiftningen från 2011. Bland annat ska det utredas hur utdelningsreglerna i lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag har tillämpats av kommunerna och hur överföringarna har påverkat hyresmarknaden i stort. Resultatet av denna utvärdering kommer sedan att ligga till grund för krav på förändringar i lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Mot bakgrund av ovanstående anser förbundsstyrelsen att motionen ska anses besvarad. 80
Motion 29 Hyresgästrepresentation i de kommunala bostadsföretagen Enligt den nya lagstiftningen har de kommunala bostadsföretagenen skyldighet att erbjuda hyresgästerna inflytande i boendet och även i bolaget. Det borde därför vara naturligt för hyresgästföreningen att se över möjligheterna att låta hyresgäster ingå i företagens styrelse, på samma villkor som personalrepresentanterna. I vissa företag finns redan sådan representation. T.ex. i region väst. Det vore till stor fördel för det lokala utvecklingsarbetet, inte minst boinflytandearbetet. Vi är fullt medvetna om att detta är en fråga som måste drivas lokalt i varje föreningen, men hävdar att det måste finnas stöd för idén hos den sittande förbundsledningen. Vi föreslår: Att förbundsstämman uppdrar åt den nya förbundsstyrelsen att utreda frågan om hyresgästerna representation i bolagsstyrelser och anger riktlinjer och ev. handlingsplaner för föreningarna. Hyresgästföreningen Eskilstuna Hyresgästföreningen Flen Hyresgästföreningen Katrineholm/Vingåker Hyresgästföreningen Strängnäs Hyresgästföreningen Östra Sörmland Förbundsstyrelsens utlåtande över motion nr 29 Hyresgästrepresentation i de kommunala bostadsföretagen Sammanfattning av förslagen i motionen I motionen föreslås att förbundsstyrelsen ska utreda frågan om hyresgästernas representation i de kommunala bostadsföretagens styrelser. Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta att avslå motionen Förbundsstyrelsens överväganden Frågan om styrelserepresentation har diskuterats med jämna mellanrum inom Hyresgästföreningen. Meningarna har gått isär om huruvida det är till fördel eller till nackdel för Hyresgästföreningen att vara representerad i de allmännyttiga kommunala bostadsbolagens styrelser. Frågan prövades senast i diskussionen om den nya förhandlingsrollen, med anledning av ny lagstiftning om kommunernas bostadsföretag. Då, liksom tidigare, övervägde argumenten för att säkerställa ett inflytande över bolagens verksamhet genom förhandlingssystemet. 81
I många frågor, inte minst den som gäller hyressättning, ska Hyresgästföreningen utgöra en tydlig motpart till bostadsbolagen. I de diskussioner som förekommer i bostadsbolagens styrelser torde inte alltid gränsdragningen mellan vad som utgör hyressättningsfrågor och vad som utgör andra frågor vara självklar. Att de som har lokal kunskap om och är engagerade i ett område får möjlighet till inflytande över områdets utveckling är naturligtvis positivt. Detta inflytande kan dock utövas på andra sätt än genom representation i bostadsbolagens styrelser, till exempel genom förhandlingsordning med bostadsbolaget och genom avtal om boinflytande. Aktiebolagslagen säger att ett bolags styrelse ska ansvara för förvaltningen av bolagets angelägenheter. Ofta, men inte alltid, är det som är bra för bostadsbolaget också bra för hyresgästerna. I förhållande till medlemmar och till det omgivande samhället behöver Hyresgästföreningens roll som motpart till bostadsbolagen vara tydlig. Representation i bostadsbolagens styrelser kan komma i konflikt med denna roll. Därför föredrar förbundsstyrelsen att man åstadkommer inflytande i bolagen genom förhandlingsordningar och genom avtal med bolagen om boinflytande i stället för genom styrelserepresentation. Någon ytterligare utredning är enligt förbundsstyrelsen inte nödvändig. Med hänvisning till ovanstående anser förbundsstyrelsen att motionen ska avslås. 82