Motion 22 Motion 23 Motion 24 Motion 25. med utlåtanden

Transkript

1 Motion 22 Motion 23 Motion 24 Motion 25 med utlåtanden 63

2 Motion 22 Stärk hyresgästernas ställning i hyreslagen Hyresgästernas ställning i hyreslagen (JB kap 12) är betydligt svagare än de flesta tror. Bytesrätten är inte obligatorisk, rätten till underhåll kan ifrågasättas, skyddet mot slaskvärdar är svagt, besittningsskyddet har brister, överlåtelsemöjligheterna är för svaga, rättigheterna vid större åtgärder är urusla. Ombyggnader är den fråga som oroar våra medlemmar och förtroendevalda mest just nu. Begränsningar att byta hyresrätter mot andra boendeformer har skadat bostadsmarknadens dynamik och anpassningen av boendet till behoven. Kraven på ekonomisk solvens för att få byta lägenhet har blivit orimliga när t.ex. pensionärer som önskar mindre bostad vägras byta trots lägre hyra efter byte. Alla skall ha en rätt till bostad. Hyresgästen är rättslös vid bränder och andra större katastrofer och saknar rättigheter att återinflytta efter renoveringen. Det är nu dags att sätta igång ett arbete för att få fram alla de förslag till lagändringar som vi anser vara önskvärda och rimliga. Föreslår förbundsstämman uppdrar åt förbundsstyrelsen att leda ett arbete med att ta fram förslag till förbättringar av hyresgästernas ställning genom förslag till förändrad lagstiftning Region Stockholm Förbundsstyrelsens utlåtande över motion 22 Stärk hyresgästernas ställning i hyreslagen Sammanfattning Motionsskrivaren pekar på ett antal områden där hyresgästernas ställning är alltför svag. Motionsskrivaren förslår därför att förbundsstyrelsen ska leda ett arbete med att ta fram förslag till förbättringar av hyresgästernas ställning genom att ta fram förslag till förändrad lagstiftning Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta att anse motionen besvarad. Förbundsstyrelsens övervägande Hyreslagen är en social skyddslagstiftning till hyresgästernas fördel. Trots det finns det flera områden där skyddet inte är tillräckligt. Motionsskrivaren lyfter fram ett antal områden som bytesrätten, besittningsskyddet, överlåtelser och ombyggnader. 64

3 Hyresgästföreningen arbetar kontinuerligt med att hitta områden där villkoren för hyresgäster bör förbättras. I första hand försöker vi åstadkomma önskade förändringar genom uppgörelser med motparter. Där är såväl boinflytande som förhandlingar viktiga instrument. I de olika verksamhetsråden lyfts aktuella rättsfrågor fram, och vi tar fram förslag till lagändringar och uppvaktar regeringen. Som exempel kan nämnas att vi föreslagit rot- avdrag för hyresgäster och till- och frånval i hyresrätten. För snart två år sedan skrev Hyresgästföreningen till regeringen och lämnade förslag på lagändringar som skulle stärka hyresgästernas inflytande vid ombyggnad. Därefter har Hyresgästföreningen tillsatt en arbetsgrupp med uppgift att ta fram en strategi för att stärka hyresgästernas ställning vid ombyggnad. Arbetsgruppen tar fram förslag på hur hyresgästernas inflytande kan stärkas inom gällande regelverk, och även förslag till lagändringar. Hyresgästföreningen deltar även aktivt i statliga utredningar och verkar där på olika sätt för att stärka hyresgästerna ställning. Ett exempel på detta är delbetänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt, som lämnat förslag på lagändringar på en rad viktiga områden; hyresnedsättning vid sedvanligt underhåll, när en lägenhet förstörs (brand), bytesrätt m.m. Vi följer kontinuerligt hur olika förslag mottas och följs upp. Vi svarar även på remisser, under 2013 bland annat en remiss om ett stärkt besittningsskydd för utsatta hyresgäster, vilket har lett till en proposition. Att förändra lagstiftning är ett omfattande och tidskrävande arbete. Vår uppfattning är att den mest framgångsrika modellen är att verka för förändringar på vissa angelägna områden. Det finns mycket i hyreslagen som är viktigt att bevara. Vi vill därför inte riskera de värden som finns i lagen genom att föreslå en generell översyn, med risk att en sådan faktiskt skulle kunna försämra för hyresgästerna. Därför väljer vi i stället att fokusera på och lyfta fram enskilda frågor i vilka hyresgästernas ställning behöver förbättras. Med hänvisning till ovanstående anser förbundsstyrelsen att motionen är besvarad. 65

4 Motion 23 Hyressättning vid ombyggnader behöver en ny lagstiftning och avtal Större underhållsåtgärder och ombyggnad har kommit att bli ett hot mot hyresgästerna där hyresgästens maktlöshet blir tydlig och där hyreskonsekvenserna ofta är så våldsamma att det inte blir några möjligheter att bo kvar eller återvända. Prövningar i hyresnämnd av åtgärder och hyror faller sällan ut på ett för hyresgästerna rimligt eller nöjaktigt sätt. Frågorna om ombyggnader är bland dem som oroar våra förtroendevalda och medlemmar mest för närvarande. De höga hyreshöjningarna innebär att en allt mindre del av hyresrättsbeståndet håller hyresnivåer som med rimlig boendestandard kan klaras av stor del av hushållen. En del kan och bör uppnås genom att vi förstärker vårt stöd till hyresgästerna i de aktuella fallen vid samråd, hyressättning och hyresnämndsprövningar. Men den praxis som har utvecklats hos hyresnämnd och bland fastighetsägare kan inte brytas på det sättet. Utan kräver lagändringar för att utveckla ny praxis. Viktiga led i en ny lagstiftning bör vara att allt underhåll ska ingå i hyran och inte föranleda hyreshöjning när det utförs och att alla standardförbättringar ska vara valbara för hyresgästerna i lägenheterna och för hyresgästerna gemensamt i fastigheten. Vidare måste lagstiftningen göra klart att hyresförändringar för standardförbättringar ska vara i proportion till standardhöjningen. Föreslår förbundsstämman uppdrar till förbundsstyrelsen att i samverkan med anställda och förtroendevalda i regionerna ta fram förslag till förändringar av hyreslag och praxis. att driva dem politiskt för att ge hyresgästerna en stark ställning vid större underhållsåtgärder och ombyggnad. att man inom rörelsen med regionernas delegationer startar samordnad debatt och översyn av underhålls- och uppgraderingsavtalen. Region Stockholm Förbundsstyrelsens utlåtande över motion 23 Hyressättning vid ombyggnader behöver en ny lagstiftning och avtal Sammanfattning I motionen tar motionärerna upp det stora problem som i dag finns för hyresgästerna i samband med upprustning. Motionen behandlar dels bristande inflytande vid ombyggnad, dels de höga hyreshöjningar som innebär att en allt mindre del av hyresrättsbeståndet håller hyresnivåer som med 66

5 rimlig boendestandard kan klaras av en stor del av hushållen. Motionärerna vill införa lagändringar och utveckla ny praxis där allt underhåll ska ingå i hyran och inte föranleda hyreshöjning när det utförs. Att alla standardförbättringar ska vara valbara för hyresgästerna och att standardförbättringar ska vara i proportion till standardhöjningen. Motionärerna föreslår att förbundsstämman uppdrar till förbundsstyrelsen Att i samverkan med anställda och förtroendevalda i regionerna ta fram förslag till förändringar av hyreslag och praxis Att driva dem politiskt för att ge hyresgästerna en stark ställning vid större underhållsåtgärder och ombyggnad. Att man inom rörelsen med regionernas delegationer startar samordnad debatt och översyn av underhålls- och uppgraderingsavtalen. Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta att anse motionen besvarad Förbundsstyrelsens övervägande Förbundsstyrelsen delar motionärernas oro över situationen för landets hyresgäster i samband med ombyggnader. Problemen kring ombyggnationer rör framför allt inflytandeprocessen och de höga hyresnivåer som etablerats i samband med stora ombyggnader. Hyresgästföreningen, både lokalt och centralt, har under de senaste åren lagt ner ett betydande arbete på att komma tillrätta med de problem som uppkommer i samband med ombyggnader. Hyresgästerna ska ha möjlighet att påverka boendet, och upprustningar ombyggnader och renoveringar ska ske utifrån att hyresgästerna ska kunna bo kvar efteråt. Arbetet med ombyggnadsfrågor sker dagligen inom verksamhetsområdena förhandling, juridik och lokalt utvecklingsarbete där en integrerad arbetsprocess verksamheterna emellan är en avgörande faktor för en lyckad ombyggnadsprocess. Föreningen har tillskrivit Justitiedepartementet om behovet av lagändringar inom området. Föreningen har ställt krav på ett ökat inflytande för hyresgästerna och på att större hänsyn tas till hyresgästernas intressen vid hyresnämndens intresseavvägning i godkännandeprocessen vid förbättringsarbeten. Förbundsstyrelsens delar motionärens uppfattning att det krävs lagändringar på området men på kort sikt måste man agera för att stärka hyresgästernas inflytande utifrån det befintliga regelverket. Därför har en nationell arbetsgrupp för ombyggnadsfrågor tillsatts av Hyresgästföreningens ledningsgrupp. Arbetsgruppens uppdrag är att ta fram en strategi och handledning för ombyggnationer. Ett led i vårt framtida arbete med ombyggnader är att stärka hyresgästernas inflytande vid ombyggnader genom att få till stånd fler samråd med hyresvärdar i samband med ombyggnationer än vi har i dag. 67

6 Ett led i arbetet med att nå större framgång vid hyresnämndsprövningar gällande godkännandeprocesser är att analysera och justera vår argumentation i både Hyresnämnd och Svea hovrätt. Hyressättning vid ombyggnation är en av Hyresgästföreningens största och viktigaste frågor och även i den frågan pågår det arbete inom ramen för den nationella ombyggnadsgruppen. Att överenskommelser träffas så att hyresgästen kan välja mellan olika upprustningsalternativ är en viktig del i det fortsatta arbetet. Arbetet med att lyfta fram problemen med det nuvarande systemet, och visa på konsekvenser av det, kommer att fortsätta. Vi kommer att verka för att problemen ytterligare uppmärksammas i massmedia. Med hänvisning till ovanstående anser förbundsstyrelsen att motionen ska anses besvarad. 68

7 Motion 24 Stärk hyresgästernas ställning Jag, liksom många andra hyresgäster i äldre fastigheter, står nu inför ett stambyte på Barkassvägen 5 15 i Baggeby på Lidingö. I samband med det passar fastighetsägaren, J Mattson, på att uppgradera lägenheterna till en standard som motiverar en mycket hög hyreshöjning, i vårt fall någonstans mellan 60% - 100%. Fastighetsägaren har i många år underlåtit att sköta det löpande underhållet, för att i denna situation vi nu befinner oss i, verkligen kunna peka på behovet av denna makeover. Detta förfaringssätt förefaller vara mer regel än undantag i dessa tider. Barkassv. är en femtiotalsfastighet, med div detaljer som väggfasta köksskåp mm., som majoriteten gärna vill behålla. Men vi vinner inget gehör hos värden i denna fråga såväl som allt annat som rör den här renoveringen. Fastigheten är lyhörd, kall och dragig som exempel på åtgärder som INTE kommer att göras. Istället ska all inredning rivas ut och ersättas med ny köksinredning, nytt proppskåp och nydragen el, målning, tapetsering, nya golv ev klinkers osv. Summan av kardemumman är en makeover som endast är en makeup. Vi hyresgäster får betala för kalaset, vare sig vi vill eller inte och då renoveringen är klar flytta tillbaka till lägenheter som är dubbelt så dyra, fortfarande lika lyhörda och dragiga, samt inte längre bära ett enda spår av våra forna hem. En arbetsgrupp upprättades omedelbart, när informationen nådde oss hyresgäster. Vi har huvudsakligen arbetat med att försöka få till stånd en dialog med JM vid åtminstone tre personliga möten med vd Siv Malmgren. Utan att lyckas! Våra önskemål är bl a att få ha ett ord med i laget vid ett sådant omfattande ingrepp i våra hem. För detta kan inte nog tryckas på lägenheten som vi hyr är vårt hem! Vi har, om och om igen, bett om att renoveringens utformning ska ha två eller helst tre olika alternativ en lightversion som bara innefattar stambytet, en mellanvariant där man kan välja till div och slutligen en mer lyxig variant. Och den som väljer det sistnämnda får naturligtvis betala för detta. Men att det finns en valmöjlighet! Detta innebär för många utav oss hyresgäster att vi inte kan bo kvar! Vilket är en personlig och social katastrof! För argumentet: då är det väl bara att byta till ett billigare boende, håller inte. Är man en pensionär, ensamstående, arbetslös, deltidsarbetande eller sjuk får man i dagens läge ofta nobben av andra fastighetsägare eftersom inkomsten är för liten. Detta innebär att Åke, 82 år, som flyttade in i fastigheten då den var nybyggd och som fram till för sex, sju år sen har känt sig trygg med JM som värd, nu kastas ut på gatan. Eller, Marianne, sjukpensionerad, och snart en av alla dessa fattigpensionärer vars antal kommer att växa lavinartat närmsta åren. Hon kommer inte heller att kunna bo kvar. Liksom Malte, arbetslös småbarnspappa, med delad vårdnad om barnen, som också står inför utsikten att förlora sitt boende. Frågan är vart ska alla ta vägen? Vi anser att Hyresgästföreningen inte har kunnat hjälpa oss på det sätt som man skulle önska, eftersom lagstiftningen ser ut som den gör. I grundlagen står bl a: att tak över huvudet är en mänsklig rättighet! Låt Hyresgästföreningen kämpa för att det verkligen blir så också. 69

8 Vi föreslår att Hyresgästföreningen beslutar att bifalla motionen: Stärk hyresgästens rätt rent juridiskt! Stärk hyresgästens medbestämmande vid renovering/uppgradering! Annika Alm, ordförande i arbetsgruppen, på Barkassvägen 5 15, Lidingö Förbundsstyrelsens utlåtande över motion nummer 24 Stärk hyresgästernas ställning Sammanfattning Motionären vill att Hyresgästföreningen ska verka för att hyresgästerna får större inflytande vid ombyggnader. Man vill att ombyggnader ska föregås av samråd, där flera ombyggnadsalternativ tas fram med olika hyresnivåer, som hyresgästerna kan välja mellan, så att de har möjlighet att bo kvar. I dag ger inte lagstiftningen hyresgästerna rätt till det inflytande de bör ha. Och man lever inte upp till grundlagens som säger att tak över huvudet är en mänsklig rättighet! Motionären vill att Hyresgästföreningen ska kämpa för att det verkligen blir så. Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta att anse motionen besvarad. Förbundsstyrelsens övervägande Förbundsstyrelsen delar motionärernas oro över situationen i samband med ombyggnader för landets hyresgäster. Problemen kring ombyggnationer rör framför allt inflytandeprocessen och de höga hyresnivåer som etablerats i samband med stora ombyggnader. Hyresgästföreningen, både lokalt och centralt, har under de senaste åren lagt ner ett betydande arbete med att komma tillrätta med de problem som uppkommer i samband med ombyggnader. Ambitionen är att hyresgästerna ska ha möjlighet att påverka boendet och utgångspunkten är att upprustningar, ombyggnader och renoveringar måste ske utifrån målet att hyresgästerna ska kunna bo kvar efteråt. Föreningen har skrivit till Justitiedepartementet om behovet av lagändringar inom området. Föreningen har ställt krav på ett ökat inflytande för hyresgästerna och att större hänsyn tas till hyresgästernas intressen vid hyresnämndens intresseavvägning i godkännandeprocessen vid förbättringsarbeten. Förbundsstyrelsens delar motionärens uppfattning att det krävs lagändringar på området men att man på kort sikt måste agera för att stärka hyresgästernas inflytande utifrån befintligt regelverk. En nationell arbetsgrupp för ombyggnadsfrågor har därför tillsatts av Hyresgästföreningens ledningsgrupp. Uppdraget är att ta fram en strategi och handledning för ombyggnationer. Ett led i vårt framtida arbete med ombyggnader är att stärka hyresgästernas inflytande vid ombyggnader genom att få till stånd fler samråd med hyresvärdar i samband med ombyggnationer än vi har i dag. 70

9 Ett led i arbetet med att nå större framgång vid hyresnämndsprövningar gällande godkännandeprocesser är att analysera och justera vår argumentation i både hyresnämnd och Svea hovrätt. Hyressättning vid ombyggnation är en av Hyresgästföreningens största och viktigaste frågor och även i den frågan pågår det arbete inom ramen för den nationella ombyggnadsgruppen. Att överenskommelser träffas så att hyresgästen kan välja mellan olika upprustningsalternativ är en viktig del i det fortsatta arbetet. Arbetet med att lyfta fram problemen med det nuvarande systemet och visa på konsekvenser av det, kommer att fortsätta. Vi kommer att verka för att problemen ytterligare uppmärksammas i massmedia. Med hänvisning till ovanstående anser förbundsstyrelsen motionen besvarad. 71

10 Motion 25 Till HYRESGÄSTFÖRENINGENS FÖRBUNDSSTÄMMA Ang. omvärdering av kaklade badrum och därmed hyreshöjning En hel del fastighetsägare tvingas till att byta så kallade stammar i sina äldre hyreshus. Då gäller det i regel både kök och badrum, där ledningar bytes ut. I samband med att det görs, är det inte ovanligt att hyresvärden samtidigt beslutar sig för att kakla badrummet helt eller delvis och kallar det för standardhöjning, något som hyresgästen inte upplever på samma vis. Sedan förhandlas om en hyreshöjning med minst 250 kr/månad och det har hittills godkänts av Hyresgästföreningens förhandlare. För hyresgästen betyder funktionen mest och den fungerar lika bra både med kaklat badrum eller med annat nyare material. Nu börjar hyresgästerna tröttna på att betala minst kr mer i hyra per år för en förändring, som inte upplevs som höjd standard. I media har det senaste året hävdats, att dagens så kallade våtrumstapeter (som ej har skarvar i hörnen, utan går runt om väggarna) samt nya våtrumsmattor på golvet, är väl så bra som tidigare material. Mattan viks upp mot väggen och in under våtrumstapeten, vilket medför att det inte blir någon skarv mellan golv och vägg, där fukt kan tränga in. I kaklade badrum händer det att fukt tränger in i skarvar m m och kan orsaka mögel. Vidare anses av hygienspecialist att s k golvklinkers (plattor av olika slag) med skarvar inte är lika hygieniskt som en våtrumsmatta utan skarvar. I fogarna mellan plattorna är det svårt att hålla rent och där samlas bakterier. Våtrumsmattan har en slät yta, som är lättare att hålla ren. Med anledning av vad som här anförts föreslår Norberg-Fagersta Hyresgästförening, 0098 att Förbundsstämman beslutar att uppdra åt Hyresgästföreningen att undersöka och rådgöra med experter samt verka för att en ändring sker, så att nya material beaktas och används i stället för den fördyring, som sker för hyresgästen, om kakling av badrum sker vid så kallade stambyten. Norberg den 28 november 2013 För Norberg-Fagersta Hyresgästförenings styrelse, 0098 Roland Ax, ordförande Förbundsstyrelsens utlåtande över motion 25 Ang. omvärdering av kaklade badrum och därmed hyreshöjning Sammanfattning I motion 16 skriver motionären om att det i samband med renoveringar av badrum sker en fördyring när fastighetsägaren installerar kakel istället för våtrumsmatta vilket leder till en standardhöjning som gör att hyresnivån går upp. Motionärerna föreslår att förbundsstämman 72

11 uppdrar till förbundsstyrelsen att undersöka och rådgöra med experter samt verka för att en ändring sker, så att nya material beaktas och används i stället för den fördyring, som sker för hyresgästen, omkakling av badrum sker vid så kallade stambyten. Förslag till beslut Förbundsstyrelsen föreslår förbundsstämman besluta att anse motionen besvarad Förbundsstyrelsens övervägande Hyresnämnden och Svea hovrätt har flera gånger fastställt att kakel är något som anses standardhöjande jämfört med våtrumsmatta i samband med upprustningar. Allt flera i teknikbranschen konstaterar dock att våtrumsmatta har många fördelar i samband med upprustningar. Bland annat att fukt inte kan tränga in i skarvar, att plastmattan inte har några fogar att hålla rena samt att kostnaden för att lägga in plastmattan är betydligt lägre jämfört med kakel. Dock håller inte plastmattan lika länge som kakel, och en del hyresgäster uppskattar dessutom det estetiska med kakel. En nationell arbetsgrupp arbetar för närvarande med att ta fram en ny strategi och handledning för ombyggnader. Ett led i vårt framtida arbete med ombyggnader är bland annat att stärka hyresgästernas inflytande vid ombyggnader genom att få till stånd fler samråd med fastighetsägaren. I dessa samråd har Hyresgästföreningen möjlighet att påverka ombyggnationens utformning och innehåll. Men beslutet om att installera kakel eller plastmatta måste bygga på lokala överväganden och det är svårt att ange någon principiell inställning för eller emot det ena alternativet. I diskussion med hyresvärdar och vid argumentationen i hyresnämnd och hovrätt har vi också möjligheter att lyfta fram argument för våtrumsmatta för att få en förändring av praxis. Med hänvisning till ovanstående anser förbundsstyrelsen att motionen ska anses besvarad. 73