US Opportunities AB Kvartalsrapport juni 2014
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Marknadskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 2,13 procent justerat för den utbetalning av 1,30 kronor per aktie som bolaget gjort till aktieägarna. Senaste kurs per aktie är beräknad till 8,75 kronor. I början av juni bytte bolaget fastighetsförvaltare för fastigheten Murano. Ny förvaltare är Atlantic Pacific (AP). AP är en institutionell förvaltare som per idag har ansvar för flera av fastigheterna i USO. Under året har bolaget arbetat aktivt med att höja hyresnivån samt att minska hyresrabatterna i Discovery Palms. Hittills i år har bolaget minskat hyresrabatterna med 36 procent. Bolaget har sedan det etablerades haft en avkastning på 5,7 procent, justerat för utbetalningar på totalt 1,80 kronor per aktie.* I samband med bolagets årsstämma den 23 maj beslutades att 1,30 kronor per aktie skulle utbetalas till aktieägarna. NYCKELTAL FÖR US OPPORTUNITIES AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 984 GEOGRAFISK FÖRDELNING USA 100 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 76 % Annat 24 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 72 Ekonomisk vakans 11,9 % Areal (Kvm) 88 573 MANDAT Etableringsår 2008 Avvecklingsperiod 2014-2016 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 16.06.2014* Utveckling senaste kvartalet 2,1 % Utveckling senaste året 3,6 % Utveckling senaste tre åren 28,1 % Utveckling sedan start 5,7 % HISTORISKA UTBETALNINGAR 2013 0,50 2014 1,30 Totalt 1,80 * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 3
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 2,13 procent justerat för den utbetalning på 1,30 kronor per aktie som gjorts till aktieägarna. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation och valutakurser per den 31:a mars 2014. Det har inte gjorts någon värdering av fastigheterna detta kvartal. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i USA. Den amerikanska dollarn har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 1,0 procent. Detta har bidragit positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. KURSUTVECKLING Den senaste beräkningen av NAV (aktiekurs) per den 16 juni ger en kurs per aktie på 8,75 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 5,7 procent. UTBETALNING TILL AKTIEÄGARNA Årsstämman i USO godkände i maj en utbetalning till aktieägarna motsvarande 1,30 kronor per aktie. Aktiekursen i USO har därför justerats för denna utbetalning. SEK 14 SEK 12 SEK 10 Kurs per aktie SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 15.06.2008 15.09.2008 15.12.2008 15.03.2009 15.06.2009 15.09.2009 15.12.2009 15.03.2010 15.06.2010 15.09.2010 15.12.2010 15.03.2011 15.06.2011 15.09.2011 15.12.2011 15.03.2012 15.06.2012 15.09.2012 15.12.2012 15.03.2013 15.06.2013 15.09.2013 15.12.2013 15.03.2014 15.06.2014 Nominell kurs A-aktier Utbetalningsjusterad kurs * * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. 4 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Paramount USA Bostäder USD 80 % 34,037 30,793 47 % Waterscape USA Bostäder USD 75 % 13,856 10,577 Discovery Palms USA Bostäder USD 100 % 13,764 10,646 Whitney USA Bostäder USD 100 % 16,489 6,084 9 % Murano USA Bostäder USD 100 % 10,427 7,909 12 % Atlanta Land I JV USA Tomter USD 100 % 0 0 0 % Atlanta Land II JV USA Tomter USD 75 % 0 0 0 % Fieldstone Land USA Tomter USD 80 % 0 0 0 % Sum 88,573 66,009 100 % *100% oberonde av ägarandel GEOGRAFISK FÖRDELNING (andel av kvm) ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) Delray Beach 12 % Delray Beach 12 % Whitney 9 % Whitney 9 % Fort Walton Beach Fort Walton Beach Orlando 54 % Orlando 54 % Discovery Palms Murano 12 % Discovery Palms Murano 12 % Paramount 47 % Paramount 47 % West Palm Beach 19 % West Palm Beach 19 % Waterscape Waterscape * hänsyn är inte tagen till tomterna i Orlando och Atlanta * hänsyn * är ikke inte hensyntatt tagen till tomtene tomterna * ikke i hensyntatt Orlando i Orlando og tomtene Atlanta och Atlanta i Orlando og Atlanta Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 5
DRIFT OCH FÖRVALTNING MURANO - DELRAY BEACH I början av juni bytte bolaget förvaltare till Atlantic Pacific (AP). AP är en institutionell förvaltare som per i dag har ansvar för flera av fastigheterna inom USO. Sju lägenheter påverkades av översvämningarna som uppstod i förbindelse med de kraftiga regnoväder som upplevdes under vintern. Dessa är nu renoverade och uthyrda igen. PARAMOUNT (80 PROCENTS ÄGARANDEL) Arbetet med lånefinansiering av fastigheten pågår och det enda som nu återstår för att lånet ska kunna betalas ut är att parkeringsplatser fördelas till lägenheterna enligt lokala bestämmelser. Hyresnivåerna har nu nått upp till normala nivåer igen efter en mindre nedgång från juli 2013 till mars 2014. Vakansen är endast två procent. Processen med att utveckla den andra våningen fortsätter och en arkitekt och entreprenör har engagerats. DISCOVERY PALMS - ORLANDO, FL En ny huvudled som förbättrar tillgängligheten för fastigheten positivt har öppnat. Under året har bolaget aktivt arbetat med att få upp hyran samt att minska hyresrabatterna. Hittills i år har bolaget minskat hyresrabatterna med 36 procent. De nya hyreskontrakten som signerats har varit i genomsnitt 50 dollar högre per lägenhet och månad än vad nuvarande hyresgäster betalar. Discovery Palms Paramount 6 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
STRUKTUR Cirka 2 500 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 4 200 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) US Opportunities AS (Norge) US Opportunities AB (Sverige) 54 % 46 % US Opportunities Norway AS 100 % 75 % 100 % 100 % 100 % 80 % 75 % 80 % Atlanta Land Atlanta Land II JV Whitney Murano Discovery Palms Paramount Waterscape Fieldstone Land JV Tomter Tomter West Palm Beach 141 lägenheter Delray Beach 93 lägenheter Orlando 145 lägenheter Orlando 264 lägenheter Fort Walton Beach 115 lägenheter Tomter ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde en emission 2008 och har investeringar i två delstater i USA. Bolaget har investerat i cirka 700 lägenheter i Florida och i cirka 1 200 tomter totalt varav cirka 1 000 ligger i och kring Atlanta, Georgia, och resterande ligger i Florida. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 15-20 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. INVESTERINGSMANDAT USO är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige, som investerar i tomter, bostäder och bostadsutvecklingsprojekt i USA. PERIODISKA UTBETALINGAR Det planeras inga årliga utbetalningar till aktieägarna. Utbetalningar till aktieägare kommer att ske när fastigheter säljs. Investeringar ska huvudsakligen göras i tillgångar som fallit betydligt i värde. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2016, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 7
MARKNADSKOMMENTAR Den internationella valutafonden (IMF) justerade i april marginellt ner sin tillväxtprognos för den globala ekonomin till 3,6 procent för innevarande år. USA väntas växa med 2,7 procent och Eurozonen med 1,3 procent. USA En ovanligt hård vinter påverkade amerikansk aktivitet under början av året och den ekonomiska tillväxten var nära noll under det första kvartalet. De makroekonomiska nyckeltal som presenterats under starten av det andra kvartalet tyder dock på att den amerikanska ekonomin är på väg i positiv riktning. ISM-index för industrin, som mäter industriledarnas förväntningar på aktiviteten framöver, steg under april till 54,9 från marsnivån på 53,7. Indexet ligger med betryggande marginal över den kritiska 50 nivå som indikerar tillväxt. Bostadspriserna mätt genom Case-Shiller 20-index som mäter prisutvecklingen i USAs 20 största städer föll något enligt den senaste mätningen i slutet av april, men har trots detta stigit med 12,9 procent det senaste året. Sysselsättningen ökade under april med 288 000 personer vilket är den högsta nivån sedan i januari 2012. Samtidigt föll arbetslösheten till 6,3 procent från 6,7 procent i mars. Trots bättre nyckeltal och en starkare arbetsmarknad är det mycket som tyder på att den amerikanska centralbanken (Fed) fortsatt värderar osäkerheten i ekonomin som relativt stor. Förväntningarna är fortsatt att styrräntan kommer att hållas låg under en längre tid. EUROPA Recessionen är äntligen över för Eurozonen och den finansiella oron knuten till de länder som drabbades hårdast i samband med Eurokrisen har ebbat ut. Krisen mellan Ryssland och Ukraina får dock vissa negativa ringverkningar för framförallt länder som Lettland och Finland som har stor export till regionen. De senaste PMI-talen för industrin, som visar inköpschefernas syn på framtiden steg återigen för Eurozonen under april. Totalt sett ligger PMI-nivån för Eurozonen nu på 54,9 vilket indikerar ytterligare förstärkt tillväxt. IMF spår en tillväxt på 1,3 procent under 2014 för att därefter stiga till 1,5 procent under 2015. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte räntan genom hela fjolåret. Trots det ligger inflationstalen långt under målsättningen om en prisökningstakt på 2 procent. ECB sänkte styrräntan från 0,25 till 0,15 procent i samband med senaste räntemötet i början av juni. Samtidigt infördes negativ ränta på 0,1 procent på inlåning i centralbanken. ECB har en målsättning om att bankerna istället för att parkera kapital hos centralbanken ska öka sin utlåning till näringsliv och hushåll. Om inflationen fortsätter att ligga på en låg nivå väntas fler åtgärder från ECB. NORDEN Signalerna som kommer från svensk ekonomi är blandade. Hushållens konsumtion tillsammans med framförallt bostadsinvesteringar driver tillväxten samtidigt som återhämtningen för exportsektorn tagit längre tid än väntat. OECD förväntar att svensk ekonomin växer med 2,7 procent under året för att därefter växla upp till 3,1 procent under nästföljande år. Inflationstalen under det första kvartalet var låga. Detta tillsammans med tydliga signaler från den europeiska centralbanken om nya planerade stimulansåtgärder gör att pressen på den svenska Riksbanken har ökat ytterligare för en ny sänkning av styrräntan i samband med nästa möte i juli. Tillväxten i norsk ekonomi väntas bli måttlig framöver och mer beroende av andra sektorer än oljesektorn. OECD förväntar nu en tillväxt under året på 2 procent för att därefter stiga till 2,4 procent under nästa år. Framförallt är det tillväxten inom bostads- och oljeinvesteringar som väntas avta. Arbetslösheten väntas bli oförändrad på omkring 3 procent. Norges Bank förväntar att styrräntan hålls oförändrad på nuvarande 1,5 procent fram till sommaren 2015. 8 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget USO. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i USO. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no