Sverigeförhandlingen Tunnelbana mellan Arenastaden och Arninge

2015-09-30 Sverigeförhandlingen Tunnelbana mellan Arenastaden och Arninge www.taby.se

Innehållsförteckning TUNNELBANA MELLAN ARENASTADEN OCH ARNINGE... 2 NYTTOANALYS... 3 BOSTADSPOTENTIALEN PER STATIONSLÄGE... 4 ANTALET BOSTÄDER, PÅGÅENDE PLANERING OCH BOSTADSPOTENTIAL, PER STATIONSLÄGE.. 5 PLANKARTA MED REDOVISAD BOSTADSPOTENTIAL INOM INFLUENSOMRÅDET PER STATIONSLÄGE... 6 PLANKARTA MED REDOVISAT FASTIGHETSÄGANDE INOM INFLUENSOMRÅDEN PER STATIONSLÄGE... 7 Bilagor: Konsultbolagen WSP s och Evidens analys av bostadsnyttan samt en kopia av beslutstexterna från KS 20150921 Sida 1 av 7 Täby Kommun Sverigeförhandlingen Tunnelbana 2015-09-30

NYTTOANALYS Nyttor Beskrivning Kvantifiering Bostadsnytta 1) Mängd tillkommande nya bostäder. 2) Var bostäderna tillkommer. 3) När bostäderna tillkommer. 4) Ekonomiska nyttor. Antal bostäder: 16 000 Nytta i mkr: Se sid 2 Restidsvinster Redovisning av resenärsnyttor genom egna antaganden och kalkyler samt genom att avläsa restidsvinster och andra resenärsnyttor ur Trafikverkets samhällsekonomiska kalkyler. Arbetsmarknadsnytta Redovisning av arbetsmarknadsnyttor genom egna antaganden och kalkyler samt med hjälp av Trafikverkets körningar med DYNLOK och SAMLOK. Nytta i mkr Mängd nya arbetstillfällen Nytta i mkr Miljönytta Näringslivsnytta Social nytta Övriga nyttor Redovisning av miljönyttor genom egna antaganden och kalkyler samt med hjälp av Trafikverkets samhällsekonomiska kalkyler. Bedömning av kvantifierbara nyttor för näringslivets förutsättningar. Det kan gälla handel eller andra branscher, enskilda stora företagsetableringar eller kluster av sådana. Därutöver analysera exploateringsnyttor för lokaler, enligt samma metod som för bostäderna. Bedömning och kvantifiering av de sociala nyttorna, som påverkas av en mängd lokala processer med t.ex. det sociala kapitalet som en utgångspunkt och måttstock. Resultatet redovisades med + och -. Beskrivning: Nytta i mkr Nytta i mkr Nytta i mkr Utebliven onytta i mkr Nytta i mkr De övriga nyttorna utöver bostadsnyttan kommer att levereras av Trafikförvaltningen. Sida 3 av 7 Täby Kommun Sverigeförhandlingen Tunnelbana 2015-09-30

BOSTADSPOTENTIALEN PER STATIONSLÄGE Beskrivning Kvantifiering 1. Mängd tillkommande bostäder inom tunnelbanans influensområde 1000 m Summa 16 047 2. Var bostäderna tillkommer o Roslags-Näsby o Täby park/centrum o Hägernäs o Arninge Pågående planering (8 532) 962 6 712 58 800 Bostads Potential (7 515) 342 4 558 2 215 400 3. När bostäderna tillkommer o 2016-2020 o 2021-2025 o 2026-2030 o 2031-2035 988 2 734 3 710 1 100 0 592 2 727 4 196 4. Ekonomiska nyttor 1, mkr o Summa se sid 2 1 Beräknade av konsultbolagen WSP och Evidens Övriga nyttor Övriga nyttor har analyserats och sammanställts av Trafikförvaltningen. Täby Kommun Sverigeförhandlingen Tunnelbana 2015-09-30 Sida 4 av 7

ANTALET BOSTÄDER, PÅGÅENDE PLANERING OCH BOSTADSPOTENTIAL, PER STATIONSLÄGE 12000 10000 8000 Totalt ca 16 000 bostäder Antal bostäder 6000 4000 Bostadspotential 2000 Pågående planering 0 Roslags-Näsby Täby park/centrum Hägernäs Stationsområde (inom 1000 m) Arninge Sida 5 av 7 Täby Kommun Sverigeförhandlingen Tunnelbana 2015-09-30

PLANKARTA MED REDOVISAD BOSTADSPOTENTIAL INOM INFLUENSOMRÅDET PER STATIONSLÄGE Stationslägen Tunnelbana Bostadspotential inom 0-500 respektive 500-1000 meter. Utöver redovisad bostadspotential planeras för ytterligare ca 8500 bostäder inom ovan redovisade influensområden. Täby Kommun Sverigeförhandlingen Tunnelbana 2015-09-30 Sida 6 av 7

PLANKARTA MED REDOVISAT FASTIGHETSÄGANDE INOM INFLUENSOMRÅDEN PER STATIONSLÄGE Sida 7 av 7 Täby Kommun Sverigeförhandlingen Tunnelbana 2015-09-30

Bostadsnyttor Nordost 2015-09-25, Täby

Bakgrund, uppdragets syfte Nordostkommunerna önskar få underlag för Sverigeförhandlingarna avseende två alternativa utbyggnader i regionen: Gul T-bana Odenplan-Arninge (enligt ÅVS 2014, alt 4b) Roslagsbanan förlängd från Östra station till Centralen (enligt ÅVS 2014, alt 1b) inkl. förlängning till Rimbo (alt 1e) samt till Arlanda (förstudie genomförd 2012) Bostadsnyttor skall beräknas för samtliga stationslägen (influensområde) längs linjerna och jämförelse skall göras med ett 0-alternativ (JA), dvs. om inte utbyggnaderna av infrastrukturen kommer på plats. Tunnelbanan analyseras som en åtgärd och den samlade effekten av Roslagsbanan som en åtgärd. Utgångspunkten är de bedömningar av utökade möjligheter till bostadsbyggande inom influensområdena från stationerna som kommunerna levererat. ÅFs kommunvisa nåbarhetsdiagram (JA) bygger på RUFS2010 + 5% och har även markanvändning med Stockholmsförhandlingens resultatmängder. Detta underlag innebär vissa begränsningar. För WSPs nyttoanalyser (modell för bostadsnytta) har tillgänglighetsförbättringar från samtliga stationer till hela arbetsmarknaden beräknats. Dessa värden påverkar betalningsviljan för bostäderna inom influensområdet från stationerna.

Kartor över linjesträckningar och influensområden samt antal bostäder per område planerade bostäder

Kartor över linjesträckningar och influensområden samt antal bostäder per område tillkommande bostäder

Sverigeförhandlingens nyttoanalyser För flera typer av analyser finns etablerad analysteknik (Samlok, CBA-analyser etc.): - Restidsvinster - Arbetsmarknadsnyttor - Miljönyttor - Näringslivsnyttor För andra finns inte sådan etablerad teknik: - Bostadsnyttor - Sociala nyttor Sverigeförhandlingen vill ha in kvantifierbara bostadsnyttor, men har backat i kravet på sociala nyttor Nyttorna skall summeras per intressent (kommun/region)

Sambandet mellan tillgänglighet och bostadsnytta Trafikinvestering Ökad tillgänglighet Ökad betalningsvilja Högre markoch bostadsvärde Nya stationsnära lägen Minskade restider

Bostadsnytta och tillgänglighet WSPs modeller för bostadsnytta bygger på att det finns data över hur den totala tillgängligheten till arbetsmarknaden förbättras i och med förändrad infrastruktur i detta fall de tre åtgärderna. Vi beräknar inte bara restiden till city/centrum, vissa noder, utan hur mycket tillgängligheten till arbetsmarknaden ökar totalt i regionen med åtgärden jämfört med om den inte kommer på plats. WSPs modell bygger på analyser vi gjort i flera regioner och stråk. Tyvärr har inte Stockholms Nordost ingått i någon modellkalkyl, men vi antar att effekterna i stråket kan jämföras med de nordvästra delar av Stockholms län (ABC-stråket). För ABC stråket har vi vid flera tillfällen beräknat effekterna av hur tillgängligheten påverkar områdespriserna och effekterna är ganska stabila. De är också jämförbara med de effekter man får i andra studier. Om tillgängligheten till arbetsmarknaden (antal arbetsställen som nås inom 20 minuter med kollektivtrafik) ökar med 1 % ökar betalningsviljan (Kr/Kvm BR) med 0,17 % (partiell effekt). För perifera lägen har vi gjort bedömningen att en ökad tillgänglighet inom 45 minuter ger samma effekter på priserna. Evidens/Spacescape har på TRFs uppdrag beräknat effekterna av att bostäderna i Stockholmregionen ligger nära en spårstation (Värdering av stadskvaliteter 2012). Vi använder det resultatet genom att påföra nya bostäder inom 500 meters influensområde 1 370 kr/kvm i ökad betalningsvilja. För ett par stationslägen lägger vi också till att de får urbana kvaliteter upp till 1000 m (1 760 kr/kvm), enligt samma studie. Vi beräknar bostadsnyttan för nya bostadsrätter i stationslägena.

Källa: WSP Solna - Solna Centrum Solna - Gamla Huvudsta Solna - Övriga Huvudsta Solna - Råsunda Solna - Hagalund Sundbyberg - Bällstaån Sundbyberg - Sundbybergs Centrum Solna - Östra Solna, Brunnsviken-Karlberg Sundbyberg - Hallonbergen Solna - Solna Industriområde Sundbyberg - Lötsjö Solna - Bergshamra Sundbyberg - Rissne Solna - Järva Krog Solna - Råsta Stockholm - Centrala Bromma Sundbyberg - Duvbo Solna - Frösunda Stockholm - Kista Stockholm - Tensta-Rinkeby Uppsala - Öster Uppsala - Innerstaden Sollentuna - Centrala Sollentuna Uppsala - Nordöst Sollentuna - Häggvik Uppsala - Gränby-Löten Uppsala - Väster Uppsala - Nordväst Stockholm - Södra Västerled Sollentuna - Silverdal Sundbyberg - Ursvik Sollentuna - Västra Edsviken Solna - Järvafältet Stockholm - Övriga Spånga-Vällingby Stockholm - Blackeberg Stockholm - Södra Bromma Sollentuna - Rotebro Stockholm - Beckomberga Stockholm - Centrala Vällingby Sollentuna - Skälby Sollentuna - Rotsunda Stockholm - Centrala Hässelby Uppsala - Söder Sollentuna - Edsbergs Centrum Sundbyberg - Järvafältet Upplands Väsby - Norra Centrumområdet Upplands Väsby - Vilunda Upplands Väsby - Smedby Stockholm - Åkermyntan Knivsta - Knivsta Sollentuna - Östra Edsviken Sollentuna - Nordvästra Sollentuna Upplands Väsby - Runby Upplands Väsby - Bollstanäs Sigtuna - Rosersberg Upplands Väsby - Öster om motorvägen Stockholm - Övriga Hässelby Vallentuna - Bällstaberg-Kragstalund Sigtuna - Södra Märsta Upplands Väsby - Löwenströmska Sollentuna - Törnskogen-Väsjön Vallentuna - Centrala Vallentuna Vallentuna - Bällsta-Rickeby Upplands Väsby - Brunnby-Fresta Sigtuna - Norra Märsta Sigtuna - Östra Märsta Vallentuna - Norra Vallentuna Vallentuna - Ormsta Upplands Väsby - Centrala arbetsplatsområdet Uppsala - Centrala Storvreta Vallentuna - Lindholmen Sigtuna - Valsta Sigtuna - Steninge Knivsta - Alsike Sigtuna - Gamla Sigtuna Sigtuna - Östra Sigtuna Sigtuna - Sjudargården-Prästgården Sigtuna - Sigtuna östra och västra landsbygd Uppsala - Centrala Björklinge Uppsala - Övriga Landsbygden Vallentuna - Övriga Vallentuna Upplands Väsby - Östra Glesbygden Vallentuna - Brottby-Karby Knivsta - Övriga kommunen Upplands Väsby - Eds glesbygd Vallentuna - Kårsta 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 Tillgänglighet till arbetsplatser inom 20 minuter med kollektivtrafik Antal arbetsplatser 2010 per delområde Tillgängligheten i ABC-stråket skiljer sig markant åt med kollektivtrafik från att nå nästan inga till 350 000 arbetsplatser inom 20 minuter från hemmet hälften av alla områden når inte 30 000 arbetsställen

Kollektivtrafiktillgängligheten förklarar 40 % av skillnaden mellan priserna på bostadsrätter i olika områden i ABC-stråket Modell: Om tillgängligheten till antalet arbetsplatser med 1 % i ett område ökar priset med 0,17 % Antal arbetsplatser 400 000 350 000 Samband mellan bostadsrättspriser och tillgänglighet med kollektivtrafik på delområdesnivå Solna Centrum och Huvudsta 300 000 250 000 y = 7,1344x -99565 R² = 0,4051 200 000 150 000 100 000 50 000 Sthlm, Södra Västerled 0 0 10000 20 000 30 000 40 000 50 000 60000 Källa: Värderingsdata, WSP Köpeskilling, Kr/Kvm

Nya beräkningar av tillgängligheten Med underlag för trafikering och restider som vi fått från ÅF (underlagen till ÅVS) beräknar vi tillgängligheten till arbetsplatser inom 20 och 45 minuter med kollektivtrafik från de alternativa spårutbyggnadernas stationer. Trafikering och restidsvinster med scenario 3 (RB till Arlanda) har vi kodat (i Visum) och beräknat själva, eftersom det inte ingått i någon ÅVS. Vi beräknar det som ett tillägg till scenariot RB StC. Här ingår även utbyggnad till Rimbo och det bussutbud som anpassats till det alternativet, vilket innebär att vissa linjer läggs om/dras in etc. * Tillgängligheten till arbetsplatser har baserats på de markanvändningsscenarier som TRF vill testa (RUFS). Vi antar att tillgängligheten behöver baseras på TRV s RUFS2010 +5% + Stockholmsförhandlingens utbyggnader för att vara konsistent med övriga beräkningar. Beräkningen är gjord på antal arbetsplatser i länet 2030. Vi har dock inte underlag till NO kommunernas planer på extra arbetsplatser i stations-lägena utöver de som finns i RUFS2010 +5%. Underlaget innebär att antalet nåbara arbetsplatser vid Arlanda är för lågt räknade, då de inte tar hänsyn till den utvecklingsplan som tagits fram för Arlandaområdet och som medför att antalet arbetstillfällen där kommer att vara c:a 50 000 år 2030. Vi beräknar inte effekterna av ytterligare tvärförbindelser i regionen (t.ex. tvärbana till Kista, Sollentuna etc.) utan isolerar effekterna av respektive scenario. * För vissa stationslägen och åtgärder kan det innebära minskad tillgänglighet, ex. Molnby. RB Mot Rimbo stannar inte i Molnby. Här kan vi tyvärr inte ta hänsyn till eventuella framtida förändringar som inte finns med i någon ÅVS. Redan beslutade förstärkningar av Roslagsbanan ingår dock.

Tillgänglighetsförändringar för Bällsta station* vissa effekter syns efter 25 minuters restid Antal arbetsställen 1200000 Tillgänglighet till arbetsställen från Bällsta station 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Minuter Dagsläget (2013) Utan åtgärd Roslagsbana Tunnelbana (Åktid + Väntetid) * Övriga urval av stationer, se Bilaga

Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Bällsta station utan åtgärd * Övriga urval av stationer, se Bilaga

Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Bällsta station med utbyggd Roslagsbana * Övriga urval av stationer, se Bilaga

Bostadspriser och betalningsvilja för nyproduktion WSP har egna databaser för hur bostadspriserna utvecklas över tid och hur de skiljer sig mellan olika delar av regionen. Underlaget kommer från Mäklarstatistik och Värderingsdata och bygger på försäljningsdata för bostadsrätter. Genom de många analyser vi gör av bostadsmarknaden, framför allt till bostadsbyggare, har vi bra bedömningar för kvaliteten nyproduktion och vad den är värd för kunderna i olika typer av projekt och lägen. I vissa fall har vi också data för nybyggda projekt inom området som vi använt som referens. Vi har därför gjort bedömningar per stationsläge som bygger på såväl marknadspriserna idag och kvaliteten i nyproduktionen. Beräkningarna av bostadsnytta görs för såväl hela influensområdena med summa Tkr per område, som per bostad och per BOA och BTA. Vi antar att de nya bostadsrätterna är i genomsnitt 78 kvm BOA (genomsnitt för regionens nyproducerade BR), vilket enligt vår modell motsvarar 95 kvm BTA (22% svällfaktor).

Förutsättningar/antagande om totala bostadspriser för nyproduktion idag längs stationer för Gul T-bana Kr, Kvm BOA inkl avgift 70000 Bostadspriser för nyproduktion idag i lägen med Gul T-bana 60 000 63 000 50 000 58 000 56 000 49 000 48 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Norra Danderyd Roslags Näsby Täby Park/Centrum Hägernäs Arninge

Förutsättningar/antagande om totala bostadspriser för nyproduktion idag längs Roslagsbanans stationer Bostadspriser för nyproduktion idag i lägen med Roslagsbana Roslags Näsby Galoppfältet/Täby Park Täby Centrum Täby Kyrkby Tibble Hägernäs Arninge RC Rydbo Åkersberga Åkers Runö Vallentuna Täljö Lindholmen Kragstalund Ormsta Molnby Bällsta Frösunda Rimbo Ekskogen Kårsta Rö 34000 33000 33000 32000 29000 58000 57000 56000 53000 51000 49000 48000 46000 44000 44000 44000 43000 43000 43000 42000 39000 39000 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 Kr, Kvm BOA inkl avgift

Produktionskostnader, byggkostnader och markpriser Produktionskostnader för bostadsbyggande är komplicerat att beräkna. Det finns många källor och alla gör olika typer av beräkningar. Man kan göra olika antaganden för exploateringskostnader, markkostnader, byggherrekostnader etc. Vi har försökt beräkna total produktionskostnad, inkl. själva byggkostnaden (vad det kostar att uppföra 1 kvm BTA bostadshus), byggherrekostnaden, exploateringskostnader, markkostnader, vinst/riskmarginal. Allting exkl. moms. Vi har utgått från statistik från SCB samt Boverkets och ÅFs beräkningar (Marknadsrapport, mars 2015). Bygg- och exploateringskostnaderna (inkl. vinst/riskmarginal på 20 %) har vi differentierat mellan 29 000 kr/kvm (de mest perifera lägena) och 34 000 kr/kvm (redan bebyggda centrumlägen) och 31 500 kr/kvm (däremellan). Avseende markkostnaderna har vi gjort en bedömning per stationsläge. Detta är de svåraste bedömningarna att göra. De antaganden vi gjort nu är framför allt beroende på stationens läge i regionen, inte några ytterligare kvaliteter. De sträcker sig mellan 1 500 kr/kvm (Rimbo) och 15 000 kr/kvm (Täby Park). Totalt innebär detta att de totala produktionskostnaderna varierar mellan ca 30 000 och 50 000 kr/kvm.

Förutsättningar/antaganden om totala produktionskostnader i stationslägen Antagna totala produktionskostnader idag i stationslägen (-500 m) Galoppfältet/Täby Park Norra Danderyd Roslags Näsby Täby Centrum Ensta Täby Kyrkby Hägernäs Vallentuna Åkersberga Ormsta Bällsta Kragstalund Ekskogen Frösunda Lindholmen Åkers Runö Täljö Rydbo Arninge RC Molnby Södra Rö Kårsta Rimbo 49000 47000 47000 46000 45000 45000 44000 42000 42000 39000 39000 39000 36500 36500 36500 36500 36500 36500 36500 35000 33000 33000 32000 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 Kr, Kvm BOA inkl mark

Kommunernas planerade bostadsbyggande och bedömning av tillkommande bostäder per åtgärd Kommunerna har själva summerat vilka bostäder de kommer att bygga inom influensområdet för stationerna (0-500 meter och 500-1000 meter). De har dels angivit vilka planer de har för bostadsbyggande redan idag, utan hänsyn tagen till förbättrad trafikinfrastruktur, dels hur mycket de tror att de kan öka bostadsbyggandet givet den nya åtgärden. Vaxholms kommun har inte angivit några planer för bostadsbyggande givet åtgärderna. I Norrtälje kommun påverkas framför allt Rimbo, som anses ha ett vidare influensområde än 1000 meter från stationen (vilket påverkar bedömningen av markvärdet idag).

Totalt bedömer kommunerna att flest bostäder byggs om Roslagsbanan förlängs 40 000 Bostadsbyggande, i hela Nordost för resp. åtgärd 35 000 16 723 30 000 25 000 20 000 11 985 20 390 15 000 10 000 5 000 8 532 0 Gula linjen Redan planerat RB StC-Arl Tillkommande vid investeringsåtgärd

Täby bedömer att bostadsbyggandet kan öka till nästan det dubbla om Gul T-bana dras till Arninge 18 000 Bostadsbyggande, kommuner vid T-bana Gula linjen 16 000 7 515 14 000 12 000 10 000 8 000 8 532 6 000 4 000 4 470 2 000 0 0 Danderyd Redan planerat Täby Tillkommande vid investeringsåtgärd

Om Roslagsbanan förlängs har det störst relativa effekter på kommunerna längst ut i NO 16 000 Bostadsbyggande, kommuner vid Roslagsbana till Centralen, Rimbo och Arlanda 14 000 5 793 12 000 10 000 8 000 9 390 5 755 6 000 4 000 2 075 5 000 3 100 2 000 2 670 3 000 0 330 Danderyd Täby Österåker Vallentuna Norrtälje Redan planerat Tillkommande vid investeringsåtgärd

Täbys stationslägen Tunnelbana 12 000 Bostadsbyggande i Täbys influensområden, Gul T-bana 10 000 4 558 8 000 6 000 6 712 4 000 2 000 0 2215 342 400 962 800 58 Roslags Näsby Täby Park/Centrum Hägernäs Arninge Redan planerat Tillkommande vid investeringsåtgärd

Täbys stationslägen Roslagsbana 8 000 Bostadsbyggande i Täbys influensområden, förlängd Roslagsbana 7 000 1 800 6 000 5 000 5 620 4 000 3 000 2 000 2 173 1 000 0 342 962 Roslags Näsby 772 Täby Centrum Galoppfältet/Täby Park 400 800 585 320 493 304 Arninge RC Ensta Täby Kyrkby Redan planerat Tillkommande vid investeringsåtgärd

Beräkning av bostadsnytta När vi beräknar bostadsnyttan (eller värdet av den förändrade markanvändningen) gör vi helt enkelt en beräkning av intäkter minus kostnader för bostadsexploateringarna. Nettonyttan är den nytta som tillkommer bostadsexploatören. Vi har utgått från Boverkets antaganden om avgiftsnivå i nyproduktion och en normalränta etc. (675 kr/kvm/år) (Marknadsrapport, mars 2015). Det innebär att betalningsviljan för nyproduktion räknas upp med 11 000 kr/kvm BOA som avser de lån som ligger i bostadsrättsföreningen. Beräkningarna görs för summa investeringen i jämförelsealternativet (redan planerat byggande inom 500 resp. 1000 meters influensområde) och de tre åtgärderna summerat över all nyproduktion (Tkr per stationsläge, kommun och hela åtgärden). Vi bryter också ner summan i Tkr/bostad och Kr/BOA och Kr/BTA). Samtliga priser anges i 2015 års prisnivå. Summering av de två åtgärdernas effekter kan inte göras eftersom det ofta är samma bostäder som planeras i de två åtgärderna (i Täby).

Förlängd T-bana har monetärt något större effekter särskilt i influensområdet i anslutning till stationerna 30 000 000 25 000 000 Bostadsnytta, i hela Nordost för resp. åtgärd 10 586 750 7 616 110 20 000 000 15 000 000 11 795 387 8 340 906 10 000 000 8 006 271 5 000 000 2 004 054 0 4109274 4287933 Gula linjen RB StC-Arl Planerat Summa, Tkr -500 Planerat Summa, Tkr -1000 Tillkommande Summa, Tkr -500 Tillkommande Summa, Tkr -1000

Ett enda stationsläge i Danderyd Norra Danderyd vid nuvarande Norra Rinkeby får stora nyttoeffekter 20 000 000 Bostadsnytta per kommun, T-bana Gula linjen 18 000 000 7 417 378 16 000 000 14 000 000 12 000 000 10 000 000 8 000 000 3 169 372 5 214 815 6 000 000 4 000 000 2 000 000 6 580 572 2 002 260 4 108 026 0 Danderyd Täby Planerat Summa, Tkr -500 Planerat Summa, Tkr -1000 Tillkommande Summa, Tkr -500 Tillkommande Summa, Tkr -1000

18 000 000 Bostadsnytta per kommun, Roslagsbana Centralen, Rimbo och Arlanda 16 000 000 14 000 000 12 000 000 2 370 574 5 432 720 10 000 000 8 000 000 6000000 4000000 2000000 0 4918524 3246595 1036525 487142 2421044 3223506 1887522 962417 811122 615225 253305 585000 0 Täby Österåker Vallentuna Norrtälje Planerat Summa, Tkr -500 Planerat Summa, Tkr -1000 Tillkommande Summa, Tkr -500 Tillkommande Summa, Tkr -1000

Täbys stationslägen Tunnelbana 16 000 000 Bostadsnytta i Täbys influensområden, Gul T-bana 14 000 000 12 000 000 10 000 000 8 000 000 6 000 000 4 000 000 2 000 000 0 Roslags Näsby Täby Park/Centrum Hägernäs Arninge Planerat Summa, Tkr -500 Planerat Summa, Tkr -1000 Tillkommande Summa, Tkr -500 Tillkommande Summa, Tkr -1000

Täbys stationslägen Roslagsbana 7 000 000 Bostadsnytta i Täbys influensområden, förlängd Roslagsbana 6 000 000 5 000 000 4 000 000 3 000 000 2 000 000 1 000 000 0 Roslags Näsby Täby Centrum Galoppfältet/Täby Park Arninge RC Ensta Täby Kyrkby Planerat Summa, Tkr -500 Planerat Summa, Tkr -1000 Tillkommande Summa, Tkr -500 Tillkommande Summa, Tkr -1000

Bostadsnyttan per bostad ökar kraftigast för T-bana Gula linjen där tillgängligheten till arbetsmarknaden i södra Täby ökar med upp till 25 % 2 000 Bostadsnytta, i hela Nordost för resp. åtgärd 1 800 1 868 1 600 1 400 1 200 1 000 800 954 600 400 717 603 200 0 Gula linjen Planerat Tkr/bostad Tillkommande Tkr/bostad RB StC-Arl

Bostadsnyttan per bostad blir högst i Danderyd, som redan innan åtgärden har höga bostadsvärden 2 500 Bostadsnytta per kommun, T-bana Gula linjen 2 000 2 181 1 500 1 521 1 681 1 000 500 716 0 Danderyd Planerat Tkr/bostad Tillkommande Tkr/bostad Täby

Även förlängd Roslagsbana ger stort utslag i nytta per byggd bostad relativt sett bäst i Vallentuna 1 600 Bostadsnytta per kommun, Roslagsbana Centralen, Rimbo och Arlanda 1 400 1 200 1 347 1 000 985 800 867 600 734 400 540 200 325 195 310 0 Täby Österåker Vallentuna Norrtälje Planerat Tkr/bostad Tillkommande Tkr/bostad

Täbys stationslägen Tunnelbana 2 500 Bostadsnytta i Täbys influensområden, Gul T-bana 2 000 1 500 1 000 500 0 Roslags Näsby Täby Park/Centrum Hägernäs Arninge Planerat Tkr/bostad Tillkommande Tkr/bostad

Täbys stationslägen Roslagsbana 3 000 Bostadsnytta i Täbys influensområden, förlängd Roslagsbana 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Roslags Näsby Täby Centrum Galoppfältet/Täby Park Planerat Tkr/bostad Arninge RC Ensta Täby Kyrkby Tillkommande Tkr/bostad

Beräkningar av bostadsnytta per BOA och BTA (kr) 30 000 Bostadsnytta per kommun, T-bana Gula linjen 27 964 25 000 20 000 19 500 22 960 21 550 17 694 15 000 16 011 10 000 5 000 9 182 7 539 0 Danderyd Planerat Kr/BOA Planerat Kr/BTA Tillkommande Kr/BOA Tillkommande Kr/BTA Täby

Beräkningar av bostadsnytta per BOA och BTA (kr) 20 000 Bostadsnytta per kommun, Roslagsbana Centralen, Rimbo och Arlanda 18 000 16 000 17 270 14 000 14 179 12 000 12 626 10000 8000 6000 4000 2000 11 117 9 127 6 920 5 681 9 414 7 729 4 170 3 424 10 367 2 500 2 053 3 980 3 268 0 Täby Österåker Vallentuna Norrtälje Planerat Kr/BOA Planerat Kr/BTA Tillkommande Kr/BOA Tillkommande Kr/BTA

Täbys stationslägen Tunnelbana 35 000 Bostadsnytta i Täby per influensområde, Gul T-bana 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Roslags Näsby Täby Park/Centrum Hägernäs Arninge Planerat Kr/BOA Planerat Kr/BTA Tillkommande Kr/BOA Tillkommande Kr/BTA

Täbys stationslägen Roslagsbana 40 000 Bostadsnytta i Täby per influensområde, förlängd Roslagsbana 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Roslags Näsby Täby Centrum Galoppfältet/Täby Park Arninge RC Ensta Täby Kyrkby Planerat Kr/BOA Planerat Kr/BTA Tillkommande Kr/BOA Tillkommande Kr/BTA

Vad blir bostadsnyttan med utbyggd infrastruktur? Gul Tunnelbana Värde/bostad JA Värde/bostad utbyggt Värdeökning/ bostad* Total bostadsnytta Danderyd 1,52 mkr 2,18 mkr 0,66 mkr 9,75 mdkr Täby 0,72 mkr 1,68 mkr 0,96 mkr 12,63 mdkr Summa 0,72 mkr 1,87 mkr 1,15 mkr 22,38 mdkr Utbyggd Roslagsbana Värde/bostad JA Värde/bostad utbyggt Värdeökning/ bostad* Total bostadsnytta Norrtälje/Rimbo 0,20 mkr 0,31 mkr 0,12 mkr 0,96 mdkr Täby 0,87 mkr 1,35 mkr 0,48 mkr 7,80 mdkr Vallentuna 0,33 mkr 0,98 mkr 0,66 mkr 5,67 mdkr Österåker 0,54 mkr 0,73 mkr 0,19 mkr 1,52 mdkr Summa 0,60 mkr 0,95 mkr 0,35 mkr 15,96 mdkr * Värdeökningen är skillnaden på värdet för bostadsbeståndet/antal bostäder mellan JA och vid utbyggd infrastruktursatsning.

Slutsatser En ny tunnelbana till Arninge får naturligtvis stor betydelse för såväl tillgänglighet och bostadsnytta i framför allt Täby kommun. Men effekterna av tunnelbanan syns sannolikt i flera kommuner, som får högre tillgänglighet. De totala effekterna uppgår till ca 22,4 miljarder. Förlängningen av Roslagsbanan till Stockholms Central (och Rimbo) och Arlanda är värd 16,0 miljarder och har också störst effekter för Täby kommun, såväl totalt sett (många bostäder planeras) som per bostad och per kvm (hög prisnivå). Kommunernas beräkningar av hur mycket bostäder som är möjliga att bygga med ny infrastruktur är centrala för beräkningen av den totala bostadsnyttan. De har betydligt större effekter på den totala nyttan (i mdkr räknat) än förbättringen av tillgängligheten, som i många stationslägen bara påverkar betalningsviljan för nyproduktion marginellt. Hur kommunerna gjort den bedömningen varierar säkert. Egentligen borde effekten av den förbättrade tillgängligheten för influensområdena ligga till grund för bedömningen av möjligt bostadsbyggande och så har sannolikt inte varit fallet. I några fall får de planerade åtgärderna t.o.m. lite negativa effekter på tillgängligheten. Men i flera stationslägen påverkas tillgängligheten till arbetsmarknaden betydligt och där får vi stora positiva effekter.

Bilagor 1. Tillgänglighetsberäkningar, beskrivning 2. Känslighetsanalys, Tillgänglighet till Arlanda 3. Diagram med tillgänglighetsförbättringar per stationsläge (urval av stationer) 4. Kartor med tillgänglighetsförbättringar per stationsläge (urval av stationer)

Tillgänglighetsberäkningar Vid beräkningarna summeras de arbetsställen som man når från en punkt (centralpunkt inom det basområde/trafikzon där stationen ligger) inom 20 minuter med kollektivtrafik (alla typer) vid dygnets maxtimme (morgonrusningen). I vissa perifera lägen använder vi 45 minuters intervall. Då tar man både hänsyn till restiden, trafikeringen och väntetiden (om det är kvartstrafik från en station så beräknas väntetiden till 7,5 minuter). Vi har däremot inte tagit hänsyn till gångtiden inom områdena/trafikzonerna, som man gör ibland när man beräknar restid från dörr till dörr. Därmed är inte tillgängligheten underestimerad. Antalet arbetsställen är en prognos av hur det ser ut i länet år 2030 enl. RUFS2010 + 5% + de förändringar i markanvändning som sker med redan beslutade åtgärder inom Stockholmsförhandlingen (ex. Gul linje till Arenastaden). Ibland innebär dessa förändringar minskad tillgänglighet till följd av s.k. scip-stop eller förändrade bussförbindelser. För att beräkna förändring till följd av åtgärderna har vi gått på de restidsförändringar som ÅVFerna som ÅF gjort för T-banan och RB till Stockholms Central och Rimbo. För Arlandagrenen finns ingen motsvarande ÅVF där har vi gjort egna beräkningar i Visum.

Känslighetsanalys, Tillgänglighet till Arlanda Eftersom vi inte har rätt utgångsvärde och målvärde för antal Arbetsplatser på Arlanda och Roslagsbanans förlängning dit skapar möjligheter att nå en betydligt större arbetsmarknad gör vi en känslighetsanalys för en utökad arbetsmarknad på Arlanda. De data vi har i våra modeller utgår från antalet beräknade arbetsplatser i RUFS 2010 och dess prognoser för markanvändning fram till och med 2030. Till detta läggs 5 % för ökat antal sysselsatta i regionen fram till 2035 och de förändringar som sker i och med redan beslutade infrastrukturåtgärder (förstärkning av Roslagsbanan samt Stockholmsförhandlingen). Antalet arbetsplatser ökar från 12 500 år 2010 till 17 500 år 2035 en ökning med ca 35 % på 25 år. Idag har Arlanda uppskattningsvis omkring 22 000 arbetsställen och enligt utvecklingsplanen för Arlanda kommer 50 000 arbetstillfällen finnas där år 2030 en ökning med hela 127 %. Om vi tar hänsyn till den planerade tillväxten av antal arbetsställen på Arlanda och räknar bostadsnyttan för Molnby station så ökar tillgängligheten till arbetsställen från stationen med 67 % och effekten på bostadspriserna ökar därmed med ungefär 11 %. För den totala bostadsnyttan för Molnby station innebär det att nettonyttan växer med 6,5 %, med 56 Mkr, från 862 till 918 Mkr. Om tillväxten på Arlanda inte skulle nå upp till målsättningen 50 000 arbetsställen, utan stanna på 30 000, försvinner skillnaden mellan beräkningarna.

Antal arbetsställen 1200000 Tillgänglighet till arbetsställen från Täby Centrums station 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Minuter Dagsläget (2013) Utan åtgärd Roslagsbana Tunnelbana (Åktid + Väntetid)

Antal arbetsställen 1200000 Tillgänglighet till arbetsställen från Galoppfältet/Täby Parks station 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Minuter Dagsläget (2013) Utan åtgärd Roslagsbana Tunnelbana (Åktid + Väntetid)

Antal arbetsställen 1200000 Tillgänglighet till arbetsställen från Täby Kyrkbys station 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Minuter Dagsläget (2013) Utan åtgärd Roslagsbana Tunnelbana (Åktid + Väntetid)

Antal arbetsställen 1200000 Tillgänglighet till arbetsställen från Hägernäs station 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Minuter Dagsläget (2013) Utan åtgärd Roslagsbana Tunnelbana (Åktid + Väntetid)

Antal arbetsställen 1200000 Tillgänglighet till arbetsställen från Arninge station 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Minuter Dagsläget (2013)* Utan åtgärd Roslagsbana Tunnelbana (Åktid + Väntetid) * Arninge har idag ett antal busslinjer som inte trafikerar området 2030

Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Täby Centrum station utan åtgärd

Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Täby Centrum station med utbyggd Gul T-bana

Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Galoppfältet/Täby Park station utan åtgärd

Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Täby Park station med utbyggd Roslagsbana

Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Hägernäs station utan åtgärd

Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Hägernäs station med utbyggd Gul T-bana

Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Täby Kyrkby station utan åtgärd

Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Täby Kyrkby station med utbyggd Roslagsbana

Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Arninge utan åtgärd

Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Arninge station med utbyggd Gul T-bana

Områden i Stockholmsregionen som nås med olika restid från Arninge station med utbyggd Roslagsbana

Beräkning av bostadsnyttor Täby kommun. Underlag Sverigeförhandlingen Arbetsmaterial 2015-09-07 A R B E T S M A T E R I A L Täby kommun 2015-09-07 1

Innehåll Sammanfattning A R B E T S M A T E R I A L Bakgrund Betalningsvilja för bostäder idag Skattade tillgänglighetsförändringar Bostadsutvecklingsscenarier och möjlig utbyggnadstakt Beräkning av bostadsnytta Täby kommun 2015-09-07 2

Sammanfattning Förlängning av gul linje till Täby via Danderyd medför betydande tillgänglighetsförbättringar i Täby. Tillgänglighetsförbättringarna skattas till ca 120 000 240 000 1. A R B E T S M A T E R I A L Förlängning av Roslagsbanan till city och Arlanda beräknas ge mer blygsamma förbättringar, i storleksordningen 10 000 80 000 personer. Danderyds kommun har formulerat två scenarier för bostadsutveckling kopplat till om tunnelbanan eller Roslagsbanan byggs ut: 7 500 bostäder med gul linje till Täby och 5 800 bostäder vid förlängning av Roslagsbanan till city och Arlanda Med utgångspunkt från lokala marknadsvillkor beräknas utbyggnadstiden vara ca 25 år för de bostäder som är lokaliserade i centrala Täby ( stadskärnan ). Allt högre årliga volymer kan förväntas i takt med att området blir tätare och antalet nya hushåll ökar. Betalningsviljan i nuläget för nyproducerade bostäder är hög, ca 34 000 61 000 kr/kvm beroende på område. Sammantaget visar beräkningar att betalningsviljan ökar med 2 628 8 143 kr/kvm vid utbyggnad av tunnelbanan och 675 4 953 kr/kvm för alternativt förlängd Roslagsbana till city och Arlanda. Totalt beräknas de ökade fastighetsvärdena uppgå till 2,9 miljarder kr vid tunnelbaneutbyggnad och 1,1 miljarder vid förlängning av Roslagsbanan. 1 Antal personer i dagbefolkningen som kan nås från utvecklingsområdets mittpunkt inom 30 minuter med kollektivtrafik, se mer om tillgänglighetsmåttet på sidan 15. Täby kommun 2015-09-07 3

Bakgrund Täby har formulerat två alternativa scenarier för bostadsutveckling med hänsyn till att kollektivtrafiken byggs ut antingen genom förlängning av gul linje från Solna via Danderyd ut till Arninge eller att Roslagsbanan förlängs till city och till Arlanda. I det fall tunnelbanan byggs ut har en bostadspotential om ca 7 500 bostäder identifierats och om Roslagsbanan förlängs är potentialen 5 800 enligt kommunens sammanställning. Samtidigt finns omfattande planer på bostadsutveckling som löper utan hänsyn till dessa två alternativa infrastruktursatsningar, som totalt summerar till ca 9 400 bostäder (benämns i rapporten bostäder i pågående planering). Evidens har fått i uppdrag att analysera vilken bostadsnytta som uppstår om infrastrukturen byggs ut enligt något av de två alternativen samt att analysera hur de lokala marknadsvillkoren påverkar utbyggnadens genomförbarhet är den skisserade utbyggnadstakten rimlig eller inte? Som underlag för beräkningarna krävs skattning av hur tillgängligheten förändras. SLL har inte varit villiga att lämna ifrån sig data, mer än preliminära grafiska bilder. Därför har skattningar gjorts utifrån kända data om nuläget samt från modellering av tidigare beslutade infrastruktursatsningar i länet. A R B E T S M A T E R I A L Täby kommun 2015-09-07 4

Gul linjes förlängning till Arninge ger både effektiv förbindelse till city och till Solna. Roslagsbanans förlängning till city betyder tidsvinster för Täby. Rita egen karta med stopp i Danderyds Arninge kyrka på väg till Arninge Täby centrum Roslags Näsby Danderyds kyrka Mörby centrum Danderyds sjukhus Hägernäs Gul linje planeras öppnas år 2022 och sträcker sig från Odenplan till Solna station. En förlängning av gul linje kan tänkas ansluta till röd linje vid Danderyds sjukhus och/eller Mörby centrum för att därefter sträckas vidare ut till Täby centrum och Arninge. Sträckningen ger Täby både en förbindelse direkt till city och en koppling till arbetsområdena i Solna. Roslagsbanans förlängning till city medför att tidsförluster i omstigningspunkten vid Östra station / Tekniska högskolan kan minskas. Förlängningen till Arlanda ger tillgång till det förhållandevis stora arbetsplatsområdet kring Arlanda. Samtidigt kommer restiden vara relativt lång från centrala Täby, vilket minskar nyttan, värdepåverkan för bostäder har visat sig signifikant vid total restid om 30 minuter, vilket kan vara svårt att uppnå. A R B E T S M A T E R I A L Principiell illustration (Evidens) av möjliga stationslägen för gul linje. Andra benämningar på stationerna kan förekomma. Täby kommun 2015-09-07 5

9 390 bostäder i pågående planering och potential för 7 515 bostäder med tunnelbana och 5 793 med förlängd Roslagsbana city-arlanda Basområde Pågående planering Bostadspotential T-bana Roslagsbana City- Arlanda A R B E T S M A T E R I A L Täby kommun 2015-09-07 Indelning i basområden och markering av utbyggnadsområden. Källa: Evidens, SLL och Täby kommun. 6 Näsbyparks centrum 210 Näsby slott 250 Östra Näsbypark 14 Näsbydal 342 342 Grindtorp 1 581 1 581 Täby centrum 772 592 592 Åkerby industriomr 320 1 350 1 350 Norra Bergtorp 5 300 Marknadsvägen 450 450 Åkerbyvägen 320 585 585 Södra Viggbyholm 80 Norra Hägernäs 50 Södra Hägernäs 8 2 215 Arninge arbetsomr 800 400 400 Arninge arbetsomr Östra Roslags-Näsby 227 Västra Roslags-Näsby 735 Täby Kyrka 304 493 TOTALT 9 390 7 515 5 793

Betalningsvilja för bostäder idag A R B E T S M A T E R I A L Betalningsviljan för nyproducerade hyresrätter och bostadsrätter kan beräknas från observerade priser. Det finns två huvudsakliga tillvägagångssätt för att beräkna hushållens betalningsvilja för nyproducerade bostadsrätter och hyresrätter: Den första metoden innebär att man utgår från observerade priser på bostadsrätter med väl specificerade kvaliteter och därefter tillämpar en väl beprövad statistisk-matematisk teknik för att med dessa priser som underlag skatta hushållens betalningsvilja för nyproducerade bostadsrätter och hyresrätter. Evidens har med framgång tillämpat denna teknik vid ett flertal tillfällen. Den andra metoden innebär att man med en särskild frågeteknik vänder sig med frågor till hushållen i den relevanta marknaden. Även denna teknik har Evidens tillämpat i ett flertal undersökningar. Båda metoderna ger samma resultat. Den första metoden är dock kostnadseffektivare men förutsätter att det finns relevant jämförelsemiljö med likvid borättsmarknad. Betalningsviljan är ungefär densamma för bostadsrätter som för hyresrätter. Detta har Evidens visat i ett flertal undersökningar. Täby kommun 2015-09-07 7

Södra Viggbyholm Näsby slott Gripsvall Östra Roslags-Näsby Lahäll Täby Kyrka Norra Ellagård Västra Näsbypark Norra Viggbyholm Östra Näsbypark Södra Hägernäs Täby centrum Grindtorp Viggbygärdet Örnstigen Mellersta Viggbyholm Näsbyparks centrum Visinge Midgård Näsbydal Lansen Norra Gribbylund Åkerby industriomr Östra Täby Kyrkby Sveavägen Norra Hägernäs Vallatorp Åkerbyvägen Marknadsvägen Gribbylunds centrum Höga bostadsrättspriser i sjönära lägen i Täby och stora variationer mellan näraliggande områden 60 000 Pris bostadsrätter, juni 2015 kr/kvm vid avgift 650 kr/kvm/år A R B E T S M A T E R I A L 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Källa: Valuegard och Evidens. Täby kommun 2015-09-07 8

2004:1 2004:4 2005:3 2006:2 2007:1 2007:4 2008:3 2009:2 2010:1 2010:4 2011:3 2012:2 2013:1 2013:4 2014:3 2015:2 1996:4 1997:4 1998:4 1999:4 2000:4 2001:4 2002:4 2003:4 2004:4 2005:4 2006:4 2007:4 2008:4 2009:4 2010:4 2011:4 2012:4 2013:4 2014:4 2015:4 2016:4 2017:4 2018:4 2019:4 2020:4 2021:4 2022:4 2023:4 2024:4 2025:4 Kr/kvm Kr/kvm Bostadspriserna i Täby korrelerar väl med de i Stockholms närförort. Trendframskrivning pekar på att priserna stiger med drygt 25 procent på 10 år Befolkning + Lägenhetsstock - Ränta - Finansiellt netto + Bostadsrättspris Faktiskt pris, skattat pris och prognos i Stockholms närförort 1996:4-2025:4. Fasta priser 2015:2 65 000 60 000 A R B E T S M A T E R I A L 50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 Bostadsrättspriser i Täby, Stockholm närförort och Stockholm periferi 55 000 50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 0 Stockholm närförort Stockholm periferi Täby Källa: Evidens och Värderingsdata. Huvudscenario Optimistisk prognos Faktiskt pris Pessimistisk prognos Skattat pris Trendframskrivning Täby kommun 2015-09-07 9

Betalningsviljan idag för nyproducerade bostadsrätter bedöms uppgå till ca 53 000 kr/kvm Beräknad betalningsvilja kr/kvm (vid avgift 650 kr/kvm/år) för nyproducerade bostadsrätter i utvecklingsområdet BAS-område Betalningsvilja 2015:2 (genomsnitt för närområdet) Särskilda kvaliteter Nyproduktionsfaktor Summa betalningsvilja kr/kvm för nyproducerad bostadsrätter 2015:2 Prognos: Långsiktig trend Betalningsvilja kr/kvm för nyproducerade bostadsrätter år 2025:4 Södra Viggbyholm 54 800 3 000 3 000 60 800 (+24,5%) 68 230 Näsby slott 52 570 3 000 3 000 58 570 (+24,5%) 65 450 Gripsvall 47 260 3 000 3 000 53 260 (+24,5%) 58 840 Östra Roslags-Näsby 46 140 3 000 3 000 52 140 (+24,5%) 57 440 Lahäll 46 010 3 000 3 000 52 010 (+24,5%) 57 280 Täby Kyrka 45 390 3 000 3 000 51 390 (+24,5%) 56 510 Norra Ellagård 45 370 3 000 3 000 51 370 (+24,5%) 56 490 Västra Näsbypark 44 430 3 000 3 000 50 430 (+24,5%) 55 320 Norra Viggbyholm 42 960 3 000 3 000 48 960 (+24,5%) 53 490 Östra Näsbypark 42 930 3 000 3 000 48 930 (+24,5%) 53 450 Södra Hägernäs 42 710 3 000 3 000 48 710 (+24,5%) 53 170 Täby centrum 42 410 3 000 3 000 48 410 (+24,5%) 52 800 Grindtorp 40 070 3 000 3 000 46 070 (+24,5%) 49 890 Viggbygärdet 39 620 3 000 3 000 45 620 (+24,5%) 49 330 Örnstigen 39 350 3 000 3 000 45 350 (+24,5%) 48 990 Mellersta Viggbyholm 38 930 3 000 3 000 44 930 (+24,5%) 48 470 Näsbyparks centrum 38 020 3 000 3 000 44 020 (+24,5%) 47 330 Visinge 37 090 3 000 3 000 43 090 (+24,5%) 46 180 Midgård 36 160 3 000 3 000 42 160 (+24,5%) 45 020 Näsbydal 35 610 3 000 3 000 41 610 (+24,5%) 44 330 Lansen 35 530 3 000 3 000 41 530 (+24,5%) 44 230 Norra Gribbylund 35 200 3 000 3 000 41 200 (+24,5%) 43 820 Åkerby industriomr 34 390 3 000 3 000 40 390 (+24,5%) 42 820 Östra Täby Kyrkby 33 460 3 000 3 000 39 460 (+24,5%) 41 660 Sveavägen 33 350 3 000 3 000 39 350 (+24,5%) 41 520 Norra Hägernäs 33 210 3 000 3 000 39 210 (+24,5%) 41 350 Vallatorp 31 120 3 000 3 000 37 120 (+24,5%) 38 740 Åkerbyvägen 30 710 3 000 3 000 36 710 (+24,5%) 38 230 Marknadsvägen 29 810 3 000 3 000 35 810 (+24,5%) 37 110 Gribbylunds centrum 28 180 3 000 3 000 34 180 (+24,5%) 35 080 Källa: Evidens och Valuegard. Täby kommun 2015-09-07 10 Betalningsviljan för nyproducerade bostadsrätter i Täby kommun bedöms vara mellan ca 60 800 kr/kvm och 34 180 vid en avgift till föreningen om 650 kr/kvm/år. Avgiften om 650 kr/kvm/år består av 350 kr/kvm/år för drift och underhåll och 300 kr/kvm/år som avser räntekostnader för föreningens lån, vilket vid en räntenivå om 3 procent motsvarar 10 000 kronor. Detta betyder att en bostadsutvecklare har en intäkt som mest i Täby om ca 70 800 kr/kvm (60 800 kr/kvm + 10 000 kr/kvm) A R B E T S M A T E R I A L

Kr/kvm Priser för bostadsrätter i länet varierar från knappt 5 000 kr/kvm till drygt 100 000 kr/kvm 120 000 Percentiler för bostadsrättspriser A R B E T S M A T E R I A L 104 374 100 000 80 000 72 199 60 000 54 506 45 827 40 000 20 000 33 831 29 624 25 792 22 488 18 020 39 184 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Täby kommun 2015-09-07 11

Skattat pris, kr/kvm Modell för Stockholms län förklarar över 90 procent av variationen i bostadspriser god skattning för de stora utvecklingsområdena i Täby Modell har utvecklats som återger variation i betalningsvilja för flerbostadshus med utgångspunkt från följande faktorer: Tillgänglighet, kollektivtrafik (dagbefolkning 30 minuter) Andel ägt boende (%) Avstånd till vatten (m) Antal butiker, restauranger, kultur, service och livsmedel Centralitet (avstånd till city, m) Total förvärvsinkomst inom 2 000 m (Mkr) Påtaglig vattenkontakt (ja/nej) Snittarea (kvm) kontrollvariabel Avgift (kr/kvm/år) kontrollvariabel Modellen har en förklaringsgrad om 0,92 och omfattar samtliga basområden i Stockholms län. Betalningsviljan för bostadsrätter i basområdena där störst bostadspotential har identifierats (Täby centrum, Grindtorp, Södra Hägernäs och Åkerby industriområde) skattas relativt väl av modellen. Modellen är skattad med utgångspunkt från prisdata från november 2014 (data från Valuegard) och skattningarna ska därför räknas upp med prisutveckling sedan dess. 100000 80000 60000 40000 20000 0 Grindtorp Södra Hägernäs Täby centrum Åkerby industriområde 0 20000 40000 60000 80000 100000 Faktisk pris, kr/kvm A R B E T S M A T E R I A L Täby kommun 2015-09-07 12

Skattade tillgänglighetsförändringar Nedanstående scenario för investeringar i kollektivtrafiknätet har använts som underlag för beräkning av förändrad tillgänglighet fram till 2025 A R B E T S M A T E R I A L Tvärbanan: Solnagrenen Klart Tvärbanan: Sickla Klart Mälarbanan Klart Citybanan Klart Spårväg City Klart Tvärbanan: Kistagrenen Klart Tunnelbanenätet: Odenplan-Arenastaden Klart Tunnelbanenätet: Akalla-Barkarby Klart Tunnelbanenätet: Kungsträdgården Nacka Kungsträdgården Gullmarsplan/Söderort Klart ÅR 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Tvärbanan 2009-2020 Citybanan 2009-2017 Spårväg City 2012-2018 Tunnelbanenätet 2016-2025 Mälarbanan 2012-2016 Täby kommun 2015-09-07 13

Täby har jämfört med övriga länet förhållandevis svag tillgänglighet och planerade investeringar gynnar andra kommuner mer än Täby Antal personer 1 Tillgänglighet är beräknad per basområde, här anges medeltal för de basområden som respektive kommun eller kommundel består av. 2 Prognos enligt scenario med beslutade investeringar, se föregående sida. Täby kommun 2015-09-07 Källa: WSP/SLL och Evidens. Tillgänglighet i medeltal 1 för kommun el kommundel, antal personer inom 30 min i dagbefolkning idag och 2030 2 Gamla stan - City-omr Vasastads-omr Södermalms-omr Kungsholms-omr Östermalms-omr STOCKHOLM SOLNA SUNDBYBERG Söderort Västerort DANDERYD HUDDINGE LIDINGÖ SOLLENTUNA NACKA JÄRFÄLLA TYRESÖ BOTKYRKA TÄBY HANINGE UPPLANDS VÄSBY SALEM SÖDERTÄLJE EKERÖ ÖSTERÅKER VALLENTUNA UPPLANDS-BRO SIGTUNA VÄRMDÖ NYKVARN NYNÄSHAMN VAXHOLM NORRTÄLJE 14 0 200 000 400 000 600 000 800 000 Antal personer i dagbefolkningen Idag koll 30 min Delta koll 30 min A R B E T S M A T E R I A L

Variationen i tillgänglighet är stor i Täby, men centrala delar mindre tillgängliga än kommuner med motsvarande avstånd till city A R B E T S M A T E R I A L Kommentar till använt tillgänglighetsmått Tillgänglighetsmåttet som används i Evidens modell för att skatta betalningsvilja för bostäder (se sidan 12) är antal personer i dagbefolkning som nås inom 30 minuter med kollektiva färdmedel inklusive gångtid från ett basområdes mittpunkt. I Täby är variationen i tillgänglighet med kollektivtrafik stor, som högst ca 235 000 personer (Roslags Näsby) till som lägst ca 4 000 personer (Arninge). Medelvärdet för samtliga basområden i Täby är ca 41 000 personer. Tillgänglighet idag med kollektivtrafik, antal personer i dagbefolkning inom 30 minuter. Källa: Evidens, SLL, WSP. Täby kommun 2015-09-07 15

Antal Antal Skattade förbättringar av tillgängligheten vid tunnelbanestationerna om ca 120 000 240 00 personer 800 000 700 000 600 000 Kollektiv tillgänglighet till dagbefolkningen inom 30 minuter Tillgänglighet idag, befintliga stationer y = -32683x + 704923 R² = 0,8877 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 Tillgänglighetsförbättring i ett urval av punkter med investering i tunnelbana A R B E T S M A T E R I A L 500 000 Skattad tillgänglighet jmf tillgänglighet idag 200 000 0 400 000 300 000 Tillgänglighet idag Tillgänglighet med tunnelbana 200 000 100 000 0 Beräknad genomsnittsförbättring i ett urval andra punkter är knappt 400 000 Beräkningar av tillgängligeten 2030 bygger förutom på tunnelbaneinvesteringar även på andra investeringar, som exempelvis Citybanan Till detta ska även befolknings- och sysselsättningstillväxt läggas, vilket påverkar estimaten i positiv riktning Täby kommun 2015-09-07 16

Flera av utbyggnadsområdena ligger utanför bedömt influensområde för tunnelbanan Basområde Tillgänglighet idag Tillgänglighet skattad med gul linje Östra Roslags-Näsby 234 795 351 973 Västra Roslags-Näsby 234 574 351 973 Näsbydal 154 429 351 973 Station Roslags Näsby A R B E T S M A T E R I A L Grindtorp 62 441 318 395 Täby centrum 76 966 318 395 Åkerby industriomr 71 274 318 395 Norra Bergtorp 61 166 318 395 Täby centrum Marknadsvägen 53 212 318 395 Åkerbyvägen 45 557 318 395 Åva 63 736 318 395 Norra Hägernäs 43 475 251 239 Södra Hägernäs 30 031 251 239 Arninge arbetsomr 16 732 184 083 Arninge arbetsomr norra 16 732 184 083 Hägernäs Arninge Näsby slott 32 224 44 849 Nytorp 81 190 181 005 Östra Näsbypark 33 884 57 842 Bergtorps industriomr 33 252 81 338 Södra Viggbyholm 30 311 57 472 Viggbygärdet 46 926 134 376 Utanför influensområde Viggbyholms industriomr 55 523 142 170 Södra Gribbylund 58 889 148 123 Täby Kyrka 40 888 143 186 Täby kommun 2015-09-07 17

Skattning av ökad tillgänglighet vid förlängning av Roslagsbanan till city och Arlanda ger tillgänglighetsförbättringar om 10 000 80 000 personer +12 000 +30 000 Till Arlanda Omstigningen mellan Roslagsbanan och tunnelbanan vid Östra Station/Tekniska högskolan betyder en tidsförlust om ca 5-7 minuter i form av gångtid och väntetid. Studie av hur tillgängligheten faller längs Roslagsbanans stationer visar att i Täbys utkanter motsvarar ca 7 minuter en förändring av tillgängligheten med ca 12 000 personer. Mellan två knutpunkter, som Mörby och Roslags Näsby är förändringen större, ca 80 000 personer. I de centrala delarna av Täby skattas förändringen till ca 30 000. A R B E T S M A T E R I A L +80 000 +30 000 Täby kommun 2015-09-07 Till city Till city 18

Bostadsutvecklingsscenarier och möjlig utbyggnadstakt Täby har utvecklat två scenarier för bostadsutveckling, ett under förutsättning att tunnelbana byggs ut till Arninge och ett där Roslagsbanan förlängs till city och Arlanda. Dessutom finns en stor mängd bostäder som planeras utan hänsyn till infrastrukturutbyggnad: A R B E T S M A T E R I A L Pågående planering: 9 300 bostäder Potential vid utbyggd tunnelbana: 7 515 bostäder Potential vid förlängd Roslagsbana till city och Arlanda: 5 793 Evidens har utvecklat modeller för att skatta möjlig byggtakt i relation till den lokala marknadens efterfrågan 1 Med hjälp av dessa modeller är det möjligt att skatta förväntad byggtakt i utvecklingsområdena i Täby 1 Se rapporten http://www.evidensgruppen.se/sites/default/files/finansiering%20och%20bostadsbyggande.pdf Täby kommun 2015-09-07 19

Antal Utmanande byggtakt när framförallt Täby park ska börja byggas. Det planerade byggandet antas vara färdigställt när bostadspotentialen värderas 1600 Bostadsbyggande fördelat på småhus och lägenheter i flerbostadshus A R B E T S M A T E R I A L 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 Flerbostadshus Småhus Planerat Bostadspotential Genomsnitt per år Täby kommun 2015-09-07 20

Bostadsbyggandet i storstadsregionerna: Prisnivå och politiska mål förklarar mycket av skillnaderna i byggtakt. Byggtakten i Täby något låg i förhållande till pris Årligt flerbostadshusbyggande per 1000 inv 2005-2012 6,0 Generellt samband mellan bostadsbyggande och prisnivå i kommuner i storstadsregionerna A R B E T S M A T E R I A L 5,0 Solna Politisk potential 4,0 Sigtuna Lund Stockholm 3,0 Upplands-Bro Malmö Lomma Sollentuna Nacka y = 0,00007x + 0,1982 R² = 0,53 2,0 1,0 0,0 Alingsås Järfälla Täby Göteborg Burlöv Kungälv Staffanstorp Haninge Värmdö ÖsteråkerUpplands-Väsby Kävlinge Stenungsund Nynäshamn SalemVallentuna Mölndal Botkyrka Nykvarn Huddinge Kungsbacka Norrtälje HärrydaÖckerö Eslöv Vellinge Södertälje Tyresö Skurup Trelleborg Ale Lerum Partille Vaxholm Höör Tjörn Ekerö Lilla Edet Svedala Sundbyberg Lidingö Danderyd 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 Bostadsrättspris kr/kvm 2013 Källa: SCB, Mäklarstatistik och Evidens Täby kommun 2015-09-07 21

1 10 19 28 37 46 55 64 73 82 91 100 109 118 127 136 145 154 Antal bostäder Stor del av allt byggande i Stockholms län på få planområden mer än hälften av allt byggande har skett i 10 planområden 700 Antal bostäder i flerbostadshus per planområde och år, medeltal 2003-2013 A R B E T S M A T E R I A L 600 500 400 300 200 100 0 55% 80% Planområde De 10 planområdena där det byggs mest står för 55% av det totala byggandet i länet 55% av länets totala byggande av bostäder i flerfamiljshus Källa: SCB, SLL och Evidens Täby kommun 2015-09-07 22

Västra Kungsholmen Hammarby Sjöstad Liljeholmen Telefonplan Mariehäll Kvarnholmen Fruängen Silverdal Ursvik Blackeberg Järvastaden Gärdet Sickla Nacka C Råcksta Gustavsberg Viksjö Storskogen Ulriksdal Blåsut Kärrtorp Täby C Byggande per år, antal bostäder Faktiskt byggande per år i 22 större nyproduktionsmiljöer i Stockholmsregionen 450 Faktiskt byggande per år i Stockholmsregionen 2004-2013 A R B E T S M A T E R I A L 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Källa: SCB och Evidens Täby kommun 2015-09-07 23

Viktig förklaring till begränsad byggtakt: Efterfrågan är lokal, hushållen flyttar lokalt liknande mönster oavsett bostadsmarknad 6% 12% 4% Flyttande till Västra Kungsholmen 78% Närmiljön Övriga Stockholms kommun Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län 37% 13% Flyttande till Kvarnholmen 51% Närmiljön - Södermalm, innerstaden, delar av Nacka och Värmdö Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län A R B E T S M A T E R I A L Flyttande till Kista Flyttande till Örebro centrum 12% 16% 12% 17% 43% Kista, Akalla, Tensta, Rinkeby, Hjulsta Övriga Stockholms stad Solna, Sundbyberg, Järfälla Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län 8% 13% 14% 65% Närmiljön - angränsande församlingar Övriga Örebro kommun Övriga örebro lön Övriga län Källa: SCB och Evidens Täby kommun 2015-09-07 24

Skattat byggande per år, antal bostäder Starkt samband mellan befolkningstäthet, inkomster per capita samt möjligheterna att nyproducera stora volymer i en given miljö Antal personer inom 2 km radie Förvärvsinkomst per capita Förvärvsinkomst inom 2 km radie Kapitalinkomst per capita Årligt byggande 450 400 350 300 Skattat och faktiskt byggande per år i Stockholmsregionen senaste 10 åren Hammarby Sjöstad Västra Kungsholmen y = 1x + 4E-05 R² = 0,8226 A R B E T S M A T E R I A L 250 Modellskattat byggande per år i dagsläget Bostadspotentialsområden Antal bostäder Arninge 76 Hägernäs 135 Stadskärnan 134 Täby Kyrkby 97 200 150 100 50 Telefonplan Liljeholmen Mariehäll Silverdal UrsvikKvarnholmen Blackeberg Gärdet Fruängen Nacka C Järvastaden Sickla Stadskärnan Gustavsberg Råcksta Viksjö och Hägernäs Täby C Ulriksdal Storskogen Täby Kyrkby Arninge Över tid förändras dock möjligheterna till att nyproducera bostäder Nyproduktionen i sig medför att omlandet blir tätare och att tillgång på kapital gradvis ökar 0 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 Faktiskt byggande per år, antal bostäder Källa: SCB, SLL och Evidens Täby kommun 2015-09-07 25

Antal nybyggda bostäder per år Antal nybyggda bostäder totalt Byggtakten kan successivt stiga över tid i takt med att närmiljön blir allt tätare därav blir det möjligt att modellskatta utbyggnadstakten för de bostäder som kan komma till stånd genom infrastrukturinvesteringar 350 300 Möjlig nyproduktionstakt i Stadskärnan 6 000 5 000 Modellskattningen visar att det tar ca 25 år att färdigställa 4 900 bostäder i denna miljö Det innebär att produktionstakten i slutet av projekttiden kommer att hålla nästan lika hög byggtakt som Hammarby Sjöstad A R B E T S M A T E R I A L 250 200 150 100 50 4 000 3 000 2 000 1 000 De första åren kan dock inte produktionstakten förväntas vara mer än knappt 150 bostäder per år vilket är ungefär 50 procent mer än vad som har producerats i Täby centrum de senaste åren Scenariot inbegriper inga konjunktureffekter vilket innebär att produktionen kommer att variera över tid med skattade tal som genomsnittstal och variationen kan vara mycket stor 0 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 Tidpunkt (år) från byggstart 0 Modellsakttad möjliga antal färdigställda lägenheter per år (vänster axel) Ackumulerat antal nya bostäder (höger axel) Täby kommun 2015-09-07 26

Antal nybyggda bostäder per år Antal nybyggda bostäder totalt Antal nybyggda bostäder per år Antal nybyggda bostäder totalt Antal nybyggda bostäder per år Antal nybyggda bostäder totalt Relativt få bostäder i både Arninge och Täby Kyrkby vilket gör att målet nås inom planerad tidsram Möjlig nyproduktionstakt i Hägernäs (T-bana) 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1 3 5 7 9 11 13 15 Tidpunkt (år) från byggstart 2 500 2 000 1 500 1 000 500 Modellsakttad möjliga antal färdigställda lägenheter per år (vänster axel) Ackumulerat antal nya bostäder (höger axel) 0 Möjlig nyproduktionstakt i Arninge 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1 2 3 4 Tidpunkt (år) från byggstart 450 400 350 300 250 200 150 100 50 Modellsakttad möjliga antal färdigställda lägenheter per år (vänster axel) Ackumulerat antal nya bostäder (höger axel) 0 Möjlig nyproduktionstakt i Täby Kyrkby (Roslagsbanan) 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1 2 3 4 5 Tidpunkt (år) från byggstart 600 500 400 300 200 100 Modellsakttad möjliga antal färdigställda lägenheter per år (vänster axel) Ackumulerat antal nya bostäder (höger axel) 0 A R B E T S M A T E R I A L Täby kommun 2015-09-07 27

Beräkning av bostadsnytta Förutsättning/antagande: beräkning av bostadsnytta utgår från den tidpunkt i framtiden då området kan sägas vara fullt utbyggt A R B E T S M A T E R I A L Täby kommun 2015-09-07 28

Modellskattning visar att tillgänglighetsförbättring och effekter av att nya bostäder tillförs ger ökad betalningsvilja om 700 8 000 kr/kvm beroende på scenario Utbyggnad av infrastrukturen enligt de två alternativen att nya bostäder byggs påverkar i huvudsak tre variabler i modellen (se sidan 13 för introduktion till modellen): A R B E T S M A T E R I A L Tillgänglighet, kollektivtrafik (dagbefolkning 30 minuter) ökar Andel ägt boende (%) - 1 Avstånd till vatten (m) - Antal butiker, restauranger, kultur, service och livsmedel ökar 2 Centralitet (avstånd till city, m) - Total förvärvsinkomst inom 2 000 m (Mkr) ökar 3 Snittarea (kvm) kontrollvariabel - Sammantaget ger tillämpning av modellen en ökning av betalningsviljan om 2 628 8 143 kr/kvm vid utbyggnad av tunnelbanan och 675 4 953 kr/kvm för alternativet förlängning av Roslagsbanan till city och Arlanda Avgift (kr/kvm/år) kontrollvariabel - I modellen har tillgänglighetsökningen störst betydelse för ökningen av betalningsviljan, men även den ökade förvärvsinkomsten i närmiljön har stor betydelse (betyder ca hälften så mycket som tillgänglighetsökningen). 1 En högre andel ägt boende ger högre betalningsvilja, i modelleringen har 80% antagits för områden där bostäder saknas och för övriga områden har minst 80% antagits, dvs är andelen högre idag har detta värde använts. 2 Effekten av att tätheten ökar för antalet urbana verksamheter har beräknats med hjälp av Stadskvalitetsmodellen för bostadsrätter, se rapport om stadskvalitetsmodellen på www.evidensgruppen.se. 3 Fler av områdena angränsar till varandra och har överlappande influensområden (radiemåttet 2 000 m), vilket har kompenserats översiktligt för i beräkningarna. Nya förvärvsarbetande har antagits ha en inkomst i medeltal om 300 000 kr. Täby kommun 2015-09-07 29

Total värdeökning beräknas till cirka 2,9 miljarder kronor för alternativet utbyggd tunnelbana Alt 1 T-bana Basområde BTA tillförda bostäder Antal tillförda bostäder De tillförda bostädernas pris idag (utan gul linje), kr/kvm BOA De tillförda bostädernas värdeökning pga ökad tillgänglighet Kr/kvm BOA Procent De tillförda bostädernas totala värdeökning pga ökad tillgänglighet, mkr A R B E T S M A T E R I A L Arninge 40 000 400-6 376-204 Grindtorp 158 100 1 581 40 070 4 247 11% 537 Marknadsvägen 45 000 450 29 810 3 376 11% 122 Näsbydal 34 200 342 35 610 2 628 7% 72 Södra Hägernäs 221 500 2 215 42 410 3 964 9% 702 Täby centrum 59 200 592-3 894-184 Åkerby industriområde 135 000 1 350 34 390 8 143 24% 879 Åkerbyvägen 58 500 585 30 710 4 074 13% 191 2 892 Beräkningen avser en fullt utbyggd miljö i dagens prisnivå. Beräkningen tar inte hänsyn till att en realistisk utbyggnad pågår under 15-25 år beroende på scenario, vilket bl a medför att bostädernas värde kan förväntas öka i takt med att fler bostäder färdigställs och miljön blir allt mer färdigutvecklad och attraktiv och därmed gäller den skattade värdeökningen för den sist producerade enheten. Täby kommun 2015-09-07 30

Total värdeökning beräknas till cirka 1,1 miljarder kronor för alternativet utbyggd Roslagsbana enligt alternativ city och Arlanda Alt 2 Roslagsbana Basområde BTA tillförda bostäder Antal tillförda bostäder De tillförda bostädernas pris idag (utan gul linje), kr/kvm BOA De tillförda bostädernas värdeökning pga ökad tillgänglighet Kr/kvm BOA Procent De tillförda bostädernas totala värdeökning pga ökad tillgänglighet, mkr A R B E T S M A T E R I A L Arninge 40 000 400-4 094-131 Grindtorp 158 100 1 581 40 070 1 721 4% 218 Marknadsvägen 45 000 450 29 810 1 024 3% 37 Näsbydal 34 200 342 35 610 961 3% 26 Täby centrum 59 200 592 42 710 1 582 4% 75 Täby kyrkby 49 300 493 42 410 675 2% 27 Åkerby industriområde 135 000 1 350 34 390 4 953 14% 535 Åkerbyvägen 58 500 585 30 710 1 301 4% 61 1 109 Beräkningen avser en fullt utbyggd miljö i dagens prisnivå. Beräkningen tar inte hänsyn till att en realistisk utbyggnad pågår under 15-25 år beroende på scenario, vilket bl a medför att bostädernas värde kan förväntas öka i takt med att fler bostäder färdigställs och miljön blir allt mer färdigutvecklad och attraktiv och därmed gäller den skattade värdeökningen för den sist producerade enheten. Täby kommun 2015-09-07 31

Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. A R B E T S M A T E R I A L Rikard Berg von Linde rikard.bergvonlinde@evidensgruppen.se Thomas Sandberg thomas.sandberg@evidensgruppen.se Evidens blw AB Sibyllegatan 30, 2 tr 114 43 Stockholm Tfn växel: + 46 8 599 05 170 www.evidensgruppen.se Täby kommun 2015-09-07 32

Beräkningar nyttoanalyser Täby kommun. Underlag Sverigeförhandlingen Arbetsmaterial 2015-09-17 A R B E T S M A T E R I A L Täby kommun 2015-09-17 1

Uppdatering av bostadsnyttor i Täby kommun evidens har tidigare levererat underlag till Täby kommun vad gäller bostadsnyttor för investering i antingen Gul tunnelbana till Arninge alternativt en förlängd Roslagsbana till Stockholms central samt Arlanda och Rimbo I tidigare underlag fanns inga tillgänglighetsberäkningar framtagna utan skattades av evidens. För denna uppdatering har WSP gjort beräkningar vad gäller tillgänglighet för ett antal stationslägen, dessa beräkningar används i denna rapport A R B E T S M A T E R I A L Täby kommun 2015-09-17 2

Antal personer Antal Tydliga tillgänglighetsförbättringarna av både utbyggd Roslagsbana och T-bana inom 30 minuter för samtliga utbyggnadsområden 500 000 450 000 400 000 350 000 Tillgänglighet till arbetsplatser inom 30 minuter med kollektivtrafik 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 Tillgänglighetsförbättring (30 min i ett urval av punkter med investering i tunnelbana 0 A R B E T S M A T E R I A L 300 000 250 000 200 000 Tillgänglighet idag Tillgänglighet med tunnelbana 150 000 100 000 50 000 0 TäbyC Galoppfältet Hägernäs Arninge Täby Kyrkby Dagsläget (2013) Utan åtgärd Roslagsbana Tunnelbana Beräknad genomsnittsförbättring i ett urval andra punkter är knappt 400 000 Beräkningar av tillgängligeten 2030 bygger förutom på tunnelbaneinvesteringar även på andra investeringar, som exempelvis Citybanan Till detta ska även befolknings- och sysselsättningstillväxt läggas, vilket påverkar estimaten i positiv riktning Källa: WSP Täby kommun 2015-09-17 3

Evidens angreppssätt för att beräkna bostadsnytta Enligt www.sverigeförhandlingen.se: För samtliga fastigheter inom influensområdet ska värdeökningen på tillkommande bebyggelse beräknas. Det vill säga skillnaden mellan fastigheternas värde utan respektive med den förbättrade tillgängliget som höghastighetsjärnväg (eller motsvarande åtgärd i storstad) ger fastigheterna. Den ökade byggrätten (antal bostäder i detta fall, och motsvarande för övriga lokaler under näringslivsnytta) ska också inkluderas i värdeberäkningen A R B E T S M A T E R I A L Bebyggelse i jämförelsealternativ Ökad täthet i närmiljön Ökat utbud av service Ökade förvärvsinkomster i närmiljön Skattat pris enligt evidens BRprismodell i jämförelsealternativ Differensen mellan skattat pris i jämförelsealternativ och skattat pris i bostadspotential ger värdet av bostadsnyttan Värde av bostadsnytta Bebyggelse i jämförelsealternativ + bostadspotential Ökad täthet i närmiljön Ökat utbud av service Ökade förvärvsinkomster i närmiljön Skattat pris i enligt evidens BRprismodell i bostadspotential Ökad tillgänglighet Infrastruktursatsning Täby kommun 2015-09-17 4

Total värdeökning beräknas till cirka 1,2 miljarder kronor för alternativet utbyggd Roslagsbana till Stockholms central samt Arlanda och Rimbo för Österåker Alternativ Roslagsbana till Stockholms central samt Arlanda och Rimbo A R B E T S M A T E R I A L Stationsläge Antal tillförda bostäder (bostadspotential) Antal tillförd BOA 1 Skattad priseffekt med infrastruktur (kr/kvm BOA) Ökad bostadsnytta i miljoner kronor Arninge 400 31 200 984 31 Grindtorp 1 581 123 318 3 416 421 Marknadsvägen 450 35 100 2 951 104 Näsbydal 342 26 676 2 906 78 Täby centrum 592 46 176 3 009 139 Åkerby industriområde 1 350 105 300 2 576 271 Åkerbyvägen 585 45 630 2 261 103 Täby Kyrka 493 38 454 2 228 86 5 793 451 854 1 232 Beräkningen avser en fullt utbyggd miljö i dagens prisnivå. 1 78 kvm BOA per bostad har antagits för beräkningarna. Täby kommun 2015-09-17 Beräkningen tar inte hänsyn till att en realistisk utbyggnad pågår under 15-25 år beroende på scenario, vilket bl a medför att bostädernas värde kan förväntas öka i takt med att fler bostäder färdigställs och miljön blir allt mer färdigutvecklad och attraktiv och därmed gäller den skattade värdeökningen för den sist producerade enheten. 5

Total värdeökning beräknas till cirka 2 miljarder kronor för alternativet utbyggd tunnelbana med gul linje till Arninge Alternativ tunnelbana gul linje till Arninge A R B E T S M A T E R I A L Stationsläge Antal tillförda bostäder (bostadspotential) Antal tillförd BOA 1 Skattad priseffekt med infrastruktur (kr/kvm BOA) Ökad bostadsnytta i miljoner kronor Arninge 400 31 200 2 379 74 Grindtorp 1581 123 318 4 358 537 Marknadsvägen 450 35 100 3 892 137 Näsbydal 342 26 676 3 848 103 Södra Hägernäs 2215 172 770 2 133 369 Täby centrum 592 46 176 3 951 182 Åkerby industriområde 1350 105 300 4 366 460 Åkerbyvägen 585 45 630 4 051 185 7 515 586 170 2 046 Beräkningen avser en fullt utbyggd miljö i dagens prisnivå. 1 78 kvm BOA per bostad har antagits för beräkningarna. Täby kommun 2015-09-17 Beräkningen tar inte hänsyn till att en realistisk utbyggnad pågår under 15-25 år beroende på scenario, vilket bl a medför att bostädernas värde kan förväntas öka i takt med att fler bostäder färdigställs och miljön blir allt mer färdigutvecklad och attraktiv och därmed gäller den skattade värdeökningen för den sist producerade enheten. 6

Skillnader mellan Evidens och WSP:s kalkyler enligt Evidens bedömning Förlängd Roslagsbana Evidens : 1 232 miljoner WSP: 7 803 miljoner Startpunkt Marknadsvärdet för den sist producerade enheten i det planerade beståndet Produktionskostnad idag för bostadsbyggare A R B E T S M A T E R I A L Uppräkningsfaktor Slutpunkt Differens Värdering Enligt modell som beskrivits i tidigare rapport Marknadsvärdet per kvm för den sist producerade enheten i bostadspotentialen Marknadsvärdet per kvm för den sist producerade enheten i bostadspotentialen minus marknadsvärdet för den sist producerade enheten i det planerade beståndet Differensvärdet multiplicerat med 78 kvm multiplicerat med antalet bostäder i bostadspotentialen Om tillgängligheten till arbetsmarknaden (antal arbetsställen som nås inom 20 minuter med kollektivtrafik) ökar med 1 % ökar betalningsviljan (Kr/Kvm BR) med 0,17 % (partiell effekt). För perifera lägen har (WSP) gjort bedömningen att en ökad tillgänglighet inom 45 minuter ger samma effekter på priserna. Samt ytterligare effekter från Evidens och Spacescapes stadskvalitetsmodell Framtida beräknad intäkt för bostadsbyggare Framtida beräknad intäkt för bostadsbyggare minus produktionskostnaden idag Differensvärdet multiplicerat med 78 kvm multiplicerat med antalet bostäder i bostadspotentialen Täby kommun 2015-09-17 7

Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. A R B E T S M A T E R I A L Rikard Berg von Linde rikard.bergvonlinde@evidensgruppen.se Thomas Sandberg thomas.sandberg@evidensgruppen.se Evidens blw AB Sibyllegatan 30, 2 tr 114 43 Stockholm Tfn växel: + 46 8 599 05 170 www.evidensgruppen.se Täby kommun 2015-09-17 8