Hyresfastigheter Holding IV AB Kvartalsrapport december 2014
innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 8 Allmänt om bolaget 8 2 Kvartalsrapport december 2014
Huvudpunkter Aktiekursen har det senaste kvartalet gått ner med 6,6 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till 1 krona per A-aktie och 7,54 kronor per B-aktie. Bolaget har slutit försäljningsavtal avseende Obelixportföljen. Bolaget har ersatt fastighetsförvaltaren i Niddaportföljen samt förändrat kontrakten med fastighetsförvaltaren i Max Frischportföljen. Bolaget har sedan det etablerades haft en negativ avkastning på 59,2 procent, justerat för utbetalningar på totalt 0,60 kronor per aktie.* Nyckeltal för Hyresfastigheter Holding IV AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 2643 GEOGRAFISK FÖRDELNING Tyskland 100 % SEGMENTFÖRDELNING 100 % Bostäder 94 % Annat 6 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 264 Ekonomisk vakans 4,7 % Areal (Kvm) 436 757 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 2093 Räntebindning 96 % Genomsnittlig låneränta 3,5 % Löptid lån (år) 2,3 Överkurs MNOK** -29 MANDAT Etableringsår 2006 Avvecklingsperiod 2015-2018 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 15.12.2014* Utveckling senaste kvartalet -6,6 % Utveckling senaste året -15,6 % Utveckling senaste tre åren -22,2 % Utveckling sedan start -59,2 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. Historiska utbetalningar INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2007 4 % 0 0,20 2008 8 % 0 0,40 Totalt 12 % 0 0,60 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. Kvartalsrapport december 2014 3
Aktiekurs och utdelningar INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet gått ner med 6,6 procent. Den viktigaste anledningen till att kursen faller är att försäljningen av Obelixportföljen gjorts till ett lägre pris än den värdering som låg till grund för beräkningen av NAV (aktiekursen) i september. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 30 september 2014. Ingen ny värdering av fastighetsportföljen har inhämtats inför denna kursjustering. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Tyskland. Euron har under perioden försvagats mot den svenska kronan med cirka 0,3 procent. Detta bidrar negativt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Hyresfastigheter Holding IV AB (HFH) har till 96 procent fast ränta på bolagets lån. Genomsnittlig återstående löptid på lånen är 2,3 år. Överkursen på bolagets lån med fast ränta har ökat i förhållande till föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen negativt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att lösa samtliga lån med fast ränta per den 30 september 2014. Så länge bolagets lån löper som planerat till avtalad förfallodag medför detta inte någon kassaflödespåverkan för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 15 december ger en kurs per A-aktie på 1,00 kronor och en kurs per B-aktie på 7,54 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är -59,2 procent. SEK 12 SEK 10 SEK 8 Kurs per aktie SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 Kvartalsrapport december 2014
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Obelix Tyskland Bostäder EUR 100 % 150 231 77 838 42,2 % Nidda Tyskland Bostäder EUR 100 % 112 115 75 298 40,9 % Max Frisch Tyskland Bostäder EUR 15 % 124 576 10 561 5,7 % Bad Kissingen Bad Kissingen Äldreboenden EUR 50 % 34 374 12 025 6,5 % Dresden Dresden Bostäder EUR 100 % 15 461 8 544 4,6 % Sum 436 757 184 266 100 % *100% oberoende av ägarandel Andre 56 % Övriga 56 % Geografisk fördelning (andel av kvm) Oberhausen 16 % Oberhausen 16 % Bad Kissingen 8 % Kiel 7 % Bad Kissingen 8 % Kiel 6 % Max Frisch 6 % ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) Bad Kissingen 6 % Max Frisch 29 % Dresden Bad 5 % Kissingen 5 % Dresden 4 % Obelix 42 % Obelix 32 % Hannover Hannover 5 % 5 % Nordhausen Nordhausen Dresden 5 % Dresden 5 % 3 % 3 % Nidda 41 % Nidda 31 % Berlin Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. Kvartalsrapport december 2014 5
Drift, förvaltning och finansiering TVÅ REFINANSIERINGAR I TYSKLAND UNDER 2014 Två av bolagets låneavtal löper ut under 2014. Portföljerna som ska refinansieras är Max Frisch (juni 2014) och Bad Kissingen (augusti 2014). Max Frisch-portföljen kunde inte refinansieras i slutet av juni 2014 till följd av ett stort antal arrendetomter i portföljen. Bolaget genomför i dagsläget en plan, som godkänts och reviderats av banken, för att köpa tillbaka arrendetomterna. Detta kan komma att öka fastighetsvärdena och öka intresset från banker för att omförhandla portföljens lån. Det väntas även öka intresset från potentiella köpare i framtiden. Banken har godkänt en förlängning av låneavtalet till 28 februari 2015 för att bolaget ska få tid på sig att köpa tillbaka tomterna. När tomterna har köpts tillbaka kommer bolaget att ha ett bättre underlag för att utvärdera om det ska genomföra en omförhandling av lån eller delvis omförhandling av lån i kombination med försäljning av hela eller delar av portföljen. Bolaget förväntar att detta kommer att ske innan utgången av 2015. Bad Kissingen-portföljen kunde inte refinansieras som förväntat i slutet av augusti 2014 till följd av hög belåningsgrad samt till följd av den unika produkttyp som äldreboenden anses vara. Det är inte realistiskt att förvänta att lånet kan omförhandlas till motsvarande villkor som dagens lån. Eventuellt kapital som investeras för att amortera ned till en lägre belåningsgrad ser inte ut att ha en tillfredsställande avkastning. Bolaget har fått låneavtalet förlängt fram till sista december 2014 och förhandlar med banken om en vidare förlängning. Bolaget utvärderar flera olika refinansieringsalternativ samt möjligheten för att sälja portföljen. Försäljning av bolagets portfölj Obelix Bolaget har under kvartalet (den 26 november 2014) ingått avtal om försäljning av bolagets bostadsportfölj Obelix i Tyskland. I den kvartalsrapport som publicerades i juni 2014 kommunicerade bolaget att beslut fattats om att lägga ut Obelixportföljen till försäljning och att det förväntades att portföljen skulle säljas under 2014. Försäljningen genomförs efter en noggrann utvärdering av bolagets refinansierings- och likviditetsbehov. Lånet för Obelixportföljen förföll i juli 2014 och en refinansiering skulle ha inneburit behov av betydande likviditetstillskott, något som bolaget inte bedömdes ha ekonomiska förutsättningar för att genomföra. Portföljen omfattar vid försäljningen 2 313 lägenheter och 22 kommersiella lokaler med en total areal på cirka 147 000 kvadratmeter. Köpare är TAG Immobilien AG, ett tyskt fastighetsbolag. Planerat övertagande är den 31 januari 2015. Fyra bud inkom på portföljen under de cirka sex månader som försäljningsprocessen pågick. Försäljningen genomförs som en bolagstransaktion baserad på ett underliggande fastighetsvärde på 103 miljoner euro. Försäljningspriset var lägre än förväntat. Hyresbostäder i Tyskland 6 Kvartalsrapport december 2014
Anskaffningsvärdet för Obelixportföljen var 152,7 miljoner euro inklusive transaktionskostnader. Avkastningen på bolagets egenkapital har varit cirka -85 procent exklusive löpande driftsmässigt kassaflöde under ägarperioden. Avkastningen är beräknad på det investerade egenkapitalet. Den genomförda försäljningen kommer när övertagande och betalning har skett att bidra med likviditet som kan gå till dels amorteringar av lån i andra portföljer och dels till att förstärka driftslikviditeten i bolaget. Kvarvarande portföljer i bolaget är efter försäljningen Nidda, Bad Kissingen (50 procent ägarandel), Max Frisch (15 procent ägarandel) och Dresden. MAX FRISCH I Max Frisch-portföljen har de tyska skattemyndigheterna genomfört revision för perioden innan bolaget köpte portföljen. Detta medförde tidigare i år att bolaget tvingades avsätta 22 miljoner norska kronor för att betala skatt och räntekostnader. Enligt köpeavtalet med säljaren av portföljen, Vivacon, är det deras ansvar att återbetala detta belopp till skattemyndigheterna. Dessvärre ligger Vivacon i konkursförhandlingar och har därmed inte möjlighet att betala, vilket innebär att bolaget tills vidare måste betala beloppet. Bolaget har använt sig av sin rätt att överklaga tidigare i år och ärendet behandlas fortfarande av skattemyndigheterna. Bolaget anser att det är sannolikt att betalningskravet kommer att minskas. Skattemyndigheterna har beviljat uppskov med betalningen till första kvartalet 2015. Bolaget för även diskussioner med Vivacons konkursförvaltare för att förhandla fram en lösning som minskar belastningen av skatteförpliktelsen. Bland annat diskuteras att betalningen i samband med ett återköp av flera arrendetomter som ägs av Vivacon kan reduceras eller utebli helt. Återköp av de arrenderade tomterna ökar fastighetsvärdena och intresset från banker för att omförhandla portföljens lån samt väntas öka intresset från potentiella framtida köpare. FÖRVALTNINGSKONTRAKT Bolaget har ersatt fastighetsförvaltarna i Niddaportföljen samt omförhandlat kontrakten med fastighetsförvaltarna i Max Frisch-portföljen. Tidigare betalade bolaget fastighetsförvaltarna ett fast pris per enhet som var uthyrd och förvaltarnas intäkter var därför enbart beroende av hur många enheter som var uthyrda. Genom de nya kontrakten kommer bolaget att betala fastighetsförvaltarna en procentandel av netto hyresintäkter vilket ger incitament för att öka hyresintäkterna, minska vakansen samt se till att hyrorna blir betalda. Dessutom ger de nya kontrakten bolaget större flexibilitet för att ersätta förvaltarna om de inte presterar. UTVECKLINGSPROJEKT OCH UNDERHÅLLSBEHOV Bolaget genomför för varje fastighet i fondens portföljer en analys av potentiella utvecklingsprojekt och underhållsbehov. Bolaget önskar genom detta skydda värdet på fastigheterna och kartlägga var i portföljen det finns möjligheter att skapa värde. Exempelvis utvärderar bolaget möjligheten för att bygga vindsvåningar i Frankfurt. NYTT FÖRSÄKRINGSAVTAL Bolaget har ingått ett nytt avtal med ett försäkringsbolag. Bolaget byter från SV Sparkassen Versicherung till AXA Versicherung AG med verkan från första januari 2015. Orsaken till bytet är att bolagets nuvarande försäkringsbolag meddelade en 18 procentig ökning av försäkringspremien från början av januari 2015. Det nya avtalet erbjuder motsvarande täckning i ett försäkringsbolag med A+ rating och ingen förändring av nuvarande försäkringspremie. KÖP AV AKTIER Styrelsemedlem i HFH IV AB Christer Wennersten, har köpt 100 000 aktier i Boligutleie Holding IV AS. Wennersten äger efter köpet 100 000 aktier i bolaget. Kvartalsrapport december 2014 7
struktur Cirka 1 850 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 2 400 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding IV AS (Norge) Hyresfastigheter Holding IV AB (Sverige) 66 % 34 % Hyresbostäder i Sverige IV AB (Sverige) 100 % 100 % 100 % 30 % 50 % Dresden Obelix Nidda Max Frisch Bad Kissingen Dresden 219 lägenheter 15 461 kvm Jan. 2007 Årshyra MEUR 1.1 Spridd 2 335 lägenheter 150 231 kvm Dec. 2006 Årshyra MEUR 9.6 Allmänt om bolaget Spridd 1 662 lägenheter 112 000 kvm Sept. 2006 Årshyra MEUR 9.3 Spridd 1 892 lägenheter 124 576 kvm Sept. 2006 Årshyra MEUR 8.7 *Viser 100 % Bad Kissingen 364 lägenheter 34 374 kvm Juni 2007 Årshyra MEUR 2.9 *Viser 100 % OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2006 och har fem investeringar i Tyskland. Bolaget äger eller deläger en portfölj bestående av cirka 437 000 kvadratmeter fastigheter som är fördelade på cirka 6 470 lägenheter från Saarbrücken i sydvästra delen av Tyskland till Flensburg i norra. INVESTERINGSMANDAT HFH är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige. Portföljen består av hyresbostäder med centralt läge i EU/EES-området. Bolaget kan även äga mindre andelar kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på när marknadsläget gör detta mest gynnsamt för investerarna. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålsättningen uppnås. PERIODISKA UTBETALNINGAR Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. 8 Kvartalsrapport december 2014
Om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget HFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i HFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. Kvartalsrapport december 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no