Thomas Erséus, Verkställande direktör

2011 sjunkande räntor efter turbulent börshöst 5,0% 3,5 0,0% 3-5,0% 2,5-10,0% 2-15,0% 1,5-20,0% 1-25,0% 0,5-30,0% 0 OMX30 (L.H. Scale) Swedish 5Y Government Bond - Yield % (R.H. Scale) Carnegie Real Estate Index (L.H. Scale)

Tuffare omvärld för fastighetsbranschen Hårdare kapitaltäckningskrav för banker Långa marknadsräntor föll dramatiskt Försämrad tillgång på krediter Kostnaden för krediter ökade markant Transaktionsmarknaden minskade med 10 procent och uppgick till cirka 100 Mdr 2011

Utmaningar att tackla för Kungsleden Refinansiering av 8,5 Mdr med förfall under 2012 Ökade finansieringskostnader Skatteprocesser och skattedomar Svängningar i finansiella instrument Aktiekursutvecklingen

Ökat förvaltningsresultat och ökad utdelning Ytterligare ett obligationslån för att bredda finansieringsbasen Portföljförädling (direktavkastning från 6,4 till 7,2) Kungsleden utsedd till en av Sveriges bästa arbetsplatser Ökat bruttoresultat med 21 procent Utdelningsgrundande resultat ökade 173 Mkr till 703 Mkr

Viktiga händelser 2011 Köp av NRP bättre än förväntat Hemsö växte vidare Nordic Modular fortsatt god lönsamhet Aktiv förvaltning och portföljförädling gav resultat Skatteverkets förändrade syn på genomförda transaktioner Förändrade spelregler för finansiering Stärkt organisation

Köp av NRP bättre än förväntat Kontors- och industrifastigheter 36 fastigheter för 3,6 miljarder kronor 10 procent direktavkastning ABB i Västerås utgör 39 procent av ytan Stabil avkastning med stabila hyresgäster Vakansgrad på 5 procent Påverkan på utdelningsgrundande resultat om cirka 200 Mkr per år

Hemsö växte med 1 miljard kr Hemsö blev en fristående organisation 312 fastigheter i 88 kommuner Fastighetsbeståndet ökade till cirka 21 Mdr Köpt till en avkastning på 6,9 procent

Nordic Modular en lönsam investering Markant ökning av orderingången första halvåret Hyresintäkter och bruttoresultat ökade Cirka 2/3 av hyresintäkterna från publika hyresgäster Uthyrda moduler 12% av koncernens bruttoresultat endast 6% av fastighetsvärdet I snitt avkastat väl över 20 procent på eget kapital sedan förvärvet 2007

Aktivt förvaltningsarbete och fokus stora vakanser Ett fåtal fastigheter står för vakanserna Tre olika uthyrningar om totalt 10 000 kvm i Arlöv, Malmö 15 000 kvm uthyrt i Slagsta Strand söder om Stockholm Försäljning tre fastigheter om 50 000 kvm i Slagsta Strand

Fastighet med utvecklingsbehov

blir till fina kontor och lager i Sollentuna Utvecklingsmöjligheter för fastigheten och marken Byggrätter Infrastruktur Användningsområden Utveckla byggnaden Fastställa status Renovera Uthyrningsprojekt www.flingan.nu

Ökad uthyrningsgrad och grönt samarbete Nya avtal med årligt hyresvärde om 118 Mkr (84 Mkr) Ekonomisk uthyrningsgrad 91,6 (90,3) Återstående kontraktslängd i snitt 6,4 år, kommersiella 5,1 år, publika 7,4 år Samarbete med hyresgäster för att minska miljöbelastning genom lägre energianvändning Två Greenbuilding-märkta fastigheter Tioårigt Grönt avtal tecknat med Westinghouse i Västerås, totalt hyresvärde cirka 160 Mkr

Stärkt lojalitet bland våra kunder

Möjligheter i praktiken en kund berättar Klicka för att se filmen

Aktiv portföljförädling som givit resultat Köp och försäljningar 2011 uppgår till 6 Mdr Fastighetsköp för 4,8 Mdr till en direktavkastning på 10,2 procent 60 fastigheter till ett hyresvärde av 691 Mkr och yta om 960 tkvm Fastighetsförsäljningar för 1,2 Mdr till en direktavkastning på 5,0 procent 20 fastigheter till ett hyresvärde om 98 Mkr och yta om 143 tkvm Största affären köp av 36 fastigheter från NRP ABB största hyresgäst Kontor i Västerås dominerar portföljen Genomsnittlig återstående kontraktslängd sex år

Ett axplock av nyköpta fastigheter i Västerås

Kvalitativ portfölj med god avkastning Helägda fastigheter: Industri, lager, handel, kontor Kungsleden, 14 143 Mkr. 636 fastigheter, portfölj totalt drygt 26 miljarder Hemsö: Äldreboende, vård, skolor, förskolor och rättsväsende 50 % av Hemsö = 10 429 Mkr Moduler för skolor, förskolor, kontor och byggbodar Nordic Modular 1 550 Mkr.

Kungsleden ska äga och förvalta fastigheter med långsiktigt hög och stabil avkastning - med riskspridning som viktig ingrediens

Tillväxt av portföljen med 16 Mdr sedan 2002

Starka kassaflöden i relativt ny portfölj

God fastighetsförvaltning ger stabil bas

Många fastighetssegment sprider risken

Geografisk spridning begränsar risken Stockholm

Extern värdering i nivå med intern värdering Intern värdering del i affärsprocessen Kungsledens kunskap om genomförda affärer och budgivningar Värderingsprocessen fungerar på samma sätt oavsett marknadsläge Extern värdering Fullständig extern värdering var tredje år Desktop-värdering på ett representativt urval I externa värderingen 2011 av kommersiella fastigheter översteg bokfört värde med 1 procent Motsvarande externa värdering för publika fastigheter understeg bokfört värde med 2 procent Extern värdering av kommersiella och publika fastigheter mellan 2007 och 2011 avviker med -0,5 procent mot bokfört värde 91 procent av det totala bokförda värdet har värderats externt

Skatt en del av ett bolags kostnader

Skatteverkets nya syn får retroaktiva konsekvenser Skatteklimatet är idag ett annat och Skatteverket har ändrat uppfattning avseende historiskt genomförda transaktioner Förra veckan mottog Kungsleden två domar från kammarrätten som avser taxeringsår 2005 och medför en negativ likviditetseffekt om 80 Mkr samt skattekostnad som belastar resultatet första kvartalet med 260 Mkr Kungsleden kommunicerar eventuella skattedomar genom pressmeddelanden och uppdaterar löpande kring skattesituationen i bolagets kvartalsrapporter Kungsledens uppfattning är att bolaget till fullo har följt de lagar och praxis som funnits vid varje deklarationstillfälle Bolaget gör kontinuerliga avstämningar med experter

18 utestående skattemål

Kungsledens skattesituation Kungsleden har reserverat 325 Mkr i skattekostnad Totalt pågår 18 skatteprocesser varav 17 som inte är resultatförda Vid negativt utfall av samtliga dessa processer uppgår beräknad: effekt på eget kapital till cirka 1 400 Mkr (utöver reserv 325 Mkr) likviditetseffekt till ca 780 Mkr Det slutgiltiga utfallet kan bli högre och lägre

2011 i siffror

Många källor till resultat 2011, Mkr Kungsleden exkl Hemsö och Nordic Modular Hemsö, 50 % Nordic Modular Summa Kungsleden Hyresintäkter 1 515 835 244 2 594 Försäljningsintäkter moduler 0 0 288 288 Nettoomsättning 1 515 835 532 2 882 Fastighetskostnader -463-235 -49-747 Produktionskostnader moduler 0 0-258 -258 Bruttoresultat 1 052 600 225 1 877 Handelsnetto 56 0 0 56 Försäljnings- och administrationskostnader -183-75 -61-319 58% av hyresintäkterna kommer från Kungsledens bestånd exkl. Hemsö och Nordic Modular 12% av bruttoresultatet från Nordic Modular, men endast 6% av fastighetsvärdet 61% av Hemsös resultat utgjordes av orealiserade värdeförändringar Finansnetto -507-309 -52-868 Orealiserade värdeförändringar -154 331-96 81 Resultat före skatt 264 547 17 828

Ökat utdelningsgrundande resultat och höjd utdelning 2011 2010 Mkr jan-dec jan-dec Bruttoresultat 1 877 1 545 Försäljnings- och administrationskostnader -319* -260 Finansnetto -868-749 Förvaltningsresultat 690 536 Realiserade poster Handelsnetto vid försäljning 56 33 Realiserade värdeförändringar, fastigheter 66 21 Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -8 - Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -66-8 Realiserade poster 48 46 Skatt att betala -35-52 Utdelningsgrundande resultat 703 530 * Varav Hemsö 75 Mkr och Nordic Modular 61 Mkr.

Ny redovisningsmetod från 2012 1 januari 2012 ändras sättet att konsolidera Hemsö från klyvningsmetoden till kapitalandelsmetoden Bakgrund är nya redovisningsregler samt att Hemsö är ett självständigt bolag och ej längre förvaltas av Kungsleden Hälften av Hemsös resultat redovisas på en rad i resultaträkningen som resultat från andelar i joint venture. Hälften av värdet på Hemsös egna kapital redovisas som en tillgång på separat rad i rapport över finansiell ställning Bytet påverkar ej eget kapital, årets resultat eller utdelningsgrundande resultat. Fastighetsvärdet och lånen blir lägre, vilket sänker balansomslutningen och ökar soliditeten

Resultat, klyvnings- och kapitalandelsmetoden, proforma Mkr Klyvningsmetoden Kapitalandelsmetoden Hyresintäkter 2 594 1 759 Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 288 Nettoomsättning 2 882 2 047 Bruttoresultat 1 877 1 277 Handelsnetto 56 56 Försäljnings- och administrationskostnader -319-244 Resultat från andelar i Hemsö - 413 Finansnetto -868-559 Orealiserade värdeförändringar 81-250 Resultat före skatt 828 693 Skatt -190-55 Årets resultat efter skatt 638 638

Rapport över finansiell ställning, klyvnings- och kapitalandelsmetoden, proforma Mkr Klyvningsmetoden Kapitalandelsmetoden TILLGÅNGAR Goodwill 201 201 Fastigheter 26 122 15 693 Andelar i joint venture - 1 085 Fordringar på joint venture - 1 500 Fordringar och övrigt 1 147 1 748 Likvida medel 816 684 SUMMA TILLGÅNGAR 28 286 20 911 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 7 719 7 719 Räntebärande skulder 17 315 10 654 Ej räntebärande skulder 3 252 2 538 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 28 286 20 911 Soliditet 27% 37%

Förändrad spelplan för finansiering Stor turbulens på finansiella marknader drivet av statsfinansiell oro främst i Europa med historiskt låga räntor som följd Högre finansieringskostnader i kombination med hårdare kapitaltäckningskrav för bankerna resulterade under andra halvan av året till kraftigt stigande räntemarginaler och försämrad tillgång på krediter, både vad avser volymer och löptider 2012 har inletts med något förbättrat marknadssentiment och generellt stigande börser och räntor. Intresset för alternativa finansieringslösningar, främst i form av obligationer har ökat markant

Större låneportfölj med fler fastigheter Vid årets slut: Låneportföljen uppgick nominellt till 17 326 Mkr (13 990) och outnyttjade krediter till 3 160 Mkr Derivatportföljen uppgick nominellt till 15 300 Mkr (14 450) Snitträntan sjönk med 0,5 procentenheter till 4,8 procent främst tillföljd av omstruktureringar i derivatportföljen Genomsnittlig räntebindningstid minskade från 4,9 till 4,7 år Genomsnittlig återstående konverteringstid uppgick till 1,8 år (2,2)

Häften av förfallen under 2012 refinansierade Under 2012 skall 8 510 Mkr refinansieras Hälften av lånen som förfaller under 2012 är refinansierade Den syndikerade krediten om 6 000 Mkr, som de senaste åren nyttjats till hälften ersattes under januari 2012 med en ny om 4 500 Mkr till januari 2015 Arbetet med övriga låneförfall pågår och Kungsledens bedömning är att dessa kan refinansieras till marknadsmässiga villkor

Balanserad belåningsgrad Belåningsgraden uppgår till: 58 procent för säkerställda krediter i förhållande till fastighetsvärde 57 procent för samtliga krediter i förhållande till våra avkastande tillgångar i form av fastigheter, andelar och fodringar i Hemsö och säljarreverser

Stora skillnader i utfallet för finansiella mål 2007-11 Räntetäckning Avkastning EK % 2007 2,7 25,6 2008 1,6-11,9 2009 1,6 3,5 2010 1,8 11,7 2011 1,9 8,1 Snitt 1,9 7,4 Finansiella mål 2,0 15

Sammantaget låg risknivå trots osäkerhet kring skatt Hög soliditet Starka och stabila kassaflöden Långa hyresavtal med starka kunder Geografisk riskspridning av portföljen Många fastighetssegment som sprider risken Belåningsgrad väl i linje med dagens krav Starka kundrelationer och högt medarbetarengagemang Stark likviditetssituation och goda möjligheter för refinansiering

Attraktiv arbetsgivare borgar för högre effektivitet

Fortsatt starkt engagemang och bättre än snittet 100 Kungsleden Genomsnitt Sverige 80 81 Värdering 60 40 66 20 0 Arbetsglädje Källa: Ennova

Omöjligt blir möjligt när vi jagar O:n Klicka för att se filmen

Samhällsansvar en del av företagandet Förnybar uppvärmning i 99 % av fastigheterna Tre fastigheter GreenBuildingcertifierade Mer än halverade koldioxidutsläpp på tre år Ökad medvetenhet för Fryshustes verksamhet och bidrag i samhället där Kungsleden är en utav flera huvudsponsorer Interaktion med gymnasieelever genom Ung Privatekonomi tillsammans med stiftelsen Aktiefrämjandet och Unga Aktiesparare

Hållbarhet strategisk fråga och del av dagligt arbete Hållbarhetsarbete bedrivs på koncernnivå, regionnivå, medarbetarnivå samt tillsammans med våra kunder Arbetet genererar exempelvis koldioxidreduktion, Gröna hyresavtal, energibesparingar, Greenbuilding, oljebyte, PCB-sanering Kungsleden ställer krav på sina entreprenörer och har regelbundna möten och revision av projekt Hållbarhetsarbetet påverkar affärsmöjligheter positivt GRI-redovisning nästa steg för att ytterligare förbättra arbetet

Aktivt arbete för jämställdhet och etiskt ansvar Köns- och åldersfördelning Lönekartläggning Jämställdhet i styrelse och i företaget Uppförandekod för leverantörer Tydligt ställningstagande mot mutor, bestickning och korruption

Aktien och ägare Utblick

Totalavkastning 5 Mdr till aktieägarna sedan 2007

Genomförande Under 2011 skulle vi Fokusera på kassaflöde, portföljsammansättning och långa avtal Minska vakanserna i ett fåtal större fastigheter Söka goda affärsmöjligheter inom köp och försäljning Integrera portföljen från Nordic and Russia Properties Införa gröna hyresavtal och jobba aktivt med Gröna möjligheter Bredda basen för finansieringsformer Bibehålla ett starkt medarbetarengagemang Prognos för utdelningsgrundande resultat 2011 om 650 Mkr, eller 4,80 kronor per aktie, utfall 703 Mkr eller 5,20 kronor per aktie

Förvaltning och portföljförädling i fokus 2012 Kvalitetsportfölj med god geografisk riskspridning borgar för stabilt kassaflöde Fokus som alltid på kundvård, portföljförädling samt minska vakanser Breddning av basen av alternativa finansieringsformer och fortsatt leta goda affärsmöjligheter Starkt medarbetarengagemang ger goda förutsättningar för bra förvaltningsresultat och affärsutveckling Styrelsens prognos för utdelningsgrundande resultat 2012 uppgår till 550 Mkr

Frågor?