FASTIGHETEN BÖLJAN 3 CENTRUM, HELSINGBORGS STAD 1(5) Dnr 1146/2013 UNDERLAG FÖR PLANUPPDRAG SÖKANDE JM fastighets AB SYFTE Detaljplanen upprättat för att pröva möjligheten att uppföra två flerbostadshus som ersättning för den bensinstation som tidigare låg på fastigheten Böljan 3. BAKGRUND På fastigheten Böljan 3 finns idag en nedlagd en bensinstation som funnits på platsen sedan år 1955. Bensinstationen uppfyller inte de miljökrav som ställs idag. En miljöanpassning av bensinstationen har av fastighetsägaren bedömts vara ekonomiskt orimlig. Den nuvarande fastighetsägarens önskan är därför att istället bebygga platsen med bostadshus med verksamheter i bottenvåning. Ändring av detaljplan för fastigheten Böljan 3 m.fl. har varit föremål för detaljplaneläggning tidigare. Kommunfullmäktige antog en ny detaljplan för fastigheten Böljan 3 m.fl. den 15 juni 2005, 104. Beslutet överklagades, men överklagan avslogs av länsstyrelsen den 17 november 2005. Länsstyrelsens beslut överklagades vidare till regeringen som den 21 juni 2006 upphävde kommunfullmäktiges beslut att anta detaljplanen. Skälen till detta grundades på frågeställningar kring buller från järnvägen och Drottninggatan. Bedömningen var att en tillräckligt god boendemiljö inte kunde uppnås och att de regleringar som gjorts i detaljplanen avseende buller inte var tillräckliga. Staden valde i detta läge att åter pröva en planändring där bullerfrågan belystes och reglerades i hög grad. Kommunfullmäktige antog en ny detaljplan för fastigheten Böljan 3 m.fl. den 5 september 2011, 95. Beslutet överklagades, men överklagan avslogs av länsstyrelsen den 10 oktober 2011. Länsstyrelsens beslut överklagades vidare till mark- och miljödomstolen vilka avslog överklagan. Ärendet överklagas vidare till mark- och miljööverdomstolen vilken i dom 7 januari 2013 upphäver kommunfullmäktiges beslut att anta detaljplan för Böljan 3, Norr, Helsingborgs stad. Som domskäl anges Av planbestämmelserna framgår att det ska finnas en skalfasad. Någon närmare reglering eller beskrivning av skalfasaden utöver vad som framgår av planbeskrivningen finns inte. Inte heller finns någon bedömning av vilka konsekvenser för boendemiljön som skal fasaden kan komma att medföra i övrigt. Det är därför inte möjligt att bedöma om en skalfasad kommer att medföra en acceptabel boendemiljö och klara byggreglernas krav på ventilation av bostadsrum. Underlaget för kommunfullmäktiges ställningstagande har i detta avseende varit bristfälligt och det är inte utrett i målet om detaljplanen såsom den är utformad med skalfasad mot en
2(5) Dnr 1146/2013 sida kommer att medföra en acceptabel boendemiljö. Mark- och miljööverdomstolen finner därför att detaljplanen ska upphävas. Platsen har, trots sitt bullerutsatta läge utmed järnvägen och den trafikbelastade Drottninggatan, goda förutsättningar för ett s.k. förtätningsprojekt. Läget är mycket centralt och tillgången till service, kollektivtrafik och högkvalitativa rekreationsområden är mycket god. I syfte att minska bilberoendet och hushålla med oexploaterad mark är Helsingborgs stads ambition att ta tillvara på möjligheten att förtäta centrala delar av staden med nya bostäder och handel- och kontorsverksamheter. Att pröva möjligheten att bebygga fastigheten Böljan 3 med bostäder och verksamheter bedöms vara förenligt med denna ambition. En acceptabel ljudmiljö bedöms vara möjlig att åstadkomma med åtgärder på Drottninggatan samt vid fasad. Helsingborgs stad har därför beslutat att på nytt pröva möjligheten att bebygga platsen med bostäder och verksamheter. AVGRÄNSNING Planområdet är beläget i Helsingborgs centrala delar strax norr om centrum och väster om Drottninggatan. Planområdet omfattar fastigheten Böljan 3 och en del av fastigheten Böljan 5 och avgränsas i söder av Petter Pihls gata, i väster av järnvägsviadukten, i norr av Örestrandsbadets parkering och i öster av Drottninggatan. Översikt. Planområdet är markerat med röd linje.
3(5) Dnr 1146/2013 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan I gällande översiktsplan (ÖP2010), antagen av kommunfullmäktige den 18 maj 2010, redovisas föreliggande planområde som befintlig stadsbebyggelse vilken avses kompletteras och utvecklas till blandad stad. Enligt översiktsplanen ska Helsingborg fortsättningsvis verka för att Västkustbanan byggs ut till dubbelspår. Bedömningen är att Västkustbanan troligast byggs som dubbelspår i tunnel genom norra Helsingborg. Riksintressen Planområdet berörs av riksintressena för kulturmiljövård M:K15 (den modernistiska stenstaden) samt för kustzonen (kuststräckan utmed hela kommunen). Detta innebär att områdena skall skyddas från åtgärder som kan medföra påtaglig skada på riksintresset. Tätortsutveckling strider inte mot riksintresset för kustzonen. Planområdet berörs också av riksintresset för järnvägar. Västkustbanan Göteborg- Malmö passerar planområdet. Hänsyn skall tas till järnvägssträckningen vid förändringar och exploatering i dess närområde. Detaljplan För planområdet gäller dels en detaljplan fastställd av länsstyrelsen 29 juli 1966, dels en detaljplan antagen av kommunfullmäktige 26 maj 1998. Detaljplanernas genomförandetid har gått ut. Större delen av planområdet är avsett för bensinstation och därmed samhörigt ändamål, resterande område är avsett för parkering. FÖRSLAG Föreslagen ny bebyggelsen kombinerar stenstadens struktur med modern arkitektur av hög kvalitet som tar tillvara platsens speciella särprägel. Förslaget innebär att befintlig bensinstation rivs för att lämna plats för två nya flerbostadshus med totalt cirka 30 lägenheter och ett mindre antal lokaler för handel och/eller kontor. Planområdet finns i ett attraktivt läge med god tillgång till kollektivtrafik och kommersiell service och goda möjligheter till rekreation. Planförslaget ligger i linje med stadens ambition att förtäta de centrala delarna i syfte att minska bilberoendet och hushålla med oexploaterad mark. Förslaget bedöms vara förenlig med hushållningsbestämmelserna i miljöbalken och inte medföra negativ miljöpåverkan, risker för människors hälsa och säkerhet eller skada på riksintressena för kommunikation (järnväg), kulturmiljövården och kustzonen.
4(5) Dnr 1146/ /2013 Förslaget sett från Drottninggatan Förslaget innebär att bensinmacken rivs och ger plats åt två t flerbostadshus. Mot Drottninggatann binds de båda husenn samman av en mindre förplats. Under husen föreslås ett parkeringsgarage med cirka 40 bilplatser. Antalet bilplatser kan vari- era beroende på hur lägenhetsfördelningen ser ut. Förslaget sett från Gröningen
5(5) Dnr 1146/2013 BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande kan antas medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 plan- och bygglagen respektive 6 kap 11 miljöbalken. Bedömningen har gjorts utifrån planförslagets innehåll, typen av påverkan och områdets egenskaper i enlighet med 4 förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar (MKB-fo), samt bilagorna 2 och 4 till samma förordning. Miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver därför genomföras. Den föreslagna bebyggelsen ersätter en tidigare bensinstation i anslutning till befintlig bebyggelsestruktur, där befintlig infrastruktur i huvudsak kan nyttjas. Området har god tillgång till kollektivtrafik service m.m. Särskild vikt skall läggas vid konsekvensutredning avseende buller samt elektromagnetiska fält då tomten ligger relativt nära järnvägsspår. FÖRSLAG TILL PROCESS Detaljplanen föreslås upprättas i enlighet med reglerna för Normalt förfarande. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp-Redestam Planchef Carl Welin Planarkitekt