Energirenovering av miljonprogrammet Hur lönsam är energirenovering? Charlie Timmermann 2014-06-10 1
Bakgrundsfakta Byggdes 886 000 st lgh under miljonprogramsåren Ca 560 000 st av dessa behöver renoveras inom 10 åren Schneider Electric - Energy & Sustainability Services 2
Några utmaningar Byggteknik Hållbarhet - Energi m.m. Fastighetsägaren Hyresgästen Socialt strukturellt - Planlösning & lgh-fördelning Bevarandekrav Företagsekonomiska ramar Schneider Electric - Energy & Sustainability Services 3
Vad händer nu? 1. Allmännyttan säljer ut stora delar av miljonprogrammet 2. Privat sektor genomför projekt på affärsmässiga grunder 3. Hyresgästen får kraftigt höjda hyror Schneider Electric - Energy & Sustainability Services 4
Fastighetsekonomiska utmaningar Fastighetsägarens perspektiv Nuvärde/Diskontering jmf kvartalsekonomi Energiprisökning Avkastningskrav Nedskrivningsbehov Fonderingar Fastighetsvärde kontra investeringskostnad Hyreshöjande + besparingar (energi + UH) Schneider Electric - Energy & Sustainability Services 5
We are the Architects of Efficiency TM Energirenovering Light-renovering givet att byggnaden skall stå kvar i ytterligare 40-50 år. Industri Förnyelse av: Tekniska installationer Klimatskal Inomhusmiljö Energi & Infrastruktur Fastigheter Bostäder IT & nätverk Schneider Electric - Energy & Sustainability Services 6
Konceptet Energirenovering Investering/Underhåll Fokusområden: 1. Affärsmässig hållbarhet 2. Förbättrat driftnetto 3. Renovera endast det som behövs 4. Förbättrat inneklimat 25 000 kr/m 2 18 000 kr/m 2 ~ 4000 10 000 kr/m 2 500 kr/m 2 Energirenovering Nybyggnation Totalrenovering Energiprojekt Förnyelsegrad Hur ser kalkylen ut? Schneider Electric - Energy & Sustainability Services 7
Exempel 1 Fastigheten: Antal lgh: 72 Atemp: 6341 m2 (BOA: 5073 m2) Byggnadsår: 1970 Fjv och VV: 142 kwh/m2 Fastighetsel: 21 kwh/m2 Tappkallvatten: 1,9 m3/m2 Projektomfattning: Installation av IMD Renovering badrum Byte av el i lägenheterna Byte av fönster och balkongdörrar Installation frånluftsvärmepumpar, byte frånluftsfläktar, ventilationsinjustering och kanalrensning Byte av FJV-central, expansionskärl. Radiatorer i lgh inkl. badrum, värmeinjustering Installation av temperaturgivare Belysningsåtgärder Investeringsberäkning: Byte av stammar Totalkostnad 41 Mkr (8 100 kr/m 2 BOA) Styråtgärder Energibesparing/år 65 kr/m 2 (43 %) Hyreshöjning 128 kr/m 2 (15 % ) Underhållsbesparing/år 42 kr/m 2 Avkastning (~besp/inv.) 2,8 % (jfr avkastningskrav 5-7 %) Nettonuvärde (30 år, 5 % kalkylränta) - 14 Mkr + restvärde 8 Mkr = - 6 Mkr Schneider Electric - Energy & Sustainability Services 8
Exempel 1 (forts) - avkastning per åtgärd Årlig besparing och intäktsökning (Tkr/år) Investering (Tkr) Schneider Electric - Energy & Sustainability Services 9
Exempel 1 (forts.) alternativ omfattning Om även fasader åtgärdas: Ca 50 % energibesparing Totalkostnad 60 Mkr 11 800 kr/m2 Avkastning ~2 % Schneider Electric - Energy & Sustainability Services 10
Exempel 2 Fastigheten: Antal lgh: 52 Atemp: 4 436 m2 (BOA: 3 686 m2) Byggnadsår: 1968 Fjärrvärme: 192 kwh /m2 Fastighetsel: 19 kwh/m2 Vatten: - m3/m2 Behov och föreslagna åtgärder: Byte av fönster Fasadisolering FTX-ventilation, kanalrensning och ventilationsinjustering Nya balkongfronter Kompletterande uppkoppling av FTX-aggregat och ny shunt Byte av yttertak Byte pump, ny shunt, byte stamregleringsventiler, värmeinjustering Relining av köksstammar Renovering av balkonger Reparation av loftgångar inkl. inglasning Investeringsberäkning: Projektomfattning 6 400 kr/m 2 IMD av KV och VV Energibesparing 75 kr/m 2 (56 %) Byte av lägenhetsdörrar Hyreshöjning 38 kr/m 2 (4 %) Byte belysning i hiss Byte till avfuktare i torkrum Underhållsbesparing 12 kr/m 2 Schneider Electric - Energy & Sustainability Services 11
Exempel 3 Fastigheten: Antal lgh: 153 Antal lokaler: 12 Atemp: 13 112 m2 (BOA: 10490 m2) Byggnadsår: 1975 Fjärrvärme: Fastighetsel: Vatten: 129 kwh/m2 18 kwh/m2 1,3 m3/ m2 Behov och föreslagna åtgärder: Tilläggsisolering av vind Elektronisk bokning av tvättstuga och bastu Frånluftsvärmepump Byte av fönster och balkongdörrar samt drevning Värmeinjustering, 2 shuntgrupper, expansionskärl samt komplettering isolering värmestammar samt byte av luftvärme i trapphus Stambyte, renovering badrum inkl. vattenspar mm (stora besparingar vad gäller UH) Belysningsåtgärder Installation av IMD Renovering av balkonger Styråtgärder Ventilationsinjustering Investeringsberäkning: Projektomfattning 5 900 kr/m 2 Energibesparing 36 kr/m 2 (50 %) Hyreshöjning 100 kr/m 2 (10 %) Underhållsbesparing 52 kr/m 2 Schneider Electric - Energy & Sustainability Services 12
Exempel 4 Fastigheten: Antal lgh: 48 Atemp: 4784m2 (BOA: ca 3141m2) Byggnadsår: 1969 Fjärrvärme: 94 kwh/m2 Fastighetsel: 4,7 kwh/m2 Vatten: 1,1m3/m2 Behov och föreslagna åtgärder: Installation FTX-ventilation Fönsteråtgärder samt nya lägenhetsdörrar Belysningsåtgärder Nytt tätskikt på tak inklusive ny sarg Invändig tätning av lister mot yttervägg Styråtgärder Installation av shuntgrupp, OTC och optimering Vattensparlatorer samt IMD Investeringsberäkning: Projektomfattning 2 600 kr/m 2 Energibesparing 35 kr/m 2 (45 %) Hyreshöjning 26 kr/m 2 (3 %) Underhållsbesparing 26 kr/m 2 Schneider Electric - Energy & Sustainability Services 13
Exempel 5 Fastigheten: Antal lgh: 70 (2 tvättstugor) Atemp: 7 779m2 (BOA: 4025m2 LOA: 2201m2) Byggnadsår: 1952-1955 Fjärrvärme: 111 kwh /m2 El: 58 kwh/m2 (Fastighetsel, hushållsel och lokalel) Vatten: 0,7 m3/m2 Behov och föreslagna åtgärder: Byte av fläktinsatser för garageaggregat Installation av shuntgrupper samt byte av termostater och radiatorventiler Styr: uppkoppling samt styr för nya shuntar och garageagreggat Tilläggsisolering av vind Hus A (av 3 hus) Installation av rumsgivare för 4 lägenheter IMD för hushållsel och lokalel Byte av fasadbelysning vid portar Investeringsberäkning: Projektomfattning 281 kr/m 2 Energibesparing 20 kr/m 2 (23 %) Hyreshöjning 0 kr/m 2 (0 %) Underhållsbesparing 29 kr/m 2 Schneider Electric - Energy & Sustainability Services 14
Möjliga lösningar för att nå lönsamhet Höjda hyror Avdragbar moms Räntebidrag/-avdrag Rot avdragen jmf småhus privat Fonderingar Ger: 1) Ökad avkastning på investering 2) Lägre nödvändiga hyreshöjningar Medför: 1) Hyresgäster som kan bo kvar 2) Glada fastighetsägare som ökar renoveringstakten 3) Staten backar upp Utnyttja stark ekonomi Differentierade avkastningskrav Schneider Electric - Energy & Sustainability Services 15
Slutsatser Stora hyresökningar måste till för att få upp lönsamheten Ofta ca 50 % givet lönsamhetskrav om + 5 % Det går att halvera energianvändningen Ekonomiska styrmedel behövs Vilka är alternativen? Fastighetsägaren: Rivning + nybyggnation alt sälja vidare? Hyresgästen: fördubblade boendekostnader? Ny bostad hyra ca 1800 kr/m2 vs nyrenoverad ca 1200 kr/m2 vs status quo ca 700-900 kr/m2 Schneider Electric - Energy & Sustainability Services 16
Kontaktuppgifter Affärsutvecklingschef, Charlie Timmermann Tel: 08-775 30 17 Email: charlie.timmermann@schneider-electric.com Schneider Electric - Energy & Sustainability Services 17
Schneider Electric - Energy & Sustainability Services 18