Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset på en fastighet. NN har yttrat sig över anmälan. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, anbudsförteckningen, ett besiktningsprotokoll från en förhandsbesiktning, offerten som har lämnats till säljarna och prisstatistik över bostäder sålda i det aktuella området. Anmälan Anmälaren har anfört i huvudsak följande. Hon anser att NN har använt sig av ett så kallat lockpris vid marknadsföringen av en fastighet. Fastigheten marknadsfördes med ett POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) utgångspris på 1 995 000 kronor. Det var ett mycket stort intresse för fastigheten. Uppskattningsvis mellan 40 och 50 spekulanter deltog på visningen. Det första anbudet som lämnades var på 2 400 000 kronor. Sedan följde en budgivning med totalt nio stycken budgivare som slutade på 3 400 000 kronor. Hon anser att det tyder på att utgångspriset för fastigheten hade satts för lågt. Därefter byttes det ursprungliga utgångspriset ut i marknadsföringen på internet. I stället angavs 3 400 000 kronor som ett nytt utgångspris, det vill säga det pris som bostaden sedan överläts för. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Vid granskningen av de handlingar som har getts in i ärendet har följande uppmärksammats. Offerten Av den offert som NN har lämnat till säljarna framgår det att hans bedömning av marknadsvärdet av den aktuella fastigheten var mellan 2 800 000 och 3 000 000 kronor. Överlåtelseavtalet Enligt överlåtelseavtalet blev det slutliga försäljningspriset på fastigheten 3 400 000 kronor. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen angavs att fastighetens boarea och biarea var 86 respektive 16 kvadratmeter.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Prisstatistiken över bostäder sålda i det aktuella området I prisstatistiken, som är uttagen i oktober 2017, finns det uppgifter om att fastighetens boyta respektive biarea var 53 respektive 12 kvadratmeter. De uppgifterna ger en bedömd prisnivå på mellan 1 510 000 och 2 890 000 kronor. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Han bedömde fastighetens marknadsvärde till mellan 2 800 000 och 3 000 000 kronor. Han värderade marknadsvärdet högst av de fyra mäklare som hade lämnat offerter för försäljningen av fastigheten. Uppskattningen gjordes innan huset hade besiktats. Han upplevde att det var svårt att bedöma marknadsvärdet till följd av att det fanns ett litet underlag. Dessutom var huset mycket annorlunda jämfört med de andra objekt som tidigare hade sålts i området. På säljarnas begäran bestämdes utgångspriset till 1 995 000 kronor med hänsyn till att de hade köpt en ny bostad och var angelägna om att få den tidigare bostaden såld, att brister hade uppmärksammats i samband med förhandsbesiktningen samt att andra mäklare hade värderat bostaden lägre. Huset såldes för 3 400 000 kronor den 3 november 2016. Han har inte ändrat utgångspriset i marknadsföringen under försäljningens gång. Eftersom det kom så oerhört många, till och med för många, spekulanter på visningarna anser han att det visar att prissättningen var fel. Han pratade därför med samtliga spekulanter om detta på visningarna. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532 12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332 12, 3335 12 och 3343 12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343 12).
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Kammarrätten har också uttalat (mål nr 1532 12) att det inte är uteslutet att det i vissa sammanhang kan finnas omständigheter som rör en säljares situation, som gör att ett objekt läggs ut till ett utgångspris som väsentligt understiger marknadsvärdet utan att detta innebär att mäklarens handlande strider mot god fastighetsmäklarsed. Det får dock anses föreligga en stark presumtion för att en säljare vill sälja till högsta möjliga pris. Att en säljare dessutom när som helst kan ändra sig innebär att säljarens uppgift generellt inte bör tillmätas någon avgörande roll för frågan om det är ett lockpris. Fastigheten marknadsfördes med utgångspriset 1 995 000 kronor och det slutliga försäljningspriset blev 3 400 000 kronor, vilket är en skillnad på 41 procent. NN har själv uppgett att hans värdering av fastighetens marknadsvärde vid tidpunkten för annonseringen var 2 800 000 3 000 000 kronor. Det innebär att det marknadsförda priset har understigit NNs lägst bedömda marknadsvärde med cirka 29 procent. Säljarna var enligt uppdragsavtalet beredda att överlåta fastigheten för 1 995 000 kronor. NN har som ett av skälen till det låga priset i marknadsföringen uppgett att säljarna var angelägna om att få fastigheten såld, eftersom de redan hade köpt en ny bostad. Detta står enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning inte i något motsatsförhållande till att de med stor sannolikhet ändå ville sälja till det högsta möjliga priset. Med hänsyn till att säljarnas uppgifter generellt inte bör tillmätas någon avgörande roll för frågan om det är ett lockpris anser inspektionen att detta inte betyder att det var rätt av NN att i marknadsföringen ange ett utgångspris som understeg det av honom bedömda marknadsvärdet med så mycket som 29 procent. Även den omständigheten att det första anbudet som lämnades på fastigheten översteg det marknadsförda utgångspriset med nästan en halv miljon kronor talar för att det har varit fråga om ett lockpris. Därmed faller även NNs hänvisning till att brister som hade uppmärksammats i samband med förhandsbesiktningen skulle kunna vara ett skäl till det mycket lågt satta utgångspriset. Att andra mäklare hade värderat bostaden lägre påverkar inte heller det ansvar som NN har haft för marknadsföringen. I den prisstatistik som NN har gett in till inspektionen anges det att byggandens boarea respektive biarea uppgår till 53 respektive 12 kvadratmeter, medan boarean och biarean i objektsbeskrivningen anges till
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) 86 respektive 16 kvadratmeter. Avvikelserna är enligt inspektionens bedömning så väsentliga att de medför att den av NN inlämnade prisstatistiken inte bedöms vara relevant. Vid en samlad bedömning av utredningen i ärendet konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att det marknadsförda priset har understigit det av NN bedömda lägsta marknadsvärdet med 29 procent. Inspektionen anser att detta är en väsentlig avvikelse som mycket tydligt visar att det har varit fråga om ett lockpris. De skäl som NN har åberopat till stöd för det mycket lågt satta utgångspriset är inte tillräckliga för att förändra inspektionens bedömning. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN genom den vilseledande marknadsföringen har åsidosatt sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed på ett sätt som är varningsgrundande.