PLANPROGRAM FÖR FÖRTÄTNING VID TOTTENTORPET/ÅREKOMPANIET

PLANPROGRAM FÖR FÖRTÄTNING VID TOTTENTORPET/ÅREKOMPANIET Totten 1:68, Totten 15:28, Totten 15:42-47 m fl Åre kommun, Jämtlands län Upprättat Pål Anders Stensson Planchef Åre kommun Ola Ohlin Planarkitekt Åre kommun

VAD ÄR ETT PLANPROGRAM? Ett planprogram enligt plan- och bygglagen är ett dokument som skickas ut i ett tidigt skede för att informera berörda om en tänkt exploatering eller åtgärd. Programmet ska ange utgångspunkter och mål för planen. Avsikten är att samla in synpunkter som sedan ligger till grund för den fortsatta planeringen. Detta program skickas ut på samråd till myndigheter, kommunala förvaltningar, sakägare m. fl. Handlingarna finns även på kommunens hemsida: www.are.se; Bygga & bo, Samhällsplanering, Detaljplanering, Aktuella detaljplaner, Förtätning vid Tottentorpet/Årekompaniet. Eventuella synpunkter på programmet ska lämnas skriftligen senast 2014-01-03 till Åre kommun, Planavdelningen, Box 201, 830 05 Järpen eller mailas till mbr@are.se. PLANPROCESSEN PLANBESKED KS PROGRAMSAMRÅD MBR SAMRÅD MBR GRANSKNING MBR GODKÄNNANDE MBR ANTAGANDE KS/KF LAGA KRAFT MBR = Miljö-, bygg- och räddningsnämnden KS = Kommunstyrelsen KF = Kommunfullmäktige Planbesked Program Samråd Granskning Godkännande Antagande Laga kraft Kommunstyrelsen beslutar om planarbete kan inledas eller inte. Start för planarbetet. Utgångspunkter och mål för planläggningen beskrivs. Myndigheter, sakägare och andra berörda ges möjlighet att lämna synpunkter på samrådshandlingarna. Planen med tillhörande handlingar och en samrådsredogörelse ställs ut och allmänheten samt myndigheter, sakägare och andra berörda ges tillfälle att påverka planförslaget. Planen och ett utlåtande över inkomna skrivelser under granskningen godkänns och sänds vidare för antagande. Kommunfullmäktige eller Kommunstyrelsen antar planen och utlåtandet. Planen vinner laga kraft cirka fyra veckor efter antagandet om den inte överklagas. 2(8)

PROGRAMMETS SYFTE Syftet är att utreda förutsättningarna för att inom programområdet bygga nya bostäder. Dels kan detta ske genom en förtätning av bostadsområdet Tottentorpet, dels genom ett nytt bostadsområde mellan Årekompaniet och Totthyllan. Befintlig detaljplan för Årekompaniet behöver också ses över så att den bättre stämmer överens med nuvarande verksamhet samt tillåta boende i en del av byggnaden. Trafik- och parkeringsfrågor ska också klargöras, både för boende och för verksamheter. BAKGRUND Planarbetet har påbörjats på initiativ av de två största fastighetsägarna i området. Presidium AB som äger Tottentorpet fick planbesked 2011-10- 12 och efter en revidering av ansökan fick de ett förnyat planbesked 2013-04-25. Åre Centrum AB som äger Årekompaniet fick planbesked 2013-04-25. Handlingarna godkändes för programsamråd av Miljö-, Bygg-, och Räddningsnämnden 2013-11-05 Detta övergripande planprogram är ämnat att ge en helhetsbild över området så att gemensamma frågeställningar kan belysas i ett tidigt skede. Efter programskedet är avsikten att planeringen av området kommer att ske i två eller flera detaljplaner. PROGRAMOMRÅDET Lägesbestämning Programområdet är beläget på en sydvästsluttning nedanför Totthummeln, cirka 1 km från Åre torg. Från centrala Åre tar man sig till området via Kurortsvägen och från avfarten vid E14 antingen via Tottvägen eller Solbringsvägen. Området avgränsas uppåt av bebyggelse av villakaraktär längs med Totthyllan och Granlidsvägen och nedåt av bostäderna vid Källvägen och Bullerbyn. Planområdets exakta avgränsning bestäms i den fortsatta processen. Åre torg Bild 1. Programområdet i förhållande till omgivningen. 3(8)

Areal och markägoförhållanden Programområdets areal är cirka 7 ha. Området omfattar fastigheterna Totten 1:68, Totten 15:28, Totten 15:42-47 samt delar av Totten 15:2 och Totten 15:14 med följande markägoförhållanden: 1. Totten 1:68 Åre Centrum AB 2. Totten 15:28 Presidium AB 2. Totten 15:42-47 Presidium AB 3. Totten 15:14 Åre kommun Planläggningen förutsätter en överenskommelse om mark mellan berörda fastighetsägare. 3 :23 :92 9 1:93 1:216 1:27 1:33 1:246 1:84 1:24 1:38 :81 2:69 2:71 2:70 S:18 9:1 1:35 1:217 FASTGR 1:72 1:74 1:75 1:77 7 1:216 1:241 1:239 1:242 1:243 1:238 1:244 1:248 1:245 1:237 1:711 1:70 1:240 1:68 1:235 1:234 15:47 15:2 15:31 1:32 15:42 15:46 15:37 15:50 15:9 15:14 1:47 15:51 S:19 3 1:13 1:112 15:8 15:10 15:28 2. 15:54 1:85 15:11 1 15:7 15:52 3:15 15:45 15:55 1:88 1:113 15:6 15:1212 15:44 3:63 15:5 15:13 1 1:87 3:50 1:114 3:51 2:88 1:89 15:14 14 3:34 2:92 2:80 1:91 1:111 15:16 15:34 3:65 2:52 15:17 15:23 2:40 1:25 1:14 15:36 2:76 3:33 2:41 15:18 3:32 2:10 15:20 1:128 S:12 2:73 2:10 3:39 15:25 15:21 3:30 2:46 2:6 3:38 2:24 2:81 3:40 3:41 15:26 15:22 3:31 3:64 3:43 2:48 2:132 15:27 3:29 3:24 2:20 2:59 TRAKTGR 1. 3. Bild 2. Markägoförhållanden inom programområdet TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer I den fördjupade översiktsplanen (FÖP) för Åre samhälle från år 2005 pekas området mellan Årekompaniet och Totthyllan ut som ett utbyggnadsområde för permanent boende och kontor. I området omedelbart nedanför Årekompaniet föreslås en utökning för kontorsändamål. Allmänt konstateras att området kan förtätas men 1:233 1:232 1:63 15:29 15:30 att hänsyn ska tas till landskapsbilden. De befintliga byggnadernas massiva intryck får gärna brytas upp och göras mindre storskaligt. En av huskropparna som ingår i Årekompaniet uppfördes på 1920-talet och var då en del av sjukhuset i Åre. Denna byggnad anses tidstypisk och utpekas i FÖP:en som kulturhistoriskt värdefull. För Tottentorpet föreslås en utökning med personalbostäder, 40 lägenheter, i sluttningen nedanför de befintliga hyreshusen. Mellan de två områdena Årekompaniet och Tottentorpet föreslås också en ny lift avsedd för de boende i området. Även en ny gångväg nedanför Årekompaniet föreslås leda från Tottentorpets norra del ner mot Kurortsvägen. Detaljplaner Programområdet omfattas idag i huvudsak av två gällande detaljplaner. Den norra delen med Årekompaniet omfattas av en plan från 1975 medan den södra delen med Tottentorpet omfattas av en plan från 1989. Hela det gamla sjukhusområdet är planlagt som så kallat allmänt ändamål, dvs en generell bestämmelse för kommunal, landsting eller statlig verksamhet. Det är en beteckning som slutade användas i och med plan- och bygglagens införande 1987 och stämmer inte överens med nuvarande verksamhet. För att i de befintliga byggnaderna tillåta nuvarande verksamhet och dessutom tillåta boende krävs en ny detaljplan. För Tottentorpet krävs en ny detaljplan för att möjliggöra förtätning enligt fastighetsägarens förslag, vilket beskrivs längre fram i detta program. 4(8)

SKYDDADE OMRÅDEN Riksintressen (3 kap miljöbalken) Riksintresse friluftsliv Programområdet är beläget inom ett område som omfattas av riksintresse för friluftsliv (FZ7) och skyddas enligt Miljöbalken (MB) 3:6. Riksintresset omfattar ett större område som utgör ett klassiskt turist- och friluftlivsområde med utmärkta förutsättningar för friluftsliv. Planförslaget bedöms inte påverka riksintresset på ett negativt sätt. Riksintresse naturvård/natura 2000 Åreälven, belägen cirka 300 meter nedanför planområdet, är av riksintresse för naturvård och skyddas enligt MB 3:6. Riksintressets skyddsvärden motsvaras i huvudsak av det Natura 2000-område som Åreälven också utgör. Syftet med Natura 2000 är att bevara de arter och de naturtyper som är av gemensamt intresse för hela EU. Planförslaget bedöms inte påverka riksintresset för naturvård eller Natura 2000-området på ett negativt sätt förutsatt att tillräckliga försiktighets- och skötselåtgärder vidtas i samband med byggnation och drift. Riksintresse kulturmiljövård Programområdet är beläget inom ett område som omfattas av riksintresse för kulturmiljövård och skyddas enligt MB 3:6. Riksintresset bedöms inte påverkas negativt då området redan idag är omgivet av tung bebyggelse. Särskilda hushållningsbestämmelser (4 kap miljöbalken) Riksintresse fjällvärlden Planområdet utgörs av riksintresse enligt MB 4:1-2 där fjällvärlden, från Transtrandsfjällen i söder till Treriksröset i norr, särskilt pekas ut. Det innebär att turismens och friluftslivets, främst det rörliga friluftslivets, intressen särskilt ska beaktas vid bedömningen av tillåtligheten av exploateringsföretag eller andra ingrepp i miljön. Förslaget bedöms inte påverka turism och friluftsliv negativt. Miljökvalitetsnormer (5 kap miljöbalken) Enligt MB 5:3 ska myndigheter och kommuner ansvara för att miljökvalitetsnormerna följs. Miljökvalitetsnormer finns för kvaliteten på vattenmiljön, fisk- och musselvatten, luftkvalitet samt omgivningsbuller och de ska enligt PBL 2:10 följas vid planläggning. I den följande detaljplaneprocessen ska det säkerställas att miljökvalitetsnormerna följs. Miljökonsekvensbeskrivning (6 kap miljöbalken) Enligt MB 6:11 ska kommunen vid upprättande eller ändring av en plan eller ett program göra en miljöbedömning om genomförandet kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Genomförandet av planen bedöms inte leda till sådan betydande miljöpåverkan att en miljökonsekvensbeskrivning behöver upprättas. Geoteknisk undersökning behöver dock göras för hela området innan planläggning för att säkerställa att markarbeten utförs på rätt sätt. Den bäck som rinner genom området vid Årekompaniet behöver också skyddas under byggtiden. NULÄGESBESKRIVNING Bebyggelse Programområdet innefattar i huvudsak två olika bebyggelsekaraktärer. Den ena är det gamla sjukhusområdet som idag kallas Årekompaniet. Det är en långsträckt byggnad med huskroppar som lagts till i olika tidsepoker. Den äldsta är från 1920-talet, andra huskroppar är i huvudsak från 1940-, 1970- och 1990-talet. Det andra är bostadsområdet Tottentorpet som består av sex bostadshus med ca 160 hyresrätter och två stycken parkeringsgarage. Området byggdes i början av 1990-talet med betongelement och fasader av infärgad betong. Bostadshusen är upp till 8 våningar höga plus suterräng och vind. Garagebyggnaderna har parkeringar i två plan varav det undre i suterräng. 5(8)

Mark och vegetation Terrängen präglas av stora nivåskillnader. Mark inom programområdet som inte tagits i anspråk för byggnader, vägar, parkeringar eller gräsmattor är i huvudsak ett skogsparti ovanför befintliga byggnader, vilket mestadels består av gammal granskog. Skogsområdet som sluttar mot sydväst begränsas nedåt av Kurortsvägen/Tottebovägen och uppåt av Totthyllan och kraftledningsgatan. Det finns också ett skogsparti nedanför Årekompaniet som i huvudsak består av yngre lövskog. Kulturmiljö Inom programområdet finns en sjukhusbyggnad från 1920-talet. Byggnaden har inget formellt skydd men utpekas i den fördjupade översiktsplanen för Åre samhälle som kulturhistoriskt värdefull. I sluttningen ovanför denna byggnad invid nuvarande parkeringsytor finns också en stenkällare från slutet av 1800-talet bevarad. Den har hört till Villa Tottebo, en byggnad som stod på denna plats fram till 1990-talet då den flyttades till ett centralt läge vid Åre järnvägsstation där den idag innehåller en restaurang. Bild 3. Den enligt FÖP:en kulturhistoriskt värdefulla sjukhusbyggnaden från 1920-talet Service Programområdet är beläget i ett område med tyngdpunkt av permanentboende. Närhet finns till arbetsplatser, sjukvård och allmän service av olika slag. Busshållplats finns nere vid E14. Gator och trafik Årekompaniet nås antingen norrifrån via Kurortsvägen eller söderifrån via Tottebovägen. Dessa vägar möter varandra ovanför de befintliga byggnaderna, genomfart för biltrafik förhindras dock av en bom. Tottentorpet har också två anslutningar. Områdets norra entré nås via Tottebovägen och den södra entrén via Solbringsvägen. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Programområdet är beläget inom det kommunala verksamhetsområdet för vatten och avlopp. FASTIGHETSÄGARNAS FÖRSLAG (se Bilaga 1) Bebyggelse Vid Årekompaniet föreslås på ytan mellan befintliga byggnader och Totthyllan nya bostadshus, dels lamellhus på 4-5 våningar plus suterräng, dels punkthus på 8 våningar plus suterräng. Dessutom föreslås tillbyggnadsmöjligheter för de befintliga byggnaderna samt två nya parkeringshus. Det ena parkeringshuset föreslås ersätta den ovan nämnda sjukhusbyggnaden från 1920-talet. Tottentorpet föreslås förtätas med nya hyresrätter. Dels radhus ovanpå befintliga garagebyggnader (totalt ca 17 stycken), dels två nya punkthus på 8-9 våningar plus suterräng (totalt ca 89 lägenheter), i gränsområdet mellan Tottentorpet och Årekompaniet. Nya parkeringsytor (ca 50 parkeringsplatser) föreslås i första hand anläggas i sluttningen nedanför befintliga lägenhetshus. Mark och vegetation Markområdet nedanför Årekompaniet föreslås behållas som grönområde. Ovanför den nya parkeringsytan vid Tottentorpet föreslås nya lekytor. 6(8)

Gator och trafik De nya bostadshusen föreslås alla angöras från Tottebovägen. Punkthusen närmast norr om Tottentorpet använder den befintliga infarten. Ett par nya mindre parkeringsytor föreslås här i anslutning till de nya husen. Byggnaderna ovanför Årekompaniet föreslås angöras via en ny väg som sneddar upp från Tottebovägen upp mot de nuvarande parkeringsytorna. KONSEKVENSER Bebyggelse Eftersom det är höga byggnader som föreslås handlar mycket av frågeställningarna om utsikt. Även om byggnaderna inte skulle bli så höga att de skymmer utsikten för de boende i villorna uppe på Totthyllan så kan dessa ändå uppleva en markant förändring, med byggnader och tak betydligt närmare än idag. Några av de befintliga lägenheterna i Tottentorpet kan förväntas få försämrad utsikt då garagebyggnaderna höjs med en våning. Mark och vegetation Vid en utbyggnad enligt programmet skulle en stor del av granskogen inom området avverkas. En skogsremsa borde dock kunna bevaras mellan kraftledningsgatan och ny bebyggelse eftersom skyddsavståndet från kraftledningen till nya byggnader är 40 meter. Skogspartiet nedanför Årekompaniet påverkas inte annat än att en ny gång- och cykelväg dras genom området. Ett antal träddungar i sluttningen nedanför Tottentorpet kommer också att försvinna om ytan ska användas för parkeringar. Kulturmiljö Att riva sjukhusbyggnaden från 1920-talet innebär ett avsteg från FÖP:en då denna utpekas som kulturhistoriskt värdefull. Gator och trafik När verksamheter och boende ökar i området kommer trafiken också att öka markant. Framförallt Tottebovägen kommer att belastas hårdare eftersom i princip alla nya bostäder ansluter via denna väg. Renhållning Renhållningen ska utformas i samråd med Tekniska avdelningen på Åre kommun. Lämplig utformning studeras i den fortsatta processen. AVVÄGNINGAR Förtätningen vid Tottentorpet skulle innebära ett välkommet tillskott av hyresrätter i Åre samhälle. De nya höghus som föreslås i anslutning till Tottentorpet innebär ett visst avsteg från FÖP:en. Dessa kommer att placeras så att en lift på det sätt som redovisas i FÖP:en ej blir möjlig att bygga. Programområdet ligger inom ett område som utpekas som Åres viktigaste för permanent boende. Det anges särskilt att övergång till fritidsboende ska motverkas. Det kan antas att en skidlift i området skulle leda till ett ökat tryck på turistiskt boende. Med detta resonemang kan ett uteslutande av liften anses ligga i linje med FÖP:ens intention i detta avseende. Möjligen kan skidnedfarten från backen planeras in som en extra kvalité för de boende. En skidtunnel under Totthyllan enligt FÖP:ens förslag är redan byggd. På ytan där FÖP:en anger 40 nya lägenheter planeras i stället parkeringar. Nya bostäder skapas i stället genom lägenheter ovanpå befintliga garagebyggnader och i de nya höghusen norr om befintligt område. Även om husens placeringar i det aktuella planförslaget inte är de samma som i FÖP:en ligger det i linje med dess intentioner om en förtätning. I den nu gällande detaljplanen för Tottentorpet tillåts i vissa av byggnaderna att bottenvåningen används för kontor, daghem, gemensamhetslokal 7(8)

eller liknande. Det är rimligt att en liknande bestämmelse skulle införas för de nya byggrätterna i arbetet med en ny detaljplan. Det är viktigt att ny bebyggelse ges en omsorgsfull gestaltning och att anpassning till platsen görs. Vilka bestämmelser som ska gälla för utformningen av byggnaderna kommer att fastslås i samband med att detaljplaneringen för respektive område genomförs. I detta sammanhang kan nämnas att bostadsområdet Tottentorpet idag är ett enhetligt utformat område typiskt för sin tid. Byggnaderna ramar in gården som är vistelsemiljön för de boende. Om de nya byggnaderna ska implementeras i den befintliga husgruppen eller om de ska bilda en gestaltningsmässigt egen enhet behöver arbetas igenom i samband med planläggning. Åre kommun har en parkeringsnorm som reglerar minsta antal parkeringsplatser för olika typer av verksamhet. Att den efterföljs ska kontrolleras i samband med planläggning. Detta gäller förutom de nya bostäderna även de befintliga verksamheterna. Särskilt kan nämnas området i anslutning till ambulansintaget som idag är en trång sektor. Bild 4. Utdrag ur FÖP, Fördjupad översiktsplan för Åre samhälle, antagen 2005 8(8)